К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-840/2023 (М-748/2023)

УИД № 23OS0000-01-2023-000765-82

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

08 декабря 2023 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Зубовича С.С.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Агат» об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

05 сентября 2023 г. административный истец Акционерное общество «Агат»», являясь арендатором земельных участков, находящихся в государственной собственности, обратилось в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просило: 

- установить в отношении земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 3841 кв. м, находящегося по адресу: 

<

...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости равной 2 216 257 рублей на период с 1 января 2022 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки;

- установить в отношении земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 9197 кв. м, находящегося по адресу: 

<

...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости равной 5 637 761 рублей на период с 1 января 2022 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки;

- установить в отношении земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 1180 кв. м, находящегося по адресу: 

<

...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости равной 5 524 760 рублей на период с 1 января 2022 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести в единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ его рыночную стоимость в размере 2 216 257 рублей;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести в единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ его рыночную стоимость в размере 5 637 761 рублей;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести в единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ его рыночную стоимость в размере 5 524 760 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 настаивал на исковых требования и просил их удовлетворить, а также ходатайствовал о назначении повторной судебной экспертизы, ссылаясь на несоответствии результатов экспертизы требованиям законодательства РФ.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») – ФИО3 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, а также ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в ее отсутствие.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ФИО4 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция; применительно к обстоятельствам дела какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства не выразила, а также ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Представителем администрации МО г. Армавир ФИО5 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, в удовлетворении заявленных требований просит отказать. 

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы административного дела, отзывы и возражение лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон№ 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ответа филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 14.09.2023года № 27-19410-ГС/23 и выпискам из ЕГРН истец является правообладателем на основании договора аренды:

-земельного участка общей площадью 3841 кв.м, с кадастровым номером ........, находящийся по адресу: ............, что подтверждается договором аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 05.02.2014 г. № 0000003322;

- земельного участка общей площадью 9197 кв.м, с кадастровым номером ........, находящийся по адресу: ............, что подтверждается договором аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 05.02.2014 г. № 0000003321.

- земельного участка общей площадью 1180 кв.м., с кадастровым номером ........, находящийся по адресу: ............, что подтверждается договором аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения с множественностью лиц от 14.05.2014 г. № 0000003417.

1. Земельный участок с кадастровым номером 23:38:0112007:151 поставлен на государственный кадастровый учет 24.10.2011 c категорией земель: «земли населенных пунктов»; с видом разрешенного использования: «для эксплуатации производственной базы»; с площадью: «3841 кв.м».

По состоянию на 19.09.2023 изменений площади, категории земель и вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ........ в ЕГРН не выявлено.

Кадастровая стоимость земельного участка в размере 5 915 293,64 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края» (далее – приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449) и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022

2. Земельный участок с кадастровым номером ........ поставлен на государственный кадастровый учет 24.10.2011 c категорией земель: «земли населенных пунктов»; с видом разрешенного использования: «для эксплуатации производственной базы»; с площадью: «9197 кв.м».

По состоянию на 19.09.2023 изменений площади, категории земель и вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ........ в ЕГРН не выявлено.

Кадастровая стоимость земельного участка в размере 14 021 746,2 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022.

3. Земельный участок с кадастровым номером ........ поставлен на государственный кадастровый учет 24.10.2011 c категорией земель: «земли населенных пунктов»; с видом разрешенного использования: «для эксплуатации производственной базы»; с площадью: «1180 кв.м».

В последующем, 04.02.2014 вид разрешенного использования был изменен с «для эксплуатации производственной базы» на «для эксплуатации административного здания и торгово-складских помещений».

При переходе с 15.07.2020 на промышленную эксплуатацию Федеральной государственную информационной системы ведения ЕГРН, в автоматизированном режиме была осуществлена корректировка сведений о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ........ на «для эксплуатации производственной базы», а виду разрешенного использования «для эксплуатации административного здания и торгово-складских помещений» присвоен статус «актуальные незасвидетельствованные сведения».

В последующем, 13.05.2021 в результате исправления технической ошибки были изменены сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ........ с «для эксплуатации производственной базы» на «для эксплуатации административного здания и торгово-складских помещений».

По состоянию на 19.09.2023 иных изменений площади, категории земель и вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ........ в ЕГРН не выявлено.

Кадастровая стоимость земельного участка в размере 8 143 805,4 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022.

Согласно вышеуказанным договорам аренды, размер арендных платежей за пользование земельными участками рассчитывается, исходя из их кадастровой стоимости.

Принимая во внимание, что административный истец является арендатором земельных участков, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6, 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28«О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)). 

