Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 июля 2018 года г.Геленджик 

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Дроздова К.В.

при секретаре Нененко И.В.,

с участием старшего помощника прокурора г.Геленджика Богданова О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора г.Геленджика в интересах муниципального образования город-курорт Геленджик, неопределенного круга лиц к администрации МО город-курорт Геленджик, ФИО1 о признании сделки (недействительной) ничтожной,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор г.Геленджика в интересах администрации МО город-курорт Геленджик обратился в суд с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, ФИО1 о признании сделки недействительной..

Исковые требования мотивированы тем, что проведенной прокуратурой города Геленджика проверкой установлено, что между администрацией МО город-курорт Геленджик и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> для эксплуатации зданий и сооружений 

<

данные изъяты> моря», принадлежащих арендатору на праве собственности, договор был зарегистрирован в ЕГРН 07.12.2016 года за номером №

На земельном участке, расположены следующие объекты недвижимости: здание прачечная лит. 

<

данные изъяты> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., здание дизельная электростанция лит.

<

данные изъяты>общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., принадлежащие ФИО1 на основании договора купли-продажи от 10.01.2014 года.

Постановлением главы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 08.02.2017 года № «Об изменении основного вида разрешенного использования земельного участка» вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, был изменен с установленного вида «для эксплуатации зданий и сооружений 

<

данные изъяты> на испрашиваемый вид «гостиничное обслуживание». 

17.04.2017 года между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ФИО1 было заключено дополнительное соглашение № к договору аренды № от 03.11.2016 года, которым изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка. 12.05.2017 года указанное дополнительное соглашение было зарегистрировано в ЕГРН за №.

Вместе с тем, вышеуказанное дополнительное соглашение от 17.04.2017 года к договору аренды № от 03.11.2016 года прокурор считает недействительными (ничтожными) по следующим основаниям.

В соответствии с ч.3 ст.85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору аренды, ФИО1 выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами землепользования и застройки, тем самым реализовав свое право, предусмотренное ст.85 ЗК РФ. При этом воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленные в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Таким образом, у администрации МО город-курорт Геленджик отсутствовала обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора. Равным образом, арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Вышеуказанный земельный участок предоставлялся в аренду без проведения торгов. При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительного в целях, в которых он предоставлялся, то есть для эксплуатации зданий и сооружений ЗАО «Санаторий «Жемчужина моря».

Кроме того, арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. В соответствии с требованиями ст.39.6 ЗК РФ земельный участок в целях строительства объектов недвижимости, в том числе гостиниц, подлежит передаче в аренду заинтересованному лицу по результатам аукциона. 

Таким образом, заключение дополнительного соглашения об изменении вида разрешенного использования земельного участка, в обход установленной процедуры недопустимо в силу положений Земельного Кодекса Российской Федерации. Кроме того, заключенное дополнительное соглашение об изменении основного вида разрешенного использования земельного участка, повлекло нарушения требований ст.42 ЗК РФ, выразившееся в использовании ФИО1 земельного участка с нарушением вида его разрешенного использования, при наличии на указанном земельного участке заданий прачечной и дизельной электростанции. 

В связи с чем, истец просит признать недействительным (ничтожным) заключенное между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ФИО1 дополнительное соглашение от 17.04.2017 года № к договору аренды № от 03.11.2016 года, которым изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка. 

В судебном заседании старший помощник прокурора г.Геленджика Богданов О.С. поддержал исковые требования, по основаниям указанным в иске, просил удовлетворить их в полном объеме.

В судебном заседании представитель администрации МО город-курорт Геленджик на основании доверенности ФИО2 возражал против удовлетворения исковых требования прокурора 

<

адрес>, поскольку действующее земельное законодательство не содержит запрета на изменение вида разрешенного использования земельного участка при достижении сторонами взаимного согласия. Кроме того, земельный участок не может быть предметом аукциона, поскольку на нем расположены два объекта недвижимости, принадлежащие на праве собственности ФИО1, фактически использование земельного участка с установленным видом разрешенного использования невозможно, поскольку данный земельный участок был образован из земельного участка, используемого для эксплуатации санатория.

В судебном заседании представители ответчика ФИО1 на основании доверенности ФИО3 и ФИО4 возражал против удовлетворения исковых требований, поскольку в соответствии с правилами землепользования и застройки территории МО город-курорт Геленджик одним из основных видов разрешенного использования земельных участков для испрашиваемой зоны является «гостиничное обслуживание». При этом в качестве вспомогательных видов объектов капитального строительства, предусмотренных для такого вида разрешенного использования являются хозяйственный постройки, которыми и являются, принадлежащие ФИО1 и расположенные на участке строения: здания прачечной и дизельной электростанции. Таким образом, изменение вида разрешенного использования с «для эксплуатации зданий и сооружений 

<

данные изъяты> на «гостиничное обслуживание» полностью соответствует градостроительным нормам и зонированию соответствующей территории. 

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами гражданского дела, между администрацией МО город-курорт Геленджик и ФИО1 03.11.2016 года был заключен договор № аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> для эксплуатации зданий и сооружений 

<

данные изъяты> принадлежащих арендатору на праве собственности, договор был зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за номером №

На земельном участке, расположены следующие объекты недвижимости: здание прачечная лит. 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., здание дизельная электростанция лит.

<

адрес>общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., принадлежащие ФИО1 на основании договора купли-продажи от 10.01.2014 года.

Постановлением главы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 08.02.2017 года № «Об изменении основного вида разрешенного использования земельного участка» вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, был изменен с установленного вида «для эксплуатации зданий и сооружений 

<

данные изъяты> моря» на испрашиваемый вид «гостиничное обслуживание». 

17.04.2017 года между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ФИО1 было заключено дополнительное соглашение № к договору аренды № от 03.11.2016 года, которым изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка. 12.05.2017 года указанное дополнительное соглашение было зарегистрировано в ЕГРН за №.

В соответствии с действующем земельным законодательством земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (часть 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации). Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. 

Из представленных судом документов, что спорный земельный участок был предоставлен в аренду обществу ФИО1 для целей, не связанных со строительством: первоначально по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ для эксплуатации зданий и сооружений ЗАО «Санаторий «Жемчужина моря». Земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поскольку на нем расположены здание прачечная лит. Л общей площадью 121,9 кв.м., здание дизельной электростанции лит.Э общей площадью 134,1 кв.м., принадлежащие ФИО1 на праве собственности.

В последующем ФИО1 03.11.2016 года обратился в администрацию МО город-курорт Геленджик с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка на «гостиницы вместимостью не более 30 мест». То есть, с целью изменения основного разрешенного вида использования земельного участка на необходимый для строительства гостиницы. 

08 февраля 2017 года постановлением администрации МО город-курорт Геленджик № «Об изменении основного вида разрешенного использования земельного участка» изменен основной вид разрешенного использования земельного участка на испрашиваемый основой вид «гостиничное обслуживание».

Вместе с тем, п.3 ст.85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. 

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Из положений ст.85 ЗК РФ следует, что арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Спорный земельный участок, предоставлялся в аренду для целей, не связанных со строительством, на основании решения администрации и без проведения торгов. При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для эксплуатации зданий и сооружений ЗАО «Санаторий «Жемчужина моря».

Из положений ст. 30, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85 ЗК Российской Федерации следует, что изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

В соответствии с ч. 3 ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации и п.5 ст.85 ЗК Российской Федерации земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового назначения, здравоохранения, дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, стоянками автомобильного транспорта, гаражами, объектами, связанными с проживанием граждан и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду.

Исходя из п. 1 ст. 41 ЗК Российской Федерации арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК Российской Федерации, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

При этом ст. 42 ЗК РФ устанавливает, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Таким образом, с принятием администрацией МО город-курорт Геленджик постановления об изменении основного вида разрешенного использования спорного земельного участка на «гостиничное обслуживание» при наличии на нем зданий прачечной и дизельной электростанции, повлечет нарушение требований ст.42 ЗК РФ, выразившееся в использовании ФИО1 земельного участка с нарушением вида его разрешенного использования.

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 7, 85, 42, 30.1 ЗК Российской Федерации.

Кроме того, согласно ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Следовательно, по общему правилу земельный участок в целях строительства объектов недвижимости подлежит передаче в аренду заинтересованному лицу по результатам аукциона.

В силу ч.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, заключенное 17.04.2017 года между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ФИО1 дополнительное соглашение № к договору аренды № от 03.11.2016 года, которым изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка, является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчиками, в нарушение ст.ст. 56, 59, 60 ГПК РФ, не представлено допустимых доказательств, опровергающих доводы и требования истца.

При таких обстоятельствах, исковые требования прокурора г.Геленджика подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Прокурора г.Геленджика в интересах муниципального образования город-курорт Геленджик, неопределенного круга лиц – удовлетворить.

Признать недействительным ничтожным заключенное 17.04.2017 года между администрацией МО город-курорт Геленджик и ФИО1 дополнительное соглашение к договору аренды от 03.11.2016 года №, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № по 

<

адрес> с «для эксплуатации зданий и сооружений 

<

данные изъяты> на «гостиничное обслуживание».

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № по 

<

адрес> «гостиничное обслуживание».

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № по 

<

адрес> «для эксплуатации зданий и сооружений 

<

данные изъяты> 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Геленджикский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий: