Дело №2-990/2023

УИД 52RS0005-01-2022-012402-30

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 июля 2023 года г. Саров

Саровский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Поляковой Н.В., при секретаре ФИО5, с участием истца ФИО3 – ФИО7, ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли продажи земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО3 обратился в суд иском к ответчику ФИО2, в обоснование указав, что **** между ФИО6, действующей по нотариальной доверенности в интересах ФИО3 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключен предварительный договор купли- продажи земельного участка и намерении в последствии заключить договор купли-продажи жилого дома. По условиям предварительного договора (пункт 1.1) продавец обязуется в будущем передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить на условиях, предусмотренных настоящим договором земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 118 кв. м., с разрешенным использованием: блокированная жилая застройка, находящийся по адресу: ... (пункт 1.2), который приобретается под строительство жилого дома блокированной застройки-дуплекса, общей площадью 90 кв.м, (пункт 1.5), с намерением в последствии заключить договор купли-продажи этого жилого дома блокированной застройки.

**** ФИО3 было получено разрешение на ввод в эксплуатацию блокированного жилого дома по адресу: ..., ... кадастровый номер земельного участка: № №

**** за ФИО3 зарегистрировано право собственности на вышеуказанный блокированный жилой дом, что подтверждается выпиской из Единого Государственного реестра недвижимости.

На стороне ФИО3 не возникло обязанности по регистрации перехода права собственности на ФИО2, в связи с тем, что ответчик не исполнил своей обязанности по оплате переданных ему объектов недвижимости.

В соответствии с п. 2.3. Предварительного договора оплата осуществляется продавцом только за земельный участок.

Согласно абз. 3 п. 2.3. договора оставшиеся платежи оплачиваются одновременно с подписанием основного договора до 3-4 кв. 2020 г.

Предварительный договор купли продажи земельного участка и намерении в последствии заключить договор купли-продажи жилого дома от **** был признан судом основным договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате, обязанность продавца оплатить всю стоимость переданной ему недвижимости в размере 5 735 500 руб., наступила с ****.

Истец уклоняется от своей обязанности по оплате оставшейся части стоимости основного договора купли-продажи.

В связи с чем, согласно п. 3.8.; 4.3. договора, на стороне ФИО3 не возникла обязанность по подаче документов на регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости.

Согласно п. 2.1 Предварительного договора купли-продажи земельного участка и намерении в последствии заключить договор купли- продажи жилого дома от **** указанный в договоре земельный участок оценивается по соглашению сторон и продается за 2 867 750 рублей.

При реализации намерения о заключении договора купли-продажи жилого дома блокированной застройки его стоимость будет составлять 2 867 750 рублей.

Общая стоимость недвижимости составляет 5 735 500 рублей.

До обращения в суд ФИО2 не исполнила своих обязательств по оплате приобретенной на основании предварительного договора от **** недвижимости в полном объеме, в размере 5 735 500 рублей, в связи с чем, ФИО3 был вынужден обратиться в суд с настоящим исковым заявлением о взыскании с ФИО2 задолженности.

Согласно п. 3.9 предварительного договора купли-продажи от **** в случае нарушения покупателем сроков по оплате денежных средств по настоящему договору, продавец вправе потребовать с покупателя уплаты компенсации за пользование денежными средствами в виде кредитных процентов, исходя из 18 % годовых.

За период с **** по **** сумма процентов составляет 1 168 156 руб. 36 коп.

****, а также **** ФИО3 были направлены претензии в адрес ФИО2 об оплате задолженности.

**** ФИО3 направил в адрес ФИО2 повторное требование об оплате задолженности по Предварительному договору купли- продажи земельного участка и намерении в последствии заключить договор купли-продажи жилого дома от ****.

Однако ФИО2 уклоняется от исполнения своих обязательств по оплате недвижимости, в связи с чем, ФИО3 был вынужден обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно п. 3.9. Предварительного Договора купли-продажи земельного участка и намерении в последствии заключить договор купли- продажи жилого дома от ****, который в последствии был признан судами основным договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате,

Истец, с учетом уточненных исковых требований, просит суд взыскать с ФИО2 задолженность по предварительному договору купли-продажи земельного участка и намерении в последствии заключить договор купли-продажи жилого дома от **** в размере 6 903 656 руб. 36 коп., в том числе: 5 735 500 руб. - стоимость приобретенной недвижимости по предварительному договору купли-продажи земельного участка и намерении в последствии заключить договор купли-продажи жилого дома от ****, признанного судом основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате; 1 168 156, 36 руб. - проценты на основании п. 3.9 предварительного договора купли-продажи земельного участка и намерении в последствии заключить договор купли-продажи жилого дома от **** за период с **** по ****, а также за период с **** по день фактического исполнения решения суда.

В ходе судебного заседания представитель истца ФИО3 – ФИО7 поддержала уточненные исковые требования, возражала против ходатайства ФИО2 о снятии обеспечительных мер.

Ответчик ФИО2 возражала против удовлетворения заявленных требований, представила отзыв, поддержала направленное ходатайство, в котором просила суд снять обеспечительные меры.

Судом установлено и следует из материалов дела, что **** между ФИО10. и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и о намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома блокированной застройки.

Согласно п.1.1, 1.2 предварительного договора ФИО3(продавец) обязался в будущем передать в собственность ФИО2 (покупатель), а покупатель обязался принять и оплатить на условиях, предусмотренных договором: земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 118 кв.м., с разрешенным использованием: блокированная жилая застройка, категория земель: земли населенных пунктов, находящиеся по адресу: ... под строительство жилого блока жилого дома блокированной застройки площадью 90 кв.м., три этажа, обеспеченный коммуникациями: водоснабжение, электричество, канализация, который продавец построит за счет собственных средств не позднее 1 квартала 2020 года.

При этом указано, что намерение о заключении в последствии договора купли-продажи этого жилого дома блокированной застройки, является существенным условием настоящего договора и купля-продажа земельного участка без намерения приобретения в последствии жилого дома блокированной застрой не осуществляется.

В соответствии с п.4.4 предварительного договора подписанием настоящего договора покупатель выражает намерение купить жилой дом блокированной застройки (дуплекс), находящийся на вышеуказанном земельном участке. Условия, порядок оплаты и реализация намерения приобрести в собственность жилого дома блокированной застройки (дуплекса), находящегося на земельном участке и порядок перехода права собственности будут согласованы сторонами в договоре купли-продажи дома, после постановки жилого дома на кадастровый учет в соответствии с действующим законодательством.

Согласно п.2.1 предварительного договора стоимость земельного участка оценивается по соглашению сторон в размере 2 867 750 рублей, а при реализации намерения о заключении договора купли-продажи жилого дома блокированной застройки его стоимость будет составлять 2 867 750 рублей.

В силу п.2.2 Предварительного договора оплата по настоящему договору осуществляется любым удобным для него способом, в том числе путем внесения в кассу и на расчетный счет индивидуального предпринимателя.

Согласно п.2.4 Предварительного договора оплата стоимости земельного участка осуществляется в следующем порядке:

- обеспечительный платеж, который оплачивает в день заключения предварительного договора, который является частью стоимости земельного участка в размере 1 147 100 рублей.

- при выполнении покупателем обязательств по заключению основного договора купли-продажи земельного участка, указанный платеж возвращается покупателю, либо по устной договоренности засчитывается в счет исполнения обязательств покупателя по оплате земельного участка по основному договору, оставшуюся часть покупатель оплачивает не позднее 01 квартала 2020 года.

В соответствии с п.3.8 предварительного договора ФИО3 обязался заключить с ФИО2 основной договор купли продажи земельного участка, а также сдать документы на государственную регистрацию перехода права собственности в срок не позднее 1 квартала 2020 года, при условии реализации намерения подписания договора купли-продажи жилого дома.

**** сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому п.3.8 договора изложен в следующей редакции: «продавец обязуется заключить основной договор купли-продажи земельного участка, а также сдать документы на государственную регистрацию перехода прав собственности не позднее 2 квартала 2020 года, при условии реализации намерения и подписания договора покупки жилого дома.

**** года сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому п.3.8 договора изложен в следующей редакции: «продавец обязуется заключить основной договор купли-продажи земельного участка, а также сдать документы на государственную регистрацию перехода прав собственности не позднее 3-4 квартала 2020 года, при условии реализации намерения и подписания договора покупки жилого дома.

В день подписания договора **** покупателем произведена оплата обеспечительного платежа в кассу продавца в размере 1 147 100 рублей, что подтверждается квитанцией ИП ФИО3 к приходно-кассовому ордеру №.

