РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 марта 2017 года Свердловский районный суд г.Иркутска 

в составе председательствующего судьи Васиной Л.И.,

при секретаре Хоткиной Р.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-403/2017 по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры заключенным, государственной регистрации перехода права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в Свердловский районный суд г.Иркутска с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры заключенным, государственной регистрации перехода права собственности.

В обоснование заявленных исковых требований ФИО4 указано, что 

<

Дата обезличена> между ней и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес обезличен>. Условия сделки ею (истцом) выполнены в полном объеме, денежные средства в сумме .... переданы ФИО3 до подписания договора купли-продажи. При этом продавец подписал расписку в получении денежных средств и передал все необходимые книжки, ключи от квартиры. Регистрация сделки была назначена на 

<

Дата обезличена>, но продавец ФИО3 не явился в регистрирующий орган, а впоследствии умер, не осуществив регистрацию перехода права собственности по договора купли-продажи. Наследником умершего ФИО3 является его дочь – ФИО2, которая отвечает по всем обязательствам наследодателя. На основании изложенного, просит суд признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес обезличен>, между ней (истцом) и ФИО3 заключенным, а также осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанную квартиру к ней (истцу). 

Истец ФИО4, ответчик ФИО2 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представители истца ФИО7, ФИО8, действующие на основании нотариальных доверенностей, в судебном заседании поддержали исковые требования ФИО4, повторив доводы, изложенные в исковом заявлении, настаивали на их удовлетворении.

Представитель ответчика по доверенности ФИО9 против удовлетворения исковых требований ФИО4 не возражала, просила суд принять признание исковых требований в полном объеме.

Суд, с учетом мнения представителей сторон, полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся истца и ответчика в соответствии с положениями ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Иркутской области по доверенности ФИО10 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, в представленном суду отзыве указала, что Управление Росреестра по 

<

адрес обезличен> не является субъектом спорного правоотношения, так как не имеет материально-правовой заинтересованности по данному делу, решение не может повлиять на его права и обязанности по отношению к заявителю. Таким образом, привлечение Управления в качестве третьего лица является необоснованным. Кроме того, в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о чьих-либо правах на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес обезличен>. Государственная регистрация перехода права собственности к ФИО4 на основании договора купли-продажи квартиры от 

<

Дата обезличена> может быть произведена только при условии государственной регистрации права собственности отчуждателя. С учетом изложенного, просила суд отказать в удовлетворении требований о государственной регистрации перехода права собственности. 

Представитель третьего лица Администрации г. Иркутска в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в соответствии со ст. 113 ГПК РФ, о причинах неявки суду не сообщил и не просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Суд, с учетом мнения представителей сторон, полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся представителей третьих лиц в соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 39 ГПК РФ суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Согласно ответу 

<

Номер обезличен> от 

<

Дата обезличена>, представленному нотариусом ФИО11 наследственное дело 

<

Номер обезличен> на имя ФИО3, умершего 

<

Дата обезличена>, является открытым. Срок для принятия наследства ФИО2 пропущен, свидетельство о праве на наследство не выдавалось. Поскольку данный спор затрагивает права и законные интересы Администрации г.Иркутска, как возможного наследника по закону выморочного имущества – спорного жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес обезличен>, суд не принимает признание искового заявления стороной ответчика ФИО2

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований ФИО4 и необходимости удовлетворения заявленного ею иска полностью. К такому выводу суд приходит на основании следующего.

В силу п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно положениям ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Судом установлено, что ФИО3 на основании договора 

<

Дата обезличена> принадлежала на праве собственности спорная квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес обезличен>. Между ФИО3 и ФИО4 

<

Дата обезличена> заключен договор купли-продажи, предметом которого является квартира по адресу: 

<

адрес обезличен>, общей площадью 30,2 кв.м, с кадастровым номером 

<

Номер обезличен>. Отчуждаемая квартира была оценена сторонами в ..... Согласно п.п. 6, 9 договора от 

<

Дата обезличена> расчеты сторонами произведены до подписания договора, с момента подписания настоящего договора обязательства продавца передать недвижимое имущество (спорную квартиру) считается исполненным. С учетом изложенного в настоящем пункте, стороны согласны признать данный договор имеющим силу передаточного акта. 

Из пояснений стороны истца следует, что зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю на приобретенную квартиру ФИО4 не успела, поскольку ФИО3 умер 

<

Дата обезличена>, что подтверждается свидетельством о смерти 

<

Номер обезличен>.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно п.п. 1, 2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п.1 ст.235 ГК РФ).

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу положений ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно ст.433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из разъяснений, данных в п.п. 11, 58 - 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Рассматривая исковые требования ФИО4 в части признания договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес обезличен>, суд исходит из того, что фактически договор купли-продажи спорной квартиры был исполнен, между сторонами произведены взаиморасчеты, что подтверждается распиской от 

<

Дата обезличена> о получении ФИО3 денежных средств в размере .... за проданную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес обезличен>. 

Сторонами определено, что договор купли-продажи также является передаточным актом, так ФИО3 (продавец), выразив свою волю, совершил действия по отчуждению квартиры, регистрация договора не состоялась по независящим от сторон обстоятельств, так как ФИО3 умер 

<

Дата обезличена>. 

Как следует из материалов дела, к имуществу ФИО3 

<

Дата обезличена> года рождения, умершего 

<

Дата обезличена>, открыто наследственное дело 

<

Номер обезличен>, с заявлением о принятии наследства обратилась ФИО2, которая пропустила срок для принятии наследства, в связи с чем нотариусом ФИО11 ей разъяснено право о восстановлении пропущенного срока в судебном порядке. Иных наследников нет. Свидетельство о праве на наследство не выдавалось. 

В силу ч.3 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (в редакции от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 69 указанного Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости.

Принимая во внимание, что ФИО3, собственником спорного жилого помещения на основании договора от 

<

Дата обезличена> (то есть до вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), еще при жизни была отчуждена квартира по адресу: 

<

адрес обезличен>, однако сделка купли-продажи квартиры не была зарегистрирована по независящим от сторон обстоятельствам (смерть продавца), суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований ФИО4 о признании договора купли-продажи спорной квартиры заключенным, государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру и необходимости удовлетворении иска полностью.

Доказательств, опровергающих выводы суда, сторонами и лицами, участвующим в деле, в нарушение требований ст.56 ГПК РФ не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 - удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес обезличен>, бульвар Рябикова, 

<

адрес обезличен>, между ФИО4 и ФИО3 – заключенным.

Зарегистрировать переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес обезличен>, бульвар Рябикова, 

<

адрес обезличен>, от ФИО3 к ФИО4 на основании договора купли-продажи квартиры от 

<

Дата обезличена>.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд 

<

адрес обезличен> путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения. 

Судья: Васина Л.И.