УИД 40RS0011-03-2024-000674-14

Дело № 2-3-30/ 2025 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

село Перемышль 21 апреля 2025 года

Козельский районный суд Калужской области в составе председательствующего- судьи Алексеевой О.В., 

при секретаре Макуриной Е.В.,

с участием помощника прокурора Перемышльского района Калужской области Шлейнинг Ю.В.,

старшего прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры Калужской области Островской М.А., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика администрации муниципального района «Перемышльский район» ФИО3, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, 

ответчика ФИО4, ее представителя адвоката Марочкина А.А., представившего удостоверение № и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ,

третьего лица кадастрового инженера ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в постоянном судебном присутствии в селе Перемышль Перемышльского района Калужской области 

гражданское дело по иску прокурора Перемышльского района Калужской области в интересах неопределенного круга лиц к ФИО4, администрации муниципального района «Перемышльский район» о признании сделки ничтожной и применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л :

ДД.ММ.ГГГГ прокурор Перемышльского района Калужской области обратился в Козельский районный суд Калужской области с иском, уточнив заявленные требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просит:

признать договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и администрацией муниципального района «Перемышльский район», ничтожным;

применить последствия недействительности ничтожных сделок- договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, путем возврата каждой из сторон всего полученного по сделкам, а именно: администрации муниципального района «Перемышльский район» возвратить ФИО4 денежные средства в размере 9585 рублей 52 копеек; ФИО4 возвратить в распоряжение администрации земельный участок с кадастровым номером №, указав в решении суда, что судебное решение для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении правообладателя земельного участка с кадастровым номером №.

В обоснование заявленных требований указано на то, что в ходе проведенной прокуратурой проверки исполнения земельного законодательства при предоставлении в собственность ФИО4 земельного участка с кадастровым номером №, установлено, что между администрацией муниципального района «Перемышльский район» и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1453 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 на кадастровый учет поставлен объект недвижимости «жилой дом» с кадастровым номером № площадью 14,4 кв.м, расположенный на вышеуказанном земельном участке.

В этот же день Управлением Росреестра по Калужской области зарегистрировано право собственности ФИО4 на объект недвижимости «жилой дом» площадью 14,4 кв.м, который фактически таковым не является и к объектам капитального строительства не относится.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального района «Перемышльский район» и ФИО4 заключен договор купли-продажи № указанного земельного участка без проведения торгов по выкупной цене 9858 рублей 52 копейки, что составляет 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку площадь предоставленного земельного участка является несоразмерной площади занятого объекта капитального строительства (площадь возведенного на земельном участке строения составляет 14,4 кв.м или 0,99105 % от общей площади предоставленного земельного участка), и возведенный объект недвижимости не является капитальным строением, прокурор считает, что сделка между администрацией муниципального района «Перемышльский район» и ФИО4, является ничтожной, поскольку нарушает интересы публичного образования ввиду не поступления в бюджет денежных средств, которые должны были поступить по результатам торгов. Несоблюдение установленного порядка предоставления земельного участка повлекло нарушение прав неопределенного круга лиц.

В судебном заседании старший прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры Калужской области Островская М.А. и помощник прокурора Шлейнинг Ю.В. уточненные исковые требования просили удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика администрации муниципального района «Перемышльский район» ФИО3, ответчик ФИО4, ее представитель адвокат Марочкин А.А. в судебном заседании в удовлетворении заявленных требований просили отказать, сославшись на основания, изложенные в письменных возражениях на иск.

Третье лицо кадастровый инженер ФИО5 разрешение спора оставил на усмотрение суда.

Третье лицо Управление Росреестра по Калужской области в судебное заседание не явилось, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, свидетеля ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

В соответствии с положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц она может быть признана недействительной, если нарушает права и охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренном законом случаях также иное лицо. 

Согласно положениям статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Согласно положениям статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как разъяснено в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений согласно пункту 1 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления либо договора (в том числе договора аренды).

Согласно пункту 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального района «Перемышльский район» и ФИО4 был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1453 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес> сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 поставлен на кадастровый учет объект недвижимости- жилой дом площадью 14,4 кв.м, расположенный на указанном земельном участке, объекту недвижимости присвоен кадастровый номер №.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Калужской области зарегистрировано право собственности за ФИО4 на жилое здание- жилой дом площадью 14,4 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> (запись о праве собственности №).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратилась в администрацию муниципального района «Перемышльский район» с заявлением о предоставлении ей в собственность земельного участка площадью 1453 кв.м с кадастровым номером № на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в льготном порядке как собственнику объекта недвижимости (жилого дома), расположенного на указанном земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального района «Перемышльский район» и ФИО4 заключен договор купли – продажи земельного участка №, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя за плату в размере 9585 рублей 52 копеек земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1453 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Из пункта 1.2 Договора следует, что на указанном участке расположен жилой дом общей площадью 14,4 кв.м, принадлежащий покупателю на праве собственности.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Калужской области за ФИО4 было зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок, номер регистрации №.

