Судья: ФИО2 25RS0001-01-2024-006977-55 33-10161/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«08» декабря 2025 г. г. Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего судьи ФИО8,

судей: ФИО7, ФИО10

при секретаре судебного заседания ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Перспективные инвестиции» о взыскании стоимости восстановительных работ, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов

по апелляционной жалобе ООО «Специализированный застройщик «Перспективные инвестиции» на решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 25 июня 2025 года

Заслушав доклад судьи ФИО7, пояснения ФИО1, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском к ООО «Специализированный застройщик «Перспективные инвестиции» (ООО «СЗ «Перспективные инвестиции», застройщик), указав, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве № №), по условиям которого ответчик принял на себя обязательства передать истцу квартиру под условным № на 8 этаже в корпусе 1.1 многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, площадью 42,67 кв.м. Срок передачи квартиры – в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, стоимость квартиры – ... руб.

Свои обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства истец исполнила в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приняла квартиру по акту приема-передачи, однако сомневаясь в качестве выполненных ответчиком строительно-отделочных работ, для приемки квартиры, заключила договор с ИП ФИО5 на оказание услуг по проведению технического обследования объекта недвижимости.

Процесс приемки квартиры производился через приложение застройщика, при осмотре квартиры специалист подтвердил нарушение установленных требований качества объекта долевого строительства, в акте осмотра указав конкретные недостатки.

Истец составила претензию с приложением акта осмотра в которой просила безвозмездно устранить выявленные недостатки, претензия получена застройщиком ДД.ММ.ГГГГ, в целях обеспечения доступа, застройщику были переданы ключи, о чем составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ.

По истечение 60 кал. дней недостатки устранены не были, осмотра квартиры со стороны застройщика не производилось, акт выполненных работ не составлялся и не согласовывался с потребителем. ДД.ММ.ГГГГ застройщик возвратил ключи.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес застройщика направлена претензия о возмещении расходов на устранение недостатков, стоимость которых – 714 145,86 руб. была определена на основании экспертизы ООО «Экспресс-Оценка», стоимость самой экспертизы составила 19 700 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик прислал ответ на претензию в которой предложил урегулировать спор в досудебном порядке и возместить истцу в счет стоимости устранения недостатков 291 900 руб., с чем истец не была согласна, свои возражения изложила в ответном письме.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, и нормы права, приведенные в иске, с учетом уточнения требований (скорректированных в соответствии с выводами судебной экспертизы) просила суд взыскать с ответчика:

- расходы по договору оказания услуг по проведению технического обследования объекта недвижимости (при приемке квартиры) в размере 4 900 руб.;

- стоимость расходов на устранение недостатков строительно-отделочных работ в размере 608 433,80 руб.;

- расходы за проведение строительной экспертизы в размере 19 700 руб.;

- неустойку за нарушение срока устранения недостатков, дефектов объекта долевого строительства в размере 419 819,30 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (рассчитана по ч. 8 ст. 7 ФЗ в ред. до 01.09.2024);

- неустойку за просрочку удовлетворения требований потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры на стоимость выявленных недостатков, возмещения расходов на устранение недостатков за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 48 674,70 руб. и далее из расчета 1 % в день с ДД.ММ.ГГГГ по день возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства;

- компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.;

- штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»;

- почтовые расходы по доставке заключения эксперта в размере 500 руб., на отправку претензии в размере 809 руб., по направлению ответчику иска в размере 318 руб.

Представитель ответчика иск не признал, указал на необходимость применения положений о моратории в части неустойки.

Судом постановлено указанное выше решение, которым исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с ООО СЗ «Перспективные инвестиции» в пользу ФИО1 сумма восстановительного ремонта в размере 371 055, 49 руб., неустойку за нарушение срока устранения недостатков за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 150 000 руб., расходы на оказание услуг по техническому обследованию в размере 4900 руб., расходы на оплату услуг эксперта в размере 19700 руб., компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 1320,19 руб., почтовые расходы в размере 1627 руб. Ответчику предоставлена отсрочка исполнения решения Ленинского районного суда сроком до ДД.ММ.ГГГГ включительно. В удовлетворении остальной части – отказать.

В апелляционной жалобе ООО СЗ «Перспективные инвестиции» ставится вопрос об отмене решения в части взыскания неустойки. В обоснование жалобы указано о том, что суд взыскал неустойку за нарушение сроков устранения недостатков строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 150 000 руб., при этом данный период попадает под действие моратория, установленного постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326.

