УИД61RS0025-01-2024-001244-47 Дело № 2-688/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Багаевская Ростовской области 09 октября 2024 года

Багаевский районный суд Ростовской области

в составе председательствующего судьи Левченко П.А.,

при секретаре Антоновой Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в зале суда, гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, 3-и лица: Федеральная служба по финансовому мониторингу, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании заключенным договора купли-продажи и признании подлежащим государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Осенью 2020 года истица решила приобрести земельный участок с кадастровым номером № с площадью 

<

данные изъяты>. и двухэтажный жилой дом с кадастровым номером № с площадью 

<

данные изъяты>., которые расположены по адресу: 

<

адрес>. Собственником этих объектов являлся ФИО4.

ДД.ММ.ГГГГ они с ответчиком заключили Предварительный договор купли-продажи недвижимости, которым согласовали цену на вышеуказанные объекты. Их стоимость была определена сторонами как 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>. Причем 

<

данные изъяты> ФИО3 выплатила ФИО4 сразу в качестве задатка по Договору задатка от ДД.ММ.ГГГГ. Оставшаяся сумма подлежала передаче непосредственно в день подписания договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали Договор купли-продажи недвижимого имущества. В тот же день покупатель выплатила продавцу оставшиеся 

<

данные изъяты>. В свою очередь ФИО4 передал ФИО3 во владение жилой дом и земельный участок в 

<

адрес>.

Для проведения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость от продавца к покупателю требовалось сдать договор купли-продажи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области. Это действие стороны запланировали совершить ДД.ММ.ГГГГ через МАУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» Багаевского района Ростовской области (ст. Багаевская, ул. Комсомольская, зд. 35-Б). ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 прибыла в многофункциональный центр, оплатила государственную пошлину в размере 

<

данные изъяты> за проведение регистрационных действий с недвижимостью. Однако ответчик в тот день не посетил многофункциональный центр. Свое отсутствие он оправдывал болезненным состоянием здоровья. В дальнейшем ответчик ссылался на свою занятость, необходимостью выезда за пределы Багаевского района по срочным делам и т.д.. В ходе телефонных переговоров он неоднократно просил подождать его некоторое время.

Вскоре продавец прекратил выходить на связь по телефону. Позднее ФИО3 узнала, что в феврале 2021 года ФИО2 поместили под стражу, в отношении него возбуждено уголовное дело по ч. 2 ст. 280 УК РФ и ст. 319 УК РФ. Затем приговором Багаевского районного суда Ростовской области от 21.03.2022 года ответчик был признан виновным в совершении преступлений, предусмотренных ч. 2 ст. 280 УК РФ и ст. 319 УК РФ, и осужден. Ему назначалось наказание в виде лишения свободы.

Как указывает ФИО3, в настоящее время по сведениям ЕГРН собственником земельного участка и жилого дома в 

<

адрес>, продолжает оставаться ФИО4. Причем в январе 2022 года Федеральная служба по финансовому мониторингу (далее Росфинмониторинг) включила ответчика в Перечень организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму. По этому поводу в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области поступило уведомление от ДД.ММ.ГГГГ №. На основании этого документа в отношении земельного участка и жилого дома, приобретенных истицей, установлено ограничение прав (обременение) в виде запрещения регистрационных действий с недвижимостью (записи № и №, произведены ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время ФИО4 отбыл уголовное наказание в виде лишения свободы. Он вернулся из мест лишения свободы и проживает по адресу: 

<

адрес>. Однако сведения об ответчике до сих пор содержатся в Перечне организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму. В силу пп. 8 п. 2.2. ст. 6 Федерального закона от 07.08.2001 года № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» эта информация будет находиться в перечне вплоть до погашения либо снятия судимости с ФИО4.

В текущем году истица неоднократно обращалась к ответчику за помощью в регистрации сделки, просила обеспечить снятие ограничения прав (обременения), установленных согласно уведомления Росфинмониторинг от 20.01.2022 года №. Однако продавец сообщил, что помочь в этой проблеме не может.

Для выхода из возникшей ситуации ФИО3 обращалась в ряд учреждений. Причем специалисты Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> рекомендовали ей прибегнуть к судебной процедуре защиты имущественных прав (письмо от ДД.ММ.ГГГГ №)

Таким образом, более 3 лет истица не может надлежащим образом оформить права на недвижимость, приобретенную у ответчика. Она добросовестно исполнила свои обязательства, вытекающие из Договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Все это время земельный участок и жилой дом находятся в ее владении. Она использует их, заботится, несет эксплуатационные расходы и т.д.. Однако покупатель не может распоряжаться этими объектами путем их продажи, дарения, сдачи в залог и т.д.. Ее дети не смогут наследовать такую недвижимость после истицы.

