2-478/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08.11.2017 г. с. Азово

Азовский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Иордан Н.А., при секретаре Демьяновой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4, главе КФХ ФИО5, ФИО6, Кеер С. А. о признании недействительными решения общего собрания участников долевой собственности и договора аренды земельного участка от ...., 

у с т а н о в и л :

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО4, главе КФХ ФИО5, ФИО6, Кеер С.А. о признании недействительными решение общего собрания участников долевой собственности земельного участка от .... и договора аренды земельного участка с кадастровым номером ...., указав на то, что .... проведено общее собрание участников общей долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ...., на котором принято, в том числе, решение о передачи в аренду земельного участка КФХ ФИО7 Однако кворум для проведения собрания отсутствовал, кроме того, в результате злоупотребления правом со стороны его организаторов и участников принятое решение противоречит основам правопорядка или нравственности. Первоначально заявлены требования о признании недействительным договора аренды земельного участка. В последующем, требования уточнили, просят признать недействительными в силу ничтожности решение общего собрания участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером .... от .... и заключенный договор аренды земельного участка с кадастровым номером .... от .....

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО8 на заявленных исковых требованиях настаивает.

Представитель ФИО2, ФИО3 – ФИО9 в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие, на заявленных требованиях настаивает.

Ответчики ФИО4, ФИО5, Кеер С.А., ФИО6 иск не признают. 

Привлеченные в качестве третьих лиц ОВ, АД, ЕП, АС, а также ФИО6, ФИО5, ФИО4, представляющие по доверенности третьих лиц КГ, ИВ, Ж, Д, П, АА, АГ, НА, ЮН, ТН, ОВ, Б, ВИ, ГГ, МЯ, В, Ю, АЭ, ЛД, С, Г, И, ВГ, А, АА, ДА, ИВ, У, Л, МИ, ВГ, ВА, П, А, В, ОО, ЮЮ, ДД, Ч, Я, ЭЭЭ, С, Р, Т, Т, ФИО10, ЦЦЦ, ККК, ССС, МММ, ББ полагает иск не подлежащим удовлетворению.

Привлеченный в качестве третьего лица представитель администрации Сосновского сельского поселения Азовского немецкого национального муниципального района .... Ф полагает иск подлежащим удовлетворению.

Назначенный в порядке ст. 50 ГПК РФ представитель ИИИ и ВА – адвокат Б полагает в заявленных требованиях следует отказать.

Привлеченные в качестве третьих лиц .., ЕА (представляющий также интересы третьих лиц ФИО3, ЕА), НД, ЖЖЖ (представляющая также интересы третьего лица ФИО11), ЕА Ф., ВФ Ф., К, Й, НФ,Ф., АФ, ЮВ, ИТ, И, МИ, ВД, ЭИ, ЛК, НК, АА, ВД, ВА, АВ, СВ, ВИ, СГ, Х, АФ, НА, ВГ, КА А., ФИО12, ФИО13, ЕА, Э, СА, ВИ, ТТТ, НА, СП, МН, СВ, ЛИ, АИ, АА, ИО, ББ, ЮЮ, РО, представитель ООО «ТепНоТех», ЕЕ, П П, П Амалия, ЩД, Н, Ю, ЩЩ, ЩЩЗ, ХХХ, ЩЩЩ, ЪЪЪ, С, Ц, ФФФ, Е, У, ЯЯЯ, УУУ, ЕЕЕ, И, ААА, РРР в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения извещены по известному адресу.

Выслушав доводы лиц, участвующих в рассмотрении дела, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

С учетом п. 5 ст. 79 Земельного кодекса Российской Федерации использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

На основании ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

В соответствии с п.1 ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В силу ст. 14.1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. 

Таким образом, в силу прямого указания Закона, любой участник долевой собственности, указан в качестве одного из лиц, по предложению которых может быть проведено общее собрание участников долевой собственности.

