Производство №2-1284/2021

(уникальный идентификатор дела 

91RS0024-01-2021-000407-67)

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 марта 2021 года г. Ялта

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Дацюка В.П., при помощнике ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении предварительных договоров купли-продажи, взыскании уплаченных в счет цены договора денежных средств,

третье лицо: Некоммерческая организация «Крымский республиканский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», ФИО4, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в Ялтинский городской суд Республики Крым с настоящим исковым заявлением, в котором просит признать расторгнутым договор купли-продажи имущественных прав 26/03/14- 36 37, заключенный 26 марта 2014 года между истцом и ответчиком; признать расторгнутым договор купли - продажи имущественных прав 27/03/14- 35, заключенный 27 марта 2014 года между сторонами; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 денежные средства, уплаченные в счет приобретения квартир в рамках договора купли-продажи имущественных прав 26/03/14-3 6_3 7 от 26 марта 2014 года, договора купли - продажи имущественных прав 27/03/14-35 от 27 марта 2014, в общем размере 92344 долларов США, что эквивалентно 6 789 130,88 рубля. Взыскать с ФИО3 государственную пошлину в размере 28946 рублей.

Требования мотивированы тем, что 26 марта 2014 года между ФИО3 (продавец, ответчик) и ФИО2 (покупатель, истец) был заключен договор купли - продажи имущественных прав 26/03/14-36_37 квартир со строительными номерами 36 и 37, расположенных в жилом комплексе «Ливадия Sky», возводимом продавцом на земельном участке площадью 0,0625 га с кадастровым номером №

<

номер>, расположенном по адресу: 

<

адрес> (далее - Договор 26/03/14- 36_37). В соответствии с пунктом 1 Договора 26/03/14-36_37 покупатель приобретает у продавца имущественные права на объект недвижимости на условиях и в порядке, определенных договором, покупатель обязуется оплатить стоимость имущественных прав, оговоренную в договоре, а продавец передать имущественные права и на объект недвижимости после сдачи его в эксплуатацию, а именно: квартиру под строительным номером 36, общей площадью 34,4 кв.м., жилой площадью 26,0 кв.м., балконом 8,4 кв.м., и квартиру под строительным номером 37, общей площадью 36,4 кв.м., жилой площадью 31,3 кв.м., балконом 5,1 кв.м., расположенные на 5 (пятом) этаже многоэтажного жилого дома, возводимого продавцом на указанном земельном участке. Как следует из пункта договора «Передача Объекта недвижимости» продавец обязуется передать покупателю приобретенное им имущество после принятия в эксплуатацию объекта недвижимости по акту приема-передачи, срок принятия объекта в эксплуатацию - II квартал 2014 года. Согласно пункту 1 Договора «Цена в Договоре» цена имущественных прав на момент заключения Договора представляет 85 000,00 долларов США по курсу ЦБ на день оплаты, также сторонами определен график оплаты имущественных прав. Также, 27 марта 2014 года между ФИО3 (продавец, ответчик) и ФИО2 (покупатель, истец) был заключен договор купли - продажи имущественных прав 27/03/14-35 квартиры со строительным номером 35, расположенной в жилом комплексе «Ливадия Sky», возводимом продавцом на земельном участке площадью 0,0625 га с кадастровым номером №

<

номер>, расположенном по адресу: 

