Судья: Тарасенко М.С. УИД 39RS0010-01-2022-003614-70

Дело № 2-490/2023

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

№ 33-54/2025

02 декабря 2025 года

г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Мариной С.В.

судей Филатовой Н.В., Гарматовской Ю.В.

при помощнике судьи Хоружиной А.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Гурьевского муниципального округа к ФИО1 о признании объекта самовольной постройкой и его сносе, снятии объекта с кадастрового учета, по иску ФИО1 к администрации Гурьевского муниципального округа и ФИО2 о признании права собственности на объект недвижимости, предоставлении земельного участка и об утверждении схемы расположения земельного участка, по искам третьих лиц ФИО3 и ФИО4 к ФИО1 о признании объекта самовольной постройкой и его сносе, по апелляционным жалобам ФИО1 на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 23 октября 2023 года и дополнительное решение от 02 мая 2024 года.

Заслушав доклад судьи Филатовой Н.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация Гурьевского муниципального округа обратилась в суд с иском к ФИО1, указав, что по результатам обследования хозяйственной постройки на земельном участке, прилегающем к многоквартирному жилому дому 

<

адрес>, было установлено, что такая постройка была возведена собственником квартиры № 1 ФИО1 Постройка является самовольной, так как она возведена на несформированном земельном участке, прилегающем к многоквартирному дому, с нарушением п. 3.6.6 Правил благоустройства территории Гурьевского городского округа. Направленное в адрес ответчика требование об устранении нарушений в срок до 01.10.2022 осталось без исполнения.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, с учетом уточнения своих требований, администрация Гурьевского муниципального округа просила:

- признать самовольной постройкой строение, выполненное из белых блоков с крышей и металлических распашных ворот, с кадастровым номером №, расположенное на территории кадастрового квартала с кадастровым номером № с западной стороны от дома по адресу: 

<

адрес>;

- обязать ФИО1 в течение 30-ти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить территорию неразграниченной государственной собственности кадастрового квартала № с западной стороны от дома по адресу: 

<

адрес>, путем сноса строения, выполненного из белых блоков с крышей и металлических распашных ворот, с кадастровым номером №;

- снять с государственного кадастрового учета объект недвижимости с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>;

- в случае неисполнения ответчиком вступившего в законную силу решения суда в добровольном порядке наделить администрацию правом снести (демонтировать) самовольно возведенное строение с кадастровым номером № своими силами или с привлечением третьих лиц, с последующим взысканием с ответчика понесенных убытков;

- взыскать с ответчика в пользу истца возмещение расходов по оплате судебной строительно-технической экспертизы в размере 90 000 руб.

ФИО4 и ФИО3 обратились в суд с самостоятельными исковыми требованиями к ФИО1, указав, что они являются собственниками квартир № 3 и № 2 соответственно в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>. Ссылаясь на то, что ответчик без согласования и разрешения собственников помещений дома самовольно возвела спорную хозяйственную постройку на несформированном земельном участке, являющимся земельным участком под обслуживание многоквартирного жилого дома, просили:

- признать ФИО4 и ФИО3 третьими лицами, заявляющими самостоятельные требования относительно предмета спора;

- признать самовольной постройкой строение, выполненное из белых блоков с крышей и металлических распашных ворот, расположенное на территории кадастрового квартала № с западной стороны от дома по адресу: 

<

адрес>;

- обязать ФИО1 в течение 30-ти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить территорию неразграниченной государственной собственности кадастрового квартала № с западной стороны от дома по адресу: 

<

адрес>, путем сноса строения, выполненного из белых блоков с крышей и металлических распашных ворот.

В свою очередь ФИО1 также обратилась в суд с иском к администрации Гурьевского муниципального округа и ФИО2, указав, что в 2020 она приобрела у ФИО2 по договору купли-продажи жилое помещение в вышеуказанном жилом доме, а также нежилое помещение – гараж по адресу: 

<

адрес>. Данное строение было возведено в 1983 году за счет собственных средств, с момента постройки находилось в собственности семьи Товстик. В 2022 году она осуществила капитальный ремонт приобретенного гаража, находившегося в ветхом и предаварийном состоянии, в том числе усилила тело фундамента, устроила гидроизоляцию, переложила ветхие участки кирпичной кладки, заменила элементы перекрытий и крышу. В августе 2022 года строение было поставлено на кадастровый учет с кадастровым номером №.