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчеты об оценке, согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами: ........ по состоянию на 01 января 2022 г. определена в размере 2 216 257 руб., ........ по состоянию на 01 января 2022 г. определена в размере 5 637 761 руб., ........ по состоянию на 01 января 2022 г. определена в размере 5 524 760 руб.

Исследовав отчеты об оценке, в связи с возникшими сомнениями в их соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости земельных участков, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчетов об оценке на их соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручил ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ» эксперту ФИО6

Согласно заключению судебной экспертизы от 02 ноября 2023 г. № 193-840/2023, подготовленному экспертом ООО «АТЛАС-КОНСАЛТ» - ФИО6 (далее – заключение эксперта), отчеты об оценке от 11.07.2023 № ОКР-23-53, № ОКР-23-52, № ОКР-23-54 не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельных участков по состоянию на дату определения кадастровой стоимости - 01 января 2022 г., составляет: - земельного участка с кадастровым номером ........ определена в размере 4 916 500,00 руб. (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 16,9 %); - земельного участка с кадастровым номером ........ определена в размере 11 220 300,00 руб. (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 20%); - земельного участка с кадастровым номером ........ определена в размере 7 186 200,00 руб. (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 11,8 %).

Представителем административного истца представлены письменные замечания, в которых указаны допущенные экспертом нарушения законодательства в области оценочной деятельности, не позволяющие использовать заключение в качестве допустимого доказательства по делу.

В то же время суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, с выводами которого не согласился представитель административного истца, может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объектов экспертизы.

В целях разъяснения заключения эксперт ФИО6, проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания представителя административного истца о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы, мотивировал свои выводы по определению рыночной стоимости объектов экспертизы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчетов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объектов оценки.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объектов оценки не может быть определена на основании представленных отчетов, поскольку они составлены с существенными ошибками и не могут быть признаны судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

Рыночная стоимость объектов экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 46-47 заключения эксперта и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611 утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7).

Пунктом 10 ФСО № 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО № 7 определены подходы к оценке недвижимости. Согласно пункту 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта экспертизы с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 г. № 568-р, метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее – элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом, наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Экспертом составлено точное описание объектов экспертизы. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости.

Поскольку экспертом проанализированы цены предложения, а не продаж, то есть, информация о сделках, еще не состоявшихся, то к ценам предложения применялась корректировка скидка на торг. Так же экспертом была применена корректировка на разницу в площади земельного участка (масштаб). Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, так как значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают.

Сравнительный подход экспертом реализован методом сравнительного анализа продаж. Определение величины рыночной стоимости оцениваемого объекта методом сравнительного анализа продаж проводится с внесением относительных корректировок.

Для изучения рынка аналогичной недвижимости Краснодарского края, находящейся в районе объекта экспертизы, была использована информация интернет – порталов, сделана выборка объектов, наиболее подходящих к объектам оценки.

При определении рыночной стоимости земельных участков промышленного назначения, в качестве аналогов к объекту экспертизы были подобраны три объекта с порядковыми номерами 3, 4, 5, которые имеют наиболее сходные характеристики с объектом экспертизы (ст. 55).

При определении рыночной стоимости земельного участка коммерческого назначения в качестве аналогов к объекту экспертизы были подобраны три объекта с порядковыми номерами 4, 5, 7, которые имеют наиболее сходные характеристики с объектом экспертизы (ст. 57).

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта, анализ рынка, в том числе, сегментов рынка, к которым относится объект экспертизы, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

В то же время суд, вопреки доводам представителя административного истца, изложенным в ходатайстве о назначении дополнительной экспертизы, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объекта экспертизы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

В целях разъяснения заключения эксперт ФИО6, проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания административного истца о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы. 

В частности, относительно замечаний представителя административного истца о том, что в качестве аналога № 1 для расчета земельного участка промышленного назначения принята производственная база. В соответствии с требованиями пп б) п 22 ФСО №7 «Оценка недвижимости» - объекты-аналоги должны соответствовать сегменту рынка объекта оценки. В соответствии со Справочником Оценщика недвижимости -2022 (стр. 54- 57) под ред. Лейфера «Земельные участки» и Земельным кодексом, на который ссылается автор Справочника применяется сегментация земельных участков. Нами приведена в приложении к данному письму. В соответствии с дайной сегментацией оцениваемый объект относится к сегменту рынка земельные участки для производственной деятельности. Аналог № 1 относится даже не к сегменту рынка земельных участков, он относится к сегменту рынка «Производственная недвижимость», таким образом его стоимость включает как стоимость земельного участка, так и стоимость объектов недвижимости, расположенных на нем. Если основываться на информации о корректировках для земельного участка, приведенных в Справочнике под ред. Лейфера, то для данных объектов это разные Справочники, так как недопустимо применять корректировку из Справочника «Земельные участки» по отношению к производственным объектам. На фото в объявлении объекты недвижимости капитального характера, которые указаны в объявлении. Промышленная база включает стальной ангар площадью 600 кв.м., капитальное строение 320 кв.м., капитальные навесы. Этот аналог принят для расчета стоимости земельного участка без корректировки на наличие строений? Для корректного расчета стоимости земельного участка из стоимости единого объекта должны быть вычтена стоимость объектов недвижимости.

