Дело № 2-1437/2025

УИД 19RS0002-01-2025-002616-59

Р Е Ш E H И Е

Именем Российской Федерации

13 августа 2025 года г. Черногорск

Черногорский городской суд Республики Хакасия

в составе председательствующего судьи Немкова С.П.,

при секретаре Сафроновой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, Администрации города Черногорска о признании права собственности, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, Администрации г. Черногорска о признании права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ***, площадью 125,8 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ***.

Требования мотивированы тем, что истец на основании договоров купли-продажи от 25 сентября 1996 года и от 20 сентября 1996 года приобрел жилой дом, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ***. Земельный участок, на котором расположен дом, был предоставлен для строительства дома застройщику ФИО3 на основании договора от 28 октября 1950 года. В 2009 году истец оформил земельный участок в собственность, площадь которого составила 750 кв.м. В 2019 году в доме была проведена реконструкция многоквартирного саманного жилого дома с кадастровым номером 19:02:010513:121, в результате которой была снесена часть старого дома, выполнены новые пристройка и гараж. В стене, разделяющей две квартиры, выполнен дверной проем, что привело к увеличению общей площади жилых помещений и контура здания, однако, раз

решение

 на реконструкцию истец не получал. После выполненной реконструкции дом фактически является индивидуальным жилым домом. После реконструкции общая площадь помещений дома составляет 122,7 кв.м, согласно приказу Росреестра от 23 октября 2020 года № П-0393 площадь составляет 125,8 кв.м. Согласно заключению, подготовленному ИП ФИО4 характеристики и конструкции жилого дома, после проведения реконструкции соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, а также соответствуют СНиП, законодательству Российской Федерации, техническим, санитарным, противопожарным требованиям, предъявляемым к жилому помещению, не нарушают права граждан и третьих лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не затрагивают конструктивных и другие характеристики надежности и безопасности, не превышает предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, то есть здание может являться жилым и использоваться как жилой дом.

Истец, ответчики, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, истец просил рассмотреть дело в его отсутствие. 

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд определил приступить к рассмотрению дела при имеющейся явке.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признании права.

Основания приобретения права собственности регулируются гражданским законодательством (глава 14 ГК РФ).

Согласно статье 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в силу закона не может принадлежать гражданам и юридическим лицам.

Как следует из пункта 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории) и т.д.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункты 1 и 2 статьи 222 ГК РФ).

Здание, строение может быть самовольной постройкой при наличии одного из следующих условий: 1) создание объекта капитального строительства на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо 2) создание жилого дома без получения на это необходимых разрешений 3) создание жилого дома с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из содержания названных норм следует, что постройка является самовольной и подлежит сносу при наличии хотя бы одного из следующих условий: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей, отсутствие необходимых документов и разрешений на строительство, существенное нарушение при возведении постройки градостроительных или строительных норм и правил.

Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ с 30 октября 2001 года введен в действие Земельный кодекс Российской Федерации.

Федеральным законом от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ введен в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) к объекту капитального строительства относится здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства за исключением линейных объектов.) — изменение параметров объекта капитального строительства, ею частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, paсширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, законодательство определяет реконструкцию, капитальный ремонт, перепланировку и переоборудование - как изменение существующего объекта. При реконструкции объект недвижимости может утратить тождественность, в связи с чем, измененные параметры здания не будут соответствовать правоустанавливающим документам.

Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Вопросы, касающиеся строительной деятельности в Российской Федерации, регулируются ГрК РФ, ГК РФ, Федеральным законом от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», а также иными нормативно-правовыми актами, в том числе актами, принятыми на региональном и местном уровнях в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно действующему законодательству строительство и реконструкция в Российской Федерации осуществляются на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 51 ГрК РФ).

Данный документ является законным основанием для осуществления строительства и некоторых иных видов строительной деятельности. Строительство без надлежаще оформленного разрешения может иметь негативные последствия - в первую очередь постройка может быть признана самовольной.