<

адрес> (далее - Договор 27/03/14-35). В соответствии с пунктом 1 Договора 27/03/14-35 покупатель приобретает у продавца имущественные права на объект недвижимости на условиях и в порядке, определенных договором, Покупатель обязуется оплатить стоимость имущественных- прав, оговоренную в Договоре, а Продавец передать имущественные права и на объект недвижимости после сдачи его в эксплуатацию, а именно: квартиру под строительным номером 35, общей площадью 30,55 кв.м., жилой площадью 25,45 кв.м., балконом 5,1 кв.м., расположенную на 5 (пятом) этаже многоэтажного жилого дома, возводимого продавцом на указанном земельном участке. Как следует из пункта Договора «Передача Объекта недвижимости» продавец обязуется передать покупателю приобретенное им имущество после принятия в эксплуатацию объекта недвижимости по акту приема-передачи, срок принятия объекта в эксплуатацию - II квартал 2015 года. Согласно пункту 1 Договора «Цена в Договоре» цена имущественных прав на момент заключения Договора представляет 38 000,00 долларов США по курсу ЦБ на день оплаты, также сторонами определен график оплаты имущественных прав. Пункт 1.1 Договора устанавливает, что настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного выполнения Сторонами собственных обязательств. В дни подписания договоров ФИО3 предоставил истцу карточку с реквизитами счета в Сбербанке для дальнейшей оплаты по договорам. Поскольку предоставленный ФИО3 счет для денежных переводов был в валюте РФ - рублях, то истец осуществляла переводы в рублях в соответствии с курсом ЦБ РФ, т.к. приобретались вышеуказанные квартиры за 85 000 долларов США (Договор 26/03/14- 36_37) и 38 000 долларов США (Договор 27/03/14-35). Первая сумма в размере 60 000 руб., что эквивалентно 1 638 долларов США по курсу ЦБ РФ, была передана истцом ответчику 18.03.2014 г., что подтверждается соответствующей распиской в получении денежных средств. В день подписания первого договора 26.03.2014 г. через электронное приложение Сбербанка истец перевела на указанный ФИО3 расчетный счет 

<

***> руб., что эквивалентно 13916 долларов США по курсу ЦБ РФ на день платежа. На следующий день после подписания второго договора 28.03.2014 г. истец перевела также 

<

***> руб. (14 053 долларов США по курсу ЦБ РФ) через Сбербанк-онлайн. Следующие платежи осуществлялись истцом тем же способом в следующие даты: 29.03.2014 г. - 

<

***> руб. (14 010 долларов США по курсу ЦБ РФ), 20.04.2014 г. - 60 000 руб. (1 689 долларов США по курсу ЦБ РФ), 23.04.2014 г. - 400 000 руб. (11 214 долларов США по курсу ЦБ РФ).Таким образом, на расчетный счет истцом была переведена сумма в размере 56 520 долларов США по курсу ЦБ РФ. После чего, ФИО3 заявил, что Финмониторинг и Служба безопасности Сбербанка начала проверять его поступления денег, в связи с чем, счет он закрыл и с этого дня просил отдавать деньги только наличными. Кроме того, за ФИО3 истец выплатила деньги в сумме 400 000 руб., что эквивалентно 11214 долларов США по курсу ЦБ РФ, ФИО4, 

<

дата> года рождения, паспорт 

<

данные изъяты>, выдан 

<

дата>, ГОМ УВД г. Нижневартовска Ханты-Мансийского Автономного округа Тюменской области, проживающей по адресу: 

<

адрес>, которые она уплатила ФИО3 ранее в качестве аванса, намереваясь заключить с ним договор, аналогичный заключенному истцом. Заключать договор ФИО4 передумала и потребовала, чтобы ФИО3 вернул ей уплаченный аванс, а часть средств в сумме 400 000 руб. (11 214 долларов США) попросила зачесть в счет договора купли-продажи имущественных прав № 26/03/14-36 37, заключенного истцом (копия письма прилагается). Поскольку следующие платежи необходимо было внести наличными, а у истца не было возможности прилететь в Крым, ответчик нашел время встретиться в Москве 13.03.2015 г. и получил от истца 1 