Полагала, что спорное строение как построенное до 01.01.1995 не может быть признано самовольным, оно подпадает под действие «гаражной амнистии», в связи с чем допустима регистрация права собственности на объект недвижимости в упрощенном порядке одновременно с правом собственности на земельный участок под таким гаражом.

Указывала, что в течение 2022-2023 она неоднократно обращалась в администрацию по вопросу оформления земельных отношений, но администрация на такие обращения отвечала отказом.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, с учетом уточнений и дополнений своих требований, ФИО1 просила:

- признать за ней право собственности на гараж площадью 18,7 кв.м с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>;

- обязать администрацию сформировать и предоставить в собственность земельный участок под гаражом с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, а также в течение 14-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу утвердить схему расположения земельного участка с условным кадастровым номером № площадью 22 кв.м с видом разрешенного использования «хранение автотранспорта» по адресу: 

<

адрес>, на кадастровом плане соответствующей территории в координатах, указанных в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории;

- обязать Управление Росреестра по Калининградской области внести сведения о праве собственности на гараж и земельный участок под ним в ЕГРН.

Определением суда от 25.09.2023 вышеуказанные гражданские дела были соединены в одно производство.

Решением Гурьевского районного суда Калининградской области от 23.10.2023 исковые требования администрации Гурьевского муниципального округа, ФИО3 и ФИО4 были удовлетворены:

- признано самовольной постройкой строение, выполненное из белых блоков с крышей и металлических распашных ворот, с кадастровым номером №, расположенное на территории кадастрового квартала № с западной стороны от дома по адресу: 

<

адрес>;

- ФИО1 обязана в течение 30-ти календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу освободить территорию кадастрового квартала № с западной стороны от дома по адресу: 

<

адрес>, путем сноса строения, выполненного из белых блоков с крышей и металлических распашных ворот, с кадастровым номером №;

- с государственного кадастрового учета снят объект недвижимости с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>;

- в случае неисполнения ФИО1 вступившего в законную силу решения суда в добровольном порядке администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области предоставлено право снести указанное выше строение с кадастровым номером №.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 и администрации Гурьевского муниципального округа о признании права собственности на объект недвижимости и возложении обязанности утвердить схему размещения земельного участка было отказано.

Администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области за счет средств федерального бюджета возмещены судебные расходы по оплате судебной строительно-технической экспертизы в размере 90 000 руб.

Дополнительным решением Гурьевского районного суда Калининградской области от 02.05.2024 отказано в удовлетворении иска ФИО1 к администрации Гурьевского муниципального округа о возложении обязанности сформировать и предоставить в собственность земельный участок под гаражом.

Также определением суда от 02.05.2024 принят отказ ФИО1 от исковых требований к Управлению Росреестра по Калининградской области о возложении обязанности внести сведения о праве собственности на гараж и земельный участок под ним в ЕГРН, производство по делу в указанной части прекращено.

На указанные решение и дополнительное решение ФИО1 принесены апелляционные жалобы, в которых она просит отменить решение и дополнительное решение суда первой инстанции, за исключением части о возмещении расходов по оплате судебной экспертизы.

Обращает внимание на то, что земельный участок под многоквартирным домом 

<

адрес> не сформирован и на кадастровый учет не поставлен, в связи с чем, по мнению заявления, не имеется оснований считать, что спорная хозяйственная постройка располагается на придомовой территории указанного многоквартирного дома, с нарушением требований п. 3.6.6 Правил благоустройства территории Гурьевского городского округа.

Отмечает, что решение Гурьевского Окружного Совета депутатов от 30.07.2021 № 398, которым утверждены вышеуказанные Правила, не было опубликовано, соответственно, не вступило в законную силу, а поэтому такие Правила применению не подлежат.