Возражений на апелляционную жалобу не поступало.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО1 просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Представитель ООО «Специализированный застройщик «Перспективные инвестиции» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом, судебное извещение вручено адресату ДД.ММ.ГГГГ. О причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщил, ходатайств об отложении разбирательства, об обеспечении участия представителя посредством ВКС, не поступало. В связи с изложенным, судебная коллегия, на основании ст. 167 ГПК РФ сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон об участии в долевом строительстве) в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Согласно ч. 5 вышеуказанной статьи в ред., действующей на момент возникновения спорных правоотношений, Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч. 6).

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта) – часть 8 статьи 7 Федерального закона в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Перспективные инвестиции» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № № по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену и при наличии разрешения на ввод в объекта в эксплуатацию принять объект долевого строительства.

Объектом долевого строительства является квартира, условный №, этаж 8, секция 1, проектная общая площадь 42,67 кв.м., проектная приведённая площадь 42,67 кв.м., количество комнат – 1. Цена договора – 12 393 748,29 руб.

Разделом 6 договора предусмотрены гарантии качества объекта долевого строительства. В частности гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 год и начинает исчисляться с момента подписания передаточного акта.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан передаточный акт.

В этот же день – ДД.ММ.ГГГГ специалистом НОПРИЗ ФИО6 (ИП ФИО5) по заданию истца составлен акт осмотра объекта долевого строительства, в котором отражены выявленные недостатки качества объекта долевого строительства. Стоимость услуг по договору с ИП ФИО5 составила 4 900 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истец направила ответчику претензию с приложением акта осмотра от ДД.ММ.ГГГГ в которой просила в срок не более 60 календарных дней устранить выявленные нарушения.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и застройщиком подписан акт осмотра квартиры и оборудования в квартире в котором зафиксированы недостатки объекта долевого строительства в помещениях санузла, кухни, холле, жилых комнатах.

Также между сторонами подписан акт о передаче застройщику ключей от объекта ДД.ММ.ГГГГ с целью доступа в квартиру для устранения недостатков объекта.

ДД.ММ.ГГГГ застройщиком получена претензия с приложением акта осмотра с требованием безвозмездно устранить недостатки объекта.

ДД.ММ.ГГГГ застройщиком на основании акта возвращены ключи (2 шт.) от объекта.

С целью определения качества выполненных в квартире строительно-отделочных работ и определения стоимости устранения недостатков истец обратилась к независимому оценщику ООО «Экспресс-Оценка», согласно заключения которого (ДД.ММ.ГГГГ № ЭО - 065524) стоимость устранения дефектов составляет 714 145,86 руб. Истцом понесены расходы по составлению указанного заключения, а также почтовые расходы по направлению данного заключения в 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ в адрес застройщика направлена претензия о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства. компенсации неустойки за нарушение сроков устранения дефектов объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ от ответчика поступил ответ, в котором ФИО1 предложено возместить в счет устранения недостатков объекта долевого строительства 291 900 руб. с чем истец не согласилась.

С целью определения наличия / отсутствия недостатков объекта долевого строительства, способа их устранения при наличии и стоимости, судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза производство которой поручено ООО «ПРИМ ЭКСПЕРТ», согласно заключения которого в квартире имеются недостатки нарушающие обязательные требования ГОСТ, СНИП, иные строительные нормы и правила. Выявленные строительные недостатки являются несущественными и устранимыми. Возникли во время проведения строительно-монтажных работ. Рыночная стоимость работ составляет 314 083,70 руб. Рыночная стоимость материалов составляет 81 062,40 руб. Стоимость ремонтно-восстановительных работ, с учетом вычета стоимости материалов и конструкций, подлежащих замене, но пригодных для дальнейшего использования составляет 371 055,49 руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив вышеописанные фактические обстоятельства дела, которые свидетельствуют о том, что период гарантийного срока в объекте долевого строительства выявлены строительные недостатки, которые не были устранены застройщиком, пришел к выводу об обоснованности требований участника долевого строительства о взыскании в его пользу возмещения своих расходов на устранение недостатков, определив ко взысканию сумму, установленную заключением судебно-строительной экспертизы в размере 371 055,49 руб. Взыскивая неустойку, суд установив, что требование о возмещении строительных недостатков ответчиком не исполнено, пришел к выводу о правомерности требований о взыскании неустойки за период с 06.06.2024 по 23.08.2024, до изменения к застройщику требований. Определяя размер неустойки суд руководствовался ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в ред. Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ со ссылкой на ст. 2 указанного Федерального закона, устанавливающей порядок его применения к договорам заключенным до дня его вступления в законную силу и пришел к выводу, что с учетом ч. 8 ст. 7 актуальной редакции Федерального закона № 214-ФЗ неустойка не может превышать стоимость для устранения недостатков, а именно 371 055,49 руб. Учтя заявление ответчика, суд применил к размеру взыскиваемой неустойки положения ст. 333 ГК РФ и уменьшил сумму до 150 000 руб. На основании ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ судом разрешены требования о компенсации участнику долевого строительства морального вреда, при этом отказано во взыскании штрафа, т.к. претензия от 12.04.2024 предъявлена ответчику после вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации № 326, которым установлен мораторий на начисление застройщикам неустойки (пени) и штрафов. На основании ст. 98 ГПК РФ судом разрешены вопросы о взыскании с застройщика в пользу истца расходов на оплату услуг по обследованию объекта долевого строительства, заключения эксперта, расходов по уплате государственной пошлины, почтовых расходов. На основании постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 застройщику предоставлена отсрочка исполнения решения суда по 31.12.2025.