<

***> руб., что эквивалентно 24 610 долларов США по курсу ЦБ РФ, по расписке. С тех пор, общая сумма оплаты, произведенная истцом ответчику, на этот день составила 92 344 долларов США по курсу ЦБ РФ. Оставшуюся сумму ФИО3 не принимал, ссылаясь на сильную занятость и разъезды по всей стране с целью развития своей компании «КСК». Истец неоднократно приезжала в Ялту, но обещанные встречи переносились по несколько дней и, в итоге, отменялись. Перевести деньги истцу было некуда, т.к. единственный счет, который был известен, на тот момент был закрыт. Таким образом, Истец свои обязательства по внесению денежных средств по заключенным Договорам 26/03/14-36_37, 27/03/14-35 исполнила надлежащим образом, что подтверждается соответствующими платежными документами. Ответчиком не исполнены взятые по Договорам обязательства: объект в эксплуатацию не сдан; объект не передан истцу; правоустанавливающие документы на квартиры не оформлены, переход права собственности на истца не выполнен. Истцом в адрес ответчика была направлена претензия о расторжении в одностороннем порядке Договоров и возврате денежных средств, уплаченных по Договорам, что подтверждается квитанцией об отправке и описью вложений (копия прилагается). До настоящего времени указанные требования истца оставлены ответчиком без удовлетворения. Истец полагает, что заключенные между сторонами договоры направлены на привлечение денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома с последующим приобретением покупателем права собственности на помещение в построенном объекте капитального строительства. Сторонами были согласованы условия о предмете, стоимости и о сроке исполнения обязательств ответчиком в отношении предмета договора.

В судебное заседание стороны, треть лица не явились, извещены надлежащим образом и заблаговременно.

Представитель истца в письменном заявлении просила рассматривать гражданское дело в её отсутствие, исковые требования поддержала.

Стороной ответчика не представлено уважительных причин неявки в судебное заседание.

Представитель третьего лица НКО «Крымский республиканский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» в письменном заявлении просила рассматривать дело в отсутствие третьего лица. Ранее третьим лицом представлялись возражения на исковые требования, в которых указывалось на необоснованность взыскания денежных средств в долларах США по изложенным в пояснениях основаниях.

Третье лицо ФИО4 просила рассматривать дело без её участия.

В силу статьи 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

В соответствии со ст. ст. 233-237 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

Исключение составляют случаи продажи товара (выполнения работы, оказания услуги) ненадлежащего качества, когда распределение бремени доказывания зависит от того, был ли установлен на товар (работу, услугу) гарантийный срок, а также от времени обнаружения недостатков (пункт 6 статьи 18, пункты 5 и 6 статьи 19, пункты 4, 5 и 6 статьи 29 Закона).

Судом установлено и следует из материалов дела, что 26 марта 2014 года между сторонами заключен договор имущественных прав №26/03/14-36_37.

Предметом договора являлись квартиры со строительными номерами 36 и 37, расположенные в жилом комплексе «Ливадия Sky», право на строительство которого у ФИО3 возникло на основании декларации о начале выполнения строительных работ КР 083140370437 поданной ответчиком 06.02.2014, на земельном участке площадью 0,0625 га, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Согласно данному договору определялось, что квартира №

<

номер> имеет жилую площадь 26,0 кв.м., балкон 8,4 кв.м., общая площадь 34,4 кв.м.; квартира №

<

номер> имеет жилую площадь 31,3 кв.м., балкон 5,1 кв.м., общая площадь 36,4 кв.м.

Срок принятия объекта в эксплуатацию – 2-й квартал 2014 года. 

Цена имущественных прав на момент заключения договора представляет 85000,00 долларов СШАпо курсу ЦБ на день оплаты. Покупатель оплачивает Продавцу Цену Имущественных прав следующим образом: 42500 долларов США 50% цены 26 марта 2014 года по курсу ЦБ на день оплаты; 4723 доллара США до 15 апреля 2014 года по курсу ЦБ на день оплаты; 5000 долларов США до15 мая 2014 года по курсу ЦБ на день оплаты; 5000 долларов США до 15 июня 2014 года по курсу ЦБ на день оплаты; 5000 долларов США до 15 июля 2014 года по курсу ЦБ на день оплаты; 5000 долларов США до 15 августа 2014 года по курсу ЦБ на день оплаты; 5000 долларов США до 15 сентября 2014 года по курсу ЦБ на день оплаты; 5000 долларов США до 15 октября 2014 года по курсу ЦБ на день оплаты; 5000 долларов США до 15 Ноября 2014 года по курсу ЦБ на день оплаты; 5000 долларов США до 15 декабря 2014 года по курсу ЦБ на день оплаты.

