Дело № 2-189/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

с. Алтайское 25 мая 2018 года 

Алтайский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Семенниковой О.И.,

при секретаре Шишовой Л.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ООО «Росбыттехника» о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, признании отсутствующим права на объект недвижимости, признании недействительным договора купли-продажи имущества, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Росбыттехника» о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, признании отсутствующим права на объект недвижимости, признании недействительным договора купли-продажи имущества. 

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Зори» и администрацией Алтайского района был заключен договор купли-продажи земельного участка №, согласно которому администрация Алтайского района передала в собственность ООО «Зори» земельный участок из земель особо охраняемых территорий с кадастровым номером 22:02:250003:0036, общей площадью 2,4 га для эксплуатации базы отдыха.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ данный договор был признан недействительным и в июле 2012 года ООО «Зори» передало по акту приема передачи земельный участок администрации Алтайского района, тем самым право собственности на данный земельный участок было прекращено.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Зори» зарегистрировало на земельном участке объект недвижимости – санаторий «Корона Алтая» на 48 мест.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Зори» и ООО «Росбыттехника» был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости – санатория «Корона Алтая» на 48 мест.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка № признан судом ничтожной сделкой, то объект недвижимости, расположенный на нем является самовольной постройкой, в связи с чем, с учетом положений ст.222 ГК РФ, ООО «Зори» не имело правовых оснований регистрировать право собственности на данный объект недвижимости и продавать его ООО «Росбыттехника».

Нахождение на земельном участке с кадастровым номером № самовольной постройки и дальнейшие сделки по ее отчуждению, а равно предоставление ООО «Росбыттехника» земельного участка под такой постройкой нарушает охраняемые законом интересы истца, как собственника объектов, расположенных на этом же участке.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит признать:

- объект недвижимости - санаторий «Корона Алтая» на 48 мест самовольной постройкой,

- отсутствующим право ООО «Росбыттехника» на объект недвижимости – санаторий «Корона Алтая»,

- недействительным договор купли-продажи имущества – санатория «Корона Алтая», заключенного ООО «Зори» и ООО «Росбыттехника» ДД.ММ.ГГГГ. 

Определением суда от 26.10.2017 производство по делу по иску ФИО1 к ООО «Росбыттехника» было прекращено в части требований о признании недействительным договора купли-продажи имущества – санатория «Корона Алтая», заключенного ООО «Зори» и ООО «Росбыттехника» 18.12.2012. в связи с отказом представителя истца от иска в указанной части (т.2 л.д.84). 

Определением суда от 16.08.2017 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено АО «Банк Финсервис», являвшееся залогодержателем санатория «Корона Алтая» (т.1 л.д.157).

Определением суда от 28.04.2018 АО «Банк Финсервис» исключено из участия в деле в качестве третьего лица и привлечено к участию в деле в качестве соответчика, в связи с приобретением банком спорного имущества (т.2 л.д.234).

В судебном заседании представитель истца ФИО2 на иске настаивала по основаниям, изложенным в заявлении, дополнительно пояснила, что признание санатория «Корона Алтая» самовольной постройкой и как следствие этому признание отсутствующим права на данный объект у ООО «Росбыттехника» позволит истцу оформить права на земельный участок, на котором находятся, принадлежащие ему на праве собственности объекты: теннисный корт, бассейн, фонтан, замощение, беседка, малое архитектурное сооружение, выгребная яма. 

Представители соответчика – АО «Банк Финсервис» - ФИО3, ФИО4 иск не признали, ссылаясь не его необоснованность, кроме этого просили применить срок исковой давности, указывая, что, приобретенные истцом имущественные объекты (теннисный корт, бассейн, фонтан, замощение, беседка, малое архитектурное сооружение, выгребная яма), которые, как и санаторий находятся на одном земельном участке, изначально строились одновременно с санаторием, составляли единый комплекс и при их покупке в 2012 году истцу доподлинно было известно о существовании санатория и его собственнике.

Представитель третьего лица – администрации Алтайского района в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства надлежаще был извещен.

Суд, выслушав, ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2).

В соответствии с требованиями закона признаками самовольного строительства являются: создание постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей; создание постройки без получения на это необходимых разрешений; если при строительстве допущены нарушения градостроительных норм и правил или строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из перечисленных признаков позволяет отнести объекты строительства к самовольным постройкам.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Как следует из материалов дела и установлено судом постановлением администрации Алтайского района от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Зори» разрешено проектирование базы отдыха на земельном участке, расположенном ниже моста через реку Катунь, два острова общей площадью 5,0 га (т.3 л.д.22).

Из проектной документации на строительство базы отдыха на 48 мест, усматривается, что участок под строительство представляет собой два острова, строительство комплекса сооружений и мостового перехода осуществляется только на острове № площадью 2,4 га, на острове № площадью 2,8 га не предусматривается никаких действий (т.3 л.д.5-18).

Согласно материалам дела, ДД.ММ.ГГГГ комитетом по строительству, архитектуре и ЖКХ администрации Алтайского района ООО «Зори» выдано разрешение на строительство базы отдыха в 

<

адрес> ниже подвесного моста через реку Катунь (т.1 л.д.191-192).

ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации Алтайского района № ООО «Зори» предоставлен в собственность земельный участок из земель особо охраняемых территорий рекреационного назначения с кадастровым номером 22:02:250003:0036, общей площадью 2,4 га для эксплуатации базы отдыха, находящийся в Алтайском районе в районе моста через реку Катунь.

На основании указанного постановления между муниципальным образованием Алтайский район и ООО «Зори» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № купли-продажи данного участка (т.1 л.д.9-12).

