изготовлено 16.09.2019 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 сентября 2019 года город Мегион 

Мегионский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе председательствующего судьи Мишенькиной К.В.,

при секретаре Калганове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-708/2019 по иску Администрации города Мегиона к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Мегиона обратилась в суд с вышеуказанным иском, в котором просит взыскать с ФИО1 3 799 875,60 руб., в том числе: 1 642 705, 01 руб. задолженности по арендной плате, 2 157 170,59 руб. неустойки (пени). Требования мотивированы тем, что 06.10.2005 г. между Администрацией г. Мегиона (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 395, по условиям которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок, относящийся к категории земли поселений, с кадастровым номером 86:19:010410:0029, находящийся по адресу: ХМАО-Югра, 

<

...> для использования под здание магазина и благоустройство прилегающей территории, общей площадью 1 136 кв.м. Согласно п. 2.1 Договора срок аренды земельного участка установлен с 06.10.2005 г. по 15.12.2007 г. В соответствии с п. 3.1 Договора размер арендной платы в год составляет 50 892, 80 руб. в соответствии с прилагаемым к договору расчетом. Арендатор вносит, арендую плату равными долями ежеквартально до первого числа, следующего за кварталом месяца, а за 4 квартал – до 1 декабря текущего месяца (п. 3.4 Договора). Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке на основании корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, переоценки стоимости земельного участка, в соответствии с законодательством (п. 3.5 Договора). 06.10.2005 г. сторонами подписан Акт передачи земельного участка, которым зафиксирован факт передачи имущества от арендодателя к арендатору. Государственная регистрация договора произведена 05.05.2006 г. Ответчик с момента заключения с ним договора аренды не вносил за него арендную плату. 

Определением Мегионского городского суда от 09.09.2019 г. прекращено производство по делу по встречному иску ФИО1 к Администрации г. Мегиона о признании отказов в изменении разрешенного вида использования земельного участка незаконными, возложении обязанности по изменению вида разрешенного использования земельного участка и перерасчете арендной платы по основанию, предусмотренному абз. 2 ст. 220 ГПК РФ.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала и пояснила, что расчет арендной платы произведён истцом на основании постановления Правительства ХМАО-Югры от 02.12.2011 г. № 457-п, от 25.06.2015 г. № 1638. Вид разрешенного использования установлен выпиской из Росреестра. Коэффициент инфляции применен с учетом письма Департамента по управлению государственным имуществом ХМАО-Югры от 01.02.2017 г. 

Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований в заявленном истцом размере возражали. Заявили ходатайство о применении срока исковой давности. Также указали на неправомерное исчисление истцом долга по арендной плате исходя из изменений законодательства, произошедших после даты заключения договора аренды. Утверждали, что истец изменил условие договора о размере арендной платы в одностороннем порядке, без заключения дополнительного соглашения, поскольку изменил формулу расчета без согласования с истцом. Представили в суд свой расчет долга по арендной плате с учетом срока исковой давности и пени. В части пени, полагали, что поскольку истец не представил доказательства направления ответчику письма от 17.09.2018 г. с расчетом арендной платы, как это предусмотрено условиями договора, пени за указанный в письме период не подлежат взысканию. Просили применить положения ст. 333 ГК РФ к рассчитанному размеру неустойки. 

Суд, заслушав представителей сторон, ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

По делу установлено, что 06.10.2005 г. между Администрацией г. Мегиона (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 395, по условиям которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок, относящийся к категории земли поселений, с кадастровым номером 86:19:010410:0029, находящийся по адресу: ХМАО-Югра, 

<

...> для использования под здание магазина и благоустройство прилегающей территории, общей площадью 1 136 кв.м. 

Земельный участок передан арендатору 06.10.2005 г., что подтверждено подписанным сторонами Актом передачи. 

Государственная регистрация договора аренды произведена 05.05.2006 г.

Согласно п. 2.1 Договора срок аренды земельного участка установлен с 06.10.2005 г. по 15.12.2007 г. 

В соответствии с п. 3.1 Договора размер арендной платы в год составляет 50 892, 80 руб. в соответствии с прилагаемым к договору расчетом. 

Арендатор вносит, арендую плату равными долями ежеквартально до первого числа, следующего за кварталом месяца, а за 4 квартал – до 1 декабря текущего месяца (п. 3.4 Договора). 

Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке на основании корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, переоценки стоимости земельного участка, в соответствии с законодательством (п. 3.5 Договора). 