Согласно пункту 1.1.3 раздела 1 цена объекта недвижимости определена из расчета 1650 долларов США за 1 метр квадратный.

Также, 27 марта 2014 года между сторонами заключен договор имущественных прав №27/03/14-35.

Предметом договора являлись квартира со строительным номером 35, расположенная в жилом комплексе «Ливадия Sky», право на строительство которого у ФИО3 возникло на основании декларации о начале выполнения строительных работ КР 083140370437 поданной ответчиком 06.02.2014, на земельном участке площадью 0,0625 га, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Согласно данному договору определялось, что квартира №

<

номер> имеет жилую площадь 25,45 кв.м., балкон 5,1 кв.м., общая площадь 30,55 кв.м.

Срок принятия объекта в эксплуатацию – 2-й квартал 2015 года. 

Цена имущественных прав на момент заключения договора представляет 38000 долларов США по курсу ЦБ на день оплаты. Покупатель оплачивает Продавцу Цену Имущественных прав следующим образом: 19000 долларов США 50% цены 26 марта 2014 года по курсу ЦБ на день оплаты; 4723 доллара США до 15 апреля 2014 года по курсу ЦБ на день оплаты; 2112 долларов США до 15 мая 2014 года по курсу ЦБ на день оплаты; 2112 долларов США до 15 июня 2014 года по курсу ЦБ на день оплаты; 2112 долларов США до 15 июля 2014 года по курсу ЦБ на день оплаты; 2112 долларов США до 15 августа 2014 года по курсу ЦБ на день оплаты; 2112 долларов США до 15 сентября 2014 года по курсу ЦБ на день оплаты; 2112 долларов США до 15 октября 2014 года по курсу ЦБ на день оплаты; 2112 долларов США до 15 ноября 2014 года по курсу ЦБ на день оплаты; 2112 долларов США до 15 декабря 2014 года по курсу ЦБ на день оплаты.

Согласно пункту 1.1.3 раздела 1 цена объекта недвижимости определена из расчета 1500 долларов США за 1 метр квадратный.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 317 Гражданского кодекса Российской Федерации денежные обязательства должны быть выражены в рублях. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

В пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 54 от 22 ноября 2016 года «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что в силу статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении споров, связанных с исполнением денежных обязательств, следует различать валюту, в которой денежное обязательство выражено (валюту долга), и валюту, в которой это денежное обязательство должно быть исполнено (валюту платежа).

При удовлетворении судом требований о взыскании денежных сумм, которые в соответствии с пунктом 2 статьи 317 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах, в резолютивной части судебного акта должны содержаться: указание на размер сумм в иностранной валюте и об оплате взыскиваемых сумм в рублях; ставка процентов и (или) размер неустойки, начисляемых на эту сумму; дата, начиная с которой производится их начисление, дата или момент, до которых они должны начисляться; точное наименование органа (юридического лица), устанавливающего курс, на основании которого должен осуществляться пересчет иностранной валюты (условных денежных единиц) в рубли; указание момента, на который должен определяться курс для пересчета иностранной валюты (условных денежных единиц) в рубли.

Определяя курс и дату пересчета, суд указывает курс и дату, установленные законом или соглашением сторон (п. 28 Постановления Пленума). 

В настоящем случае сторонами четко определено и указано в договоре, что валютой обязательства является доллар США, следовательно, платежи, осуществленные в рублях являлись исполнением обязательства, выраженного в долларах США на соответствующую дату платежа.

