Дело № 3а-52/2024 (№ 3а-361/2023) 

73OS0000-01-2023-000308-09

Р Е Ш Е Н И Е

 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 мая 2024 года                                                                             г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Кинчаровой О.Е.,

при секретаре Трошиной П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску   закрытого акционерного общества «Эластомер» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ЗАО «Эластомер» обратилось в суд с административным иском к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО»), Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о признании незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения «Бюро  технической  инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от 13 декабря  2023 года № ***, № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***  в размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости  земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 12 465 кв.м, расположенного  по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 июня 2023 года - 37 528 749 руб. 45 коп., установлении кадастровой стоимости  земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 8 538 кв.м, расположенного  по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 июня 2023 года – 25 705 612  руб. 75 коп.    

Требования мотивировало тем, что общество является собственником указанных земельных участков и плательщиком земельного налога. 

Кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года определена в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером *** – 66 776 146 руб. 79 коп.,  земельного участка с кадастровым номером *** – 45 738 848  руб. 08 коп.   

Кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает вышеуказанную рыночную стоимость, определенную  отчетами об оценке земельных участков № *** от 14 ноября 2023 года и № *** от 14 ноября 2023 года, составленными  оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» ФИО1

По вопросу установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке административный истец обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решениями ОГБУ «БТИГКО» от 13 декабря  2023 года № ***, № *** в удовлетворении  заявлений было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности. 

С данными решениями административный истец не согласен.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены   ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик ФИО1, администрация города Ульяновска. 

Представитель  ЗАО «Эластомер» ФИО2 в ходе судебного разбирательства уточнила требования административного иска, по результатам проведенной по делу судебной экспертизы просила установить  кадастровую стоимость спорных земельных  участков равной  их рыночной стоимости в размере, установленном заключением эксперта ФБУ «УЛСЭ». Она настаивала на удовлетворении уточненных требований по доводам, изложенным в административном иске, дополнительно указала, что выводы заключения судебной экспертизы административным истцом не оспариваются.

Представитель ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» ФИО3  в судебное заседание не явилась, о месте и времени его проведения извещена, в письменном отзыве и дополнениях к нему  указала, что решение учреждения законно, а представленные административным истцом отчеты о рыночной стоимости земельных участков подлежащими отклонению ввиду их  несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Требования  об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости не являются самостоятельными требованиями и не могут быть удовлетворены отдельно от требований, связанных с обжалованием решений уполномоченного органа.  

В отношении расчета рыночной стоимости объектов недвижимости указывает следующее.

1. На страницах 50-52 заключения приведены группы (классы) объектов в соответствии  с категориями и видами разрешенного использования.  Объект оценки и объекты-аналоги относятся к разным сегментам рынка:

аналог № 1 – индустриальная застройка,

аналоги 2, 3 – индивидуальное жилищное строительство.

Объект оценки и объекты-аналоги несопоставимы.

Объект оценки и объекты-аналоги несопоставимы с объектом оценки по виду разрешенного использования, необходимо введение корректировки.

2. На стр. 67 заключения количество отличий противоречит количеству используемых в расчетах.

Представители Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, Управления Росреестра по Ульяновской области, ППК «Роскадастр», администрации города Ульяновска,  ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик ФИО1 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав  доводы представителя ЗАО «Эластомер» ФИО2,  исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса   административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному  лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия  к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка  также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной  деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость  этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Судом установлено, что ЗАО «Эластомер» является собственником следующих объектов недвижимости:  

- земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 12 465 кв.м, расположенного  по адресу: ***, 

- земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 8 538 кв.м, расположенного  по адресу: ***.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость  указанных земельных участков определена по состоянию на 1 января 2022 года в следующих размерах:

- земельного участка с кадастровым номером *** – 66 776 146 руб. 79 коп.,  

- земельного участка с кадастровым номером *** – 45 738 848  руб. 08 коп.   

Согласно отчету об оценке земельного участка № *** от 14 ноября 2023 года, выполненному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» ФИО1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***  по состоянию на 15 июня 2023 года определена в размере 37 528 749 руб. 45 коп. 

Согласно отчету об оценке земельного участка № *** от 14 ноября 2023 года, выполненному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» ФИО1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***  по состоянию на 15 июня 2023 года определена в размере 25 705 612  руб. 74 коп. 

Поскольку  исходя из вышеуказанной кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***    подлежит расчету земельный налог, начиная с даты начала применения их кадастровой стоимости – 1 января 2023 года, соответственно, разрешение заявленных требований и установление кадастровой стоимости земельных  участков  в размере их рыночной  стоимости затрагивает права административного истца. 

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года      № 775-П   установлена    дата   перехода    к   применению   на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ      «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января    2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. 

