УИД 61OS0000-01-2024-000353-93

дело № 3а-318/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 сентября 2024 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Амфора» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 21 декабря 2023 г. № ОРС-61/2023/001525 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Амфора» (ООО «Амфора»), в лице представителя ФИО2, обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором указало, что является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 23 626 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами. Кадастровая стоимость участка составляет 15 171 435,9 руб., что не соответствует его рыночной стоимости. Согласно отчету № 143/23 от 5 октября 2023 г., рыночная стоимость участка по состоянию на 25 сентября 2023 г. составила 7 820 000 руб. Представитель административного истца ФИО2 обращалась в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» с целью установления кадастровой стоимости участка в размере рыночной. Решением № ОРС-61/2023/001525 от 21 декабря 2023 г. в удовлетворении данного заявления отказано. Административный истец просил признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2023/001525 от 21 декабря 2023 г. и установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости в размере 7 820 000 руб., по состоянию на 25 сентября 2023 г.

После ознакомления с заключением судебной экспертизы № 1714/10-4-24 от 21 августа 2024 г. представитель административного истца ФИО2, действуя на основании доверенности, в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), уточнила административные требования.

Административный истец просит признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 21 декабря 2023 г. № ОРС-61/2023/001525 и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 10 468 917 руб.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлен. В заявлении об уточнении требований изложил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного истца.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», ГБУ РО), в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», администрация г. Шахты Ростовской области.

Представитель ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте уведомлен, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствии представителя ГБУ РО. 

Представители минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились, о времени и месте уведомлены надлежащим образом, согласно поступившим ходатайствам, просят рассматривать дело в отсутствии представителей.

Представитель администрации г. Шахты в судебное заседание не явился, о времени и месте уведомлен надлежащим образом по электронной почте и в порядке п.8 ст. 96 КАС РФ. 

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в судебном заседании не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ суд принял решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 г. № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности, Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ до 1 января 2023 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 г. Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 г. перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Как установлено из выписки из ЕГРН, ООО «Амфора» является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 23 626 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами.

Согласно статьям 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога, налоговая база которого, в силу положений пункта 1 статьи 390 указанного кодекса, определяется как его кадастровая стоимость.

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 г. № П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 г.

Согласно выписке из ЕГРН от 4 апреля 2024 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена в размере 15 171 435,9 руб., по состоянию на 1 января 2022 г. и подлежит применению с 1 января 2023 г. (л.д.224 том 1).

23 ноября 2023 г. представитель административного истца ФИО2 обратилась в ГБУ РО с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению был приложен отчет № 143/23 от 5 октября 2023 г., выполненный оценщиком ООО «Квалитет. Оценочная компания» ФИО1 об оценке рыночной стоимости данного земельного участка, по состоянию на 25 сентября 2023 г., в размере 7 820 000 руб.

21 декабря 2023 г. ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2023/001525 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. 

Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили допущенные в отчете № 143/23 нарушения следующих норм: ст.ст 11, 15.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 11, пп. б п. 11, п. 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», пп. 2, 3 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пп. 3 п. 7 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)».

В решении ГБУ РО указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразились в нарушении процесса оценки, использованных объектах-аналогах, в примененных корректировках и оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. 

Решение № ОРС-61/2023/001525 принято уполномоченным органом с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

20 марта 2024 г., с соблюдением установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ трехмесячного срока, административный истец обратился в суд с настоящим административным иском.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета от 5 октября 2023 г. № 143/23 требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России.

Согласно выводам эксперта № 1714/10-4-24 от 21 августа 2024 г., отчет от 5 октября 2023 г. № 143/23 об определении рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а именно: статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки (подпунктам 1, 2, 3 пункта 2, подпункту 12 пункта 7, пунктов 4, 8 ФСО VI; подпунктам 2, 4 пункта 9, подпункту 2 пункта 10 ФСО V; пункту 20, подпунктам б, в, д, е пункта 22 ФСО № 7), влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в том числе перечисленные в решении государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 21 декабря 2023 г. № ОРС-61/2023/001525.

Имеющиеся несоответствия, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, заключаются в использовании при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом существенной информации не подтвержденной сведениями из примененных источников информации, в ошибочном применении корректировок на местоположение, в не применении корректировок на вид использования, коммуникации, в недостоверном порядке определения суммарной корректировки по всем объектам сравнения (прямым сложением величин всех корректировок, вместо перемножения), не соответствующей методологии в области оценки, в т.ч. справочникам-оценщика, в принятии в качестве объектов-аналогов объектов, которые исходя из объема и содержания информации, представленной в объявлениях о выставлении их на продажу, не отвечают критериям объекта-аналога по отношению к оцениваемому объекту, так как относятся к другому сегменту рынка недвижимости. Кроме этого, исследуемый отчет имеет несоответствия подпунктам 1, 2, 3 пункта 2, пункта 8 ФСО VI, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки, заключающиеся в выполнении анализа рынка объекта оценки, даче выводов относительно диапазона цен рынка недвижимости и подбора по его результатам объектов-аналогов не соответствующих сегменту рынка недвижимости к которому принадлежит оцениваемый объект по его местоположению, что ведет к несоответствию подпункта 3 пункта 2 ФСО VI, подпункта б пункта 11 ФСО №7, не отвечает критериям не введения в заблуждение, не допущения неоднозначного толкования, предусмотренных ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ и влияет на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Кроме этого, в анализе рынка объекта оценки не приведены другие имеющиеся на рынке предложения о продаже схожих объектов недвижимости.

Также исследуемый отчет имеет несоответствия требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме отчета в части наличия постраничной нумерации (пункт 4 ФСО VI).

Имеющиеся несоответствия, в своей совокупности, характеризуют отчет от 5 октября 2023 г. № 143/23 как не отвечающий критериям по недопущению неоднозначного толкования или введения в заблуждение, что предусмотрено ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Итоговая рыночная стоимость земельного участка определенная в отчете от 5 октября 2023 г. № 143/23, не подтверждается.

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы № 1714/10-4-24 соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ: экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, указания на примененные методы, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, оно является достоверным и допустимым доказательством.

В связи с этим суд приходит к выводу, что при рассмотрении заявления ООО «Амфора» у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО незаконным отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Разрешение требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости, несмотря на производный характер, не поставлено в зависимость от результатов разрешения основного требования административного истца об оспаривании решения бюджетного учреждения (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке № 143/23 требованиям закона не отвечает и установленная на его основании рыночная стоимость участка не может быть положена в основу решения.

Стоимость земельного участка с кадастровым номером с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с учетом его индивидуальных особенностей, по состоянию на 25 сентября 2023 г. определена судебным экспертом в заключении № 1714/10-4-24, в размере 10 468 917 рублей.

Определяя рыночную стоимость участка на 25 сентября 2023 г. судебным экспертом осуществлен его осмотр. Установлено, что исследуемый земельный участок расположен на окраине города Шахты в промзоне, в северо-западной его части - 

<

...> являющейся одной из основных городских дорог. Участок обеспечен свободным автомобильным подъездом с твердым асфальтовым покрытием по пер. Якутский, спланированным рельефом, позволяющим использовать его по назначению. На исследуемом земельном участке расположены нежилые производственные здания, в т.ч. здание кирпичного завода, находящееся в разрушенном состоянии. Ближайшее окружение представлено объектами производственно-складского назначения, терриконом.

Эксперт использовал классификацию земельных участков по категориям и видам разрешенного использования в соответствии со Справочником оценщика недвижимости - 2022, в соответствии с которой земельный участок отнесен к землям под индустриальную застройку.

Для определения рыночной стоимости эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж (метод корректировок). От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Исходя из информации риэлторских фирм, частных объявлений, содержащихся на сайтах в сети Интернет на период экспозиции исследуемого объекта, эксперт отобрал три объекта – аналога представленных к продаже максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемым объектом (Таблица № 2). 

В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.

По выявленным отличиям цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах с применением поправок на факт (тип) сделки (условия рынка, уторговывание), функциональное назначение, площадь земельного участка (Таблица № 3).

Количество примененных экспертом корректировок свидетельствует о достаточно высокой степени сопоставимости аналогов по существенным характеристикам с объектом оценки, что согласуется с требованиями подпункта 4 пункта 5 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки ФСО V».

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Примененные корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы. Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Суд находит, что заключение экспертизы № 1714/10-4-24 от 21 августа 2024 г. является убедительным, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки, данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 сентября 2023 г. подлежат удовлетворению в соответствии с заключением № 1714/10-4-24 в размере 10 468 917 руб.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельных участков является дата подачи заявлений об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение – 23 ноября 2023 г.

Рассматривая вопрос о судебных расходах, суд учитывает, что требование административного истца о признании решения бюджетного учреждения незаконным не подлежит удовлетворению. 

При таких обстоятельствах суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца. 

ФБУ «Южный региональный центр судебных экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации» представило экономическое обоснование и счет на оплату за проведение экспертизы на сумму 106 920 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составления заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы административный истец внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 106 920 рублей. Указанную сумму необходимо перечислить ФБУ «Южный региональный центр судебных экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 177-180, 249 КАС РФ суд

решил:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Амфора» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Амфора» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 21 декабря 2023 г. № ОРС-61/2023/001525.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 23 626 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли под промышленными объектами, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 25 сентября 2023 г. в сумме 10 468 917 рублей. 

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 23 ноября 2023 г.

За счет денежных средств, поступивших от общества с ограниченной ответственностью «Амфора» в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-318/2024, (платежное поручение № 1805 от 11 июня 2024 г.) перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 106 920 рублей на счет Федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. 

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья О.В.Журба