.... в 16-00 часов по адресу: ...., Азовского немецкого национального района ...., проводилось собрание сособственников земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 55:01:000000:56 в границах Сосновского сельского поселения, назначенное по инициативе АА

Решением общего собрания единогласно избраны председатель собрания ФИО6, секретарь – Кеер С.А. Также единогласно избран лицом, уполномоченным от имени участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером .... без доверенности совершать определенные действия - ФИО4 Кроме того, решением собрания рассмотрен вопрос о поручении проведения кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка и площади, а также утвержден арендатор земельного участка глава КФХ ФИО5 и утверждены условия договора аренды.

Согласно представленному протоколу, в общем собрании принимало участие лично либо через представителей 90 участников долевой собственности. (т.2. л.д. 54-100) Присутствие на собрании 26 человек (один участник мог по доверенности представлять несколько дольщиков одновременно) зафиксировано и нотариально удостоверено. 

В силу п. 5, 6 ст. 14. 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.

В случае, если количества участников долевой собственности на земельный участок, не включенных в утвержденный список лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными, недостаточно для обеспечения правомочности общего собрания в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи, общее собрание считается правомочным, если на нем присутствуют не менее чем 50 процентов общего числа участников долевой собственности на этот земельный участок, не включенных в указанный список.

В судебном заседании установлено, что допуск лиц к участию в вышеуказанном собрании осуществлялся на основании сведений, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от ...., где количество лиц соответствует 325 (т. 3 л.д. 71-96), а также при предоставлении гражданами либо их представителями свидетельств, подтверждающих право собственности на земельную долю. При этом в протоколе общего собрания указан перечень 344 арендодателей. (т.2 л.д. 59-65)

Согласно выписке из ЕГРН от .... правообладателями земельного участка с кадастровым номером .... являются 118 человек. (т. 1 л.д. 36-91) 

Каждый из сособственников земельного участка лично либо в порядке наследования получил долю в праве общей долевой собственности на основании Указа Президента РФ № от .... «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы РСФСР», т.е. в результате приватизации земли.

Стороны не оспаривают, что для членов акционерного общества «Шилинг» размер земельного пая установлен 7 га, о чем свидетельствует предоставленный суду список.

Исходя из представленной выписки из ЕГРН от ...., площадь земельного участка с кадастровым номером .... составляет .... кв.м, что соответствует .... га.; площадь земельного участка по кадастрового паспорту от .... составляет .... кв.м (или .... по заключению кадастрового инженера ФИО14 от .... площадь данного участка составляет .... га, по сведениям ООО «ЦКН» от .... ориентировочная площадь данного земельного составляет .... га. 

Следует отметить, что межевание спорного земельного участка с кадастровым номером .... не проводилось, границы не определены.

Тем самым, ни площадь указанного выше земельного участка, ни точное количество участников долевой собственности не конкретизированы и не определены.

Согласно материалам дела, при открытии собрания к определению кворума лиц, имеющих право на участие в общем собрании собственников земельных долей в спорном земельном участке указаны .... участников общей долевой собственности, имеющих право голоса по всем вопросам повестки дня общего собрания. (т. 2 л.д. 59-65) При этом права всех 344 участников не подтверждены, не выяснялась правомочность наследников, которая подтверждается свидетельством о праве на наследство.

На момент открытия собрания .... для участия в собрании зарегистрировалось .... участников общей долевой собственности, в том числе, представляющие интересы сособственников по доверенности.

На основании п. 7 ст. 14.1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" только лица, представившие документы, удостоверяющие личность, документы, удостоверяющие право на земельную долю, а также документы, подтверждающие полномочия этих лиц, могут принять участие в голосовании. Ответственность за обеспечение допуска к голосованию несет уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Из протокола общего собрания следует, что на собрании приняли участие 90 участников, которые составляли кворум – более 20% от количества участников общей долевой собственности. При этом в протоколе указано, что на общем собрании присутствуют как участники долевой собственности, их представители, подтвердившие свои права в ЕГРН, так и подтвердившие свои права свидетельствами на право собственности на землю. (т.2 л.д. 54-65) 

Однако в нарушение указанной нормы права к участию в собрании были допущены лица, которые не подтвердили свои права на земельный участок с кадастровым номером .... При этом в протоколе указано, что правомочие участвующих в голосовании лиц подтверждены сведениями ЕГРН, в то время как суду предоставлен кадастровый паспорт земельного участка, на основании которого допускались участники собрания к голосованию. Тем более, что сведения в данном кадастровом паспорте значатся на ...., однако площадь земельного участка и участники его долевой собственности, не являются постоянной величиной в результате его преобразований путем выдела и на момент проведения собрания могли быть изменены.

