Дело *** января 2019 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе:

Председательствующего судьи Богдановой И.А.,

при секретаре Власовой С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 

ФИО1 к ООО «Кивеннапа», третье лицо: администрация Гатчинского муниципального района, о признании права собственности на объект долевого строительства в жилом доме блокированной застройки и обязании заключить основной договор купли-продажи блок-секции, взыскании судебных расходов,

Установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Кивеннапа» о признании права собственности на объект долевого строительства в жилом доме блокированной застройки ( таунхаус) ***, расположенный по адресу: ***, обязании ответчика заключить основной договор купли-продажи блок-секции ***, расположенной по адресу: ***, взыскании судебных расходов по оплате экспертизы в размере 35000 рублей. 

В обоснование иска указано, что *** между ООО «Кивеннапа» и ФИО1 ( до замужества – ФИО2) К.С. был заключен предварительный договор № *** купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (танхауса) *** расположенного по адресу: *** 

*** между сторонами заключено дополнительное соглашение *** к предварительному договору № ***, в котором изменен предмет договора на покупку блок-секции в жилом доме блокированной застройки (танхауса) *** по адресу: ***. Как следует из 1.1 и п. 2.2. дополнительного соглашения *** к предварительному договору (л.д.38-39), заключение основного договора купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (танхауса) *** по адресу: *** установлено в течение 30 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на продавца, при этом согласно п. 3.1.3 договора, завершение строительных работ – не позднее ***, получение свидетельства о государственной регистрации права – ***. О дате заключения основного договора купли-продажи истец до сих пор не уведомлена, как своевременно не уведомлена о переносе сроков строительства.

Истец ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 поддержал заявленные исковые требования, просил иск удовлетворить в полном объеме, на вопросы суда пояснил, что истец согласна принять спорный объект, процент готовности которого в соответствии с выводами эксперта составляет 90-91%, т.к. внутренняя отделка помещений, оборудование внутренних инженерных систем, установка газового и санитарно-технического оборудования не входит в предмет договора купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки и данные издержки истец готова нести самостоятельно.

Представитель ответчика ООО «Кивеннапа» в судебном заседании пояснил, что сторона ответчика и изначально не возражала против удовлетворения требований ФИО1 о признании за ней права собственности на объект строительства. Все возражения вызваны лишь невозможностью выполнения ответчиком требований истца фактически, т.к. право собственности ответчика на объект строительства, и на земельный участок под ним не оформлено.

Представитель третьего лица – администрации Гатчинского муниципального района, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, находит иск подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, *** между ООО «НеваИнвестПроект», действующим от имени и за счет ООО «Кивеннапа», и ФИО1 ( до замужества – ФИО2) К.С. был заключен предварительный договор № *** купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (танхауса) *** расположенного по адресу: *** ( л.д. 20-37). 

*** между сторонами заключено дополнительное соглашение *** к предварительному договору № ***, в котором изменен предмет договора на покупку блок-секции в жилом доме блокированной застройки (танхауса) *** по адресу: *** ( л.д. 38-51).

Таким образом, стороны по предварительному договору обязались в будущем заключить договор купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (танхауса) *** по адресу: *** 

Истец свои обязательства по договору выполнила в полном объеме, внеся на счет продавца стоимость приобретаемого жилья в размере 2738 890 рублей, что подтверждается платежными поручениями ( л.д. 13-19). 

Срок заключения основного договора купли-продажи установлен в течение 30 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на продавца, при этом согласно п. 3.1.3 договора, завершение строительных работ – не позднее ***, получение свидетельства о государственной регистрации права – ***. В установленный срок основной договор купли-продажи заключен не был, ответчик уклоняется от регистрации за истцом права собственности на блок-секцию и земельный участок, заключения договора купли-продажи и передачи блок-секции по акту приема-передачи, что нарушает права истца, поскольку она лишена возможности оформить право собственности на жилое помещение.

*** между МО «Гатчинский муниципальный район» и ООО «Кивеннапа» заключен договор *** аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером *** находящегося по адресу: *** для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Договор аренды заключен сроком на семь лет (л.д. 96-100).

*** ООО «Кивеннапа» было выдано разрешение N *** на строительство двухэтажного многосекционного блокированного жилого дома ( л.д. 76-78).

Согласно пункту 2.2. указанного договора продавец обязуется заключить с истцом основной договор купли-продажи в течение 30 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности ответчика.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьями 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно части 1, части 3 статьи 429, части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу части 1 статьи 549, статьи 550, части 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно статье 6 Федерального закона N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты.

В рамках рассмотрения данного гражданского дела была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза ( л.д. 93-94).

По заключению эксперта АНО "***" *** ( л.д. 100-136) процент строительной готовности блок-секции, расположенной на земельном участке с кадастровым номером *** по адресу: *** составляет 90-91%. Фактически объект расположен в границах земельного участка *** по адресу: *** (л.д.105). Состояние обследованной блок-секции соответствует объемно-планировочным решениям и конструктивным характеристикам, предъявляемым к объектам, готовым для передачи заказчику, и изложенным в приложении *** к дополнительному соглашению *** от *** к предварительному договору №*** купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки ( таунхауса) от ***. На момент обследования блок-секция удовлетворяет требованиям, предъявляемым к жилым зданиям и помещениям. Для приведения помещения обследованной блок-секции в состояние готовности к эксплуатации в соответствии с целевым назначением, необходимо выполнить следующие работы: оборудование внутренних инженерных систем и установка газового и сан-технического оборудования; отделка внутренних помещений; устройство междуэтажной лестницы. После выполнения указанных работ обследований объект будет готов к эксплуатации в соответствии с целевым назначением.

Судом установлено, что, участвуя в инвестировании строительства на долевых началах, истец вступила в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта - конкретной блок-секции в многосекционном жилом доме блокированной застройки.

На момент рассмотрения дела многосекционный жилой дом блокированной застройки в эксплуатацию не введен, но исходя из степени завершенности строительства (90-91%) спорная блок-секция фактически может быть передана ответчиком истцу. При этом блок-секция имеет индивидуально-определенные характеристики и удовлетворяет требованиям, предъявляемым к жилым зданиям и помещениям.

Согласно положениям статей 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановлению Пленума ВАС Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходя из того, что ответчик фактически передал истцу спорное имущество, истец пользуется и проживает в указанной блок-секции, доказательств, свидетельствующих о совершении ответчиком действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на блок-секцию за истцом, суду не представлено, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части признания за истцом права собственности на блок-секцию в жилом доме блокированной застройки.

Кроме того, как разъяснено в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 17 от 28 июня 2012 года, к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей. С учетом законодательства о защите прав потребителей и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС Российской Федерации N 54 от 11 июля 2011 года (п. 8), суд приходит к выводу о том, что с истцом по существу был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, оплата которого произведена в полном объеме, нежилое помещение передано, в связи с чем, у истца возникло право собственности на спорное помещение.

При этом, требования истца об обязании заключить основной договор купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки, суд считает неправильно избранным способом защиты нарушенного права, кроме того, истцом был реализован способ защиты своих прав путем признания права собственности на объект, которые судом удовлетворены, а потому требования об обязании заключить основной договор купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки, подлежат отклонению.

Согласно статье 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителей.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

Истцом понесены расходы по оплате проведения судебной строительно-технической экспертизы в размере 35 000 рублей, что подтверждается договором *** от *** и кассовым чеком ( л.д.143-144), которые подлежат взысканию с ответчика в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,56,194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Кивеннапа» о признании права собственности на объект долевого строительства в жилом доме блокированной застройки ( таунхаус) ***, расположенный по адресу: ***, обязании ответчика заключить основной договор купли-продажи блок-секции ***, расположенной по адресу: ***, взыскании судебных расходов по оплате экспертизы в размере 35000 рублей, удовлетворить частично.

Признать за ФИО1 право собственности на объект долевого строительства фактической площадью 102,9 кв.м. в жилом доме блокированной застройки ( таунхаус) со строительным адресом: *** 

Взыскать с ООО "Кивеннапа" в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате экспертизы в размере 35 000 рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинского городского суда.

Судья:

В окончательной форме решение суда принято ***