Дело № 3а-335/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь 27 декабря 2017 г. 

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бузмакова С.С.

при секретаре Новоселовой Н.П.

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административных ответчиков ФИО2, заинтересованного лица ФИО3, рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению департамента земельных отношений администрации г. Перми об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю,

у с т а н о в и л:

департамент земельных отношений администрации г. Перми (далее также – Департамент, административный истец) обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее также – Комиссия, административный ответчик) от 22 августа 2017 г. № 738 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Клары ФИО4, 16, равной рыночной стоимости в размере 8835000,00 рублей по состоянию на 1 января 2013 г. и исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости. В обоснование заявленных требований указал, что отчёт об оценке от 27 июля 2017 г. № **17, на основании которого было принято оспариваемое решение Комиссии, не соответствует по форме и содержанию требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) и федеральным стандартам оценки.

В судебном заседании представитель Департамента ФИО1, действующая на основании доверенности, на заявленном административном иске настаивала.

Представитель Комиссии и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее также – административный ответчик) ФИО2, действующая на основании протокола заседания комиссии и доверенности, возражала против удовлетворения административного иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве от 11 декабря 2017 г.

Заинтересованное лицо ФИО3 возражал против удовлетворения административного иска, поддержав доводы представителя административных ответчиков.

Заслушав объяснения представителей сторон, заинтересованного лица, исследовав имеющиеся в административном деле доказательства, а также дело № 11/31 (том 738), суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьёй 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС Российской Федерации) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделённых отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделённые государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделённых государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчинённости орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчинённости лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьёй), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной прилагаются выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; отчёт, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что ФИО3 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под 1-этажное здание магазина, общей площадью 1 369 кв. м и 1-этажное здание магазина, назначение нежилое, общей площадью 949,2 кв. м, расположенные по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Клары ФИО4, 16. 

Кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена постановлением Правительства Пермского края от 21 ноября 2013 г. № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населённых пунктов Пермского края» в размере 22073413,75 рублей по состоянию на 1 января 2013 г.

Не согласившись с данной оценкой, ФИО3 в лице своего представителя ФИО5, действующей на основании доверенности, обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, созданную на основании приказа Росреестра от 21 ноября 2011 г. № П/455/11, и представил отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка № ** от 27 июля 2017 г.

Решением Комиссии от 22 августа 2017 г. № 738 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена в размере рыночной стоимости, равной 8835 000,00 рублей, установленной в отчёте об оценке № ** от 27 июля 2017 г. Рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2013 г., что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

На заседании Комиссии 22 августа 2017 г. в результате рассмотрения заявления установлено, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости земельного участка составляет 60 %; оформление и содержание отчёта об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Руководствуясь приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 г. № 263, которым утверждён Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания Комиссии и её работы, суд приходит к выводу о правомерности принятого Комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере 8835 000,00 рублей на основании предоставленного отчёта об оценке (оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена).

Приведенные административным истцом доводы о несоответствии отчёта об оценке № ** от 27 июля 2017 г. по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Общие требования к содержанию отчёта об оценке объекта оценки определены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

Требования к отчёту об оценке также установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утверждённым приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299.

Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности, определены Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённым приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297.

Требования к проведению оценки недвижимости установлены Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённым приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.

По мнению административного истца, отчёт об оценке № ** от 27 июля 2017 г. (далее также – Отчёт, Отчёт об оценке) не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности пунктов 21, 22 ФСО № 1, пунктов 5, 6, 8, 13 ФСО № 3, пунктов 8, 11, 30 ФСО № 7.

Как следует из представленного в дело № 11/31 Отчёта об оценке, оценщиком требования статьи 11 Закона об оценочной деятельности и подпункта «ж» пункта 8 ФСО № 3 выполнены. Отчёт составлен на бумажном носителе в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, в нём указаны: дата составления и порядковый номер отчёта; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчёт пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком.

Доводы административного истца о нарушении оценщиком требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности и пункта 6 ФСО № 3 нельзя признать обоснованными, поскольку представленный Отчёт имеет сквозную нумерацию. Страница 1 является титульным листом, который может быть не пронумерован.

