Дело № 2-1514 /2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 мая 2017 года Советский районный суд г. Брянска в составе:

Председательствующего Сухоруковой Л.В.

При секретаре Аверкиной О.Н.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 

<

дата> между истцом (Покупатель) и ответчиком (Продавец) было заключено соглашение о задатке. Предметом соглашения являлось намерение сторон совершить в будущем сделку купли-продажи объекта недвижимости – квартиры, общей площадью 35, 2 кв.м., расположенной 

<

адрес>, стоимостью 

<

...>. Во исполнение обязательств по покупке данного объекта недвижимости истец передала ФИО2 задаток в размере 

<

...>. Согласно п. 3.1 соглашения в течение срока его действия Продавец обязался не предпринимать никаких действий по поиску других покупателей на указанный в соглашении объект недвижимости. Согласно п. 6.2 стороны обязуются заключить в установленном законом порядке договор купли-продажи объекта недвижимости в срок до 31 января 2017 года. В согласованный сторонами срок сделка по договору купли-продажи не совершена. Кроме того, в нарушение п. 3.1 соглашения 

<

дата> на информационно – рекламном портале 

<

данные изъяты> было опубликовано объявление о продаже указанного объекта недвижимости. 25 января 2017 года в адрес ответчика истцом было направлено требование о совершении сделки купли-продажи, которое ответчиком не исполнено. 

Ссылаясь на требования ст. ст. 380-381 ГК РФ истец просила суд взыскать с ответчика в свою пользу двойную сумму задатка в размере 

<

...>, государственную пошлину в размере 

<

...>. 

Определением суда от 21 марта 2017 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АН «Авторитет», риэлтор ФИО3 

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала исковые требования в полном объеме и просила суд их удовлетворить.

Ответчик ФИО2, представитель ответчика по устному ходатайству ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признали. Суду пояснили, что истцом не выполнены обязательства по соглашению о задатке, т.к. 15 января 2017 года истец сообщила, что отказывается от заключения сделки купли – продажи недвижимости. Таким образом, основная сделка не совершена по вине истца, в связи с чем, задаток не подлежит возврату. 

Представитель третьего лица АН «Авторитет» в судебное заседание не явился. Уведомлены надлежащим образом. 

Третье лицо риэлтор АН «Авторитет» ФИО3 в судебном заседании поддержала доводы ответчика. Суду пояснила, что 15 января 2017 года истец с бабушкой приезжали на предпродажный осмотр квартиры. В результате того, что бабушке квартира и дом, в котором расположена квартира, не понравились, истец отказалась от совершения сделки купли –продажи. Истцу было разъяснено, что сумма задатка возврату не подлежит. Письменного отказа от совершения сделки купли – продажи не оформлялось. Денежные средства за оказание услуг агентством недвижимости истцу частично возвращены. 

В соответствии с ч. ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав показания свидетелей Б.О. допрошенного в судебном заседании 12.04.2017 года, Б.Р., допрошенного в судебном заседании 28.04.2017 года, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В силу ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу требований ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 ГК РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 статьи 380 ГК РФ).

Статьей 381 ГК РФ определено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 статьи 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка, аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от причин неисполнения обязательств, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана его вернуть.

В соответствии со ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.

Судом установлено, что 

<

дата> между ФИО2 действующей по доверенности за Р.А. (продавец) и ФИО1 (покупатель) было заключено Соглашение о задатке (далее – Соглашение). 

На основании пункта 1 статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

<

дата> Р.А. выдана нотариально заверенная доверенность серии №... ФИО2 для оформления сделки купли-продажи квартиры, расположенной 

<

адрес>, принадлежащей Р.А., в том числе с правом подписания предварительного договора купли – продажи, договора купли – продажи и передаточного акта, получения причитающихся денежных сумм и правом получения задатка. 

<

дата> Р.Н. дано нотариальное согласие супруге Р.А. на продажу квартиры, находящейся по 

<

адрес>, за цену и на условиях по усмотрению Р.А.

<

дата> между АН «Авторитет» и ФИО2, действующей по доверенности в интересах Р.А., был заключен договор на оказание услуг по продаже недвижимости №... – квартиры, расположенной 

<

адрес>, по цене 

<

...>. Как следует из особых условий договора (Раздел 7), покупатель найден, ФИО1, передан задаток от 

<

дата> 

<

...>. 

Согласно п. 1 Соглашения о задатке, предметом настоящего Соглашения является намерение сторон совершить в будущем сделку купли – продажи объекта недвижимости, ориентировочной общей площадью 35,2 кв.м., находящийся 

<

адрес>, стоимостью 

<

...>. Претензий к техническому состоянию нет. 

В обеспечение обязательства по покупке объекта, являющегося предметом настоящего Соглашения, определена обязанность покупателя внести продавцу задаток в размере денежной суммы: 

<

...>. Оплатить расходы по приобретению объекта в соответствии с разделом №5 настоящего соглашения о задатке (п. 2.1 соглашения).

Обязанности продавца определены разделом 3 Соглашения о задатке, в числе которых обязанность в течение срока действия настоящего соглашения не принимать никаких действий по поиску других покупателей на «Объект», принять от покупателя задаток в сумме 

<

...> (п. 3.1, 3.2).

Согласно п. 4.2, 4.3 Соглашения в случае невыполнения продавцом обязательств по настоящему Соглашению он обязуется вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере на основании ст. 381 ГК РФ, с учетом ст. 416 ГК РФ.

В случае неисполнения договора по вине покупателя, давшего задаток, он остается у другой стороны на основании ст. 381 ГК РФ, с учетом ст. 416 ГК РФ. 

Согласно разделу 5 Соглашения стоимость объекта за минусом размера задатка покупатель оплачивает продавцу после подписания договора купли – продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области. 

Согласно п. 6.2 Соглашения стороны обязуются заключить в установленном законом порядке договор купли-продажи «Объекта» в срок «31 января 2017 года». 

Из справки, выданной ООО «РИРЦ» Брянской области от 09 января 2017 года, следует, что за Р.А. по состоянию на 01 января 2017 года по лицевому счету №... 

<

адрес> не имеется задолженности по услугам: отопление, горячая вода, содержание жилья, холодная вода, канализация, утилизация, ТБО, электроэнергия, капитальный ремонт. 09.01.2017 года ФИО2 снята с регистрационного учета в указанном жилом помещении, что подтверждается поквартирной карточкой от 09.01.2017 года МУП «Жилспецсервис». 

В ходе рассмотрения дела истец пояснила, что в целях срочного приобретения квартиры в г. Брянске, её семьей были проданы две квартиры в 

<

адрес>. Данные обстоятельства истцом подтверждены договором купли – продажи объекта недвижимости от 

<

дата>, договорами оказания услуг по совершению сделок купли – продажи квартир с АН «Диалог» от 

<

дата>, от 

<

дата>. 

Как следует из особых условий договора от 

<

дата> между АН «Авторитет» и ФИО2 (Раздел 7), 18.01.2017 года ФИО1 отказалась от покупки с возвратом агентских. 

Письменное заявление ФИО1 об отказе от сделки в материалах дела отсутствует. 

18 января 2017 года ФИО1 составлена расписка о том, что претензий по договору об оказании риэлтерских услуг от 

<

дата> она не имеет, денежная сумма в размере 

<

...> получена по соглашению сторон. Оставшаяся сумма 

<

...> оплачена истцом за оказанные услуги. Претензий к Ш.О. не имеет.

25 января 2017 года истцом в адрес ФИО2 по 

<

адрес> было направлено требование о сообщении даты совершения сделки купли – продажи квартиры, расположенной 

<

адрес>. Требование истца ответчиком не исполнено. Договор купли – продажи квартиры между сторонами не заключен. 

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами и третьим лицом, в период с 16.01.2017 года по 18.01.2017 года при обращении истца к риэлтору ФИО3, сведения о продавце (адрес, телефон) истцу агентством недвижимости не предоставлены, запрет на предоставление указанных сведений от продавца недвижимости у агентства отсутствовал. 

Данные обстоятельств подтверждены в ходе судебного разбирательства показаниями свидетелей Б.О., Б.Р., которые пояснили, что истец несколько раз в указанный период обращалась в агентство и звонила риэлтору для получения номера телефона продавца ФИО5, или адреса места жительства. 

Как следует из материалов дела, 

<

дата> между ФИО2, действующей по доверенности за Р.А. (продавец) и К.Д. (покупатель) был заключен договор купли – продажи квартиры общей площадью 35, 2 кв.м., на этаже – 2, кадастровый №..., расположенной 

<

адрес> 

Право собственности за К.Д. на указанную квартиру зарегистрировано 

<

дата>. Право собственности Р.А. на спорную квартиру прекращено, что подтверждается отметкой «погашено» на свидетельстве о государственной регистрации права от 

<

дата> серии №.... 

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как установлено судом, сторонами было достигнуто соглашение относительно срока заключения договора купли-продажи квартиры (п. 6.2 Соглашения), в рамках Соглашения о задатке. Предварительный договор купли – продажи квартиры между сторонами не заключался.

В течение срока исполнения обязательств по заключению договора купли – продажи объекта, такой договор заключен не был, стороной истца направлено другой стороне предложение заключить договор купли-продажи до 31.01.2017 года.

Исходя из смысла и требований ст. 307 ГК РФ, обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежащим образом исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по Соглашению от 

<

дата> состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение договора купли - продажи, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, не заключение договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон принятых на себя обязательств по заключению договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы ответчика об отказе истца от совершения сделки купли-продажи недвижимости, не могут быть признаны судом обоснованными. Доказательства, подтверждающие отказ ФИО1 в письменной форме от заключения договора купли – продажи, суду не представлены. Расписка в получении 

<

...> от риэлтора 18.01.2017 года, к таким доказательствам не относится.

Как следует из скриншота от 18.01.2017 года с сайта 

<

данные изъяты>, c 16 января 2017 года (т.е. после заключения соглашения о задатке) на нем размещено объявление о продаже квартиры площадью 35 кв.м. на 2 этаже 9 этажного дома 

<

адрес>. 

Установленные по делу обстоятельства указывают на то, что заключение договора купли-продажи стало невозможным в связи с действиями продавца, то есть по обстоятельствам, зависящим от воли стороны, получившей задаток. Истцом были предприняты действия по совершению сделки купли продажи, путем направления по единственно известному ей адресу продавца требования о совершении сделки купли – продажи недвижимости.

Как установлено судом, агентством недвижимости, которым оказывались ответчику услуги по продаже квартиры, истцу не была предоставлена информация о номерах телефонов и адресе фактического места жительства ответчика. В связи с чем, истец была лишена возможности уведомить ответчика (продавца) надлежащим образом о заключении договора купли – продажи квартиры.

Доказательства обратного ответчиком не представлены. 

Таким образом, договор купли-продажи указанной квартиры между сторонами не заключен, оплаченная истцом сумма в размере 

<

...>, по мнению суда, задатком не является, а является в соответствии с вышеизложенными положениями закона авансом, т.к. не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от причин неисполнения обязательств, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана его вернуть.

Статься 380 ГК РФ не допускает возможности применения такой меры обеспечения обязательств, как задаток, для обеспечения обязательств, вытекающих из намерения в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества.

Обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является дополнительным, оно производно и зависимо от основного, обеспечиваемого задатком обязательства, и может существовать лишь при условии наличия основного обязательства.

Таким образом, задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается. Поскольку соглашение о задатке является обеспечительной мерой исполнения лишь основного обязательства, оно может иметь место лишь при наличии основного договора, в обеспечение исполнения которого заключается.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований ФИО1 о взыскании с ответчика денежных средств в сумме 

<

...>, полученных ответчиком в счет оплаты стоимости объекта недвижимости по основному договору купли – продажи, который между сторонами заключен не был. 

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Согласно чеку – ордеру от 02.02.2017 года истцом при подаче иска оплачена госпошлина в размере 

<

...>. Пропорционально удовлетворенной части иска с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в сумме 

<

...>. 

При таких обстоятельствах, суд находит заявленные требования подлежащим частичному удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задаток в размере 

<

...>, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 

<

...>. 

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Советский районный суд гор. Брянска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Сухорукова Л.В.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 11.05.2017 года.

Судья Сухорукова Л.В.