Дело №2-82/2025

50RS0036-01-2024-002867-11 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«30» января 2025 года

г. Пушкино

Пушкинский городской суд Московской области 

в составе:

председательствующего судьи Малюковой Т.С.,

при секретаре Капрару Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО Специализированный застройщик «Метромаш» к ФИО1 о взыскании денежных средств, неустойки, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ

Истец АО Специализированный застройщик «Метромаш» обратился в суд с иском к ФИО1, в котором, уточнив требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит взыскать с ответчика задолженность в размере 117 076,11 руб., неустойку за период с 01.07.2023 по 

<

дата> в размере 15 512, 58 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 851,17 руб. 

В обоснование заявленных требований истец указал, что между сторонами 

<

дата> был заключен договор участия в долевом строительстве, во исполнение условий которого 

<

дата> истец передал ответчику по акту приема-передачи 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>В. Стоимость квартиры по условиям договора составила 4 992 572 руб., пунктом 2.3 договора предусмотрена возможность изменения цены договора в зависимости от наличия разницы между проектной площадью квартиры, указанной в договоре, и её фактической площадью. Кадастровым инженером ООО «Геоменеджер С.» определена фактическая площадь указанной квартиры в размере 38,5 кв.м, в то время как проектная площадь составляла 35,9 кв.м, в связи с чем, у ФИО1 возникла обязанность произвести доплату по договору участия в долевом строительстве. Требование о доплате было направлено истцом в адрес ответчика, однако оставлено последним без удовлетворения. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Представитель истца АО Специализированный застройщик «Метромаш» ФИО2 в судебном заседании поддержал уточненный иск, просил его удовлетворить.

Ответчик ФИО1, его представитель ФИО3 в судебном заседании поддержали письменные возражения, в соответствии с которыми полагали иск не подлежащим удовлетворению, просили в иске отказать.

Суд, исследовав письменные материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее, изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктами 1, 4 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно статье 4 Федерального закона от 

<

дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон об участии в долевом строительстве), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 названного Федерального закона (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве). 

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Положениями ч. 1 ст. 55 ГПК РФ закреплено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. 

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. 

Суд, в свою очередь, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Как установлено судом и следует из материалов дела, 

<

дата> между АО «Метромаш» (застройщик) и ООО «АФИ РУС Менеджмент» (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве №А/ММАШ, согласно которому, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц в соответствии с проектной документацией и на основании Разрешения на строительство построить (создать) на земельном участке многоквартирный дом, включая объект долевого строительства, а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

В пункте 1.2 договора стороны определили, что площадь объекта долевого строительства определяется в следующем порядке:

расчетная площадь (с коэффициентом) объекта долевого строительства по соглашению сторон договора определяется в соответствии с Проектной документацией для строительства многоквартирного дома, с ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, включая площадь балконов с применением понижающего коэффициента 0,3; площадь лоджий с применением понижающего коэффициента 0,5;

фактическая площадь объекта долевого строительства будет уточнена в соответствии с данными, указанными в техническом плане, подготовленном кадастровым инженером в соответствии с действующим законодательством о государственном кадастре объектов недвижимости и установленной таким законодательством методикой определения площади объектов недвижимости.

Цена договора, согласно пункту 2.1, составила 467 031 066 рублей. 

Пунктом 2.3 договора установлено, что при заключении договора стороны принимают во внимание возможность расхождения в размерах расчетной площади объекта долевого строительства, указанной в Приложении № к названному договору, определенной в соответствии с Проектной документацией, которая взята сторонами за основу для расчетов по договору, и фактической площади объекта долевого строительства по результатам обмеров кадастровым инженером, включающей в себя площади помещений объекта долевого строительства и площадь балконов (с применением понижающего коэффициента 0,3) / лоджий (с применением понижающего коэффициента 0,5). 

В случае, если по результатам обмеров объекта долевого строительства кадастровым инженером фактическая площадь объекта долевого строительства будет отличаться от расчетной площади, цена договора определяется (уточняется) сторонами расчетным путем в соответствии с названным пунктом договора без необходимости дополнительного согласования сторонами и заключения дополнительного соглашения к договору. 

В случае если по результатам обмеров объекта долевого строительства кадастровым инженером (в целях постановки на государственный кадастровый учет многоквартирного дома, включающего объект долевого строительства) фактическая площадь объекта долевого строительства (с коэффициентом) в соответствии с данными указанных обмеров увеличится относительно расчетной площади объекта долевого строительства (с коэффициентом), определяемой в соответствии с пунктом 1.2. названного договора, то участник долевого строительства обязуется произвести доплату застройщику в счет оплаты цены договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика в течение 7 (семи) рабочих дней с даты получения соответствующего требования застройщика. Обмер объекта долевого строительства кадастровым инженером осуществляется в соответствии с методикой, утвержденной уполномоченным органом власти и действующей на дату выполнения обмеров объекта долевого строительства. 