Из материалов дела следует, что истцом по заключенным договора денежные средства вносились в следующем размере:

18 марта 2014 года – 60000 рублей – в счет предоплаты за квартиры №№36 и 37, 48 и 49. Сведений об учете данного платежа при заключении договоров не имеется, соответственно, судом данный платеж учитывается не в эквиваленте к доллару США;

26 марта 2014 года – 500000 рублей, что эквивалентно 13915,33 доллара США (курс 1 доллар США = 35,9316 рубля);

28 марта 2014 года – 500000 рублей, что эквивалентно 14052,44 доллара США (курс 1 доллар США = 35,5810 рубля);

29 марта 2014 года – 500000 рублей, что эквивалентно 14010,66 доллара США (курс 1 доллар США = 35,6871 рубля);

20 апреля 2014 года – 60000 рублей, что эквивалентно 1688,29 доллара США (курс 1 доллар США = 35,5389 рубля);

23 апреля 2014 года – 400000 рублей, что эквивалентно 11211,23 доллара США (курс 1 доллар США = 35,6785 рубля);

13 марта 2015 года – 1500000 рублей, что эквивалентно 24606,50 доллара США (курс 1 доллар США = 60,9595 рубля), в расписке указано, что денежные средства получены в счет приобретения квартир №36 и №37.

Таким образом, истцом в пользу ФИО3 перечислены денежные средства в общем размере на сумму 79484,45 доллара США и 60000 рублей.

Неуказание в платежных поручениях номера договора либо квартиры, в счет которых осуществлялось перечисление денежных средств, по мнению суда, не свидетельствует об исполнении ФИО2 обязательств по иным договорам, поскольку доказательств их существования (договоров, кроме заявленных в настоящем случае) не имеется.

Расписка от имени ФИО4 о получении денежных средств от ФИО2 в счет исполнения обязательств ФИО3 судом не принимается во внимание при расчете размера обязательств ФИО3, поскольку не имеется данных о получении в данном объеме денежных средств ФИО3 от ФИО4, наличии обязательств ФИО3 перед ФИО4 в указанном размере, наделении ФИО2 исполнять обязательства за ФИО3 Сама по себе передача денежных средств истцом ФИО4, утверждения последней о получении их в счет обязательств ФИО3 не могут свидетельствовать о наличии такого обязательства ФИО3

На время заключения сторонами предварительного договора купли-продажи жилого помещения действовали нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ).

Согласно статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

В силу ст. 2 Закона N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на время заключения сторонами предварительного договора купли-продажи), застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее - Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства») случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 данного закона по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

В силу ст. 3 Закона №214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного пользования таким земельным участком. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом («Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Как установлено судом и следует из заключенных сторонами предварительных договоров купли-продажи, несмотря на то, что они именуются предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения основного договора купли-продажи, застройщиком является физическое лицо, однако стороны согласовали условия о предмете – индивидуально определенное помещение в строящемся объекте недвижимости, о его стоимости, о сроке выплат истцом денежных средств и выплате в момент заключения договора указанной денежной суммы в большей части либо спустя непродолжительное время после его заключения, о сроке исполнения обязательств ответчиком в отношении предмета договора. При этом стороны установили, что оплата стоимости объекта осуществляется в момент подписания предварительного договора и по установленному графику

При таких обстоятельствах заключенные сторонами предварительные договора по своей сути были направлены на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоэтажных домовладений на земельном участке, принадлежащем ответчику, с последующим приобретением гражданином права собственности на помещение в построенном домовладении. 

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

В силу ч. 2 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.

Согласно ч. 9 ст. 4 Закона N214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с преамбулой к Закону Российской Федерации от 7.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Под изготовителем, исполнителем, импортером и продавцом понимается организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель.

Согласно ч. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой страх и риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, зарегистрированных в этом качестве в установленном законом порядке.

Исходя из смысла пункта 4 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение требований, установленных пунктом первым данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. К таким сделкам суд применяет законодательство о защите прав потребителей (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Таким образом, законодатель адаптировал действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», сформулировав императивное правило о том, что данный акт применяется к сделкам гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем, но систематически выступающего на потребительском рынке в роли продавца, исполнителя, то есть, если лицо осуществляет предпринимательскую деятельность в сфере защиты прав потребителей без необходимой регистрации, то контрагенты такого субъекта должны иметь те же правовые возможности, в том числе и по применению средств защиты, что потребители в обычных (нормальных) ситуациях.

Суд полагает установленным осуществление ответчиком предпринимательской деятельности, направленной на привлечение денежных средств граждан для долевого строительства без образования юридического лица, как это предусмотрено Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ. 

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», учитывая, что гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью, но не прошедший государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, не приобретает в связи с занятием этой деятельностью статуса предпринимателя, споры с участием таких лиц, в том числе связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, подведомственны суду общей юрисдикции.

При разрешении таких споров могут быть применены положения Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (пункт 4 статьи 23).

При этом отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации), а в соответствии с пунктом 4 статьи 13 Закона о защите прав потребителей исполнитель освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером №

<

номер> (ранее - вид разрешенного использования указан как «индивидуальное жилищное строительство», что исключает строительство многоквартирного дома (мало-, средне-, многоэтажного), что в свою очередь свидетельствует о нарушении вида целевого использования земельного участка, самовольности строительства объекта. При этом ФИО3 не является единоличным собственником данного земельного участка, а следовательно не имел право без согласия иных совладельцев осуществлять строительство на данном земельном участке, без их согласия привлекать денежные средства, заключать таковые договора.

Об осуществлении таковой деятельности ФИО3 в обход закона свидетельствуют и материалы уголовного дела в отношения ФИО3, находящегося в производстве суда, в рамках которого ФИО2 признана потерпевшей от действий ФИО3

Более того, в судебном заседании установлено, что обязательства по строительству жилого дома ответчиком не исполнены надлежащим образом, строительство не осуществлено окончательно, объект не введен не эксплуатацию, истцу не передан, плановый срок окончания строительства прошел более чем 5 лет назад на дату рассмотрения дела.

Доказательств отсутствия вины в неисполнении условий предварительного договора по независящим от ответчика причинам суду не представлено.

Из материалов дела следует, что 18 января 2021 года истцом в адрес ФИО3 направлялась претензия о расторжении договоров, возврате денежных средств, которая получена 21 января 2021 года (почтовый идентификатор 29860055608782). Однако данные претензии оставлены без удовлетворения.

Учитывая вышеуказанные положения закона и установленные судом обстоятельства, суд полагает обоснованными требования истца о расторжении заключенных между сторонами договоров купли-продажи от купли-продажи имущественных прав, заключенных между сторонами, и взыскании с ответчика денежных средств в сумме, эквивалентной 79484,45 доллара США на дату платежа по курсу ЦБ РФ, и 60000 рублей, полученных ФИО3 в рамках оспариваемых договоров.

Просьба истца о признании договоров расторгнутыми, а не о расторжении договоров, при очевидности материально-правового интереса истца, направленного на их расторжение, даёт суду основания расторгнуть данные договора, поскольку в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально – правового интереса именно суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

В соответствии со ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона). 

При этом, судом учитывается, что взыскание такого штрафа осуществляется судом независимо от того, заявлено о взыскании потребителем или нет.

В настоящем случае размер штрафа составляет – 30000 рублей и 39742,23 доллара США (50% от 60000 рублей и 79484,45 доллара США).

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной на восстановление нарушенного права.

При этом неустойка может быть предусмотрена законом или договором.

Предусмотренный статьей 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки.

Согласно ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. 

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 №263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Критериями установления несоразмерности пени и основанием применения ст. 333 ГК РФ являются: чрезмерно высокий процент неустойки, превышение суммы неустойки относительно суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другие обстоятельства.

К последствиям нарушения обязательств могут быть отнесены неполученные истцом имущество и денежные средства, понесенные убытки (в том числе и упущенная выгода), другие имущественные и неимущественные права, на которые истец вправе рассчитывать в соответствии с законом и договором. Законом не установлено каких-либо ограничений уменьшения неустойки, ввиду необходимости учёта судом всех обстоятельств дела.

Таким образом, решение вопроса о несоразмерности размере неустойки последствиям нарушения обязательства неразрывно связано с оценкой фактических обстоятельств дела, сложившихся между сторонами отношений.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательств является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя их своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, таким образом действующее законодательство наделяет суд дискреционным полномочием по разрешению вопроса о снижении размера неустойки.