Ссылаясь на нарушения пункта 6 ФСО № 3, Департамент также указывает на то, что Отчёт об оценке, составленный в форме электронного документа, не имеет сведений о наличии усиленной квалифицированной электронной подписи.

Однако материалами дела № 11/31 (том 738) подтверждены обстоятельства представления в Комиссию Отчёта об оценке на бумажном носителе, с проставлением соответствующей подписи оценщика и печати юридического лица.

Поскольку требования, обозначенные в пункте 6 ФСО ** для Отчёта на бумажном носителе, были соблюдены, доводы административного истца об отсутствии электронной подписи к Отчёту, представленному в электронном виде, являются несостоятельными.

Вопреки доводам Департамента в обоснование административного иска, Отчёт об оценке подписан оценщиком А., состоящей в трудовых отношениях с ООО «КСИ Консалтинг», и скреплён печатью юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Документы, подтверждающие квалификацию и право на занятие оценочной деятельностью А. и Г., приложены к Отчёту об оценке.

Информация о лицах, которые состоят в штате ООО «КСИ Консалтинг», указана на странице 7 Отчёта об оценке. В соответствии со статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности исполнитель (юридическое лицо) обязано иметь в штате не менее 2-х лиц. Г. и А. состоят в трудовых отношениях с ООО «КСИ Консалтинг». Оценку проводила А., чья подпись имеется в отчёте об оценке № ** (страница 50 Отчёта).

Ссылку административного истца в обоснование заявленных требований на нарушение пункта 8 ФСО № 7 ввиду отсутствия в задании на оценку дополнительных сведений об объекте оценки, вследствие чего невозможно установить, является ли данный объект единым землепользованием или многоконтурным участком, имеются ли ограничения (обременения) прав на объект, а также какими документами должен руководствоваться оценщик при установлении характеристик объекта оценки и его оцениваемых частей, суд считает несостоятельным ввиду следующего.

На странице 5 Отчёта об оценке содержится вся необходимая информация, предусмотренная пунктом 8 ФСО № 7. Так, при установлении характеристик объекта оценки оценщик руководствовался общедоступными сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Права на объект оценки указаны в пункте 1.3 Отчёта об оценке, кадастровый паспорт земельного участка приложен к Отчёту, в приложениях № 1 – 3 Отчёта об оценке указаны все необходимые документы, которыми руководствовался оценщик. Состав объекта оценки указывается только при наличии частей.

В задании на оценку, а также при описании процесса оценки и объекта оценки (страницы 5, 10 Отчёта об оценке), оценщиком приведены сведения о наличии обременений, ограничений оцениваемого участка, которые в отношении участка не зарегистрированы.

Анализ сегмента рынка, к которому относится спорный земельный участок (земельные участки под коммерческую недвижимость), а также анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, вопреки доводам административного истца, приведены на страницах 20 – 28 Отчёта, поэтому ссылка в административном исковом заявлении о несоответствии Отчёта требованиям пункта 11 ФСО № 7, является ошибочной.

Земельные участки под строительство многоквартирных жилых домов и под строительство объектов коммерческой недвижимости на Пермском земельном рынке объединены оценщиком в один сегмент рынка: участки под многоэтажное строительство. Использование в Отчёте об оценке данных по двум сегментам рынка, к которым относятся подсегмент «земельные участки, предназначенные под строительство объектов коммерческого назначения» и подсегмент «земельные участки, предназначенные для строительства многоквартирных домов», не противоречит действующему законодательству.

Согласно подпункту «и» пункта 8 ФСО № 3 в Отчёте должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчёты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчёта об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Вопреки доводам административного истца, все объекты-аналоги, также как и объект оценки, в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО № 7 рассматривались как условно свободные. Сведений о том, что оцениваемый земельный участок и объекты-аналоги № 2 и 4 имеют различные физические характеристики, в материалы дела не представлено. При этом указанных факторов может быть неограниченное количество, однако руководствуясь принципом достаточности, оценщик привёл в Отчёте об оценке только те факторы, которые могут существенно влиять на ценообразование.

