РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 сентября 2023 года г. Салехард

Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Токмаковой Н.А.,

при секретаре судебного заседания Лебедевой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-624/2023 по иску ФИО1 к ФИО2, несовершеннолетнему ФИО5 о признании состоявшимся договора купли-продажи жилого помещения, прекращении права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, действующему в своих интересах, а так же в интересах несовершеннолетнего ФИО5 о признании состоявшимся договора купли-продажи жилого помещения, прекращении права собственности.

В обоснование иска указано, что в 2018 истец и ответчик вели переговоры о заключении договора купли-продажи жилого помещения в строящемся многоквартирном доме по адресу: ЯНАО, 

<

адрес>. В указанном доме ответчику принадлежало несколько квартир, из которых в качестве приобретаемого по договору купли-продажи объекта недвижимости рассматривались 

<

адрес>, №, №. В связи с тем, что переговоры о купле-продаже затянулись, ответчик предложил на квартиры, из которых выбирал истец, оформить предварительные договоры купли-продажи и внести по ним денежные средства, чтобы квартиры не продали другим лицам, когда истец определился с выбором квартиры, то стороны заключат договор купли-продажи на выбранную квартиру, а денежные средства, уплаченные истцом ответчику по предварительным договорам будут зачтены в счет стоимости квартиры по договору купли-продажи. Были заключены предварительные договоры купли-продажи: от 29.06.2018, предметом которого является жилое помещение – 

<

адрес>, истец, по указанному договору внес сумму в размере 455 000 рублей, что подтверждается распиской от 29.06.2018; от 05.09.2018, предметом которого является жилое помещение – 

<

адрес>, истец, по указанному договору внес сумму в размере 1 200 000 рублей, что подтверждается распиской от 05.09.2018. В последующем истец и ответчик определились, что предметом договора купли-продажи будет квартира по адресу: ЯНАО, 

<

адрес>, площадью 31.3 кв.м., стоимость которой была установлена в размере 2 655 000 рублей. Стороны договорились, что ранее уплаченные истцом денежные средства по предварительным договорам засчитываются в стоимость 

<

адрес>. Ввиду согласования цены в размере 2 655 000 рублей, истец дополнительно передал ответчику денежные средства в размере 1 000 000 рублей, что подтверждается распиской от 27.10.2018. Стоимость квартиры была оплачена в полном объеме в размере 2 655 000 рубля. Фактически стороны заключили договор купли-продажи, согласовав все существенные условия: предмет – квартира по адресу: ЯНАО, 

<

адрес>, площадью 31.3 кв.м; стоимость – 2 655 000 рублей. После внесения денежных средств в размере 1 000 000 рублей по расписке от 27.10.2018, ответчик передал истцу ключи от квартиры, то есть передал объект недвижимости в фактическое владение и пользование. Истец со своей матерью с конца 2018 и до настоящего времени фактически и открыто проживает в приобретенной у ответчика 

<

адрес>, несет бремя содержания, в том числе оплачивает коммунальные услуги. Формально коммунальные услуги оплачивает сестра истца, которая указана в платежных документах как плательщик и проживает в этом же доме, но фактически оплата коммунальных услуг осуществляется за счет личных средств истца. Из-за отсутствия договора купли-продажи в письменном виде, истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на указанную квартиру. Ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи в письменном виде. Нежелание заключить договор купли-продажи в письменном виде ответчик объяснил тем, что имеет неисполненные денежные обязательства перед своими кредиторами, в связи с чем, в службе судебных приставов на 

<

адрес> наложен запрет на совершение регистрационных действий. О наличии денежных обязательств перед кредиторами, а также о применении службой судебных приставов мер принудительного взыскания, ответчик не предупреждал истца до заключения устного договора купли-продажи и фактической передачи квартиры. Отсутствие со стороны ответчика правопритязаний на 

<

адрес> течении длительного времени начиная с конца 2018 и по настоящее время подтверждает продажу квартиры истцу и факт возникновения у истца права собственности на квартиру. 

С учетом заявления представителя истца от 22.09.2023 о выделении в отдельное производство одного из требований иска, истец просил: признать состоявшимся договор купли-продажи заключенный в 2018 между ФИО1 и ФИО2 о купле-продаже квартиры с кадастровым номером №, по адресу: ЯНАО, 

<

адрес>, площадью 31.3 кв.м.; прекратить право собственности ФИО2 на квартиру с кадастровым номером №, по адресу: ЯНАО, 

<

адрес>.

