УИД 58RS0028-01-2023-002702-35

№ 2-104/2024 r.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пенза «15» февраля 2024 г.

Пензенский районный суд Пензенской области

в составе председательствующего судьи Аброськиной Л.В.

при секретаре Булановой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о понуждении исполнения обязательства и взыскании штрафа,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что 16.11.2020 г. между ФИО3 О.4 заключен договор купли-продажи № будущей вещи (земельного участка), по условиям которого ответчик принял на себя обязательство в срок не позднее 31.12.2020 провести кадастровые работы по образованию и постановке на кадастровый учет земельного участка, согласно характеристикам, указанным в п. 1.3 договора, зарегистрировать право собственности на вновь созданный земельный участок и передать его в собственность покупателю по акту приема-передачи. 20.11.2023 г. между ФИО4 О.4 заключен договор уступки прав требования, на основании которого к ФИО1 перешло право требования к ФИО2 Согласно п. 3.1 договора от 16.11.2020 передача земельного участка покупателю должна состояться по акту приема-передачи не позднее трех дней после постановки объекта недвижимости на кадастровый учет и регистрации права собственности на земельный участок на имя продавца. Ответчик провел кадастровые работы по образованию земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, общей площадью 2023 кв.м, адрес объекта: 

<

...>, и зарегистрировал в Управлении Росреестра по Пензенской области право собственности на вышеуказанный земельный участок на свое имя. Однако п. 3.1 договора ответчиком не исполнен до настоящего времени. Просил признать за ним право собственности на ? доли на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, общей площадью 2023 кв.м, адрес объекта: 

<

...>, обязать ФИО2 исполнить обязательства по передаче ФИО1 земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, общей площадью 2023 кв.м, адрес объекта: 

<

...>, обязать ФИО2 предоставить истцу все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок. 

В последующем исковые требования ФИО1 уточнялись и увеличивались, он просил обязать ФИО2 обратиться не позднее чем в течение 1 месяца со дня вступления в законную силу решения суда в орган Федеральной службы государственной регистрации перехода на ФИО1 (истца) ? доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, общей площадью 2023 кв.м, адрес объекта: 

<

...>, обязать ФИО2 предоставить ФИО1 все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, взыскать с ответчика штраф в размере 1 млн. руб. и расходы по оплате госпошлины.

Определением судьи Пензенского районного суда Пензенской области от 25.12.2023 г. в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, были привлечены Управление Росреестра по Пензенской области и ФИО5

Определением Пензенского районного суда Пензенской области от 06.02.2024 г. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, было привлечено Правительство Пензенской области.

В судебное заседание ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причине неявки суд не уведомил. Своим заявлением просил рассмотреть дело в свое отсутствие, исковые требования поддержал. Представил отзыв на возражения ответчика, из которого следует, что требования п. 4 ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не применимы к отношениям по договору между истцом и ответчиком, поскольку предметом договора является купля-продажа будущей вещи. На момент заключения договора земельный участок не образован. Полагает, что Закон № 101-ФЗ не содержит требования об уведомлении субъекта РФ или муниципального образования с целью реализации ими преимущественного права покупки о предполагаемой продаже недвижимого имущества, которое не сформировано в качестве земельного участка. 

В соответствии с п. 4.1 Договора купли-продажи № 4 будущей вещи(земельного участка) от 16.11.2020 г. обязанность по совершению всех необходимых действий, связанных с подготовкой земельного участка к продаже лежит на ответчике. Неисполнение ответчиком этих обязанностей является предметом настоящего иска. 

С учетом изложенного доводы ответчика о применении последствий о недействительности ничтожной сделки являются необоснованными. Кроме того, такие последствия рассматриваются судом при заявлении соответствующего требования стороной сделки. Предметом настоящего иска являются другие требования.

Считает, что доводы ответчика, что договор купли-продажи будущей вещи (земельного участка) от 16 ноября 2020 г. не содержит существенных условий договора, полностью опровергаются Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54.

Не согласен с доводом ответчика, что если судом будет установлено, что договор купли-продажи будущей вещи от 16.11.2020 г. содержит все существенные условия, обязательства ФИО2 по договору купли-продажи будущей вещи от 16.11.2020 г. фактически исполнены посредством заключения договора купли-продажи земельных участков от 13.01.2022 г., что соответствует п. 4.1.5 Договора от 16.11.2020 г., поскольку Ф.И.О.4 не являлся стороной договора.

Считает, что законодательство не содержит ограничений на земельные участки сельскохозяйственного назначения в качестве предмета договора купли-продажи будущей вещи. Исходя из положений ГК РФ, стороны свободы в определении условий оплаты приобретаемых товаров, работ и услуг.

Доводы об открытости сведений из ЕГРН являются необоснованными и не основанными на законе.

Положения о предварительном договоре купли-продажи к положениям договора неприменимы, договор заключен между тремя лицами об одном и том же предмете и не содержит каких-либо возражений. Условия договора сторонам были ясны, каких-либо дополнительных соглашений либо разногласий, позволяющих по-иному толковать намерения ответчика, нет. 

Сроки давности не истекли, так как согласно п. 4.1.1 договора ответчик не позднее 31.12.2020 г. должен был провести кадастровые работы. Срок исковой давности подлежит исчислению с момента, к которому ответчик должен был исполнить договор. При этом сторона договора (истец) вправе самостоятельно реализовывать свои права по договору, в том числе самостоятельно определяет момент для обращения в суд за защитой своего права. 

Возражает против прекращения производства по делу в связи с рассмотрением Пензенским районным судом дела № 2-576/2023 г. Указанное дело рассматривалось между иными сторонами и имело иной предмет. Полагает, что определение по делу не имеет отношения к настоящему делу.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Своим заявлением просил рассмотреть дело в свое отсутствие, с иском не согласен, просил прекратить производство по делу или отказать в иске. Будучи ранее опрошенным в судебном заседании исковые требования также не признавал, представил возражения на иск, из которых следует, что исковые требования считает незаконными и необоснованными. Указал, что в материалах дела отсутствуют доказательства направления ФИО2 до заключения договора купли-продажи будущей вещи от 16.11.2020 в адрес Министерства государственного имущества Пензенской области уведомления о праве преимущественной покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения по цене 50 тыс. руб., в том числе отсутствует уведомление о праве преимущественной покупки земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2023 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения по адресу: 

<

...> по цене 50 тыс. руб.

Полагает, что в силу п. 3 ст. 8 Закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения вправе продать земельный участок третьему лицу в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки или не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок.

Согласно п. 4 указанной статьи сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Таким образом, учитывая, что земельный участок, в отношении которого стороны в будущем договорились заключить договор купли-продажи, должен быть образован в результате раздела земельного участка, отнесенного к категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенного для сельскохозяйственного использования, до исполнения продавцом обязательства, предусмотренного договором купли-продажи земельного участка провести работы, связанные с разделом земельного участка, не мог являться предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, поскольку такой договор противоречит закону. 

Ничтожная сделка не влечет юридических последствий, которые не связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). 

Соответственно требования истца о взыскании с ответчика штрафа, указанного в п. 4 Договора в размере 1 млн. руб. и пени в размере 0,1 %, предусмотренные п. 5.4 Договора, не обоснованны и незаконны.

Полагает, что договор купли-продажи № 4 будущей вещи (земельного участка) от 16 ноября 2020 г. не содержит существенных условий договора, а именно предмета договора, в договоре отсутствуют сведения о земельном участке, подлежащем разделу, не указан его кадастровый номер, площадь земельного участка, категория земель, вид разрешенного использования. Более того, земельный участок не передавался покупателю, денежные средства за указанный земельный участок не оплачивались, условия о предварительной оплате Договор не содержит. Из положений указанного договора невозможно определенно установить недвижимое имущество, подлежавшее передаче истцу, так как из индивидуализирующих земельный участок признаков указано только на его площадь 2023 кв.м и его нахождение: 

<

...>. Данных сведений недостаточно для индивидуализации объекта. 

Истец требует обязать ФИО2 обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2023 кв.м, по адресу: 

<

...>, при этом в договоре купли-продаже будущей вещи указан иной адрес объекта недвижимости: 

<

...>. 