С момента заключения договора аренды земельного участка ответчиком ни разу не вносилась арендная плата. 

Согласно расчету истца задолженность по арендной плате за период с 06.10.2005 г. по 31.03.2019 г., составила 3 799 875,60 руб., в том числе: 1 642 705,01 руб. задолженности по арендной плате, 2 157 170,59 руб. неустойки (пени).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 4 ст. 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Договор аренды № 395 от 06.10.2005 г. содержит условия о размере арендной платы и порядке его изменения.

Как указывалось выше, по условию п. 3.1, 3.2 Договора аренды общая сумма арендной платы на год за пользование земельным участком составляет 50 892,80 руб. (до изменения в законодательном порядке ставки арендной платы).

Расчет указан в приложении (произведен в соответствии с решением Мегионской городской думы от 02.12.2002 г. № 259) и является неотъемлемой частью настоящего договора: 1 136 кв.м (площадь земельного участка, относящегося к 16 зоне градостроительной ценности) х 44,8 руб. (ставка арендной платы) = 50 892,80 руб.

Сроки внесения арендной платы до: 01.04. – 12 723,20 руб.; 01.07. – 12 723,20 руб.; 01.10. – 12 723,20 руб.; 01.12. – 12 723,20 руб.

В п. 3.5 Договора указано, что размеры арендной платы могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке на основании корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, переоценки стоимости земельного участка, в соответствии с законодательством.

Таким образом, изменение размера арендной платы возможно только в соответствии с действующим законодательством и в частности, на основании корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, переоценки стоимости земельного, то есть не предполагающей изменения согласованной сторонами самой методики расчёта (формулы).

Поскольку в силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объёма обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключённый в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчёта размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном п. 3 ст. 65 ЗК РФ.

Данная методика после её согласования сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 ГК РФ.

Изменение методики определения арендной платы в нарушение условий договора, влекущее существенное увеличение её размера, нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определённости.

Из материалов дела усматривается, что перерасчеты арендной платы произведены истцом на основании постановления Правительства ХМАО-Югры от 02.12.20011 г. № 457-п, от 16.12.2010 г. № 343-п, от 07.08.2015 г. № 249-п, постановления администрации г. Мегиона от 05.03.2013 г. № 461, от 25.06.2015 г. № 1638 и Федерального закона от 19.12.2016 г. № 415-ФЗ «О федеральном бюджете на 2017 г. и на плановый период 2018-2019». 

Постановлением администрации г. Мегиона от 05.03.2013 г. № 461 установлены коэффициенты переходного периода для каждого вида или подвида разрешенного использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах городского округа г. Мегион, при расчете размера арендной платы за использование земельных участков с 01.01.2013, согласно приложению.

Согласно п. 2.1, 2.2. Постановления Департаменту муниципальной собственности администрации города (ФИО4) поручено произвести перерасчет размера арендной платы за использование земельных участков с 01.01.2013 г. по заключенным ранее договорам аренды земельных участков в срок до 01.04.2013 г. и привести договоры аренды земельных участков в соответствие с настоящим постановлением.

Постановлением администрации г. Мегиона от 25.06.2015 г. № 1638 установлены коэффициенты переходного периода для каждого вида или подвида разрешенного использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах городского округа город Мегион, при расчете размера арендной платы за использование земельных участков, согласно приложению.

Пунктом 2.1, 2.2. Постановления Департаменту муниципальной собственности администрации города (ФИО5) поручено произвести перерасчет размера арендной платы за использование земельных участков по заключенным ранее договорам аренды земельных участков.

Вместе с тем, условиями договора аренды ежегодная арендная плата была предусмотрена в размере 50 892,80 руб. и рассчитана по иной методике.

В приложении № 1 к договору аренды произведен расчет арендной платы по соответствующей формуле.

Содержащееся в п. 3.5 Договора аренды условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежала толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.

Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Поскольку в договоре стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, которая после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, изменение методики на иную возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчёта арендной платы, утверждённой в качестве его условия.

В основу изменённого расчёта положены изменения условий договора аренды, поскольку в результате применения этого расчёта произошло фактическое изменение не только размера арендной платы, но и порядка (способа) расчёта арендной платы, являющегося существенным условием договора.