С учетом изложенного ФИО3 просит суд о следующем:

- освободить земельный участок с кадастровым номером № с площадью 

<

данные изъяты> и жилой дом с кадастровым номером № с площадью 

<

данные изъяты>., имеющие адрес: 

<

адрес>, от ограничения прав (обременения) в виде запрета на осуществление действий по государственной регистрации перехода права собственности от ФИО4 к ФИО3, а также действий по прекращению права собственности ФИО4, установленных на основании уведомления от ДД.ММ.ГГГГ № Федеральной службы по финансовому мониторингу;

- признать заключенным Договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО4 и покупателем ФИО3;

- признать подлежащим государственной регистрации переход права собственности от продавца ФИО4 к покупателю ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>;

- прекратить право собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

В судебное заседание истец и его представитель не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, просили рассмотреть дело в их отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие истца и его представителя в порядке ст. 167 ГПК РФ.

В судебное заседание ответчик ФИО4 не явился.

Согласно поступившему исковому заявлению адрес ответчика указан: 

<

адрес>.

Согласно сведениям МВД России ФИО4 зарегистрирован по адресу: 

<

адрес>.

Ответчик уведомлялся судом о времени и месте судебного заседания по указанным адресам почтовыми отправлениями с уведомлением о вручении.

Судебные повестки возвращены в суд с отметками «истек срок хранения».

Согласно ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. В случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными.

Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершения отдельного процессуального действия (п. 2 ст. 117 ГПК РФ). В соответствии со ст. 6 "Конвенции о защите прав человека и основных свобод" каждый человек имеет право на разбирательство его дела в суде в разумный срок.

В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Суд, руководствуясь положениями ст.ст. 117, 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ФИО4, расценив его неявку за почтовыми извещениями как уклонение от получения судебных повесток.

Представители 3-их лиц в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом. Представитель МРУ Росфинмониторинга по ЮФО представил в суд письменные пояснения, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие 3-х лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав представленные суду документальные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как предусматривает пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 Гражданского кодекса РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом (п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22).

П. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ говорит следующее: в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В силу ч. 1 ст. 119 Федерального закона от 02.10.2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости – ограничение права пользоваться имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяется судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и(или) акте о наложении ареста (ч. 4 ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 года № 229-ФЗ).

Абз. 2 п. 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 предусматривает следующее: по смыслу ст. 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелей, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов (п. 51 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22).

Федеральным законом от 07.08.2001 года № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» закреплен универсальный, адресованный неопределенному кругу лиц запрет осуществлять операции с денежными средствами или иным имуществом, принадлежащим организации или физическому лицу, включенным в перечень организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму. Росфинмониторинг в целях обеспечения реализации такого запрета в соответствии с ч. 8 ст. 8 Федерального закона от 07.08.2001 года № 115-ФЗ направляет в органы государственной власти уведомления о включении организаций и физических лиц в такой перечень.

В силу пп. 8 п. 2.2 ст. 6 Федерального закона от 07.08.2001 года № 115-ФЗ одним из оснований для исключения физического лица из Перечня организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности экстремистской деятельности или терроризму, является наличие документально подтвержденных данных о погашении или снятии судимости с лица, осужденного за совершение преступления, предусмотренного ст. 280 УК РФ.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключили Предварительный договор купли-продажи недвижимости. По его условиям ответчик обязался продать истице земельный участок с кадастровым номером № с площадью 

<

данные изъяты> жилой дом с кадастровым номером № с площадью 

<

данные изъяты> находящиеся по адресу: 

<

адрес>. Цена за эти объекты определена сторонами как 

<

данные изъяты>. Порядок проведения расчетов следующий: 

<

данные изъяты> покупатель выплачивает продавцу ДД.ММ.ГГГГ, оставшиеся 825 000 рублей – после подписания основного договора купли-продажи недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключили Договор задатка. В соответствии с п. 2 данного договора истица выплатила ответчику в качестве задатка 