Таким образом, из договора не усматривается и не представляется возможным установить, какой именно земельный участок подлежал разделу. Более того, у ФИО2 имелось в собственности несколько земельных участков, расположенных по адресу: 

<

...>

Поскольку договор купли-продажи № будущей вещи (земельного участка) фактически не имел предмета договора, стороны не согласовали существенных условий в части указания земельного участка, и в установленный в договоре срок не исполнили обязательств, после проведения землеустроительных работ, между сторонами возникла договоренность о приобретении нескольких земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для организации крестьянского хозяйства, общей площадью 2385 кв.м, который по площади фактически соответствовал земельному участку, указанному в договоре будущей вещи.

13.01.2022 г. между ФИО5 (Покупателем) и ФИО2 (Продавцом) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для организации крестьянского хозяйства, общей площадью 2385 кв.м, стоимость которого составила 300 тыс. руб., и земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для организации крестьянского хозяйства, общей площадью 7653 кв.м, стоимость которого составила 700 тыс. руб.

До сегодняшнего дня ФИО5 не произвел расчет с ФИО2 за указанные земельные участки, за ФИО5 числится задолженность в сумме 1 млн. руб.

Таким образом, если судом будет установлено, что договор купли-продажи будущей вещи от 16.11.2020 г. содержит все существенные условия, обязательства ФИО2 по договору купли-продажи будущей вещи от 16.11.2020 г. фактически исполнены посредством заключения Договора купли-продажи земельных участков от 13.01.2022 г., что соответствует п. 4.1.5 Договора от 16.11.2020 г.

Указал, что из текста спорного договора усматривается, что данный договор содержит в себе условия предварительного договора, а именно по данному договору не происходит передачи имущества Покупателю, не произведено оплаты объекта недвижимого имущества, согласно данного договора невозможно осуществить регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества. Более того, земельный участок подлежал образованию из земельного участка сельхозназначения и, соответственно, не мог являться предметом договора будущей вещи в силу Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Считает, что договор купли-продажи будущей вещи от 16.11.2020 г. содержит в себе условия предварительного договора купли-продажи, соответственно, к данным правоотношениям применимы условия, предусмотренные положениями ст. 429 ГК РФ.

Стороны согласовали п. 4.1.1 Договора, установили срок проведения кадастровых работ не позднее 31.12.2020 г., однако в установленный срок работы не проведены, дополнительных соглашений относительно продления сроков проведения работ между сторонами не заключалось. 

Согласно выписке из ЕГРН на спорный земельный участок, он был поставлен на кадастровый учет 04.04.2022 г., право собственности на указанный земельный участок было зарегистрировано за ФИО6 04.04.2022 г. Таким образом, в соответствии с п. 3.1 Договора крайний срок для передачи земельного участка и составления акта – 07.04.2022 г. 

Таким образом, если принимать позицию истца, обязательства между сторонами по указанному Договору прекратились 08.04.2022 г., и у истца возникло право требовать от ответчика понуждение к заключению основного договора купли-продажи, с указанием предмета сделки.

С 08.04.2022 г. для истца стало очевидным, что цель заключения договора не будет достигнута, доказательств передачи истцу земельного участка по передаточному акту материалы дела не содержат.

Поскольку указанный Договор содержал в себе срок, указанный в п. 3.1, а именно 3 дня после постановки объекта недвижимости на кадастровый учет и регистрации права собственности на земельный участок на имя Продавца, спор о понуждении к заключению основного договора мог быть передан на рассмотрение суда не позднее 08.10.2022 г., тогда как исковое заявление направлено в суд 27.11.2023 г. 

При этом доводы истца о том, что если квалифицировать заключенный сторонами договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, срок на обращение в суд истцом не пропущен, основаны на ошибочном толковании подлежащих применению норм права, поскольку уже на 31.12.2020 г. и 08.04.2022 г. для истца стало очевидно, что цель заключения договора не достигнута, доказательств передачи истцу земельного участка по передаточному акту материалы дела не содержат.

Не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

С учетом приведенного правового регулирования и указанных обстоятельств оснований для регистрации перехода права собственности не имеется, в том числе и на основании того, что отсутствует уведомление и/или отказ Министерства государственного имущества Пензенской области от права преимущественной покупки указанного земельного участка по цене 50 тыс. руб.