На что эксперт дал следующие пояснения: объявления о продаже объекта аналога №1 находится в разделе о продаже земельных участков, следовательно, стоимость данного объекта указана за земельный участок.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что в объявлении для Аналога № 2 для расчета земельного участка промышленного назначения указано, что предполагается под торговый комплекс, гостиницу, магазины. В соответствии с требованиями пп б) п 22 ФСО №7 «Оценка недвижимости» - объекты-аналоги должны соответствовать сегменту рынка объекта оценки. В соответствии со Справочником Оценщика недвижимости -2022 (стр. 54- 57) под ред. Лейфера «Земельные участки» и Земельным кодексом, на который ссылается автор Справочника применяется сегментация земельных участков. Нами приведена в приложении 1 к данному письму. В соответствии с данной сегментацией оцениваемый объект относится к сегменту рынка земельные участки для производственной деятельности. Аналог № 2 относится сегменту рынка земельные участки под размещение объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Соответственно можно предположить, что это участок под коммерцию, а не под производство и он является более привлекательным под торговое использование, чем под производственное, следовательно, аналог подобран неверно. Корректировка не проведена. В соответствии со Справочником Оценщика недвижимости -2020 (стр. 167, т. 68) под ред. Лейфера «Земельные участки» рассчитана корректировка на различное функциональное назначение земельных участков. Таблица приведена в Приложении 2 к настоящему письму. Не понятно, почему эксперт не учел данную корректировку.

На что эксперт дал следующие пояснения: в заголовке объявления объекта аналога №2 указано то, что данный земельный участок имеет вид разрешенного использования «промназначения», объект экспертизы является земельным участком промышленного назначения, следовательно, введение корректирующего коэффициента не требуется.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что в качестве аналога № 1 для расчета земельного участка коммерческого назначения принят участок с назначением под ИЖС. В соответствии с требованиями пп б) п 22 ФСО №7 «Оценка недвижимости» - объекты-аналоги должны соответствовать сегменту рынка объекта оценки. Ситуация, аналогичная как для аналога № 2 по производственному земельному участку.

Корректировка на разрешенное использование (назначение) не проведена в расчетах. Соответственно неверно подобран аналог, так как не соответствует назначению объекта оценки.

На что эксперт дал следующие пояснения: приоритет отдается участкам, которые не нуждаются в изменении категории и/или разрешенного использования. Практически все выставленные на продажу земельные участки относятся к категории: земли населенных пунктов и имеют разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства. Стоимость участка определяется не сколько формальным разрешенным использованием (закрепленное документально), сколько фактическим (для свободного земельного участка потенциально возможным). Согласно ст. 37 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ, (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 № 210-ФЗ) изменение одного вида разрешенного использования, осуществляется в соответствии с гражданским регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов и подлежит обсуждению на публичных слушаниях, при этом затраты, связанные с данной процедурой незначительны и ограничиваются, как правило, подачей объявления в местную газету и сбором необходимой документации. Кроме того, в описании у объекта аналога N°1 в тексте объявления указано то, что он подходит для строительства коммерческого здания. Учитывая вышесказанное, введение корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования для объекта аналога №1 не требуется.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что в качестве аналога № 2 для расчета земельного участка коммерческого назначения принята производственная база. В соответствии с требованиями пп б) п 22 ФСО №7 «Оценка недвижимости» - объекты-аналоги должны соответствовать сегменту рынка объекта оценки. Ситуация, аналогичная как для аналога № 1 для земельного участка производственного назначения. Имеются объекты недвижимости капитального характера, которые указаны в объявлении. Промышленная база 2-х этажное строение площадью 181,7 кв.м., операторскую АЗС, насосную станцию и прочие объекты. Этот аналог принят для расчета стоимости коммерческого земельного участка без корректировки на наличие строений? Для корректного расчета из стоимости единого объекта должны быть вычтена стоимость объектов недвижимости.