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

Материалами дела подтверждено, что ЗАО «Эластомер» 15 ноября 2023 года обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***  в размере их рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке  документы,  в том  числе  отчеты  об  оценке  земельного  участка  № *** от 14 ноября 2023 года и № *** от 14 ноября 2023 года, выполненные оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» ФИО1

Решениями ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от 13 декабря 2023 года № ***, № *** по результатам рассмотрения указанных заявлений ЗАО «Эластомер» отказано в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***, ***  в размере   их  рыночной  стоимости по состоянию на 15 июня  2023 года. 

Причиной принятия указанных решений  явилось  несоответствие оформления и содержания отчетов об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  а именно:

1. На страницах 55, 57, 59 отчета об оценке оценщиком приведено описание ценообразующих  факторов «условия рынка», «форма и рельеф земельного участка», «наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью, при этом значения приведены на 1 января 2022 года, дата оценки объекта оценки – 15 июня 2023 года, на сайте «Статриелт» имеются сведения наиболее близкие к дате оценки.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

2. Информация, приведенная оценщиком на стр. 60 отчета об оценке, нечитаемая.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

3. Информация (анализ рынка),  указанная оценщиком на стр. 61-70,  приведена по состоянию  на декабрь 2022 года, дата оценки объекта оценки -  15 июня 2023 года.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

4. На стр.63 отчета  об оценке информация о динамике  цен на вторичном рынке за декабрь 2022 года не подтверждена. При переходе по ссылке, указанной  в качестве источника информации, данные не подтверждаются.

Нарушены требования п. 8 ФСО  VI, пп. 2 п. 2 ФСО VI.

5. Информация о среднем периоде экспозиции от 1 до 2 месяцев, указанная оценщиком на стр. 81 не подтверждена. При переходе по ссылкам,  указанным в качестве источника информации, устанавливается  только титульная  страница сайта.

Нарушены требования п. 8 ФСО VI, пп. 2 п. 2 ФСО VI.

6. Оценщиком на стр. 112 отчета об оценке указано, что за безрисковую ставку принята средняя доходность к погашению государственных облигаций РФ со сроком погашения до 5 лет. Согласно отчету по данным портала Банка России на дату оценки  этот показатель составил 9,76 % годовых. По данным портала Банка России данный показатель на дату оценки (15 июня 2023 года) составляет 9,68%. Использование в расчетах показателя 9,76% не обоснованно.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

7. Оценщиком на стр. 112 отчета об оценке указано, что «премия за инвестиционный менеджмент колеблется в основном от 1,0% до 5,0% и принимается для рассматриваемой недвижимости на первичном рынке на минимальном уровне в размере 1%».  Информация о диапазоне от 1,0% до 5,0% в отчете об оценке не подтверждена, обоснование  принятия в расчетах уровня 1% не обосновано.

Нарушены требования п. 8 ФСО VI.

8. Информация, приведенная оценщиком на стр. 109-110 отчета об оценке о темпах роста и средней стоимости 1 кв.м квартир в сданных домах без отделки приведена за 2022 год. Согласно «Заданию на оценку» дата оценки – 15 июня 2023 года.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

9. Скринщоты, приведенные оценщиком на стр. 164-173 отчета об оценке не позволяют определить дату (год) появления (публикации) данного объявления.

Нарушены требования п. 8 ФСО VI.

Порядок, сроки принятия решений соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решения не оспариваются.

Поскольку оспариваемые административным истцом решения ОГБУ «БТИГКО» приняты по результатам проверки отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков, содержание и форма отчетов также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчеты об оценке объектов недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», суд проверяет их на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «БТИГКО»,  и проверки отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Поскольку изначально административным истцом были заявлены требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании отчетов об оценке, выполненных  оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» ФИО1,   судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчетов требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемых решениях ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки».

Из заключения эксперта № *** от 22 марта 2024 года, выполненного экспертом ФБУ ФИО4, усматривается, что экспертом сделан вывод  о том, что  на основании проведенных исследования и анализа отчетов об оценке № *** и № *** от 14 ноября 2023 года, экспертами выявлены:

I. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых не повлияет  на итоговую величину стоимости объекта оценки, а именно:

1) Нет указания на использование методических рекомендаций или их отсутствие.

Нарушение п.п. 9 п. 7 ФСО  VI.

2)  Не указаны ограничения в использовании земельного участка (ЗОУИТ) и и неверно определена зона расположения объектов оценки и окружающая застройка, оценщиком упущено наличие в непосредственной близости и в окружении производственной зоны.

Нарушение  п.п. 10 п. 7 ФСО  VI.

3) Анализ  ценообразующих факторов выполнен неполно: некоторые значения ценообразующих факторов отдалены от даты оценки по времени.

Нарушение  п. 10 ФСО  III.

4) Отчет содержит нечитаемые страницы, часть источников информации не раскрыта, в приложении отсутствуют скриншоты, на которые содержится указание в отчете.

Нарушение п. 8 ФСО  VI.