На основании изложенного просил суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В последующем было подано заявление о прекращении производства по делу, из которого следует, что в Пензенском районном суде ранее рассматривалось гражданское дело № 2-576/2023 г. по иску ФИО7 О.4 к ФИО2 о понуждении исполнения обязательств договора купли-продажи № будущей вещи (земельного участка) от 16.11.2020 г. и признании права собственности на земельный участок. Спор фактически был рассмотрен между теми же сторонами, по тому же предмету и по тем же основаниям, что и в рамках настоящего дела. 

Определением суда от 28.04.2023 г. был принят отказ истца Ф.И.О.4 о понуждении исполнения обязательств договора купли-продажи и признании права собственности на земельный участок и прекращено производство по указанному делу. Данное определение не было обжаловано. При этом ФИО1 было вновь уступлено право по договору от 20.11.2023 г.

Материально-правовое требование к ответчику заявлено о том же предмете и по тем же основаниям, прежний обладатель этого права отказался от иска, предъявленного в Пензенском районном суде Пензенской области.

Истец, как новый кредитор, приобретший это право по уступке, становится правопреемником истца в ранее рассмотренных делах.

В случае, если первоначальный кредитор до передачи права требования новому кредитору совершил распорядительные действия в виде отказа от иска и последствия этих действий в силу правопреемства в данном случае распространяются на нового кредитора, производство по делу на ст. основании ст. 220 ГПК РФ подлежит прекращению. На основании изложенного, просил прекратить производство по настоящему делу.

Его представитель по ордеру ФИО8 в судебном заседании исковые требования не признала, дала пояснения, аналогичные тем, что указаны в возражениях на исковое заявление и в заявлении о прекращении производства по делу.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - Правительства Пензенской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Своим заявлением представитель по доверенности ФИО9 просил провести судебное заседание в отсутствие представителя Правительства Пензенской области в связи с невозможностью обеспечить явку представителя, решение по делу оставил на усмотрение суда, представил отзыв на исковое заявление, из которого следует, что правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Законом № 101-ФЗ.

Одним из принципов оборота указанных земель является преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случае продажи с публичных торгов (п.п. 3 п. 3 ст. 1 Закона № 101-ФЗ).

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается (п. 1 ст. 8 Закона № 101-ФЗ). 

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (п. 2 ст. 8 Закона № 101-ФЗ).

В случае, если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей (п. 3 ст. 8 Закона № 101-ФЗ).

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ).

Постановлением Правительства Пензенской области от 03.07.2009 г. № 537-пП утвержден Порядок реализации Пензенской областью преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Пензенской области.

В соответствии с Порядком в случаях, предусмотренных ст. 8 Федерального Закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с последующими изменениями), полученные Правительством Пензенской области извещения продавцов земельных участков из земель сельскохозйственного назначения направляются в пятидневный срок с момента получения в Министерство государственного имущества Пензенской области.

Министерство государственного имущества Пензенской области в течение пяти дней после получения извещения направляет его на рассмотрение в Межведомственную рабочую группу по реализации Пензенской областью преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Пензенской области, состав которой утверждается Правительством Пензенской области.

Межведомственная рабочая группа в течение восьми дней после получения извещения рассматривает его и вырабатывает предложения о целесообразности или нецелесообразности приобретения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность Пензенской области.

Результаты рассмотрения межведомственной рабочей группы оформляются протоколом.

На основании протокола межведомственной рабочей группы Министерство государственного имущества Пензенской области в течение 12 дней с момента оформления протокола письменно уведомляет продавца о покупке земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственность Пензенской области или об отказе от покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

В случае принятия положительного решения о покупке земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Министерство государственного имущества Пензенской области в течение 20 дней с момента уведомления продавца, готовит проект акта Правительства Пензенской области и направляет продавцу проект договора купли-продажи земельного участка в течение 5 дней со дня принятия акта Правительства Пензенской области. 

Приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется за счет средств бюджета Пензенской области.

30.12.2022 г. Министерство государственного имущества Пензенской области письмом № уведомило КФХ ФИО2 об отказе от покупки в собственность Пензенской области земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, площадью 2023 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> по цене 250 000 руб. 