На что эксперт дал следующие пояснения: приоритет отдается участкам, которые не нуждаются в изменении категории и/или разрешенного использования. Стоимость участка определяется не сколько формальным разрешенным использованием (закрепленное документально), сколько фактическим (для свободного земельного участка потенциально возможным). Согласно ст. 37 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ, (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 № 210-ФЗ) изменение одного вида разрешенного использования, осуществляется в соответствии с гражданским регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов и подлежит обсуждению на публичных слушаниях, при этом затраты, связанные с данной процедурой незначительны и ограничиваются, как правило, подачей объявления в местную газету и сбором необходимой документации. Корректировка по данному параметру сравнения не вносится. У данного объекта аналога строения находятся в аварийном состоянии, что указано в тексте объявления, следовательно, использование данных строений не приносит прибыли собственнику земельного участка и тем самым стоимость земельного участка не повышает, таким образом, не учитывается при определении рыночной стоимости.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что в качестве аналога № 3 для расчета земельного участка коммерческого назначения принят участок с назначением под ИЖС. В соответствии с требованиями пп б) п 22 ФСО №7 «Оценка недвижимости» - объекты-аналоги должны соответствовать сегменту рынка объекта оценки. Ситуация, аналогичная как для аналога № 2 по производственному земельному участку. Корректировка на разрешенное использование (назначение) не проведена в расчетах. Соответственно неверно подобран аналог, так как не соответствует назначению объекта оценки.

На что эксперт дал следующие пояснения: приоритет отдается участкам, которые не нуждаются в изменении категории и/или разрешенного использования. Практически все выставленные на продажу земельные участки относятся к категории: земли населенных пунктов и имеют разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства. Стоимость участка определяется не сколько формальным разрешенным использованием (закрепленное документально), сколько фактическим (для свободного земельного участка потенциально возможным). Согласно ст. 37 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ, (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 № 210-ФЗ) изменение одного вида разрешенного использования, осуществляется в соответствии с гражданским регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов и подлежит обсуждению на публичных слушаниях, при этом затраты, связанные с данной процедурой незначительны и ограничиваются, как правило, подачей объявления в местную газету и сбором необходимой документации. Кроме того, в описании у объекта аналога №3 в тексте объявления указано то, что он переведен в земельные участки для коммерческой деятельности. Учитывая вышесказанное, введение корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования для объекта аналога №3 не требуется.

Не согласиться с мнением эксперта у суда оснований не имеется.

Таким образом, необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам подробно обоснованы экспертом, и сомнений у суда не вызывают.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона № 135-ФЗ, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную судебной экспертизой, представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной экспертизы суд не усматривает, и обоснованных ходатайств административными ответчиками и заинтересованными лицами не заявлялось.

Доводы представителя истца о допущенных, по его мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

Указания в ранее поданной правовой позиции администрации муниципального образования город Армавир на то, что кадастровая оценка объекта недвижимости проведена в строгом соответствии с действующим законодательством, а в случае удовлетворения требований будут уменьшены размеры арендных платежей в соответствующие бюджеты, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца.

Действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, данное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера арендных платежей в пользу заинтересованных лиц.

Более того, Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, суд считает, что административный истец частично исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 КАС РФ, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика аренды. В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, подлежат частичному удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным: -установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 3 841 кв.м; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для эксплуатации производственной базы»; в размере рыночной стоимости 4 916 500,00 руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.; -установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 9 197 кв.м; расположенного по адресу: ............ категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для эксплуатации производственной базы»; в размере рыночной стоимости 11 220 300,00 руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.; -установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 1 180 кв.м; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для эксплуатации административного здания и торгово-складских помещений»; в размере рыночной стоимости 7 186 200,00 руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 05 сентября 2023 г.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Акционерного общества «Агат» об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости – удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 3 841 кв.м; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для эксплуатации производственной базы»; в размере рыночной стоимости 4 916 500,00 (четыре миллиона девятьсот шестнадцать тысяч пятьсот) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 9 197 кв.м; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для эксплуатации производственной базы»; в размере рыночной стоимости 11 220 300,00 (одиннадцать миллионов двести двадцать тысяч триста) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 1 180 кв.м; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для эксплуатации административного здания и торгово-складских помещений»; в размере рыночной стоимости 7 186 200,00 (семь миллионов сто восемьдесят шесть тысяч двести) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ........, ........, ........ считать 05 сентября 2023 г.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ........, ........, .........

В удовлетворении остальной части административных исковых требований отказать. 

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Зубович С.С. 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 13 декабря 2023 г.