Судом из объяснений ответчика ФИО4, показаний свидетеля ФИО1, фотографий (т.1 л.д. 219-224) установлено, что ФИО4 в строительном магазине приобрела готовый дом, который был доставлен службой доставки и установлен на ее земельном участке работниками магазина. Дом был установлен на фундамент- бетонные блоки.

Также из объяснений ответчика ФИО4 следует, что через некоторое время после установки дома, она договорилась с рабочими о возведении к дому веранды. Поскольку на участке неровная земля, и чтобы веранда не шаталась, рабочие «что-то подделали». В результате ненадлежаще выполненных работ по возведению веранды, последняя обрушилась, сломав качели, в связи с чем после выпадения осадков, жилой дом быстро стал разрушаться.

Как следует из приобщенного в судебном заседании экспертного заключения №, выполненного ДД.ММ.ГГГГ экспертом ООО «

<

данные изъяты>» ФИО2, на момент осмотра (март 2025 года) обследуемый объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, имеет признаки аварийности: опорные лаги-перекрытия имеют следы частичного разрушения с провисанием полотна крыши в средней части, а также деформацией по всей плоскости, фундамент под данной постройкой отсутствует, ориентация и установка произведена на опорные подкладки в виде отрезков деревянных брусов, обследуемый объект не обеспечен инженерными системами, не имеет прочной связи с землей, то есть не является объектом капитального строительства.

В соответствии с частью 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», до 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя или заказчика строительства жилого дома по договору строительного подряда с использованием счета эскроу (в случае строительства жилого дома на основании такого договора) на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 1 статьи 23.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В судебном заседании третье лицо ФИО5 пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ им был подготовлен технический план на жилой дом, расположенный в 

<

адрес>, принадлежащий ФИО4. Выезд на место расположения объекта для его координирования осуществлял геодезист с которым он сотрудничал на тот момент, сам он на место расположения объекта не выезжал. По представленным ему геодезистом координатам, декларации об объекте, а также фотографиям объекта кадастровых работ, на которых дом выглядел капитальным объектом с террасой, а также пояснений геодезиста, проводившего осмотр дома, у него (ФИО5) сомнений в том, что дом является жилым, не возникло.

По смыслу положений частей 3, 5, 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество- юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества – внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования.

Как следует из материалов дела, право собственности ФИО4 на объект недвижимого имущества (жилой дом) было зарегистрировано в установленном законом порядке, никем не оспорено, отсутствующим не признано. Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет с указанием кадастрового номера расположенного в пределах земельного участка объекта недвижимости.

Жилое здание возведено ответчиком на земельном участке, предоставленном органом местного самоуправления ФИО4 в аренду с разрешенным видом использования для индивидуального жилищного строительства.

Право собственности ФИО4 на жилой дом на момент обращения ее в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка было подтверждено сведениями ЕГРН, что в силу положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, являлось достаточным основанием для предоставления ей в собственность, минуя конкурсные процедуры, расположенного под объектом недвижимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований прокурором также указано на то, что действующее законодательство гарантирует права собственника объекта недвижимости на приобретение земельного участка в собственность в размерах, занятых объектом недвижимости и необходимых для его использования, в связи с чем площадь предоставляемого в собственность земельного участка должна определяться исходя из необходимости его использования для эксплуатации расположенного на нем объекта. В данном случае ответчику предоставлен в собственность земельный участок площадью 1453 кв.м, который во много раз превышает площадь располагавшегося на нем объекта недвижимости.

Между тем, требования статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации указывают в качестве обязательного условия приобретения в собственность земельного участка наличие расположенного на нем на праве собственности объекта недвижимости. Каких-либо иных условий данная норма не содержит.

Кроме того, Правилами землепользования и застройки муниципальных образований, входящих в состав муниципального района «Перемышльский район», утвержденными решением Районного Собрания муниципального района «Перемышльский район» от ДД.ММ.ГГГГ №, для территориальной зоны Ж-1, к которой относится спорный земельный участок, минимальная площадь застройки не предусмотрена, максимальный размер участков с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства составляет 2000 кв.м.

Таким образом, площадь земельного участка с кадастровым номером № не превышает максимальный размер земельных участков, предоставляемых для индивидуального жилищного строительства.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Иск прокурора Перемышльского района Калужской области в интересах неопределенного круга лиц к ФИО4 (паспорт №), администрации муниципального района «Перемышльский район» (ИНН №) о признании сделки ничтожной и применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

По вступлении настоящего решения суда в законную силу отменить меры по обеспечению иска в виде: 

наложения ареста на земельный участок общей площадью 1453 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>; 

запрета ФИО4 совершать действия по строительству, осуществлению общестроительных работ на вышеуказанном земельном участке;

запрета Управлению Росреестра по Калужской области совершать государственную регистрацию права, перехода прав в отношении вышеуказанного земельного участка, а также регистрацию права собственности на объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке, установленные определением судьи Козельского районного суда Калужской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Калужского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Козельский районный суд Калужской области постоянное судебное присутствие в селе Перемышль Перемышльского района Калужской области.

решение суда в окончательной форме

изготовлено 07 мая 2025 года

Председательствующий: О. В. Алексеева