Уведомления от КФХ ФИО2 о намерении продать земельный участок с кадастровым номером № или его долю по цене 50 000 руб. в Правительство Пензенской области не поступали.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, ФИО5 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен по известному месту жительства.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы гражданского дела, выслушав доводы сторон, суд пришел к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1,2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону или иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Ограничение права собственности возможно только в случаях и в порядке, установленном законом.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (часть 3 ст. 429 ГК РФ). Согласно ч. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу ч. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст. 445 настоящго Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, ели до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

На основании ч. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение 30 дней со дня получения оферты.

Иск о понуждении к заключению договора имеет в своем основании отсутствие воли обязанной стороны на заключение договора, что доказывается либо наличием немотивированного отказа от акцепта, либо отсутствием факта направления протокола разногласий в установленный срок.

Статья 445 ГК РФ регулирует основания и порядок заключения договора в обязательном порядке. Обязательный порядок заключения договоров представляет собой исключение из общегражданского принципа свободы договора, которым предусмотрено заключение договора, если об этом существует прямое указание в ГК РФ или ином законе.

Судом установлено и подтверждается выпиской из ЕГРН, что земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 25-34, 39, 40-41), адрес: 

<

...>, площадь 2023+/-394 кв.м, образован из земельного участка с кадастровым номером № путем образования 5 земельных участков, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования – для организации крестьянского хозяйства. Дата присвоения кадастрового номера 04.04.2022 г., находится в собственности ФИО2 с 04.04.2022 г. 

Данная информация подтверждается реестровым делом №, копия которого имеется в материалах гражданского дела (л.д. 60-112).

В материалах гражданского дела имеется договор купли-продажи № будущей вещи (земельного участка) от 16 ноября 2020 г., заключенный между ФИО2 (Продавец), с одной стороны, а также ФИО5 (Покупатель 1) и Ф.И.О.4 (Покупатель 2), по условиям которого Продавец обязуется передать Покупателям, а Покупатели принять и оплатить следующее будущее недвижимое имущество (Объект), право собственности на которое будет зарегистрировано за Продавцом в будущем. Покупатели приобретают объект в общую долевую собственность по ? доли за Покупателем 1 и Покупателем 2 (л.д. 8-10). 

Договором предусмотрены характеристики будущего объекта недвижимости – земельный участок, образованный путем раздела многоконтурного земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, из контуров с условным номером (обозначением) 684/1, местоположение: 

<

...>, ориентировочная площадь 2023 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для организации крестьянского (фермерского) хозяйства. На момент заключения настоящего договора право собственности Продавца на земельный участок не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. 

Уточненные индивидуализирующие признаки земельного участка, соответствующие данным, указанным при государственной регистрации права собственности Продавца на Объект и государственном кадастровом учете земельного участка указываются в Акте приема-передачи недвижимого имущества (п. 1.6). Стоимость земельного участка по договору составляет 50 000 руб. (п. 2.1). Указанная стоимость является окончательной и изменению не подлежит (п. 2.2). Покупатели обязуются произвести оплату стоимости земельного участка, установленную п. 2.1 Договора, единовременно в течение 3 дней с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи Объекта. 

Стороны договорились, что передача земельного участка должна состояться по Акту приема-передачи не позднее 3 (трех) дней после постановки Объекта недвижимости на кадастровый учет и регистрации права собственности на земельный участок на имя Продавца в установленном законом порядке (п. 3.1). 

Продавец обязан в срок не позднее 31 декабря 2020 г. провести кадастровые работы по образованию и постановке на кадастровый учет земельного участка, согласно характеристикам, указанным в п. 1.2 настоящего Договора в срок 10 дней обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество с заявлением о государственной регистрации права собственности на Объект, передать Покупателям в собственность без каких-либо изъятий земельный участок, являющийся предметом настоящего договора в соответствии с актом приема-передачи в порядке и сроки, установленные настоящим договором, предоставить Покупателям все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, осуществить все необходимые действия и нести все расходы, связанные с подготовкой Объекта к продаж, принять произведенную Покупателями оплату (п. 4.1 Договора).

Пунктом 5.3 Договора предусмотрено, что если Продавец не передаст земельный участок Покупателям в срок, установленный настоящим договором, либо в нарушение установленного п. 1.6 условия заключит сделку по продаже объекта третьему лицу, Покупатели имеют право потребовать от Продавца уплаты штрафа в размере 1 млн. руб., а также возмещения причиненных убытков.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что обязательства по договору до настоящего времени не исполнены, основной договор не заключен, оплата по предварительному договору не произведена, земельный участок не передан.

