По делу № 2а- 786 /2024 

73RS0002-01-2024-000352-53 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ульяновск 13 февраля 2024 года. 

Засвияжский районный суд г. Ульяновска в составе:

председательствующего судьи Дементьева А.Г.

при секретаре Мурзакове М.С. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации права на основании договора цессии, о возложении обязанности устранить допущенные нарушения, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, содержащим требования:

- о признании незаконным отказа от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации права на основании договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ, 

-о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. 

Иск обоснован тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строй-Актив С» (цедент) и ФИО1 (цессионарий) был заключен договор уступки права по договору участия в долевом строительстве №, согласно п.1.1, которого цедент уступает цессионарию часть имущественных прав, принадлежащих цеденту, как участнику долевого строительства по договору № участия в долевом строительстве от 07.09.2016г., зарегистрированному в Управлении Росреестра по 

<

адрес> 14.09.2016г. за №, заключенному между застройщиком ООО «Техно-Поволжье Ко» и участником долевого строительства ООО «СТРОЙ-АКТИВ С», заключавшихся в праве требования от застройщика передачи в собственность 2-х комнатной квартиры, общей площадью 62,1 кв.м., условный №, в соответствии с проектно-сметной документацией в доме на строительной площадке по адресу: 

<

адрес> В, на земельном участке с кадастровым номером №

28.01.2021г. ООО «Строй-Актив С» было исключено из ЕГРЮЛ. 

Истец обращался в межмуниципальный отдел по г. Димитровграду, Мелекесскому и Новомалыклинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области с заявлением о государственной регистрации договора цессии от 14.12.2020г. 

14.07.2023г. регистрирующим органом в его адрес направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации с предоставлением документов: заявление цедента о государственной регистрации, справка об оплате цены договора долевого участия, письменное согласие залогодержателя, документ, подтверждающий оплату госпошлины в размере 175 руб. 

В связи с не предоставлением указанных документов, ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано в государственной регистрации. 

Истец считает, что ему было отказано незаконно, поскольку решение суда, вступившее в законную силу, не указано в качестве обязательного документа, необходимого для регистрации договора уступки прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (п. 4 ст.18, п. 10 ст. 48 федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ « О государственной регистрации недвижимости» ). 

Ликвидация цедента и, как следствие, отсутствие заявления цедента о государственной регистрации права, а также оплаты цедентом госпошлины на момент обращения цессионария с заявлением о регистрации права, не является основанием для отказа в регистрации права ( п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». 

Требование о предоставлении справки об оплате договора долевого участия является необоснованным, так как в регистрирующем органе уже имелась информация и документы об оплате договора долевого участия в полном объеме банком. Также в орган была предоставлена квитанция к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающая оплату договора цессии. В тексте самого договора цессии от 14..12.2020 г. содержится подтверждение оплаты договора № Д/42-25-84 долевого участия в полном объеме. 

Административный истец о месте и времени судебного разбирательства извещен, в судебное заседание не явился, доверил свои интересы представлять ФИО2 

ФИО2, представляя на основании доверенности интересы административного истца, в судебном заседании иск и доводы своего доверителя поддержала. 

ФИО3, представляя на основании доверенности интересы административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> в судебном заседании не признала иск. 

Суду она, с учетом доводов письменного отзыва, пояснила следующее. 

ДД.ММ.ГГГГ была осуществлена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ (Приложение 1), заключенного между ООО «Техно-Поволжье Ко» (застройщик) и ООО «Строй-Актив С» (участник долевого строительства) в отношении нескольких объектов долевого строительства, в том числе 

<

адрес> строящемся многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>В, на земельном участке с кадастровым номером № о чем в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) была внесена запись №.

Актуальных записей об ограничении права в виде ареста или запрета на совершение регистрационных действий по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН не имеется.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, действующая в интересах ФИО1 на основании доверенности ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом Саранского нотариального округа Республики Мордовия, обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации соглашения об уступке прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ в части 

<

адрес> (Приложение 2,3), представив в том числе, копию квитанции к приходному ордеру №

ДД.ММ.ГГГГ осуществление регистрационных действий было приостановлено на срок до ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с ч.1 ст.30 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) по заявлению ФИО4, действующей в интересах ФИО1 (Приложение 5), о чем было вынесено уведомление № -1,2.

В последующем ДД.ММ.ГГГГ заявителем было представлено в адрес Управления согласие АО «Банк Венец» от ДД.ММ.ГГГГ на заключение ООО «Строй- Актив С» договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 (Приложение 6).