По смыслу статьи 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Вышеуказанное решение обжалуется в части необоснованного взыскания неустойки за период с 06.06.2024 по 13.08.2024 без учета положений постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326.

Проверяя решение по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как было указано выше, производя взыскание неустойки за период с 06.06.2024 по 13.08.2024 суд руководствовался актуальной редакцией статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, которой предусмотрена неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. При этом, суд не принял расчет истца произведенный в уточнении к иску, исходя из 1 % установленного п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», сославшись на то, что истцом не учтены изменения в законодательство, внесенные Федеральным законом от 08.08.2024 № 266-ФЗ. Произведя расчет исходя из новой редакции ч. 8 ст. 7 Закона, суд применил мораторий установленный постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, предоставив отсрочку исполнения решения по 31.12.2025.

Судебная коллегия находит доводы жалобы о том, что в силу установленного постановлением Правительства РФ моратория неустойка за заявленный период не подлежала взысканию, заслуживающими внимания.

Так Федеральным законом от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлен перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе штрафов, пеней), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора, а также установлен запрет на взыскание неустойки (штрафов, пени, процентов) не предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Данный закон вступил в силу 01.09.2024.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения ч. 9 ст. 4, ч. 8 ст. 7 и ст.10 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции настоящего Федерального закона.

Учитывая, что в статье 2 указанного закона говориться о применении актуальной редакции Федерального закона № 214-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а период взыскания неустойки по настоящему делу составил с 06.06.2024 по 18.08.2024, то при ее определении должна быть применена прежняя редакция Федерального закона и ее расчет произведен по ч. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей.

При этом, постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» предусмотрено, что неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч. 9 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно (абзац 9 п. 1).

Часть 9 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» как в актуальной редакции, так и вред. действующей до 01.09.2024 содержит отсылку на применение законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Учитывая, что неустойка с 06.06.2024 по 13.08.2024 подлежала начислению по правилам ч. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в прежней редакции (до 01.09.2024), а постановление Правительства Российской Федерации № 326 от 18.03.2024 вступило в силу 22.03.2024, то в силу абз. 9 п. 1 указанного постановления неустойка, взысканная с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ за период с 06.06.2024 по 13.08.2024 взысканию не подлежала в силу действующего моратория.

При указанных обстоятельствах, решение суда в части взыскания неустойки подлежит отмене (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), с принятием в указанной части нового решения об отказе в иске (в части взыскания неустойки).

Поскольку резолютивная часть решения не содержит общей суммы взыскания, то указание на взыскание неустойки с 06.06.2024 по 18.08.2024 подлежит исключению из второго абзаца резолютивной части решения.

В остальной части судебное решение сторонами не обжалуется.

Руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 25 июня 2025 года отменить в части взыскания неустойки за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Исключить из абзаца второго резолютивной части решения указание на взыскание неустойки за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства за период с 06.06.2024 по 13.08.2024 в размере 150 000 руб.

В остальной части решение оставить без изменения.

Апелляционную жалобу ООО «Специализированный застройщик «Перспективные инвестиции» - удовлетворить.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19/12/2025