Рассматривая довод ответчика, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна, суд приходит к следующему.

Одним из принципов оборота указанных земель является преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначение при его продаже, за исключением случае продажи с публичных торгов (п.п. 3 п. 3 ст. 1 Закона № 101-ФЗ).

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается (п. 1 ст. 8 Закона № 101-ФЗ). 

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указание цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетом по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомление о вручении (п. 2 ст. 8 Закона № 101-ФЗ).

В случае, если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей (п. 3 ст. 8 Закона № 101-ФЗ).

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 4 ст. 8 Закона № 101-ФЗ).

Постановлением Правительства Пензенской области от 03.07.2009 г. № 537-пП утвержден Порядок реализации Пензенской областью преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Пензенской области.

В соответствии с Порядком в случаях, предусмотренных ст. 8 Федерального Закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с последующими изменениями), полученные Правительством Пензенской области извещения продавцов земельных участков из земель сельскохозйственного назначения направляются в пятидневный срок с момента получения в Министерство государственного имущества Пензенской области.

Министерство государственного имущества Пензенской области в течение пяти дней после получения извещения направляет его на рассмотрение в Межведомственную рабочую группу по реализации Пензенской областью преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Пензенской области, состав которой утверждается Правительством Пензенской области.

Межведомственная рабочая группа в течение восьми дней после получения извещения рассматривает его и вырабатывает предложения о целесообразности или нецелесообразности приобретения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность Пензенской области.

Результаты рассмотрения межведомственной рабочей группы оформляются протоколом.

На основании протокола межведомственной рабочей группы Министерство государственного имущества Пензенской области в течение 12 дней с момента оформления протокола письменно уведомляет продавца о покупке земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственность пензенской области или об отказе от покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

В случае принятия положительного решения о покупке земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Министерство государственного имущества Пензенской области в течение 20 дней с момента уведомления продавца, готовит проект акта Правительства Пензенской области и направляет продавцу проект договора купли-продажи земельного участка в течение 5 дней со дня принятия акта Правительства Пензенской области. 

Приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется за счет средств бюджета Пензенской области.

Как следует из отзыва на исковое заявление Правительства Пензенской области, уведомления от КФХ ФИО2 о намерении продать земельный участок с кадастровым номером № или его долю по цене 50 000 руб. в Правительство Пензенской области не поступали. 30.12.2022 г. Министерство государственного имущества Пензенской области письмом № уведомило КФХ ФИО2 об отказе от покупки в собственность Пензенской области земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, площадью 2023 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> по цене 250 000 руб. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что при заключении спорного договора по продаже земельного участка с кадастровым номером № был нарушен принцип преимущественного права субъекта Российской Федерации на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, поскольку Правительство Пензенской области не уведомлялось о возможности приобрести спорный земельный участок за 50 тыс. руб. 

Кроме того, суд учитывает, что ранее, в рамках гражданского дела № 2-576 (2023) по иску ФИО7 О.4 к ФИО2 уже рассматривались требования о понуждении к исполнению обязательств договора купли-продажи земельного участка и признании права собственности на земельный участок. 

Определением Пензенского районного суда Пензенской области от 28 апреля 2023 г. был принят отказ истцов ФИО7 О.4 от иска к ФИО2, производство по делу было прекращено. Данное определение вступило в законную силу 25 мая 2023 г.

Согласно договору уступки права требования от 20 ноября 2023 г. (л.д. 11-14) Ф.И.О.4 (цедент) и ФИО1 (цессионарий) составили расписку о нижеследующем.

Цедент передает, а цессионарий принимает право требования цедента к ФИО2 по договору купли-продажи № 4 будущей вещи (земельного участка) от 16.11.2020 г. ? доли на земельный участок с кадастровым номером № категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, общей площадью 2023 кв.м, адрес объекта: 

<

...>, а также право требования предусмотренного п. 5.3, 5.4 вышеуказанного договора и все другие права и обязанности, установленные вышеуказанным договором (п. 1.1). Право требования к должнику уступается в объеме, существующем на момент заключения настоящего договора, включая сумму основного долга, все подлежащие вследствие просрочки исполнения должником своих обязательств, начислению санкции, в том числе проценты за пользование чужими денежными средствами, неустойки, а также иные требования, связанные с неисполнением должником своего обязательства по оплате (п. 1.2). 

В последующем, 01 декабря 2023 г. было заключено соглашение о внесении изменений в договор уступки права требования, акт приема-передачи документов от 20 ноября 2023 г. (л.д. 24),

Согласно пункту 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. № 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, требование первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода требования. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Согласно абзаца 3 ст. 220 ГПК РФ, суд прекращает производство по делу в случае, если имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон.

Основание для прекращения производства по делу связано с установлением тождественности вновь заявленных требований и тех, по которым вынесено и вступило в законную силу судебное постановление суда общей юрисдикции. Тождественность заявленных требований определяется при совпадении сторон, предмета и основания исков.

Так, последствия отказа от иска в суде общей юрисдикции предусмотрены статьей 221 ГПК РФ, согласно которой производство по делу прекращается определением суда, в котором указывается, что повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается, за исключением прекращения производства по делу о защите прав и законных интересов группы лиц в порядке, установленном частью седьмой статьи 244.24 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

При этом, как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 г. № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», первоначальный кредитор не может уступить новому кредитору больше прав, чем имеет сам. 

Так как первоначальный кредитор Ф.И.О.4 до передачи права требования новому кредитору ФИО1 совершил распорядительные действия в виде отказа от иска, то последствия этих действий в силу правопреемства распространяются на нового кредитора, в связи с чем довод ответчика и его представителя о прекращении производства по делу в части понуждения к исполнению договора в части возложения обязанности предоставить все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на земельный следует признать убедительным. 

Рассматривая иные требования ФИО1, суд приходит к выводу, что они не могут быть удовлетворены как вытекающие из ничтожной сделки, которая не влечет юридических последствий. Данная сделка недействительна с момента ее совершения (ч. 1 ст. 167 ГК РФ). 

Кроме того, суд учитывает и находит убедительными доводы ответчика и его представителя, что договор купли-продажи № будущей вещи (земельного участка) от 16.11.2020 г. не содержит существенных условий договора, а именно предмета договора, в договоре отсутствуют сведения о земельном участке, подлежащим разделу, не указан его кадастровый номер, площадь земельного участка, категория земель и вид разрешенного использования. Из положений указанного договора невозможно определенно установить недвижимое имущество, подлежавшее передаче истцу. Так, в договоре указана лишь площадь земельного участка 2023 кв.м и его нахождение: 

<

...>. Однако требования заявлены относительно земельного участка с кадастровым номером № площадью 2023 кв.м, по адресу: 

<

...>, при том что у ФИО2 имелось несколько земельных участков, расположенных по адресу: 

<

...>

Суд соглашается также с доводом ответчика и его представителя о пропуске истцом срока на обращение в суд за защитой своего нарушенного права, поскольку судом установлено и не оспаривалось сторонами, что, несмотря на заключение договора 16.11.2020 г., в установленный ч. 5 ст. 429 ГК РФ срок Ф.И.О.4 в суд не обратился. За защитой своих прав Ф.И.О.4 обратился лишь 21.03.2023 г., а ФИО1 – лишь 27.11.2023 г., а с требованием о взыскании штрафных санкций – лишь 21.12.2023 г., что позволяло думать, что не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается. 

При этом доказательств направления истцом предложения о заключении основного договора купили-продажи земельного участка и получении данного предложения ответчиком суду не представлено.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иных исковых требований ФИО1 должно быть отказано.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований подлежат отмене обеспечительные меры в виде ареста на имущество ФИО2 в пределах суммы исковых требований 1 000 000 руб., наложенных определением судьи Пензенского районного суда от 21.12.2023 г. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Производство по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к исполнению договора в части возложения обязанности предоставить все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок прекратить. 

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о понуждении к исполнению договора в части возложения обязанности обратиться в Управление Росреестра по Пензенской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и взыскании штрафа оставить без удовлетворения.

Отменить обеспечительные меры в виде ареста на имущество ФИО2 в пределах суммы исковых требований 1 000 000 руб., наложенных определением судьи Пензенского районного суда от 21.12.2023 г. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Пензенский районный суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий: Л.В. Аброськина

В окончательной форме решение принято 22.02.2024 г.

Судья -