ДД.ММ.ГГГГ осуществление регистрационных действий было приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ по решению государственного регистратора на основании п.5 ч.1 ст.26 Закона о регистрации (не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав), о чем было вынесено уведомление № (Приложение 7).

Так, в силу ч. 1 и 2 статьи 14 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Пунктом 3 части 3 статьи 15 Закона о регистрации также предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Аналогичные положения установлены и частью 10 статьи 48 Закона о регистрации, посвященной особенностям осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства:

«Государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:

договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи».

В представленном заявителем пакете документов отсутствовали заявление цедента о государственной регистрации договора уступки либо документ, заменяющий собой такое заявление (вступивший в законную силу судебный акт), а также справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику.

Кроме того, в силу подп. 30 ст.333.33 НК РФ за государственную регистрацию уступки прав требований по договору долевого участия предусмотрена государственная пошлина в размере 350 рублей. 

На основании ч.2 ст.333.18 НК РФ в случае, если за совершение юридически значимых действий одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, госпошлина уплачивается плательщиками в равных долях. Соответственно в пакете документов отсутствует документ, подтверждающий оплату госпошлины в размере 175 рублей.

Поскольку в рассматриваемом случае причины, препятствующие осуществлению регистрационных действий устранены не были, в государственной регистрации вышеуказанного договора уступки права требования было отказано (уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ (Приложение 8).

Управление считает, что решение об отказе в осуществлении регистрационных действий № от ДД.ММ.ГГГГ. было принято в соответствии с нормами законодательства, что подтверждается следующим.

Согласно ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме (ч. 1); соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (ч. 2). 

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Законом о регистрации.

Как указывалось ранее, положениями Закона о регистрации порядок государственной регистрации соглашения об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве четко установлен (ч.1,2 ст. 14, п.3 ч.3 ст. 15, ч.10 ст.48 Закона о регистрации).

Действительно, ООО «Строй-Актив С» как юридическое лицо исключено из ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ. 

Однако, порядок осуществления регистрационных действий при ликвидации одной из сторон договора предусмотрен лишь в ситуации государственной регистрации перехода права собственности ликвидированного продавца, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН (ч.9 ст. 15 Закона о регистрации).

В данном случае Управление не имеет права самостоятельно применить аналогию права или аналогию закона. В соответствии с ч. 6 ст. 13 АПК РФ, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ данные действия может осуществлять только суд.

Также необходимо иметь в виду, что аналогия закона применяется только к гражданским отношениям. А вот, например, в публичном праве, где участники не равны, ее использовать нельзя. Так, Росреестр не наделен полномочиями по применению аналогии закона, поскольку его деятельность регламентирована нормами публичного права (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.05.2007 №Ф04-3069/2007(34345-А45-22).

В силу ч. 10 ст. 48 Закона о регистрации для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе необходимо представить справку, подтверждающую полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданную таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

В рассматриваемом случае вопреки указанной норме заявителем была представлена квитанция к приходному ордеру №

В свою очередь, справка об уплате цены договора участия в долевом строительстве, выдаваемая застройщиком, является документом, прямо предусмотренным законом в качестве подтверждения уплаты цены договора. Бухгалтерские документы (карточки счета, выписки по лицевым счетам, выписки из кассовой книги) не являются исключительными доказательствами оплаты по договору участия в долевом строительстве (п.7 «Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2022)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.10.2022).

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество оплата государственной пошлины является обязательным условием.

За государственную регистрацию уступки прав требований по договору долевого участия подпунктом 30 статьи 333.33 НК РФ предусмотрена государственная пошлина в размере 350 рублей, однако в данном случае государственная пошлина была оплачена в размере 175 рублей.

Дополнительно Управление считает необходимым отметить, что рассматриваемая ситуация не является для истца безвыходной, т.к. он не лишен права восстановить свои права иным способом, в частности путем подачи в суд иска о признании права на самостоятельное обращение с заявлением о государственной регистрации договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве без заявления цедента. В таком случае судебный акт заменит собой заявление другой стороны.

Возложение на Управление обязанности совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя предусмотрено п.9 ст.227 КАС РФ в случае признания действий (бездействия) и решений Управления незаконными, но в данном случае Управление прав и законных интересов заявителя не нарушало.

Суд определил рассмотреть дело при данной явке. 

Суд, рассмотрев административный иск ФИО1, выслушав представителя административного истца и представителя административного ответчика, исследовав материалы настоящего административного дела, пришел к следующему. 

Сторонам, заинтересованным лицам разъяснена норма, содержащаяся в ст. 62 КАС РФ, согласно которой лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые ссылаются как на основание своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

Судом были определены юридически значимые обстоятельства, подлежащие доказыванию заявителем и заинтересованным лицом. 