Между тем, изменения по порядку (способу) расчёта арендной платы не вносились в договор в установленном законом порядке.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного акта не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Таким образом, учитывая, что сторонами не было заключено соглашение об изменении договора в порядке п. 1 ст. 452 ГК РФ, суд считает, что расчет арендной платы в период с 01.04.2016 г. по 31.03.2019 г. должен производиться в соответствии с условиями договора от 06.10.2005 № 395 (исходя из арендной платы 50 982,80 руб. в год, 12 723,20 руб. в квартал).

Суд принимает представленный стороной ответчика расчет арендной платы, т.к. он приведен правильно и считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца долг по арендной плате в размере 152 678,40 руб.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штраф, пеня) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения денежного обязательства. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме (ст. 331 ГК РФ).

Пунктом 3.6 договора стороны предусмотрели ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Поскольку обязательство по внесению арендной платы ответчиком исполнялось ненадлежащим образом, требование о взыскании с ответчика договорной неустойки истцом заявлено правомерно.

С учетом определенной судом суммы долга по арендной плате и заявленным ответчиком сроком исковой давности, суд считает, что неустойка должна рассчитываться за период с 01.04.2016 г. по 31.03.2019 г. и составляет:

Период

начисления платы

Сумма

аренды

Период просрочки

Кол-во

дней просрочки

Размер

пени (%)

Сумма

пени

01.04.2016

30.06.2016

12723,2

01.07.2016

07.06.2019

1071

0,1

13 626,55

01.07.2016

30.09.2016

12723,2

03.10.2016

07.06.2019

977

0,1

12 430,57

01.10.2016

31.12.2016

12723,2

01.12.2016

07.06.2019

918

0,1

11 679,90

01.01.2017

31.03.2017

12723,2

03.04.2017

07.06.2019

795

0,1

10 114,95

01.04.2017

30.06.2017

12723,2

03.07.2017

07.06.2019

704

0,1

8 957,13

01.07.2017

30.09.2017

12723,2

02.10.2017

07.06.2019

613

0,1

7 799,32

01.10.2017

31.12.2017

12723,2

01.12.2017

07.06.2019

553

0,1

7 035,93

01.01.2018

31.03.2018

12723,2

02.04.2018

07.06.2019

431

0,1

5 483,70

01.04.2018

30.06.2018

12723,2

02.07.2018

07.06.2019

340

0,1

4 325,89

01.07.2018

30.09.2018

12723,2

01.10.2018

07.06.2019

249

0,1

3 168,08

01.10.2018

31.12.2018

12723,2

03.12.2018

07.06.2019

186

0,1

2 366,51

01.01.2019

31.03.2019

12723,2

01.04.2019

07.06.2019

67

0,1

852,45

ИТОГО

87 840,98р.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Поскольку суд принял во внимание позицию ответчика и посчитал правильным представленным им расчет арендной платы, исходя из расчета являющегося приложением к договору аренды № 395 от 06.10.2005 г., суд находит несостоятельными доводы ответчика и его представителя о необходимости исключения для оплаты периода по письму № 09/7581 от 17.09.2018 г. Поскольку по утверждению стороны ответчика сумма арендной платы является фиксированной, ответчик не мог не знать о ее размере для уплаты. 

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Вместе с тем, принимая во внимание, что ответчик является физическим лицом, а также заявленный размер неустойки, общий размер задолженности по арендой плате, период просрочки, отсутствие доказательств наличия у истца негативных последствий, наступивших в результате ненадлежащего исполнения обязательства по договору, суд считает возможным снижение размера неустойки.

При этом суд исходит из того, что о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства также свидетельствует то, что установленный в договоре размер неустойки - 0,1% в день, при действующей на спорный период ставке рефинансирования ЦБ РФ (10%, 7,25, 7,50 % годовых), превышает средневзвешенные ставки процентов и штрафных санкций по коммерческим кредитам и гражданско-правовым обязательствам. При этом, неустойка носит компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, а под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

С учетом вышеизложенного, суд определяет ко взысканию с ответчика в пользу истца неустойку в размере 70 000 руб.

В порядке ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета г. Мегиона предлежит взысканию государственная пошлина в размере 5 427 руб. 

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск Администрации города Мегиона к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации города Мегиона арендную плату за период с 01.04.2016 г. по 31.03.2019 г. в размере 152 678,40 руб. и пени в размере 70 000 руб. за период с 01.04.2016 г. по 07.06.2019 г. 

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета города Мегиона государственную пошлину в размере 5 427 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты – Мансийского автономного округа – Югры через Мегионский городской суд Ханты – Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья К.В. Мишенькина