ДД.ММ.ГГГГ комитетом по строительству, архитектуре и ЖКХ администрации Алтайского района ООО «Зори» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию санатория на 48 мест «Корона Алтая», расположенного по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д.193-195).

На основании данного разрешения было зарегистрировано право собственности ООО «Зори» на санаторий на 48 мест «Корона Алтая», расположенный по адресу: Алтайский район, остров Пихтовый, район моста поселка Катунь (т.3 л.д.1).

Решением Арбитражного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ был признан недействительным договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 22:02:250003:0036, общей площадью 2,4 га, заключенный между муниципальным образованием Алтайский район и ООО «Зори» ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.16-24).

Решением Арбитражного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ применены последствия недействительности ничтожной сделки - на ООО «Зори» возложена обязанность возвратить администрации Алтайского района земельный участок с кадастровым номером 22:02:250003:0036, общей площадью 2,4 га по акту приема-передачи (т.1 л.д.44-51). 

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Зори» и администрацией Алтайского района составлен акт приема-передачи указанного выше земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Зори» в лице конкурсного управляющего и ООО «Росбыттехника» был заключен договор купли-продажи, по которому ООО «Росбыттехника» приобрело в собственность здание - санаторий на 48 мест «Корона Алтая» (т.1 л.д.217-220).

Право собственности ООО «Росбыттехника» на данный объект недвижимости было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.212).

В апреле 2013 года ООО «Росбыттехника» администрацией Алтайского района предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 2,4 га с кадастровым номером 22:02:250003:0036 для эксплуатации базы отдыха (т.1 л.д.213-216).

Решением Арбитражного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Росбыттехника» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО5 (т.1 л.д.237-242).

При изложенных обстоятельствах суд полагает, что правовых оснований к признанию спорного объекта недвижимости – санаторий на 48 мест «Корона Алтая» самовольной постройкой в соответствии с требованиями ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется, поскольку строительство объекта велось на основании проектно-разрешительной документации на отведенном для указанных целей земельном участке.

Отсутствуют у суда основания и для признания отсутствующим права ООО «Росбыттехника» на указанный объект недвижимости. 

Настаивая на иске, истец связывает признание здания санатория самовольной постройкой и признание отсутствующим на него права с возможностью решения вопроса о предоставлении истцу земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания, принадлежащих ему объектов (теннисный корт, бассейн, фонтан, замощение, беседка, малое архитектурное сооружение, выгребная яма), принадлежащих истцу на основании договоров купли-продажи по праву собственности (т.2 л.д.60-80) и находящихся, также со зданием санатория на одном участке. 

В отношении недвижимого имущества законом установлено, что государственная регистрация прав на это имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на данное имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в силу закона признается доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (части 3 и 5 действующего в настоящее время Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). 

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

По смыслу вышеприведенных правовых норм и разъяснений выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

Возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество, являющемуся одновременно с другим лицом собственником этого имущества в силу записи в ЕГРН. Удовлетворение такого требования возможно, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРН.

Когда спорное имущество отсутствует во владении истца, его право может быть защищено с помощью иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворение которого влечет за собой не только восстановление владения спорной вещью, но и корректировку записей в ЕГРН о принадлежности имущества.

Следовательно, иск о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски.

Заявленный истцом иск о признании права отсутствующим относится к искам о правах на недвижимое имущество. При этом обязательным основанием иска о признании права отсутствующим является отсутствие у другого лица (ответчика) титула (основания) возникновения данного права на конкретный объект и наличие такового у истца.

Вместе с тем из материалов дела не усматривается о наличии у истца каких-либо имущественных прав в отношении спорного земельного участка, нахождения спорного объекта в фактическом владении истца, при этом право собственности на указанное выше здание санатория в установленном законом порядке было зарегистрировано за ответчиком, договор купли-продажи, на основании которого у ответчика возникло право собственности на спорный земельный участок, в установленном законом порядке недействительным не признан.

Следовательно, в данном случае истцом избран ненадлежащий способ защиты права, удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав.

Кроме этого, судом установлено, что в настоящее время собственником здания санатория «Корона Алтая» является АО «Банк Финсервис» (т.2 л.д.229). 

В рассматриваемом случае, являясь собственником имущества, неразрывно связанного с землей, истец вправе разрешить вопрос о предоставлении ему земельного участка путем заключения договора субаренды, или установления сервитута.

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства в их совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Помимо этого, заслуживают внимание доводы стороны ответчика о применении срока исковой давности. 

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса, пункт 1 которой предусматривает, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как выше указано, ДД.ММ.ГГГГ комитетом по строительству, архитектуре и ЖКХ администрации Алтайского района ООО «Зори» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию санатория на 48 мест «Корона Алтая», на основании которого было зарегистрировано право собственности ООО «Зори» на санаторий. 

ООО «Росбыттехника» приобрело здание санатория в 2013 году. 

Являясь собственником на основании договоров купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, теннисного корта, бассейна, фонтана, замощения, беседки, малого архитектурного сооружения, выгребной ямы, которые находятся на одном со зданием санатория земельном участке и как следует из проектной документации, материалов дела, были возведены одновременно со зданием санатория, истец не мог не знать как о существовании здания санатория, так и его собственнике.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд, 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ООО «Росбыттехника», АО «Банк Финсервис» о признании объекта недвижимости - санаторий «Корона Алтая», самовольной постройкой, о признании отсутствующим права ООО «Росбыттехника» на объект недвижимости – санаторий «Корона Алтая», оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Алтайский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Судья О.И. Семенникова

В окончательной форме решение изготовлено 30 мая 2018 года.

Судья О.И.Семенникова