Статьей 46 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Судебной защите, в силу ст. 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), подлежит нарушенное либо оспариваемое право.

Согласно ст. ст. 14, 62 КАС РФ, административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 КАС РФ, суды в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, в том числе административные дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов военного управления, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

В соответствии с ч.1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. 

Судом установлено, что 14.09.2016г. произведена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 07.09.2016г., заключенного между ООО «Техно-Поволжье Ко» (застройщик) и ООО «СТРОЙ-АКТИВ С» (участник долевого строительства) в отношении нескольких объектов долевого строительства, в том числе 

<

адрес> строящемся многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>В, на земельном участке с кадастровым номером №

14.12.2020г. между ООО «Строй-Актив С» (цедент) и ФИО1 (цессионарий) был заключен договор уступки права по договору участия в долевом строительстве №

Согласно данного договора, цедент уступает цессионарию часть имущественных прав, принадлежащих цеденту, как участнику долевого строительства по договору № участия в долевом строительстве от 07.09.2016г., зарегистрированному в Управлении 14.09.2016г. за №, заключенному между застройщиком ООО «Техно-Поволжье Ко» и участником долевого строительства ООО «СТРОЙ-АКТИВ С», заключавшихся в праве требования от застройщика передачи в собственность 2-х комнатной квартиры, общей площадью 62.1 кв.м., условный №, в соответствии с проектно-сметной документацией в доме на строительной площадке по адресу: 

<

адрес> В, на земельном участке с кадастровым номером № (п.1.1); уступка права по договору является возмездной. Цессионарий обязуется уплатить цеденту за переданное права по договору цену в размере 670 680 руб. путем внесения в кассу ООО «Строй-Актив С» (п.2.1).

Согласно выписки из ЕГРЮЛ, ООО «СТРОЙ-АКТИВ С» исключено из ЕГРЮЛ юридического лица в связи с наличием в ЕГРЮЛ сведений о нем, в отношении которых внесена запись о недостоверности 28.01.2021г.

Определением Арбитражного суда 

<

адрес> от 10.03.2023г. включен в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Техно-Поволжье Ко» требование ФИО1 о передаче жилого помещения в доме по адресу: 

<

адрес>В-двухкомнатной квартиры, строительный №, общей площадью 62,1 кв.м., оплаченной в сумме 670 680 руб.

Как следует из материалов дела, 26.05.2023г. представитель ФИО1 - ФИО2, обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации соглашения об уступке прав требования. 

ДД.ММ.ГГГГ Управлением осуществление регистрационных действий приостановлено на срок до ДД.ММ.ГГГГ для предоставления ряда документов.

Управлением направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации с предоставлением документов: заявление цедента о государственной регистрации, справка об оплате цены договора долевого участия, письменное согласие залогодержателя, документ, подтверждающий оплату госпошлины в размере 175 руб. 

В связи с не предоставлением указанных документов, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было отказано в государственной регистрации.

О данных обстоятельствах суду сообщила сторона истца. Данные факты были подтверждены в ходе судебного разбирательства стороной ответчика. 

Данные обстоятельства подтверждаются материалами из Управления Росреестра по Ульяновской области по рассмотрению обращения ФИО5 о государственной регистрации права. 

Порядок и основания проведения государственной регистрации, а также требования к документам, представляемым на государственную регистрацию, установлены Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно части 3 статьи 1 названного закона, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация носит публичный характер, государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

В соответствии с частью 1 статьи 14 указанного закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу пункта 2 части 4 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются, в том числе в порядке проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").

В соответствии с ч. 10 ст. 48 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее - договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы: договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество оплата государственной пошлины, как и справка об уплате цены договора участия в долевом строительстве, выдаваемая застройщиком, является обязательным условием и прямо предусмотрено законом в качестве уплаты цены договора.

Согласно статье 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Таким образом, последствием неустранения причин, по которым процедура проведения регистрационного учета была приостановлена, является принятие регистрирующим органом решения об отказе в осуществлении государственной регистрации права собственности.

Суд, оценив доказательства в совокупности, приходит к выводу о том, что у административного ответчика - Управления Росреестра по Ульяновской области имелись законные и фактические основания для отказа ФИО1 в государственной регистрации права на основании указанного договора цессии. 

Таким образом, административный иск ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области не имеет под собой оснований и подлежит отклонению. 

Руководствуясь ст. 175 – 180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного иска иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о признании незаконным отказа от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации права на основании договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ, о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ по договору № в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. отказать. 

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме. 

Судья А.Г. Дементьев