II. Нарушения  (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:

5) Неверно определена безрисковая ставка.  За безрисковую ставку принята средняя доходность к погашению государственных облигаций РФ со сроком погашения до 5 лет. По данным портала Банка России на дату оценки  этот показатель составил 9,76 % годовых. Согласно данным источника ставка на дату оценки – 9,68%.

Нарушение п. 10 ФСО III.

6) Не указаны  ограничения в использовании земельного участка (ЗОУИТ) и и неверно определена зона расположения объектов оценки и окружающая застройка, оценщиком упущено наличие в непосредственной близости и в окружении производственной зоны.

Нарушение пп.10 п. 7 ФСО  VI.

III.Нарушения, по которым невозможно установить влияние на стоимость без дополнительных расчетов:

7) Нет обоснования премии за риск инвестирования в недвижимость.

Нарушение п. 8 ФСО VI.

Факты, указанные выше, также свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.п.3 п. 2 ФСО VI, п.п.1 п. 2 ФСО VI. 

В части выявленных ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, эксперт считает: 

Нарушения, указанные в решениях об отказе в установлении кадастровой стоимости:

- по п.1, 2, 4, 5, 6, 7, 9 решения – нарушения имеются,

- по п. 3, 8 решения – нарушения не выявлены. 

Заключением эксперта № *** от 22 марта 2024 года, выполненным экспертом ФБУ ФИО4, определено:

рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ***,  кадастровый номер *** по состоянию на 15 июня 2023 года  составляла  41 949 508 руб.;

рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ***,  кадастровый номер ***, по состоянию на 15 июня 2023 года  составляла 30 601 720 руб.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует  действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)»,  «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,  утвержденные приказом  Минэкономразвития  России от 14 апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.

Проверка отчетов об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». 

Заключение эксперта № *** от 22 марта 2024 года выполнено экспертом  ФБУ ФИО4, обладающей правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт ***  предупреждена судом об уголовной ответственности, она обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного ею  заключения недопустимым доказательством не имеется.

Экспертом произведена выборка объектов-аналогов с использованием определенных параметров. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно пункту 8 ФСО VI в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В экспертном заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на используемые источники информации об объектах-аналогах,  что  соответствует  требованиям  пункту 8 ФСО VI, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая экспертами, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.

В соответствии с  пунктом 2 ФСО V  в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Оценка объектов недвижимости проведена экспертом  с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов. 

Согласно пункту 9 ФСО V основные этапы сравнительного подхода:

1) определение единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;

2) выбор наиболее сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;

3) сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки;

4) внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости);

5) согласование скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки. 

В процессе проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений между объектами-аналогами и объектами оценки, что стало основанием для внесения корректировок, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении и дополнительных пояснениях, с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости их применения.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объектах оценки с указанием их количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости спорных земельных участков, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду представлено не было.

На приведенные выше замечания представителя ОГБУ «БТИГКО» относительно заключения эксперта № *** от 22 марта 2024 года экспертом ФБУ УЛСЭ Минюста России *** были даны письменные пояснения, по результатам ознакомления с которыми  представителем ОГБУ «БТИГКО» в дополнительных пояснениях указано на то, что замечаний к расчетам рыночной стоимости земельных участков не имеется, арифметических  ошибок не выявлено.

Представителями административного истца в судебном заседании указанное заключение эксперта и его выводы не оспаривались.

Поскольку из заключения эксперта № *** от 22 марта 2024 года, выполненного экспертом  ФБУ ФИО4, по вопросу соответствия отчетов об оценке № *** и № *** от 14 ноября 2023 года, составленных оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» ФИО1, требованиям законодательства об оценочной деятельности  следует, что в указанном отчете имеются нарушения требований действующего законодательства в области оценочной деятельности,  повлиявшие на определение рыночной стоимости объектов оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования  административного  истца  о  признании  незаконными   решений ОГБУ «БТИГКО» от 13 декабря 2023 года № ***, № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***, ***  в размере их рыночной стоимости не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, суд считает необходимым принять во внимание расчет, приведенный экспертом ***,  и с учетом этого суд считает необходимым: 

установить  кадастровую  стоимость земельного участка  с кадастровым номером ***, площадью 12 465 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 июня 2023 года в размере  41 949 508 руб., определив дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.

установить  кадастровую  стоимость земельного участка  с кадастровым номером ***, общей площадью 8538 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 июня 2023 года в размере 30 601 720 руб., определив дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению  о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решений ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления закрытого акционерного общества «Эластомер» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области в части признания незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения «Бюро  технической  инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от 13 декабря 2023 года № ***, № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***, ***  в размере их рыночной стоимости отказать.

Установить  кадастровую  стоимость земельного участка  с кадастровым номером ***, площадью 12 465 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 июня 2023 года в размере  41 949 508 руб., определив дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.

Установить  кадастровую  стоимость земельного участка  с кадастровым номером ***, общей площадью 8538 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 июня 2023 года в размере 30 601 720 руб., определив дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                                              О.Е.Кинчарова