Вместе с тем, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.

Принимая во внимание фактические обстоятельства спора, отсутствие подтвержденных фактических материальных убытков, исходя из принципа разумности и справедливости, суд приходит к выводу, что размер штрафа в пользу истца подлежит уменьшению до 7000 долларов США, что не приведет к необоснованному освобождению от ответственности, но и не ведет к получению истцом необоснованной выгоды, соответствует характеру и степени допущенного нарушения права истца. 

При этом следует отметить, что как установлено судом, заключение договоров, аналогичных в данном случае, для ФИО3 не является единичным случаем, что свидетельствует в пользу того, что последним фактически осуществлялась предпринимательская деятельность, направленная на привлечение денежных средств для строительства многоквартирных домов.

Так, Ялтинским городским судом Республики Крым был рассмотрен ряд гражданских дел, в которых, как установлено судом, ФИО3 также заключались предварительные договора купли-продажи помещений в строящихся домовладениях. Сведения об указанных делах находятся в открытом доступе, судебные акты размещены на официальном сайте Ялтинского городского суда Республики Крым в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Также, судом установлено, что в производстве Ялтинского городского суда Республики Крым находится уголовное дело №

<

номер> года по обвинению ФИО3 в совершении преступлений, предусмотренных ч. 4 ст. 159, ч. 4 ст. 159, ч. 4 ст. 159, ч. 2 ст. 200.3, п.п. «а», «б» ч. 2 ст. 165 УК РФ; ФИО-1 в совершении преступлений, предусмотренных ч. 4 ст. 159, ч. 4 ст. 159, ч. 2 ст. 200.3, п.п. «а», «б» ч. 2 ст. 165 УК РФ, в которых ФИО2 признана потерпевшей, как и ряд иных лиц, также заключивших аналогичные договора купли-продажи.

Также, в соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом было заявлено о взыскании денежных средств в размере 92344 доллара США, что на дату принятия судом решения составляло 7002325,47 рубля.

Судом исковые требования удовлетворены на сумму 79484,45 доллара США и 60000 рублей (6087202,51 рубля (79484,45*75,8287+60000), что в свою очередь составляет 0,86931 от заявленных.

Истцом уплачена государственная пошлина при подаче искового заявления в суд в размере 28946 рублей, в связи с чем в соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ в её пользу с ответчика надлежит взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 25163,05 рубля (28946*0,86931).

В силу ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с положениями ст. 103 ГПК РФ с ФИО3 в пользу местного бюджета муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым надлежит взыскать государственную пошлину в размере 13800 рублей (13200 рублей – за требование о взыскании денежных средств, + по 300 рублей за требования о расторжении каждого предварительного договора).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к ФИО3 о расторжении предварительных договоров купли-продажи, взыскании уплаченных в счет цены договора денежных средств – удовлетворить частично. 

Расторгнуть договор купли-продажи имущественных прав от 26 марта 2014 года №26/03/14-36_37, заключенный между ФИО3 и ФИО2.

Расторгнуть договор купли-продажи имущественных прав от 27 марта 2014 года №27/03/14-35, заключенный между ФИО3 и ФИО2

Взыскать с ФИО3, 

<

дата> года рождения, в пользу ФИО2, 

<

дата> года рождения, денежные средства в размере 60000 (шестьдесят тысяч) рублей и в сумме, эквивалентной 79484 (семидесяти девяти тысячам четыремстам восьмидесяти четырем) долларам 45 центам США в рублях по официальному курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату платежа, штраф в сумме, эквивалентной 7000 (семи тысячам) долларов США в рублях по официальному курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату платежа, расходы по уплате государственной пошлины в размере 25163 (двадцать пять тысяч сто шестьдесят три) рубля 05 копеек.

В остальной части исковые требования – оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО3, 

<

дата> года рождения, в доход бюджета муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым государственную пошлину в размере 13800 (тринадцать тысяч восемьсот) рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий судья В.П. Дацюк 

Мотивированное решение составлено в окончательной форме 06 апреля 2021 года