В судебном заседании истец участия не принимал, извещен, направил представителя.

Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании настаивал на удовлетворении требований иска, выступил по доводам, приведенным в иске и письменных пояснениях/дополнениях.

Ответчик ФИО2, действующий в своих интересах, а так же в интересах несовершеннолетнего ФИО5, в судебном заседании участия не принимал, извещен, направил представителя. Представитель несовершеннолетнего ФИО5 – ФИО10 в судебном заседании участия не принимала, извещена.

Представитель ответчика ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения требований иска, выступил по доводам, приведенным в письменном возражении. Ходатайствовал о применении срок исковой давности и последствий его применения, поскольку истцу известно о своем нарушенном праве с 2018.

Третье лицо ФИО14 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований иска, выступил по доводам письменных возражений.

Иные третьи лица в судебном заседании участия не принимали.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав в судебном заседании представленные доказательства и оценив их в совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В судебном заседании установлено, что 29.06.2018 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с условием задатка.

Согласно п. 1.2 договора, продавец обязуется передать покупателю жилое помещение общей площадью 28,5 кв.м (

<

адрес>), расположенную на первом этаже в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: : ЯНАО, 

<

адрес>.

Согласно п. 1.3.1 договора, цена 1 995 000 рублей. 

Согласно п. 1.4 договора, молк заключения основного договора: до 30.09.2019.

Согласно разд. 2 договора, порядок расчета: денежные средства в размере 455 000 рублей передаются в момент подписания договора. 

Согласно расписке от 29.06.2018 истец передал ответчику денежную сумму в размере 455 000 рублей, с указанием на то, что сумма принята по предварительному договору от 29.06.2018.

Также установлено, что 05.09.2018 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с условием задатка.

Согласно п. 1.2 договора, продавец обязуется передать покупателю жилое помещение общей площадью 52 кв.м (

<

адрес>), расположенную на третьем этаже в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: : ЯНАО, 

<

адрес>.

Согласно п. 1.3.1 договора, цена 3 640 000 рублей. 

Согласно п. 1.4 договора, молк заключения основного договора: до 30.09.2019.

Согласно разд. 2 договора, порядок расчета: денежные средства в размере 1 200 000 рублей передаются в момент подписания договора. 

Согласно расписке от 05.09.2018 истец передал ответчику денежную сумму в размере 1 200 000 рублей, с указанием на то, что сумма принята по предварительному договору от 05.09.2018.

Согласно расписке в получении денег от 27.10.2018 истец передал ответчику денежную сумму в размере 1 000 000 рублей, однако основания и условия передачи указанной денежной суммы в расписке не содержатся.

Установлено, что разрешение на строительство 

<

адрес> в г. Салехарде ответчиком было получено 16.04.2018.

По состоянию на 28.09.2021 степень постройки 

<

адрес> в г. Салехарде составляло 25%.

Кадастровый номер 

<

адрес> в г. Салехарде был присвоен 12.11.2020 (№).

Разрешение на ввод в эксплуатацию 

<

адрес> в г. Салехарде было получено ответчиком 24.04.2020.

Таким образом, по состоянию на 2018 спорный объект недвижимости не существовал и не мог находиться в гражданском обороте.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С 25.11.2020 собственником 

<

адрес> в г. Салехарде (№) являлся ответчик ФИО2

Учитывая требования ст. 209 ГК РФ, согласно которой собственник имущества вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, ФИО2 вправе был распорядиться квартирой по своему усмотрению, что им и было сделано.

С 13.12.2022 (до обращения истца в суд с настоящим иском 13.01.2023) собственником 

<

адрес> в г. Салехарде (№) являлся несовершеннолетний ФИО5, 

<

данные изъяты>р. - сын ответчика. 

С 22.02.2023 собственником 

<

адрес> в г. Салехарде (№) являлся ФИО12 

С 22.03.2023 собственником 

<

адрес> в г. Салехарде (№) является ФИО14

Согласно ч.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч.3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно ч.4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно ч.5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно ч.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Установлено, что истец, полагая, что предварительный договор был заключен именно в отношении 

<

адрес>, в установленный законом срок, не обращался в суд с требованием о понуждении ответчика к заключению основного договора относительно 

<

адрес> в г. Салехарде (№), как и не направлял ответчику, в установленный законом срок, предложение заключить этот договор.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным вопросам договора (ст.432 ГК РФ).