Доказательства, подтверждающие доводы административного истца о том, что объекты сравнения № 2 и 4, по своим характеристикам существенно хуже объекта оценки, в связи с чем требуется внесение корректировок на соответствующие ограничения, Департаментом не представлены.

По объекту аналогу № 2 административный истец также считает, что оценщиком не учтены обстоятельства того, что земельный участок был застроен.

Однако представленные в обоснование доводов скриншоты с интернет сайта Росреестра не позволяют установить связь между выделенными административным истцом объектами недвижимости и не позволяют установить факт их нахождения на земельных участках на момент оценки на январь 2013 года.

То обстоятельство, что в Отчёте оценщиком приведён перечень земельных участков под размещение объектов коммерческого и жилого назначения, выставленных на продажу, и состоящий из 15 предложений, а копии материалов и распечаток по приложены только по 4 предложениям, а по 11 предложениям, от которых оценщик отказался, документы не представлены, не свидетельствует о несоответствии Отчёта об оценке требованиям пунктов 5 и 11 ФСО № 3, так как оценщиком для расчёта стоимости 1 кв. м оцениваемого объекта недвижимости выбраны 4 наиболее подходящих по всем основным параметрам объекта недвижимости, при этом сведения об этих объектах-аналогах содержатся в отчете.

Суд считает, что нарушение требований пункта 13 ФСО № 3 в связи с отсутствием анализа значений корректировок на вид права, на площадь, на торг, определённых экспертным мнением, Отчёт об оценке не имеет, поскольку Справочник корректировок для оценки стоимости земельных участков ООО «РусБизнесПрайсИнформ», 2012 г., содержит исследование, которое является результатом анализа предложений от собственников объектов коммерческой недвижимости и агентств, работающих на рынке коммерческой недвижимости, в силу чего анализа данного значения на соответствие рыночным данным не требовалось, рыночной информации, опровергающей данные значения, у оценщика не имелось и Департаментом не представлено.

Утверждения административного истца в обоснование административного иска о том, что оценщиком нарушены пункты 21, 23 ФСО № 1, которыми установлены требования к заданию на оценку и этапы проведения оценки, где заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку, является первым этапом, а составление отчёта об оценке – последним, суд считает ошибочными, поскольку наличие в задании на оценку ссылки на допущения, на которых должна основываться оценка, не может повлечь признание Отчёта недостоверным, так как оценщик, имеющий значительный опыт в приведённой сфере, до момента формирования Отчёта об оценке предполагает структуру этого документа.

Административный истец также ссылается на то, что в нарушение требований пункта 30 ФСО № 7 в экспертном заключении не приведено суждение эксперта о возможных границах интервала, в котором может находиться рыночная стоимость оцениваемого объекта.

Суд находит, что данное замечание не играет существенной роли для оценки Отчёта, поскольку перед оценщиком был поставлен вопрос о рыночной стоимости объекта оценки, а не о границах интервала (диапазона) данной стоимости.

Принимая во внимание изложенное выше, суд приходит к выводу, что содержание Отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Оспариваемое решение Комиссии от 22 августа 2017 г. № 738, будучи направленным на обеспечение исполнения ФИО3, как налогоплательщиком обязанности платить законно установленные налоги и сборы, как того требует статья 57 Конституции Российской Федерации, не может рассматриваться как нарушающее права, свободы и законные интересы главного администратора доходов бюджета города Перми (получателя бюджетных средств города Перми) – департамента земельных отношений.

Каких-либо фактов, которые не были проверены и не учтены Комиссией при рассмотрении заявления заинтересованного лица о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, но имели бы правовое значение для принятия оспариваемого решения, влияли на его законность либо опровергали выводы Комиссии, административным истцом не приведено.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии от 22 августа 2017 г. № 738 соответствует Закону об оценочной деятельности и иным нормативным правовым актам, принято административным ответчиком в пределах своей компетенции в соответствии с требованиями пункта 20 Порядка, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263, это решение прав, свобод и законных интересов Департамента не нарушает, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения административного иска.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении административного искового заявления департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю от 22 августа 2017 г. № 738, исключении установленной данным решением кадастровой стоимости объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме – 29 декабря 2017 г.

Решение не вступило в законную силу.

Судья /подпись/