В собрании не участвовали представители (уполномоченные) органа местного самоуправления, однако собрание состоялось. 

Указанные .... общей долевой собственности ориентировочно в совокупности владеют ....), при том, что площадь земельного участка с учетом невостребованных земельных долей составляет по данным ЕГРН не менее ....

Долевая собственность граждан, ограниченная количеством гектар в реальном (площадном) выражении, не распространяется на общую площадь земельного участка, и не может являться основанием для исчисления кворума при проведении собрания и принятии решений о распоряжении земельным участком без установления общего количества лиц, являющихся совладельцами данного земельного участка и размером принадлежащих им долей.

Таким образом, при проведении собрания были нарушены требования ст. 5 Закона N 101-ФЗ.

Кроме того, из ...., принявших участие в собрании от .... в отношении .... них решениями Азовского районного суда .... от .... и .... прекращено право собственности, и указанные земельные доли признаны невостребованными, а именно: Ю, Я, Ч, Ъ, .... У, Н в протоколе общего собрания соответственно значатся под №.... (т. 2 л.д. 72-100) При этом свидетельства на право собственности на землю, указанные в протоколе общего собрания и по которым ранее прекращено право собственности, являются идентичными. 

Кроме того, в отношении А, которая внесена в список участников долевой собственности, также решением суда от .... прекращено право собственности и земельная доля признана невостребованной.

Учитывая, что как в список участников долевой собственности, так и допущенных к участию в голосовании включены лица, земли которых признаны невостребованными, то при проведении собрания следовало руководствоваться п. 6 ст. 14.1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".Также из 90 граждан, принявших участие в собрании от .... лично либо по доверенности, часть участников долевой собственности до проведения собрания приняли решение о выделе своих земельных долей из спорного земельного участка в порядке выдела в соответствии с требованиями ст. 13 закона N 101-ФЗ, в результате чего образованы новые земельные участки. 

Так, на основании Соглашения от .... определил долю в земельном участке с кадастровым номером .... АС (т. 1 л.д. 197-199) Кроме того, ИТ и ЮВ указаны в списке участников собрания, не голосовали, однако ранее в указанном участке также определили доли.

На основании Соглашения от .... определили доли в земельном участке с кадастровым номером .... ЖЖЖ, ЙЙЙ, ЦЦЦ (т. 1 л.д. 200-201)

На основании Соглашения от .... определили доли в земельном участке с кадастровым номером .... НД, ВД, .. (т. 1 л.д. 202-206)

На основании Соглашения от .... определили доли в земельном участке с кадастровым номером .... ОО, ЮЮ (свидетельство о праве на наследство после смерти Д), ВИ, МИ, ББ (т. 1 л.д. 207-212)

На основании Соглашения от .... определена доля в земельном участке с кадастровым номером .... ВГ (т. 1 л.д. 219)

На основании Соглашения от .... определили доли в земельном участке с кадастровым номером .... МММ, ССС, ВИ (т. 1 л.д. 220-222)

На основании Соглашения от .... определили долю в земельном участке с кадастровым номером .... Ж, ИВ (т. 1 л.д. 223)

На основании Соглашения от .... определена доля в земельном участке с кадастровым номером .... ВА (т. 1 л.д. 224) Кроме того, ФФФ, ЕА указаны в списке участников собрания, не голосовали, однако ранее в указанном участке также определили доли.