Учитывая, что условие о реализации намерения подписания договора купли-продажи жилого дома выполнено не было, ответчиком в срок не позднее **** оплата оставшейся части денежных средств по договору произведена не была.

**** ФИО3 обратился к ФИО2 с уведомлением о прекращении действия предварительного договора и просьбой о предоставлении реквизитов для возврата денежных средств, внесенных покупателем в качестве обеспечительного платежа. 

Кроме того, в уведомлении ФИО3 сообщил, что основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома не может быть заключен в силу того, что ФИО3 отказано в выдаче акта ввода в эксплуатацию на построенный жилой дом блокированной застройки в досудебном порядке, а также отказано в признании права собственности на построенный жилой дом в судебном порядке. В связи с чем ФИО3 в настоящее время лишен возможности получения права собственности на построенный жилой дом блокированной застройки и соответственно заключения каких-либо сделок, связанных с отчуждением (переходом) прав собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом предварительного договора.

В ответ на уведомление ФИО3 от ФИО2 получено сообщение о ее несогласии с уведомлением и необходимости продления срока предварительного договора или заключения основного договора купли-продажи земельного участка.

Из Выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателем следует, что ФИО3 является индивидуальным предпринимателем с ****, основным видом деятельности истца является 41.20 Строительство жилых и нежилых зданий, дополнительные виды деятельности 41.2 Строительство жилых и нежилых зданий, 68.10 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества, 68.10.1 Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества, 71.12.2 Деятельность заказчика застройщика, генерального подрядчика.

Внесение ФИО2 во исполнение Предварительного договора обеспечительного платежа по покупке Земельного участка, как следует из квитанций № от **** на сумму 1 147 100 рублей и платежного поручения № от **** на сумму 4 588 400 рублей осуществлялось ФИО3 как индивидуальному предпринимателю.

Земельный участок и жилой дом блокированной застройки приобретался ФИО2 для личных нужд.

Решением Нижегородского районного суда г. Н. Новгород от **** в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и о намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от ****. расторгнутым – отказано.

Исковые требования ФИО2 о признании предварительного договора купли- продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от **** основным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате удовлетворены.

Апелляционным определением Нижегородского суда от ****. решение суда первой инстанции было оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО3 без удовлетворения.

Кассационным Определением Первого Кассационного суда от **** - решение Нижегородского районного суда города Нижнего Новгорода от **** и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от **** оставлено без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные- законом (пункт 2).

Требования о добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 ГК РФ, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Изменение договора в связи с существенными изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнение договора на измененных судом условиях

В силу п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 1102 того же Кодекса правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Судом также установлено, что **** ФИО2 в адрес ответчика в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи были внесены денежные средства, что подтверждается квитанций № от **** на сумму 1 147 100 рублей и платежного поручения № от **** на сумму 4 588 400 рублей осуществлялось ФИО3 как индивидуальному предпринимателю.

ФИО3 не представлено доказательств, подтверждающих существенное нарушение покупателем договора, следовательно, отсутствует совокупность условий, при которых требования о взыскании задолженности по предварительному договору купли-продажи земельного участка и намерении в последствии заключить договор купли-продажи жилого дома от **** и производные требования о взыскании процентов не подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда (часть 3).

По смыслу приведенных выше норм права, под обеспечением иска понимается совокупность мер, гарантирующих исполнение решения суда, поэтому по общему правилу данные меры в случае удовлетворения иска должны сохранять свое действие до момента исполнения решения суда.

В связи с отказом ФИО3 в удовлетворении заявленных требований, суд приходит к выводу о снятии меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на имущество, принадлежащее ФИО2, а также принадлежащих ей денежных средств в пределах суммы иска 1 259 107,29 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 (паспорт №) к ФИО4 (паспорт №) о взыскании задолженности по предварительному договору купли-продажи земельного участка и намерении в последствии заключить договор купли-продажи жилого дома от **** и процентов отказать в полном объеме.

Отменить принятые определением Нижегородского районного суда Нижегородской области от **** меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на имущество, принадлежащее ФИО4, а также принадлежащих ей денежных средств в пределах суммы иска 1 259 107,29 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Саровский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 10.07.2023.

Судья Н.В. Полякова