Сумма подлежащих доплате участником долевого строительства застройщику денежных средств определяется исходя из величины возникшей разницы между величиной фактической площади объекта долевого строительства, установленной данными обмеров, произведенных кадастровым инженером, и расчетной площадью объекта долевого строительства, указанной в договоре, путем умножения данной величины на цену одного квадратного метра объекта долевого строительства, определяемую в размере 139 068,86 рублей. 

<

дата> между ООО «АФИ РУС Менеджмент» (цедент) и ФИО1 (цессионарий) был заключен договор уступки №А0330/1/АФИ, по условиям которого цедент уступает цессионарию права требования по договору участия в долевом строительстве №А/ММАШ от 

<

дата>, связанные с приобретением прав на объект долевого строительства в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве. 

Объектом долевого строительства является 

<

адрес>, проектной площадью 35,9 кв.м, расположенная по адресу: 

<

адрес>В. Стоимость квартиры по условиям договора составила 4 992 572 руб.

Указанная квартира была передана ФИО1 по акту приема-передачи 

<

дата>.

<

адрес> квартиры определена 

<

дата> кадастровым инженером ООО «ГЕОМЕНЕДЖЕР С.» и составила 38,5 кв.м.

Так, из технического плана здания (многоквартирного дома), расположенного по адресу: 

<

адрес>В, следует, что 

<

адрес> состоит из коридора площадью 6,7 кв.м, комнаты площадью 15 кв.м, кухни площадью 10,1 кв. м, санузла площадью 3,5 кв.м, зимнего сада площадью 3,2 кв.м.

Согласно части 4 статьи 1 Федерального закона от 

<

дата> № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества сведения о таком недвижимом имуществе, и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях.

Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 названного Федерального закона - кадастровый инженер.

Следовательно, обмеры, сделанные кадастровым инженером, являются допустимым доказательством по смыслу ст. 60 ГПК для целей установления увеличения построенной площади по сравнению с проектной. 

Таким образом, разница между проектной площадью объекта долевого строительства (35,9 кв.м) и его фактической площадью (38,5 кв.м) составила 2,6 кв.м.

Ответчик данную площадь в ходе рассмотрения дела не оспаривал. 

<

дата> АО «Специализированный застройщик «Метромаш» направило в адрес ФИО1 уведомлении о необходимости произвести доплату цены договора участия в долевом строительстве в течение 7 рабочих дней с даты получения данного уведомления.

Согласно отчету об отслеживании почтового отправления, почтовое отправление (РПО 12311282273286) было получено ФИО1 

<

дата> и оставлено без удовлетворения. 

<

дата> АО «Специализированный застройщик «Метромаш» направило в адрес ФИО1 претензию, в которой потребовало в течение 14 календарных дней с даты её получения оплатить застройщику разницу стоимости между фактической и проектной площадью объекта долевого строительства в размере 361 579,04 руб. 

Доплата цены договора ФИО1 была произведена частично – в размере 257 379,76 руб., что подтверждается актом сверки взаимных расчетов. 

Разрешая заявленные требования, суд принимает во внимание, что при заключении договора участия в долевом строительстве №А/ММАШ от 

<

дата> стороны предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия, определили принцип расчета продаваемой площади квартиры, каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло, в связи с чем, приходит к выводу, что требование истца о дополнительной оплате продаваемой площади соответствует условиям договора.

Доказательств погашения суммы долга по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, равно как и доказательств иного размера фактической площади квартиры ФИО1, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, исходя из условий договора и принятых на себя обязательств по договору, ФИО1 обязан произвести доплату цены договора, составляющую разницу между фактической и проектной площадью квартиры.

Расчет размера доплаты произведен АО Специализированный застройщик «Метромаш» в соответствии с условиями договора, судом проверен, признан арифметически верным, в связи с чем, может быть положен в основу решения суда. 

Доводы ФИО1 об обратном отклоняются судом в силу следующего. 

Согласно абз. 3 п. 2.3 договора участия в долевом строительстве, фактическая площадь объекта недвижимости определяется по результатам обмеров объекта долевого строительства кадастровым инженером (в целях постановки на государственный кадастровый учет многоквартирного дома, включающего объект долевого строительства). 

Во исполнение указанного положения договора, по результатам строительства застройщиком был привлечён кадастровый инженер для выполнения кадастровых работ в отношении объекта долевого строительства и составления технического описания. На основании указанного технического описания были поставлены на кадастровый учёт объекты долевого строительства в соответствии с теми обмерами, которые были установлены кадастровым инженером, а впоследствии, были внесены сведения о государственной регистрации прав участников долевого строительства в соответствии с указанными обмерами.

В соответствии с п. 