<

данные изъяты> за отчуждаемые земельный участок и жилой дом в 

<

адрес>. Оставшиеся 

<

данные изъяты> подлежат передаче при подписании основанного договора купли-продажи. В договоре задатка имеется рукописная надписьм о получении ответчиком 

<

данные изъяты>.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан Договор купли-продажи недвижимого имущества. По его условиям продавец ФИО4 продал покупателю ФИО3 земельный участок с кадастровым номером № с площадью 

<

данные изъяты> и жилой дом с кадастровым номером № с площадью 

<

данные изъяты>., расположенные по адресу: 

<

адрес>. Цена за проданные объекты составляет 

<

данные изъяты>. В договоре имеется рукописная надпись о получении ФИО4 

<

данные изъяты>.

Кроме того, в качестве доказательств реального исполнения сторонами сделки истицей представлены сам Предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, Договор задатка от ДД.ММ.ГГГГ, Договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, чек-ордер от ДД.ММ.ГГГГ об оплате ФИО3 государственной пошлины за регистрационные действия с недвижимым имуществом в размере 

<

данные изъяты>, квитанции оплаты услуг по газоснабжению жилого помещения в 

<

адрес>, электроснабжению, водоснабжению за 2022-2024 годы. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ФИО4 совершил действия, свидетельствующие о его волеизъявлении на заключение Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и произвел отчуждение недвижимого имущества в пользу ФИО3. При этом истица оплатила полную цену за приобретенные объекты и приняла их в свое владение.

В настоящее время сведения ЕГРН содержат записи о регистрации права собственности за ФИО4 как на земельный участок (запись № от ДД.ММ.ГГГГ) и жилой дом (запись № от ДД.ММ.ГГГГ), находящиеся в 

<

адрес>. Также в ЕГРН имеются записи о регистрации ограничения прав (обременения) в виде запрещения любых регистрационных действий с этими объектами. Записи совершены на основании уведомления Федеральной службы по финансовому мониторингу от ДД.ММ.ГГГГ №. Из текста письма от ДД.ММ.ГГГГ года № Федеральной службы по финансовому мониторингу следует, что ФИО4 не исключен из Перечня организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что истицей избран правильный способ защиты нарушенного права, направленный на оспаривание зарегистрированного права ответчика. ФИО3 надлежащим образом исполнила свои обязательства по Договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Что касается ответчика, то он распорядился принадлежащим ему имуществом, произведя его отчуждение в пользу истицы. Продавцу выплачена стоимость проданных им объектов. После сделки недвижимость находится во владении покупателя. Последняя несет эксплуатационные расходы на жилой дом и земельный участок. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Также суд приходит к выводу о том, что после подписания Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 стал уклоняться от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Впоследствии такое поведение привело к тому, что ДД.ММ.ГГГГ в отношении проданных объектов были установлены ограничения прав (обременение) в виде запрещения регистрации. Ограничения установлены на основании уведомления Росфинмониторинга от ДД.ММ.ГГГГ № и действуют в настоящее время.

В сложившейся ситуации считает возможным применить к возникшему спору положения п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ, а также ч. 1 ст. 119 Федерального закона от 02.10.2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и освободить земельный участок с кадастровым номером №, жилой дом с кадастровым номером № от ограничения прав (обременения) в виде запрета на осуществление действий по государственной регистрации перехода права собственности от ФИО4 к ФИО3, а также действий по прекращению права собственности ФИО4, установленных на основании уведомления от ДД.ММ.ГГГГ № Федеральной службы по финансовому мониторингу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4, 3-и лица: Федеральная служба по финансовому мониторингу, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании заключенным договора купли-продажи и признании подлежащим государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество – удовлетворить.

Освободить земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> и жилой дом с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> находящиеся по адресу: 

<

адрес>, от ограничения прав (обременения) в виде запрета на осуществление действий по государственной регистрации перехода права собственности от ФИО4 к ФИО3, а также действий по прекращению права собственности ФИО4 на это имущество, установленных на основании уведомления от ДД.ММ.ГГГГ № Федеральной службы по финансовому мониторингу.

Признать заключенным Договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО4 и покупателем ФИО3.

Признать подлежащим государственной регистрации переход права собственности от продавца ФИО4 к покупателю ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> и жилой дом с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> находящиеся по адресу: 

<

адрес>.

Прекратить право собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> жилой дом с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> находящиеся по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Багаевский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 16.10.2024 года.

Председательствующий: Левченко П.А.