дело № 3а-46/2018 

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

26 февраля 2018 года г. Улан-Удэ

Верховный Суд Республики Бурятия в составе судьи Назимовой П.С., при секретаре Черепановой О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости

установил:

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости.

Требования основаны на том, что ФИО4 является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым номером .... На основании государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в Республике Бурятия кадастровая стоимость данного здания по состоянию на 1 января 2016 года определена в размере 143 710 557, 48 руб. 

Поскольку кадастровая стоимость объекта капитального строительства превышает его рыночную стоимость, ФИО3 просит установить ее в размере рыночной стоимости, которая согласно отчету об оценке рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года составляет 

<

...> руб. Кадастровая стоимость нежилого здания влияет на размер налога на имущество, уплачиваемого административным истцом. 

В судебное заседание административный истец ФИО3 не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен. Его представитель ФИО5 заявленные требования поддержала.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Бурятия ФИО6 возражала против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что представленный отчет об оценке в отношении объекта капитального строительства, выполненный ООО ЮК «

<

...>», является ненадлежащим доказательством его рыночной стоимости, так как оценщиком допущены нарушения стандартов оценки.

Представитель административного ответчика Правительства Республики Бурятия в суд не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен.

Представители заинтересованных лиц Администрации г.Улан-Удэ, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Бурятия, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились. Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» ФИО7 просил рассмотреть дело в свое отсутствие, направил письменный отзыв на административный иск, в котором указал на то, что установление кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости является правом собственника такого объекта. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что ФИО3 является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым номером ..., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 2 декабря 2017 года. 

По итогам государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства на территории Республики Бурятия, результаты которой утверждены постановлением Правительства Республики Бурятия от 13 октября 2016 года № 476, определена кадастровая стоимость указанного нежилого здания в размере 143 710 557, 48 руб. 

Сведения о кадастровой стоимости нежилого здания, поставленного на кадастровый учет 22 ноября 2011 года, внесены в Единый государственный реестр недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30 ноября 2017 года и представленным в дело представителем ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Бурятия письменным отзывом на административный иск. Кадастровая стоимость объекта определена по состоянию на 1 января 2016 года. 

В основание необходимости судебной защиты своих прав заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость объекта капитального строительства существенно превышает его рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной стоимости в Российской Федерации» в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости объекта недвижимости нарушает права заявителя как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются исходя из его кадастровой стоимости.

В силу положений пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объекта оценки для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.

Как усматривается из материалов дела, налоговая база по налогу на имущество физического лица в отношении нежилого здания, принадлежащего заявителю на праве собственности, определяется исходя из его кадастровой стоимости. Выбранный заявителем способ защиты нарушенного права соответствует действующему законодательству.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № 1177/012/17 (далее - отчет), выполненный ООО ЮК «

<

...>» и положительное экспертное заключение на отчет от 20 декабря 2017 года, подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков – некоммерческое партнерство «

<

...>», членом которой является оценщик ФИО1., подготовившая отчет. 

Из отчета следует, что оценщик исследовал количественные характеристики объекта оценки, земельных участков, на которых он расположен; провел анализ рынка торговой недвижимости г. Улан-Удэ; анализ предложений о продаже нежилых отдельно стоящих зданий торгового назначения в г.Улан-Удэ за 2015 год; анализ предложений арендных ставок г.Улан-Удэ на дату оценки; анализ предложений об аренде нежилых помещений складского назначения в г.Улан-Удэ за 2015 год; анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. 

Оценщик использовал информацию газет «Все для Вас», «Из рук в руки», архив объявлений на avito: https://ruads.org и другие источники. 

Оценщик при проведении оценки принял решение использовать затратный подход для расчета рыночной стоимости нежилого здания: метод сравнительной единицы; сравнительный подход: метод сравнения продаж; доходный подход: метод прямой капитализации. 

Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 3 объекта-аналога, имеющие аналогичный правовой режим, схожие по целевому назначению и разрешенному использованию, инфраструктуре и физическим характеристикам: 

1) нежилое административное отдельно стоящее здание по ул. 

<

...>; 

2) нежилое административное отдельно стоящее здание по ул. 

<

...>; 

3) нежилое административное отдельно стоящее здание по ул. 

<

...>. 

При проведении оценочных работ оценщик установил стоимость земельных участков, расположенных под объектами-аналогами, исходя из их кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2016 года – 4 389 385, 70 руб.; 3 182 000 руб.; 2 346 120 руб. 

При проведении оценочных работ по определению рыночной стоимости нежилого здания применена корректировка на торг (-10,2%) на основании данных, предложенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, 2014 года. Применена корректировка на местоположение объекта (-14,90%, 25,60%, -20,23%). Применена корректировка на общую площадь здания (0,87; 0,90; 0,87) на основании Справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, 2014 года. 

Корректировка на имущественные права при проведении оценочных работ не применялась, так как объект недвижимости оценивается на праве собственности, не имеет ограничений в имущественных правах, оценщик исходил из предположения, что выставленные на продажу через публичную оферту объекты-аналоги также не имеют каких-либо обременений и ограничений. 