На основании Соглашения от .... определили доли в земельном участке с кадастровым номером .... площадью .... га ЕА (в том числе, по свидетельству о праве на наследство по завещанию после смерти Ф), ХХХ (т. 1 л.д. 225-227)

На основании Соглашения от .... определена доля в земельном участке с кадастровым номером .... И, Г (т. 1 л.д. 189-196, т. 2 л.д. 1-30)

Кроме того, право собственности Р и С на основании свидетельств о праве на наследство по закону после смерти право собственности зарегистрировано в земельном участке с кадастровым номером .....

Иные правообладатели, частично указанные в кадастровом паспорте, и в протоколе собрания список участников долевой собственности также выделяли свои земельные доли, о чем содержатся сведения в изложенных выше Соглашениях.

Таким образом, на момент проведения собрания .... и принятия решения о передаче спорного земельного участка в аренду обществу, указанные лица уже приняли решение о выделе своих земельных долей и реализовали его путем постановки на кадастровый учет сформированных земельных участков, чем исключили себя из состава арендодателей.

При таких обстоятельствах действия указанных выше лиц не соответствуют принципу добросовестности участников гражданских правоотношений, установленного п. 3 ст. 1 ГК РФ.

В результате, указанные выше лица предоставляют в аренду свои доли, которые фактически выделены из общего массива и не являются предметом арендных отношений.

По данным ЕГРН и ГКН площадь земельного участка с кадастровым номером .... составляет соответственно .... кв.м (или .... и .....м (или .... га). 

Суд не принимает сведения указанные в заключении кадастрового инженера и ООО «ЦКН», поскольку кадастровые работы фактически не проведены, указанная площадь земельного участка является ориентировочной.

При этом сумма долей граждан образовавших данный участок должна составлять единицу путем сложения правильных дробей рассчитанных в соответствии с их правоустанавливающими документами.

Согласно выписке из ЕГРН от .... правообладателями земельного участка с кадастровым номером .... являются .....

В то время как, исходя из площади земельного участка (по сведениям ГКН и ЕГРН), сособственников должно быть не менее 406 человек (....).

Учитывая, что количество установленных сособственников указанного земельного участка не соответствует его площади, то часть земельного участка является невостребованной и относится к государственным землям в силу ст. 16 Земельного кодекса РФ.

Порядок работы с участком невостребованных земельных долей установлен ст. 12.1 закона N 101-ФЗ предусматривающий непосредственное участие органа местного самоуправления в формировании списков собственников невостребованных долей и дальнейших действий, вплоть до признания права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли.

Поскольку в судебном заседании установлено, что при принятии решения общего собрания в голосовании принимали участие лица (в том числе через представителей), которые ранее приняли решение о выделе своих земельных долей, либо земельные доли которых признаны ранее невостребованными, то суд ставит под сомнение правомочность проведения общего собрания. 

Тем самым, для проведения указанного собрания следовало руководствоваться п. 6 ст. 14. 1 Федерального закона РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Однако для проведения собрания в соответствии с указанной нормой права необходимый кворум также отсутствовал.

Исходя из того, что решение общего собрания обязательно для всех участников долевой собственности, суд считает, что допущенные нарушения в проведении общего собрания нарушают права собственников земельной доли на реализацию права на распоряжение ею. 

С учетом п. 2 ст. 181.5 ГК РФ решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

В силу ч. 3 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участие в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решении 

Принимая во внимание, что при проведении оспариваемого общего собрания отсутствовал кворум, что является существенным нарушением, то принятые на нем решения нельзя признать соответствующими закону, а, следовательно, заявленные требования подлежат удовлетворению.

На основании указанного решения собрания .... между уполномоченным ФИО4 и главой КФХ ФИО5 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером .... сроком на 49 лет.

В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Министерство экономического развития Российской Федерации в ответе от 29.10.2015 N 20-исх/15529-МС/15 указало, что статья 14 Закона об обороте устанавливает особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц вне зависимости от оснований поступления его в общую долевую собственность. При этом данный земельный участок согласно статье 9 Закона об обороте должен пройти государственный кадастровый учет, то есть должен быть сформирован и иметь утвержденные границы.

