Дело №2-2743/17

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 ноября 2017 года г.Казань

Московский районный суд г. Казани Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Шарифуллина В.Р.

при секретаре Харисове Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о признании действий арендодателя по воспрепятствованию в пользовании арендованным нежилым помещением неправомерными, об обязании не чинить препятствия в пользовании нежилым помещением,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании действий арендодателя по воспрепятствованию в пользовании арендованным нежилым помещением неправомерными, об обязании не чинить препятствия в пользовании нежилым помещением, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенным по адресу: 

<

адрес>В. В обоснование заявленных исковых требований истец сослалась на те обстоятельства, что ФИО2 является собственникомнежилого помещения, общей площадью 31,1 кв.м., расположенным по адресу: 

<

адрес>В.Между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ФИО2 обязалась передать ИП ФИО1 во временное владение часть нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>В, площадью 5 кв.м. Фактически ИП ФИО1 использовала всю площадь нежилого помещения, на что от ФИО2 возражений не поступало, так как сторонами не согласовывалось условие о том, в какой именно части нежилого помещения ИП ФИО1 будет выделена арендуемая площадь. Несмотря на то, что пунктом 1.7 договора аренды был предусмотрен срок аренды - до ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ арендодатель ФИО2 без предупреждения потребовала арендатора освободить спорное нежилое помещение и в тот же день прекратила доступ арендатора к нежилому помещению, закрыв дверь и опечатав вход. ДД.ММ.ГГГГ сторонами была составлена опись товарно-материальных ценностей, находящихся в помещении. Поскольку со стороны ФИО2 осуществляется неправомерное воспрепятствование в пользовании ИП ФИО1 арендованным нежилым помещением, истец обратилась в суд с вышеуказанными требованиями.

В судебном заседании представитель истца ИП ФИО1 - ФИО3 исковые требования и доводы в их обоснование поддержал.

Представитель ответчика - ФИО4 с предъявленным к ФИО2 иском не согласилась, сославшись на то, что представленный в суд договор аренды составлен с нарушением требований норм гражданского законодательства. Кроме того, ИП ФИО1 самовольно заняланежилое помещение площадью 31,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>В и использовала его в качестве магазина «СтилистЪ», о чем в договоре аренды не упоминается. Поскольку ИП ФИО1 не выполняет условия договора аренды, не оплачивает электроэнергию, не ухаживает за придомовой территорией, не оплачивает арендную плату, ФИО2 просила суд отказать в удовлетворении иска, сославшись на незаключенность договора аренды.

Заслушав представителя истца, исследовав представленные доказательства, суд приходит следующему.

В силу статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Способы защиты нарушенных прав и законных интересов установлены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.Защита гражданских прав осуществляется в том числе путемвосстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить, какое имущество подлежит передаче арендатору. При отсутствии таких данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункта 1 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Согласно пункту 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. 

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. 

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как разъяснено судам в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 73 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует иметь в виду, что положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).

При этом нормы гражданского законодательства сводятся к тому, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом установлено, что ФИО2 является собственником нежилого помещения, общей площадью 31,1 кв.м., расположенным но адресу: 

<

адрес>В, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. 

Между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО2 был подписан договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ФИО2 обязалась передать индивидуальному предпринимателю ФИО1 во временное владение нежилое помещение площадью 5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>В. При оформлении договора аренды нежилого помещения сторонами не согласовывалось условие о том, в какой именно части нежилого помещения арендатору ФИО1 будет отведена площадь 5 кв. м. Фактически ФИО1 использовала всю площадь нежилого помещения в качестве магазина «СтилистЪ», что не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства.

Согласно пункту 1.1 договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя передать арендатору нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>В (площадь объекта и арендная плата указаны в Приложении № к договору аренды, являющемуся его неотъемлемой частью). 

Пунктом 1.7 предусмотрен срок договора аренды нежилого помещения - до ДД.ММ.ГГГГ. Установленный сторонами срок пользования помещением на день рассмотрения спора указанный срок истек.

Согласно пункту 2.1 договора аренды арендодатель обязан по первому требованию арендатора с момента подписания настоящего договора передать во временное пользование объект по акту приема-передачи; обеспечить беспрепятственный доступ к арендуемым помещениям сотрудникам арендатора. 