На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии со ст.ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в том числе может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из фактического размера передаваемого Покупателю недвижимого имущества.

Согласно ч. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или нее вытекает из характера товара.

Суд обращает внимание на то, что представленные истцом предварительные договоры содержат условия, позволяющие установить предмет, а именно: 

<

адрес>

Истец, заявляя требования о признании состоявшимся договор купли-продажи заключенный в 2018 о купле-продаже квартиры с кадастровым номером №, по адресу: ЯНАО, 

<

адрес> общей площадью 31,3 кв.м, не представил допустимых и относимых доказательств в обоснование заявленных требований относительно того, что именно на указанную квартиру были заключены предварительные договоры.

В обоснование заявленных требований истец, полагая себя собственником спорного жилого помещения, приводит доводы и представляет подтверждение платежей по оплате коммунальных услуг, согласно которым третье лицо ФИО13, в период 2021-2022 год, производила оплату на лицевой счет: 

<

данные изъяты>

Однако, из представленных платежных документов не следует, что лицевой счет в спорный период был открыт на истца ФИО1. Кроме того, несение расходов по оплате коммунальных услуг не свидетельствует о возникновении права собственности на жилое помещение.

Более того, суд обращает внимание на то, что истец обратился в суд с настоящим иском 13.01.2023, в том числе с требованием о прекращении права собственности ФИО2, убедившись в том, что, как по состоянию на день подачи иска, так и на день вынесения решения суда, ответчик ФИО2 не являлся и не является собственником спорного жилого помещения, настаивает на рассмотрении требований в заявленной редакции.

При этом, заявляя ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве соответчика несовершеннолетнего ФИО5, каких-либо требований к последнему истцом заявлено не было.

В силу ч.3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. 

Выбор способа защиты, как и выбор ответчика по делу, является прерогативой истца. Выбор способа защиты нарушенного права должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение именно заявленных требований и именно к этому лицу приведет к наиболее быстрой и эффективной защите и (или) восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав.

Одним из условий предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, и факта его нарушения именно ответчиком.

При этом защита нарушенных гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

В силу ст.ст. 11, 12 ГК РФ истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорному правоотношению, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Вместе с тем избрание ненадлежащего способа защиты нарушенного права является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении предъявленного иска, поскольку означает отсутствие подлежащего рассмотрению требования, и, соответственно, оценка каких-либо обстоятельств в рамках рассматриваемого заявления недопустима, так как заявитель не лишен возможности обратиться в суд, избрав надлежащий способ защиты своих прав.

Суд обращает внимание на то, что положения ст. 12 ГК РФ не содержат такого способа защиты нарушенных прав как признание состоявшимся договор купли-продажи, согласно положениям ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор может быть заключенным либо незаключенным, законодатель не дает понятия «состоявшийся договор купли-продажи», нарушение прав истца подлежит восстановлению путем признания предварительного договора основным договором купли-продажи, поскольку закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты (ст. 429 ГК РФ), на что суд неоднократно указал представителю истца. 

Указывая в иске на то, что у суда имеются основания для признания договора купли-продажи действительным и признании права собственности на объект недвижимости, что также предусмотрено положениями п. 58 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, при том, что данный способ защиты нарушенного права предусмотрен положениями ст. 12 ГК РФ, истец не заявлял требований о признании договора купли-продажи действительным и о признании права собственности истца на спорную квартиру. 

По ходатайству представителя истца от 22.09.2023 требование о признании за истцом права собственности на спорную квартиру выделено в отдельное производство. 

Поскольку избрание ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении предъявленного иска, а истец не лишен возможности обратиться в суд, избрав надлежащий способ защиты своих прав, то суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований иска. 

Поскольку суд пришел к выводу о том, что истцом избран не предусмотренный ст. 12 ГК РФ и ненадлежащий способ защиты права, то не имеется правовых оснований для рассмотрения вопроса о применении срок исковой давности и последствий его применения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2, несовершеннолетнему ФИО5 о признании состоявшимся договора купли-продажи жилого помещения, прекращении права собственности, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы, через Салехардский городской суд.

Судья Н.А. Токмакова

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>