Ссылается на то, что спорное строение является гаражом, и его расположение в зоне Ж-2 является допустимым. Считает, что поскольку земельный участок под обслуживание многоквартирного дома не сформирован, нельзя говорить о пределах пользования таким участком. При этом обращает внимание на то, что по имеющимся в материалах дела схемам земельного участка территория многоквартирного дома ограждена со всех сторон, часть территории находится в пользовании квартир № 1 и № 2, часть – в пользовании квартир № 3 и № 4, и вся территория застроена различными хозяйственными постройкам, некоторые из которых принадлежат третьим лицам ФИО3 и ФИО4 Однако исковые требования администрацией заявлены только к ФИО1

Лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия считает возможным в силу положений ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия находит решение и дополнительное решение суда подлежащими оставлению без изменения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, по адресу: 

<

адрес>, находится многоквартирный жилой дом, собственником квартиры № 1 которого является ФИО1, квартиры № 2 – ФИО3, квартиры № 3 – ФИО4, квартира № 4 находится в муниципальной собственности.

Земельный участок под обслуживание многоквартирного дома на момент разрешения данного спора сформирован не был и на кадастровый учет не поставлен.

В ходе проведения выездного обследования 22.07.2022 сотрудниками администрации Гурьевского муниципального округа было выявлено, что на несформированном земельном участке, прилегающем к многоквартирному дому по вышеуказанному адресу, с западной стороны от дома, ФИО1 возведено строение из белых блоков, которое имеет крышу и распашные ворота, закрытые навесным замком.

Ссылаясь на то, что указанное строение является самовольной постройкой, возведено ФИО1 на не отведенном для таких целей земельном участке, в нарушение п. 3.6.6 Правил благоустройства территории Гурьевского городского округа, администрация Гурьевского муниципального округа обратилась в суд с настоящим иском.

В свою очередь ФИО1 настаивает на том, что имеются правовые основания для признания за ней права собственности на спорное строение – гараж с кадастровым номером № в порядке «гаражной амнистии», ссылаясь на возведение данного объекта до 01.01.1995 прежним собственником кв. 1 и на приобретение ею впоследствии объекта по возмездной сделке.

Разрешая спор, суд установил, что 10.07.2020 между ФИО2, С. (продавцами) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>.

В подтверждение своих прав на спорное строение ФИО1 представила договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2020, по условиям которого она приобрела у ФИО2 одноэтажное нежилое кирпичное здание гаража с металлическими воротами общей площадью 18,5 кв.м, шириной 3,7 м и длиной 4,96 м, расположенное вблизи многоквартирного дома 

<

адрес>, за 10 000 руб.

При этом на момент заключения договора купли-продажи такой объект на кадастровом учете не состоял, право собственности на него за ФИО2 зарегистрировано не было.

В этой связи указанный в договоре купли-продажи гараж не был введен в гражданский оборот и не мог в нем участвовать, а поэтому с ним нельзя было совершать какие-либо гражданско-правовые сделки.

Кроме того, как было указано в ходе рассмотрения дела представителем ФИО3 и ФИО4, у ФИО2 никакого нежилого строения не имелось, на придомовой территории находилась полуразрушенная хозяйственная постройка, которую ФИО1 самовольно разобрала и в 2021 году возвела строение из белых шлакоблоков, в иных границах и с иной площадью.

Такие доводы судом были проверены и нашли свое доказательственное подтверждение.

Так, согласно техническому паспорту на гараж, составленному по состоянию на 03.04.1992, и ситуационному плату в его составе, выполненному 27.07.2022, площадь строения (лит. Г4) составляет 18,7 кв.м, длина – 5,79 м, ширина – 3,71 м, площадь застройки – 21,5 кв.м, что не соответствует характеристикам, указанным в представленном ФИО1 договоре купли-продажи от 10.07.2020.