Разрешение на строительство выдается органами местного самоуправления (за исключением определенных случаев, установленных ГрК РФ) по месту нахождения земельного участка. В целях строительства, реконструкции, ремонта объекта капитального строительства застройщик обращается в уполномоченные органы с заявлением о выдаче разрешения на строительство. К данному заявлению застройщик, помимо таких документов, как правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план участка, положительные заключения государственной и государственной экологической экспертиз, прилагает также материалы, содержащиеся в проектной документации, среди которых обязателен проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей.

Кроме того, ГрК РФ закрепил возможность выдачи разрешения на отдельные этапы строительства, реконструкции.

В силу ст. 209 ГК РФ собственник вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью.

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 является собственником земельного участка, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ***, уч. *** (свидетельство о государственной регистрации права от 3 февраля 2010 года, выписка из ЕГРН от 25 июня 2025 года).

Согласно договору купли-продажи от 25 сентября 1996 года ФИО1 приобрел ? долю жилого дома, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ***. 

Согласно договору купли-продажи от 30 сентября 1996 года ФИО1 приобрел другую ? долю жилого дома, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ***. 

Согласно техническому плану здания от 9 июля 2025 года и заключению кадастрового инженера ФИО5 при проведении кадастровых работ была выявлена реконструкция многоквартирного жилого дома с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Республика Хакасия, город Черногорск, ***, в связи с чем изменилась общая площадь, материал стен и контур здания. Согласно инструкции № 37 от 1998-08-04 «О проведении учета жилищного фонда в РФ» общая площадь здания составляет - 122,7 кв.м., согласно приказу Росреестра от 23 октября 2020 года №П/0393 общая площадь здания - 125,8 кв.м. После выполненной реконструкции дом фактически является индивидуальным жилым домом. Год реконструкции – 2019 год. Материал стен - из прочих материалов (саманный, шлакозаливной), из мелких бетонных блоков (пенобетон).

Согласно заключению руководителя дополнительного офиса ECL-Group (ИП ФИО4) ФИО6, в ходе визуального обследования здания, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ город Черногорск, город Черногорск, ***, выявлено, что в результате проведения реконструкции и перепланировки, были объединены две квартиры. Жилой дом имеет один общий вход и вспомогательные помещения. Также имеется общая система вентиляции, отопления, энергоснабжения, водоснабжения и водоотведения. Таким образом, по фактическому пользованию жилое здание является индивидуальным жилым домом, предназначенным для проживания одной семьи. Объект соответствует основным требованиям № 384 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» предъявляемым к объектам данной категории. Требуемые пожарные разрывы между стенами обследуемого жилого дома и стенами жилых домов на соседних земельных участка соблюдены.

В результате визуального и инструментального обследования здания, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Хакасия, городской округ город Черногорск, город Черногорск, ***, с использованием методов неразрушающего контроля, технического состояния строительных конструкций и инженерных систем и коммуникаций в целом, существенные отклонения от нормативных характеристик, а также дефекты и повреждения, превышающие значения, установленные действующими нормативными документами и влияющие на эксплуатационную пригодность конструкций и инженерных систем не выявлены.

Инженерные коммуникации и системы здания находятся в рабочем состоянии.

Техническое состояние конструкций жилого дома, расположенного по адресу: Республика Хакасия, городской округ г. Черногорск, 

<

...>, общая площадь здания 125,8 кв.м (согласно приказу Росреестра №П-0393 от 23 октября 2020 года), оценивается как работоспособное. То есть состояние, при котором некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

Данный градостроительный объект соответствует всем необходимым требованиям безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Претензий третьих лиц на момент спора не имеется.

Поскольку пристройка к жилому дому, либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, в случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности. При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом, либо квартира, включающие самовольно возведенные части. Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений, а также реконструкцией объекта, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире, либо дому.

Судом на основании исследованных доказательств, установлено, что реконструкция жилого дома произведена истцом в соответствии со строительными нормами и правилами, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью, размещение самовольного строения не противоречит градостроительной и земельной документации, произведено на участке, находящимся в собственности истца, таким образом, суд считает, что заявленные исковые требования являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 193-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Признать за ФИО1 (паспорт ***) право собственности на жилой дом, кадастровый номер ***, по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ***, площадью 125,8 кв.м. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия через Черногорский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий С.П. Немков

Мотивированное решение изготовлено 27 августа 2025 года

Судья С.П. Немков