54RS0005-01-2025-004117-77

Дело № 2а-4407/2025 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 сентября 2025 года 

<

адрес>

Центральный районный суд 

<

адрес>

в с о с т а в е:

Председательствующего судьи Постоялко С.А.

При секретаре Максимовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> о признании незаконным отказа в государственной регистрации, 

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец обратился с настоящим иском в суд и просил признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №№ об отказе в государственной регистрации права. Обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию права на объект недвижимости на основании Заявления от ДД.ММ.ГГГГ и предоставленных документов.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что на основании предварительного договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ обладает правом требования на объект недвижимости: двухкомнатная квартира, строительный №, строительная площадь 63,6 кв.м., общая площадь 61,2 кв.м., расположенная в многоквартирном жилом доме с административными помещениями по адресу: 

<

адрес>, находящимся на земельном участке с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в Управление Росреестра подано заявление о государственной регистрации дополнительного соглашения к предварительному договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Мегаполис». ДД.ММ.ГГГГ административным ответчиком было принято решение №№ об отказе в государственной регистрации права. Административный истец считает решение от ДД.ММ.ГГГГ незаконным, противоречащим ст.131 ГК РФ, статьям 14,26,27 «О государственной регистрации недвижимости», нарушает права и законные интересы административного истца. Поскольку застройщик ООО «Монтаж СПВ» признан несостоятельным банкротом, административный истец не имеет возможности зарегистрировать в установленном порядке основной договор участия в долевом строительстве, так как располагает только предварительным договором долевого участия. Право требования 

<

адрес> подтверждено и включено в реестр по передачи жилых помещений ООО «Монтаж СПВ» определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ права застройщика ООО «Монтаж СПВ» были переданы новому застройщику ООО «Периметр» (предшественник ООО «Мегаполис»). Таким образом, заключение и регистрация в установленном порядке дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Мегаполис» является единственной возможностью на получение административным истцом двухкомнатной квартиры, строительный № расположенной в многоквартирном жилом доме с административными помещениями по адресу: р.

<

адрес>, находящимся на земельном участке с кадастровым номером №. Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит заявленные требования удовлетворить.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель административного истца ФИО2, на основании доверенности в судебном заседании доводы искового заявления поддержала, настаивала на их удовлетворении.

Представитель административного ответчика Управление Росреестра по НСО ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражала по заявленным требованиям, просила в их удовлетворении отказать, по основаниям, указанным в письменном отзыве.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Исходя из положений п.1 ч.2 ст.227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд удовлетворяет требование административного истца об оспаривании решения, действия (бездействия) в том случае, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) не соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения, и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца.

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу п.6 указанной статьи, порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу ч.3 и 7 ст.1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных названным Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Согласно положениям ст. 21 Федерального закона №218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав приостанавливаются по основаниям, перечисленным в ч.1 ст.26 Федерального закона №218-ФЗ. Если причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, названные в ст.26 указанного Федерального закона, в течение срока приостановления не устранены, то в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав (ст.27 названного Закона).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Монтаж СПВ» и ФИО1 заключен предварительный договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с условиями которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом с административными помещениями по адресу: 

<

адрес>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером № и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику (ФИО1) по акту приема-передачи объект долевого строительства, соответствующий следующим характеристикам: двухкомнатная квартира, строительный №, общая площадь 62,1 кв.м., расположенная в секции № на пятом этаже, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену – 2325450,00 руб. (л.д.9-12).

Решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Монтаж СПВ» признан несостоятельным (банкротом), открыта процедура банкротства – конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № включено в реестр требований о передаче жилых помещений в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Монтаж СПВ» требование участника строительства ФИО1 о передаче жилого помещения – двухкомнатной 

<

адрес> (строительный) строительной площадью 63,3 кв.м., общей площадью 62,1 кв.м., расположенной в секции 1 на 5м этаже по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №» в сумме 2235540 руб., уплаченной участником строительства (л.д.13-19).

На основании Договора № от ДД.ММ.ГГГГ и Договора аренды № переданы права застройщика ООО СЗ «Мегаполис» в отношении земельного участка кадастровый номер №, площадью 5276 кв.м., адрес (местонахождение): 

<

адрес>, р.

<

адрес> с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, в том числе объектом незавершенного строительства, кадастровый №, площадью 19166,8 к.в.м, площадью застройки 1716,7 кв.м., а также права требования по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и права на проектную документацию, необходимую для завершения мероприятий по строительству.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «Мегаполис» (застройщик) и ФИО1 (участник) заключено Дополнительное соглашение к Предварительному договору в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которого обязательства застройщика по предварительному договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ перешли к ООО СЗ «Мегаполис» (л.д.32-33).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в Управление Росреестра подано заявление о государственной регистрации дополнительного соглашения к предварительному договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Мегаполис».

Как следует из Описи документов, принятых для оказания государственной услуги, для осуществления государственной регистрации были представлены Заявление о внесении изменений в записи реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, доверенность на представителя, Дополнительное соглашение к предварительному договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, чек от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра направлено Уведомление №№ о приостановлении государственной регистрации прав для устранения причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав.

ДД.ММ.ГГГГ административным ответчиком было принято решение №5 об отказе в государственной регистрации права в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации права и неустранением причин, препятствующих государственной регистрации, в том числе форма или содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав не соответствует требованиям законодательства РФ. Разъяснено, что действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация предварительного договора в долевом строительстве и соответственно дополнительного соглашения к предварительному договору участия в долевом строительстве. Необходимо зарегистрировать в установленном порядке Договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Также указано на непредставление ООО СЗ «Мегаполис» документа об оплате государственной пошлины (л.д.34-35).

Как следует из положений ч.1 ст.48 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Административным истцом в качестве правоустанавливающего документа в Управление Росреестра было предоставлено Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к Предварительному договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с положениями, изложенными в пунктах 1-4 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Как закреплено в ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Однако, как следует из материалов дела, Договор участия в долевом строительстве между ФИО1 и первоначальным застройщиком ООО «Монтаж СПВ» заключен не был.

При установленных обстоятельствах, учитывая приведенные нормы права, суд соглашается с доводами административного ответчика о том, что регистрация Дополнительного соглашения к сделке невозможна в случае отсутствия регистрации основной сделки.

Как разъяснено в абз.2 п.24 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

Таким образом, суд не находит нарушений действующего законодательства при вынесении Управлением Росреестра решения от ДД.ММ.ГГГГ №5 об отказе в государственной регистрации права.

Проанализировав представленные в материалы дела письменные доказательства, пояснения участников процесса, суд полагает отказ в регистрации законным, вынесенным с учетом фактических обстоятельств и требований Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, необходимая совокупность условий для удовлетворения административного иска, предусмотренная ст.227 КАС РФ, отсутствует.

На основании изложенного, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных административных требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший настоящее решение.

Мотивированное решение изготовлено 03.10.2025

Судья С.А. Постоялко