<

дата> договора участия в долевом строительстве, участник долевого строительства подтверждает, что уведомлен и согласен с тем, что застройщик вправе, при условии обеспечения надлежащего качества объекта долевого строительства, вносить изменения в Проектную документацию на любой стадии строительства в том числе: изменения в отношении количества этапов строительства, изменения количества корпусов многоквартирного дома, изменения в отношении количества этажей корпуса (корпусов), изменения в отношении общей площади квартир в многоквартирном доме и/или отдельном этапе (этапах) строительства многоквартирного дома, изменения общей площади нежилых помещений общественного назначения в многоквартирном доме и/или отдельном этапе (этапах) строительства многоквартирного дома, изменения общей площади помещений в многоквартирном доме (этапах строительства многоквартирного дома) и их функционального назначения, изменения в отношении общей площади помещений подземной автостоянки и количества мест размещения автомобилей, изменения в технологию строительства, не ухудшающие результатов качества строительных работ, изменения состава строительных и отделочных материалов на аналогичные или сравнимые, изменение состава оборудования, не ухудшающее характеристики его работы, изменения отдельных архитектурных решений многоквартирного дома, этапов строительства многоквартирного дома или отдельных корпусов, не оказывающие существенного влияния на внешний вид многоквартирного дома и не ухудшающие качества объекта долевого строительства, а также изменения отдельных элементов благоустройства придомовой территории.

Участник долевого строительства подтверждает, что принятие им решения о заключении данного договора и согласии с характеристиками объекта долевого строительства не зависит от внесения вышеуказанных изменений. Стороны договора признают изменения, указанные в данном пункте договора, несущественными. При этом внесение изменений в данный договор в части описания объекта не требуется. В случае если застройщиком будут внесены изменения в Проектную документацию многоквартирного дома, застройщик обязан внести изменения в Проектную декларацию в единой информационной системе жилищного строительства. Стороны считают внесение соответствующих изменений в проектную декларацию достаточным и не требующим подписания отдельного дополнительного соглашения.

Изменения, внесенные в проектную документацию, выразились в исключении лоджий в квартирах и добавлении их площадей в теплый контур здания и организацией вместо них вспомогательных помещений (зимние сады). Выполнение светопрозрачных перегородок, отделяющих помещения зимних садов от жилых комнат и кухонь, из которых предусмотрены входы в помещения зимних садов. 

Решение по переводу лоджий в зимние сады с включением в теплый контур зафиксировано в заключение экспертизы от 

<

дата> № МГЭ №2019. 

Истец, будучи застройщиком, в течение всего срока строительства отражал все изменения, вносимые в проект строительства в Проектной декларации, размещаемой на сайте https://наш.дом.рф/, однако ответчик, не лишенный возможности в любой момент ознакомиться с изменениями, и в случае несогласия с внесённые изменениями, в соответствии с пп. 2 п. 1.1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, отказаться от договора в одностороннем порядке, своего права на односторонний отказ от договора не реализовал, наоборот принял объект долевого строительства, подписав 

<

дата> акт приема-передачи и зарегистрировав в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке свое право собственности на квартиру.

Подписание акта приёма-передачи квартиры от 

<

дата> без замечаний свидетельствует об отсутствии возражений со стороны ответчика в отношении объекта долевого строительства, в том числе в отношении фактической площади. 

Таким образом, многоквартирный дом был построен в соответствии с действующим на момент строительства законодательством и проектной документацией, введён в эксплуатацию, а объект долевого строительства передан ответчику по акту приёма-передачи, который соглашаясь с качеством многоквартирного дома и объекта долевого строительства принял квартиру, подписав акт приёма-передачи.

С учетом изложенного, суд находит законными и обоснованными требования АО Специализированный застройщик «Метромаш» о взыскании с ФИО1 доплаты по договору участия в долевом строительстве в размере 117 076,11 руб.

Согласно ч. 6 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В силу пункта 4.3 договора, в случае нарушения любого из установленных пунктами 2.2, 2.3 названного договора сроков внесения денежных средств в счет оплаты цены договора, участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем, когда обязательство должно было быть исполнено.

Представленный истцом расчет неустойки судом проверен, является арифметически правильным, соответствует требованиям закона и условиям договора, иного расчета суммы неустойки ответчиком не представлено, а потому суд принимает его за основу при разрешении требований. 

Таким образом, с ФИО1 в пользу АО Специализированный застройщик «Метромаш» подлежит взысканию неустойка за период с 

<

дата> по 

<

дата> в размере 15 512,58 руб.

О снижении неустойки ответчиком не заявлено, оснований для самостоятельного применения положения ст. 333 ГК РФ судом не установлено. 

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 851,17 руб.

Иные доводы сторон были предметом подробного судебного исследования, однако не влияют на выводы суда.

Руководствуясь ст. ст. 194–198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск АО Специализированный застройщик «Метромаш» к ФИО1 о взыскании денежных средств, неустойки, судебных расходов - удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО Специализированный застройщик «Метромаш» задолженность в размере 117 076,11 руб., неустойку за период с 

<

дата> по 

<

дата> в размере 15 512,58 руб., госпошлину 3851,17 руб. 

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме – 

<

дата>.

Судья