По сведениям ЕГРН 08.08.2022 на основании заявления ФИО1 и представленного ею технического паспорта по состоянию на 03.04.1992 на кадастровый учет было поставлено строение – гараж 1983 года постройки, общей площадью 18,7 кв.м, находящееся по адресу: 

<

адрес>, с присвоением ему кадастрового номера №.

Согласно заключению кадастрового инженера Б. от 22.09.2023 строения, обозначенного в техническом паспорте 1992 года под лит. Г4, в настоящее время не существует, в период после 29.12.2021 вместо строения лит. Г4 возведен объект капитального строительства, обозначенный на топографическом плане КН 4. При этом объект КН 4 возведен не в границах строения лит. Г4 (пятно застройки не совпадает).

Выводы своего заключения кадастровый инженер Б. подтвердила в судебном заседании, будучи допрошенной с соблюдением требований процессуального законодательства.

Утверждения ФИО1 о том, что спорное строение было возведено в 1983 году, а ею произведен лишь его капитальный ремонт, своего подтверждения в ходе рассмотрения дела не нашли.

Из представленных ФИО1 деклараций об объекте недвижимости, датированных 04.05.2022, ни одна из которых в Управление Россрееста по Калининградской области не сдавалась, сведения об объекте не совпадают: в первой декларации указывается год завершения строительства 1983, материал наружных стен – смешанный; во второй – год завершения строительства 1990, материал наружных стен – кирпич.

При обращении 11.05.2022 в администрацию Гурьевского муниципального округа с заявлением о предоставлении земельного участка для обслуживания гаража, ФИО1 указала, что гараж был построен в 1990 году.

Вместе с тем по результатам просмотра видеозаписи, представленной собственником кв. 2 ФИО3, судом было установлено, что ФИО1 на месте спорного строения выкапывала котлован для устройства фундамента.

На представленных суду фотоснимках, выполненных в период с ноября 2021 года по январь 2022 года, запечатлен процесс строительства спорного строения, а именно: устройство фундамента, возведение трех стен из белых шлакоблоков, устройство перекрытия и крыша, установка ворот.

С целью определения статуса спорного строения, его соответствия действующим нормам и правилам, судом первой инстанции по ходатайству администрации Гурьевского муниципального округа по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Декорум».

Согласно заключению эксперта № 142/23 от 17.07.2023 обследуемое строение имеет процент готовности 98 %, является объектом капитального строительства с III группой капитальности, гаражом для хранения личного автотранспорта. При строительстве гаража нарушены требования ст. 69 ФЗ РФ от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», п. 4.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям». С учетом выявленных нарушений строение потенциально создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Заключение судебной строительно-технической экспертизы получило надлежащую правовую оценку суда, с которой судебная коллегия соглашается.

Установив изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что спорное строение с кадастровым номером №, права на которое заявлены ФИО5, не является объектом, указанным в техническом паспорте от 03.04.1992 под лит. Г4, а является новым объектом недвижимости, возведенным ФИО1 в период с ноября 2021 года по январь 2022 года на не отведенном для этих целей земельном участке, с нарушением требований пожарной безопасности, прав и законных интересов иных собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>.

Принимая во внимание отсутствие доказательств, удовлетворяющих требованиям относимости и допустимости, подтверждающих возведение строения с соблюдением требований закона, суд признал спорный гараж самовольной постройкой.

Судебная коллегия в полной мере соглашается с приведенными выводами суда первой инстанции и считает, что они основаны на надлежащей оценке доказательств по делу, сделаны в строгом соответствии с нормами материального права, регулирующего спорные правоотношения, и при правильном установлении обстоятельств, имеющих значение для дела.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с абз. 4 п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

На основании п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как верно указано судом, спорный гараж является самовольной постройкой, поскольку возведен на земельном участке, который не предоставлялся ФИО1 либо иному лицу в установленном законом порядке для этих целей, разрешение на строительство не выдавалось.

Доводы ФИО1 о том, что ею производился капитальный ремонт ранее существовавшего гаража, приобретенного у ФИО2, суд справедливо отклонил как не нашедшие своего подтверждения и опровергнутые совокупностью исследованных доказательств, в том числе фотографиями и видеозаписями, которые со всей очевидностью свидетельствуют о строительстве ФИО1 нового здания, с обустройством нового фундамента и новых стен.