В соответствии с пунктом 3.1 указанного соглашения арендная плата по договору определяется в Приложении № к договору аренды, являющемуся его неотъемлемой частью. 

В соответствии с пунктом 2 Приложения № к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель передает арендатору нежилое помещение площадью 5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>В для организации хранения и торговли товарами для парикмахеров. Арендная плата за указанное помещение не была установлена сторонами, как указано в договоре, часть помещения передается арендатору в безвозмездное пользование. 

Согласно пункту 3.3 договора аренда оплата за электроэнергию, канализацию производится в течение пяти рабочих дней со дня получения арендатором соответствующего счета от арендодателя.

В день подписания договора аренды сторонами подписан акт приема-передачи нежилых помещений к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пункту 3 указанного акта на момент передачи помещение пригодно для использования в соответствии с условиями договора аренды; арендатор не имеет каких-либо претензий к арендодателю в отношении вышеуказанных помещений. 

Вместе с тем, указанный акт приема-передачи также не позволяет суду установить месторасположение площади в размере 5 кв.м., предоставленных ответчиком истцу в аренду.

Сторонами не оспаривалось, что ДД.ММ.ГГГГ арендодатель без письменного либо устного предупреждения потребовала арендатора освободить спорное нежилое помещение, после чего доступ в него истице был закрыт. 

При рассмотрении возникшего между сторонами спора, суд исходит из того, что в представленном истцом в обоснование предъявленного иска договоре аренды части здания (сооружения, помещения), не указаны данные, позволяющие установить местоположение в составе объекта недвижимости, а также в акте приема-передачи отсутствует план с обозначенными в нем границами этой части, что в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет несогласованность условия об объекте аренды, а договор следует признать незаключенным. В этом случае у сторон не возникнет прав и обязанностей, в том числе и права требовать предоставления имущества в пользование.

Вместе с тем, представленный суду договор аренды был подписан ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, подлежит применению редакция статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, вступившая в силу с ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно пункту 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Исследовав указанное обстоятельство, суду не было представлено допустимых доказательств принятия ответчиком ФИО2 встречного исполнения от индивидуального предпринимателя ФИО1 То обстоятельство, что истица производила оплату потребленной электроэнергии энергоснабжающей организации, не может рассматриваться как подтверждение действия договора арендодателем, поскольку оплата коммунальных услуг к встречному предоставлению отнесена быть не может, о принятии исполнения ответчиком не свидетельствует. Признаков недобросовестного поведения в действиях собственника помещения ФИО2 судом установлено не было.

Предметом договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ выступила часть помещения, площадью 5 кв.м., в составе помещения общая площадь которого составляет 31,1 кв.м. Указанная часть, в размере 5 кв.м., в действительности арендодателем не предоставлялась арендатору, не определялась и не отводилась, не использовалась им, что сторонами не оспаривалось в ходе судебного разбирательства. Напротив, ФИО1 получила доступ ко всему помещению целиком и использовала его без договорных оснований.

В указанной связи требование индивидуального предпринимателя ФИО1 о предоставлении ей в пользование всего помещения, с кадастровым номером 16:50:100419:1188, расположенным по адресу: 

<

адрес>В, не подлежит удовлетворению судом, поскольку право на использование указанного помещения на основании договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ у истца не возникло, так как собственником истцу предоставлено не было. Установить же конкретное расположение иной площади (5 кв.м.) в составе целого помещения, предоставив ее истцу в пользование, не представляется возможным ввиду отсутствия согласования сторонами существенных условий договора аренды недвижимого имущества.

Виндикационных требований в отношении движимого имущества, находящегося в спорном помещении, ФИО1 суду не заявлялось.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о признании действий арендодателя по воспрепятствованию в пользовании арендованным нежилым помещением неправомерными и об обязании не чинить препятствия в пользовании нежилым помещением, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> расположенным по адресу: 

<

адрес>В. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 56, 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о признании действий арендодателя по воспрепятствованию в пользовании арендованным нежилым помещением неправомерными и об обязании не чинить препятствия в пользовании нежилым помещением, с кадастровым номером 16:50:100419:1188, расположенным по адресу: 

<

адрес>В - отказать.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование и может быть обжаловано в Верховный суд РТ в течение месяца через Московский районный суд 

<

адрес> со дня постановления решения в окончательной форме.

Судья: В.Р. Шарифуллин