Корректировка на условия продажи (финансирования) не применялась, поскольку при анализе полученной информации о совершённых (предполагаемых) сделках с объектами-аналогами не выявлено каких-либо нетипичных для рынка условий продажи и финансирования. 

Корректировка на дату продажи не вводилась, поскольку дата предложений к продаже близка к дате оценки (сентябрь 2015 года и 1 января 2016 года). Цены объектов недвижимости в г.Улан-Удэ не претерпели за указанный период времени существенных изменений. 

Корректировка на наличие инженерных коммуникаций не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги не имеют различий по данному параметру. Корректировка на состояние объекта не применялась, так как оценщик исходил из предположения, что выставленные на продажу через публичную оферту объекты-аналоги имеют удовлетворительное состояние. 

Поскольку объект оценки расположен на двух земельных участках, то оценщик принял решение для расчета использовать стоимость пятна застройки. Рыночная стоимость пятна застройки определена в размере 16 774 298 руб. 

Скорректированная цена объектов-аналогов за 1 кв.м. в рамках сравнительного подхода определена 31 923 руб., 36 297 руб., 37 731 руб. соответственно; итоговая рыночная стоимость объекта оценки без НДС и без стоимости земельного участка с учетом допустимого округления составила 81 107 666 руб. 

При расчете стоимости объекта капитального строительства в рамках затратного подхода оценщик использовал количественные и качественные характеристики объекта капитального строительства. Расчет воспроизводства объекта оценки осуществлен с применением Справочника КО-ИНВЕСТ «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства» 2016 год, согласно которому оцениваемый объект относится к классу конструктивной системы КС-1. 

Оценщиком выполнен расчет затрат на возмещение; расчет корректировок, определено суммарное значение корректирующих поправок, расчет физического износа объекта. 

Определение физического износа осуществлялось на основании нормативных положений ВСН 53-86 (р), СНиПов, а также Руководства по наблюдениям за деформациями оснований и фундаментов зданий и сооружений. При этом был определен удельный вес каждого конструктивного элемента объекта.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках затратного подхода, составила 99 095 011 руб. 

При расчете стоимости объекта капитального строительства в рамках доходного подхода оценщик установил арендопригодную площадь объекта оценки; выполнил расчет чистого операционного дохода по методу прямой капитализации на основании информации об операционной деятельности, поскольку объект оценки эксплуатируется как торговое здание. При этом оценщиком выполнен обзор предложений рынка аренды торговых помещений и помещений под склад. Для определения размера рыночной арендной ставки был произведен подбор аналогов, анализ их характеристики, введение корректировок в их цены, и определена арендная ставка методом сравнительного анализа продаж. Имея все необходимые показатели, оценщик осуществил следующую последовательность действий, в результате получив стоимость оцениваемого объекта: расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени и расчет рыночной стоимости объекта оценки путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости земельного участка.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом методом прямой капитализации, составила 72 312 465 руб. 

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки определена оценщиком в размере 83 693 375 руб. 

Согласно положительному экспертному заключению № 3354 от 20 декабря 2017 года, подготовленному экспертом саморегулируемой организации оценщиков – некоммерческое партнерство «

<

...>» ФИО2., отчет об оценке соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Стоимость объекта оценки, определенную оценщиком в отчете, названный эксперт подтвердил. 

Оснований не согласиться с экспертным заключением у суда не имеется, так как, проверив отчет оценщика, не содержащий в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд также находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости объекта капитального строительства, определенной оценщиком, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено. 

Доводы Управления Росреестра по РБ о том, что представленный заявителем отчет оценщика не является объективным доказательством рыночной стоимости объекта капитального строительства, указанные в письменном отзыве на административный иск, проверены судом и признаны несостоятельными.

Применение оценщиком в рамках сравнительного подхода при определении стоимости отдельно стоящего здания без учета стоимости земельного участка кадастровой стоимости земельных участков, определенной по состоянию на 1 января 2015 года, требованиям федерального законодательства, федеральных стандартов оценки не противоречит, поскольку такая кадастровая стоимость земельных участков на дату оценки (1 января 2016 года) являлась актуальной. 

Данные о физическом износе здания отражены на странице 80 отчета. 

Оценщик ООО ЮК «ФИО19» ФИО1 на поступившие возражения относительно выполненного ею отчета об оценке дала письменные пояснения, выводы, изложенные в отчете об оценке, подтвердила в полном объеме.

Отчет об оценке составлен компетентным оценщиком, обладающим специальными познаниями в данной области и имеющим стаж работы в оценочной деятельности, к отчету приложены копии соответствующих свидетельств, страховые полисы.

У суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости нежилого здания заявителя, определенной в отчете об оценке. 

Учитывая перечисленные правовые нормы и фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления ФИО3 и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного нежилого здания должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года – 83 693 375 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд 

решил:

Административное исковое заявление ФИО3, поступившее в суд 15 января 2018 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: 

<

...>, в размере его рыночной стоимости –

<

...> руб. по состоянию на 1 января 2016 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме. 

Председательствующий П.С. Назимова