Кроме того, как указано выше, на момент заключения с ФИО1 договора купли-продажи от 10.07.2020 указанный в нем объект в гражданский оборот введен не был, ФИО2 на праве собственности не принадлежал, соответственно, права на него не могли перейти к ФИО1

По смыслу ст.ст. 128, 129, 222 ГК РФ самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать, с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано.

Таким образом, вне зависимости от доводов ФИО1 относительно периода возведения спорного строения, оно в любом случае обладает признаками самовольной постройки.

Ссылка ФИО1 на возможность применения к спорным правоотношениям положений закона о гаражной амнистии подлежит отклонению по следующим основаниям.

Действительно, с 01.09.2021 вступил в силу Федеральный закон от 05.04.2021 № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусматривающий упрощенный порядок создания и оформление прав на гаражи и земельные участки под ними, а также легализацию уже существующих гаражей, так называемый закон о «гаражной амнистии».

Данным Федеральным законом положения Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» были дополнены статьей 3.7, которая также для оформления прав на гараж предусматривает предоставление гражданину или иное выделение ему земельного участка либо возникновение у него права на использование такого земельного участка по иным основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 3.7 ФЗ РФ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором он расположен в случаях, определенных данной статьей.

В силу ч. 1 ст. 18 данного закона предусмотрена возможность внесения изменений в записи ЕГРН в отношении одноэтажных гаражей, которые блокированы общими стенами с другими одноэтажными гаражами, сведения о которых внесены в ЕГРН как о помещениях в здании или сооружении, признавая указанные гаражи самостоятельными зданиями путем указания на вид объекта «здание» и на его назначение «гараж», на основании заявления уполномоченного лица.

«Гаражной амнистией» может воспользоваться любой гражданин, если его гараж соответствует критериям, установленным Законом № 79-ФЗ.

При этом оформление прав на земельный участок, занятый гаражом, и гараж осуществляются в порядке, установленном Земельным кодексом с учетом особенностей, установленных ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ.

Вместе с тем спорный объект не подпадает под действие положений ФЗ РФ 05.04.2021 № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», поскольку земельный участок под возведение гаража не предоставлялся.

Применение указанных норм права ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Отказывая в удовлетворении требований ФИО1 о признании за ней права собственности на спорный гараж, суд обоснованно исходил из того, что он располагается на земельном участке, предназначенном для обслуживания многоквартирного жилого дома, возведен в отсутствие согласия всех собственников помещений многоквартирного дома, с нарушением требований пожарной безопасности.

В силу ч. 1 ст. 16 ФЗ РФ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 указанного закона со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие ЖК РФ (ч. 7 ст. 16 указанного закона).

Пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений ст.ст. 304-305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения.

Положениями п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

В п. 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), было разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

При этом п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021) установлено, что правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников.

Таким образом, предусмотренное в п. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в соответствии с пп. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для возведения на земельном участке любых строений, влекущего уменьшение земельного участка как общего имущества в многоквартирном доме.

Действительно земельный участок под многоквартирным домом на момент разрешения спора судом первой инстанции сформирован не был и на кадастровый учет не поставлен.

Между тем, как следует из технических паспортов на жилой дом и спорное строение, оно располагается в исторически сложившихся под обслуживание многоквартирного дома границах земельного участка, установленных на местности забором. В этой связи для лица, осуществлявшего строительство данного объекта, являлся очевидным факт его возведения на придомовой территории.

При этом согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на возведение спорного строения получено не было. Напротив, как указано собственниками квартир №№ 2, 3, 4, все они возражают против сохранения на земельном участке возведенного ФИО1 гаража. Более того, такие возражения имелись со стороны собственников и в период выполнения ФИО1 строительных работ, что послужило основанием к обращению в администрацию Гурьевского муниципального округа с соответствующими заявлениями о самовольном строительстве.

