дело № 3а-87/2018 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

г. Астрахань 10 декабря 2018 года 

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,

при секретаре Поддубновой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-87/2018 по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Астраханской области об установлении кадастровой стоимости здания равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с административным исковым заявлением к Правительству Астраханской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав, что является собственником торгового центра литер А, кадастровый номер №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> Распоряжением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 22 декабря 2017 года № 753 на 2018 год определен перечень объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Астраханской области, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, в который под № 630 включено принадлежащее административному истцу указанное выше здание. Постановлением Правительства Астраханской области от 14 декабря 2012 года №562-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Астраханской области» кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № определена кадастровая стоимость принадлежащего ей здания в размере 410009769,04 рублей. Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объекта недвижимости, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 08 мая 2018 года №, подготовленному ООО «Нижневолжское агентство оценки», рыночная стоимость объекта недвижимости - торгового центра литер А, кадастровый номер №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 29 июня 2012 года составляет 288087000 рублей. 

С учетом уточнений требований административный истец просит восстановить пропущенный срок обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - торгового центра литер А, кадастровый номер №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 288087000 рублей.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании уточнила административные исковые требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - торгового центра литер А, кадастровый номер №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года, установленной повторной судебной оценочной экспертизой, - 296440000 рублей.

Представитель Правительства Астраханской области ФИО3 в судебном заседании не возражал против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью, установленной судебной экспертизой.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области в судебное заседание не явился, согласно отзыву, оставлял решение данного спора на усмотрение суда и просил рассмотреть дело в их отсутствие. 

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении делам в их отсутствие.

Представитель администрации муниципального образования «Город Астрахань» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно материалам дела, административный истец ФИО1 является собственником объекта недвижимости – торгового центра литер А, кадастровый номер №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> 

Постановлением Правительства Астраханской области от 14 декабря 2012 года №562-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Астраханской области» утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 410009769,04 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр 19 апреля 2013 года, в связи с чем на момент обращения истца с административным иском пятилетний срок пропущен.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Налог на имущество физических лиц относится к местным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований (подпункт 2 статьи 15, абзац первый пункта 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации, пунктом 1 которой закреплено, что объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество: 1) жилой дом; 2) жилое помещение (квартира, комната); 3) гараж, машиноместо; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

Абзацами первым, третьим пункта 1 и пунктом 3 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации регламентировано, что налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с Законом Астраханской области от 03 ноября 2016 года № 66/2016-ОЗ «О единой дате начала применения на территории Астраханской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, 

исходя их кадастровой стоимости объектов налогообложения», Уставом муниципального образования «Город Астрахань» установлен и введён в действие с 1 января 2017 года на территории муниципального образования «Город Астрахань» налог на имущество физических лиц. Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (решение Городской Думы муниципального образования «Город Астрахань» от 17 ноября 2016 года № 151 «О налоге на имущество физических лиц»).

Распоряжением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 22 декабря 2017 года № 753 определен перечень объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Астраханской области, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2018 год. В данный перечень включен объект капитального строения с кадастровым номером №

Таким образом, судом установлено, что административный истец является субъектом, в отношении которого применяются положения статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, решения Городской Думы муниципального образования «Город Астрахань» от 17 ноября 2016 года № 151 «О налоге на имущество физических лиц», поскольку объект недвижимости с кадастровым номером № распоряжением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 22 декабря 2017 года №753 включен в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2018 год.

Поскольку обязанность по оплате налога на вышеназванный объект недвижимости у истца возникла только 01 января 2018 года, то ранее права истца утвержденной кадастровой стоимость объекта недвижимости не нарушались, в связи с чем оснований для пересмотра кадастровой стоимости до 01 января 2018 года не имелось.

В целях реализации права на оспаривание кадастровой стоимости на объект недвижимости ФИО1 подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № и 24 июля 2018 года административный истец обратился в суд с иском об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вышеуказанные обстоятельства признаются судом уважительными и свидетельствуют о возможности восстановления ФИО1 срока на обращение в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил суду отчёт об оценке № от 08 мая 2018 года, подготовленный оценщиком ООО «Нижневолжское агентство оценки», согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 29 июня 2012 объекта недвижимости - торгового центра литер А, кадастровый номер №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет 288087 000 рублей (т.1, л.д.17-99). 

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 № 611 (далее-ФСО №7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. 

Проверяя соответствие отчета об оценке, выполненного оценщиком ООО «Нижневолжское агентство оценки»», законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям федерального законодательства.

Из представленного отчета об оценке от 08 мая 2018 года, а также пояснений оценщика ФИО4, судом установлено, что имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено отсутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.

Отсутствие в отчете вывода оценщика об отнесении объекта оценки к определенному сегменту рынка, наличие противоречивых сведений по объектам– аналогам, отсутствие полных пояснений к полученным размерам корректировки, ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объекта оценки.

В ходе рассмотрения настоящего дела по ходатайству представителя административного истца определением суда от 16 августа 2018 года назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 29 июня 2012 года, проведение которой поручено ООО «Управляющая компания «Спектр».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 14 сентября 2018 года №, рыночная стоимость объекта недвижимости – торгового центра литер А, кадастровый номер №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 29 июня 2012 года определена в размере 294432 000 рублей.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Исходя из требований статьи 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Аналогичные требования, предъявляемые к отчету, содержатся и в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом, как заключение эксперта, так и отчет оценщика по определению рыночной стоимости земельного участка должны соответствовать стандартам оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Суд при оценке указанного заключения эксперта в порядке, предусмотренном статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в качестве одного из доказательств, не имеющего предопределяющего значения по настоящему делу, находит его недостоверным и недопустимым, поскольку установлены допущенные экспертом нарушения федеральных стандартов оценки при проведении исследования методом сравнительного подхода.

Указанные противоречия связаны с проверяемостью объектов-аналогов, используемыми экспертом ООО УК «Спектр», при определении рыночной стоимости объекта оценки, что ставит под сомнение правильность и обоснованность заключения эксперта.

В судебном заседании эксперт ФИО5 пояснил, что в отчете были допущены технические описки в указании источников информации объектов-аналогов земельных участков. Сведения об объектах-аналогах объекта оценки - нежилого здания предоставлены ООО «Консалтинг АБВ» на основании имеющейся у них собственной базы предложений о продаже объектов недвижимости, без указания источника информации.

При таких данных анализ рынка объектов недвижимости и подбор объектов-аналогов вызывает сомнение и не отвечает требованиям достоверности, проверяемости, а также ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной судебной экспертизы, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объекта оценки.

Поскольку несоблюдение экспертом принципа проверяемости земельных участков-аналогов ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной судебной экспертизы, судом назначена повторная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО6 

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы от 25 ноября 2018 года №, рыночная стоимость торгового центра литер А, кадастровый номер 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 29 июня 2012 года составляет 296440000 рублей.

Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение оценочной судебной экспертизы от 25 ноября 2018 года, подготовленное экспертом «Независимая оценка «Альянс» ИП ФИО6, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. 

Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что оценка объекта недвижимости с кадастровым номером № произведена экспертом исходя из весовых показателей оценки затратным, сравнительным и доходным методами. Определяя рыночную стоимость нежилого помещения экспертом применены все способы оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки. Заключение содержит обоснование выборов всех методов оценки. При проведении оценки экспертом проанализирован рынок нежилых помещений торгово-офисного назначения. Принимая объекты-аналоги при определении рыночной стоимости, экспертом учитывались территориальное расположение аналогов, преимущественно расположенных в одной территориальной зоне с объектом оценки оценки, соответствие объектов-аналогов по количественным и качественным характеристикам объекту оценки.

Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении экспертизы, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости объекта недвижимости является минимальным, связан с разницей в площадях нежилых помещений, уторговыванием, местоположением объектов-аналогов.

Рассчитав рыночную стоимость имущественного права с применением метода анализа иерархий, рыночная стоимость объекта недвижимости определена экспертом с учетом НДС по состоянию на 29 июня 2012 года в сумме 296440000 рублей.

Оценивая приведенные выводы повторной оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение повторной оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. 

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.

Суд, исследовав заключение эксперта, и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству и считает возможным принять заключение повторной оценочной судебной экспертизы от 25 ноября 2018 года № в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере его рыночной стоимости с учетом НДС по состоянию на 29 июня 2012 года в сумме 296440000 рублей.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в суд является 24 июля 2018 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных 

законодательством Российской Федерации, применяется с 01 января 2018 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – торгового центра литер А, кадастровый номер №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 29 июня 2012 года, в размере 296440 000 (двести девяносто шесть миллионов четыреста сорок тысяч) рублей на период с 01 января 2018 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 24 июля 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 17 декабря 2018 года.

Судья Астраханского

областного суда Д.Р. Хаирова