Основываясь на приведенных выше положениях, суд полагает, что подобный подход реализует в полной мере, как права сторон договора, так третьих лиц в целях определенности передаваемого в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения.

На этом основании суд приходит к выводу о том, что спорный земельный участок ввиду отсутствия его границ, неопределенности его местоположения и состава участников долевой собственности, не может являться предметом гражданского оборота в связи с невозможностью сторон определить существенные условия договора - площадь, местоположение, границы, состав арендодателей.

Наличие обременения спорного земельного участка правом аренды в пользу арендатора меньшей площади (с учетом количества арендодателей), чем она фактически является и отсутствие надлежащим образом определенных границ, будет принципиально нарушать права и законные интересы неопределенного круг лиц, и порождать коллизии в использовании земельного участка.

Доводы ответчиков о том, что в нарушение требований п. 6 ст. 181.4 ГК РФ истцы подали настоящий иск без соответствующего письменного уведомления о таком намерении, не могут быть положены в основание для отказа в удовлетворении иска, поскольку данное требование относится к стадии принятия искового заявления к производству суда.

Данная позиция также содержится и в разъяснениях Пленума Верховного Суда РФ, утвержденных Постановлением № 25 от 23.06.2015 г. «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункты 114, 115), в соответствии с пунктом 6 статьи 181.4 ГК РФ лицо, оспаривающее решение собрания по основаниям ничтожности (пункт 1 статьи 6 ГК РФ) или оспоримости, должно уведомить в письменной форме участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу. Установленное пунктом 6 ст. 181.4 ГК РФ правило о заблаговременном уведомлении участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с иском в суд не является досудебным порядком урегулирования спора, в связи с чем в случае невыполнения истцом указанных требований суд не вправе возвратить исковое заявление на основании пункта 1 части 1 ст. 135 ГК РФ, а также оставить исковое заявление без рассмотрения на основании абзаца второго ст. 222 ГПК РФ. В силу части 1 ст. 136 ГПК РФ отсутствие доказательств об уведомлении других участников является основанием для оставления искового заявления без движения.

Кроме того, изначально истцами заявлены требования о признании договора аренды недействительным (в последующем, заявленные требования были уточнены), и оснований для оставления иска без движения на момент его принятия у суда не имелось.

Также ответчиками заявляются требования о применении последствия пропуска срока давности для обращения в суд с данными требованиями.

На основании п.5 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Как следует из п.111 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества, если иные сроки не установлены специальными законами. Общедоступным с учетом конкретных обстоятельств дела может быть признано размещение информации о принятом решении собрания на доске объявлений, в средствах массовой информации, сети "Интернет", на официальном сайте соответствующего органа, если такие способы размещения являются сложившейся практикой доведения информации до участников данного гражданско-правового сообщества, а также ссылка в платежном документе, направленном непосредственно участнику, оспаривающему решение. Общедоступность сведений предполагается, пока лицом, права которого нарушены принятием решения, не доказано иное.

Из материалов дела следует, что истцами оспаривается решение общего собрания собственников земельных долей от ...., на котором принято решение о заключении договора аренды. При этом в деле отсутствуют сведения о доведении до других участников долевой собственности принятого решения. О проведенном собрании косвенно свидетельствует имеющееся в местной газете «Ihre Zeitung» № от .... извещение о том, что уполномоченный общим собранием участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером .... ФИО4 информирует о заключении договора на выполнение кадастровых работ в отношении вышеуказанного земельного участка. Тем самым, суд полагает, что срок исковой давности следует исчислять с ...., а иск подан в суд ...., т.е. в пределах установленного законом срока.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что для истцов с учетом их постоянного проживания в .... и на территории иностранного государства - Германия течение предусмотренного законом срока исковой давности по требованию о признании решения общего собрания и заключенной на основании его решения сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности началось с ...., т.е. срок исковой давности, по мнению суда, ими не пропущен. 

При указанных выше обстоятельствах, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 удовлетворить.

Признать недействительными решение общего собрания участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером .... от .... и договор аренды земельного участка с кадастровым номером .... от ....,

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Азовский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Н.А. Иордан