Помимо этого, как установлено по делу, спорное строение возведено с нарушением противопожарных норм, потенциально создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При осуществлении федерального государственного надзора сотрудниками отдела надзорной деятельности и профилактической работы по Гурьевскому городскому округу было установлено, что в нарушение требований ст. 69 ФЗ РФ от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», а также п. 4.3 СП 4.13130.2013 «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространение пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», утвержденного Приказом МЧС России от 24.04.2013 № 288, противопожарные расстояния между хозяйственными постройками на придомовой территории выполнены менее 8 м (фактически расстояния между строениями варьируются от 0,1 м до 0,2 м).

Аналогичные выводы сделаны по результатам проведения судебной строительно-технической экспертизы.

С учетом установленных по делу фактических обстоятельств суд пришел к обоснованному выводу о невозможности сохранения спорной постройки и наличии правовых оснований к ее сносу, в связи с чем на основании п. 2 ст. 222 ГК РФ возложил на ФИО1 обязанность снести возведенное ею строение в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В случае неисполнения ФИО1 в добровольном порядке вступившего в законную силу решения суда, суд счел возможным предоставить администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области право снести строение с последующим взысканием с ответчика понесенных расходов.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

Поскольку спорное строение признано самовольным и подлежащим сносу, суд правомерно отказал в иске ФИО1 о возложении на администрацию Гурьевского муниципального округа обязанности утвердить схему расположения земельного участка с условным кадастровым номером № площадью 22 кв.м, с видом разрешенного использования – хранение автотранспорта, а также сформировать и предоставить в собственность земельный участок под гаражом.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1, оспаривающие такие выводы суда, не могут быть приняты во внимание, поскольку они выводы суда не опровергают, а повторяют ее правовую позицию, выраженную в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда, и сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств.

Ссылка заявителя на необоснованность выводов суда относительно пределов использования земельного участка под обслуживание многоквартирного дома, который на момент разрешения спора сформирован не был, с учетом установленных по делу фактических обстоятельств на правильность выводов суда не влияет.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции было установлено, что постановлением администрации № 233 от 22.01.2024 утверждена схема порядка пользования земельным участком придомовой территории многоквартирного дома 

<

адрес>, согласно которой спорный гараж располагается в границах придомовой территории.

При этом вступившим в законную силу решением Гурьевского районного суда Калининградской области от 31.07.2024 по административному делу № 2а-2180/2024 отказано в удовлетворении административного иска ФИО1 к администрации Гурьевского муниципального округа об отмене постановления администрации № 233 от 22.01.2024 и утверждении схемы расположения земельного участка с условным кадастровым номером № площадью 1207 кв.м, с видом разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка», по адресу: 

<

адрес>, в координатах, указанных в схеме расположения земельного участка на кадастровом планет территории.

Таким образом, по делу бесспорно установлено, что возведенный ФИО1 гараж располагается в границах земельного участка под обслуживание многоквартирного дома, а поэтому в отсутствие согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на его возведение и сохранение такой объект подлежит сносу.

Утверждения подателя жалобы о возведении спорного строения прежним собственником квартиры № 1 до 01.01.1995 опровергнуты совокупностью исследованных судом доказательств, и, как указано выше, данное обстоятельство никак не влияет на выводы суда о том, что гараж является самовольной постройкой, подлежащей сносу.

В этой связи судом апелляционной инстанции не приняты во внимание дополнительно представленные ФИО1 доказательства, суть которых в целом сводится к оспариванию периода возведения спорного объекта.

По этим же основаниям, а также ввиду невыполнения ФИО1 требований, установленных ч. 1 ст. 96 ГПК РФ, судебная коллегия отклонила ее ходатайство о назначении по делу комплексной судебной экспертизы.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права применены судом верно, нарушений норм процессуального права, которые могли бы повлечь отмену решений, судом не допущено, в связи с чем решения суда являются законными и отмене по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не подлежат.

Руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 23 октября 2023 года и дополнительное решение суда от 02 мая 2024 года оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 12 декабря 2025 года.

Председательствующий:

Судьи: