Дело №

УИД 39RS0№-48

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 мая 2024 года 

<

адрес>

Московский районный суд 

<

адрес> в составе

председательствующего судьи Барышниковой М.А,

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации городского округа «

<

адрес>», Министерству градостроительной политики 

<

адрес> о сохранении нежилого здания в реконструированном и перепланированном состоянии, признании права собственности на нежилое здание,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации городского округа «

<

адрес>», в котором просит сохранить нежилое здание с кадастровым номером № расположенное по адресу: 

<

адрес> литер А, после реконструкции и перепланировки и признать за ФИО2 право собственности на указанное нежилое здание в реконструированном (перепланированном) состоянии.

В обоснование заявленных требований указано, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 приобрел объект недвижимости – нежилое складское помещение с кадастровым номером № общей площадью 387,0 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>

Данный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 3823+/-16 кв.м. с кадастровым номером № с видом разрешенного использования – под существующее здание склада.

В 2015 году была начата реконструкция и перепланировка указанного складского помещения.

По состоянию на 2020 год площадь первого этажа составила 401,1 кв.м., площадь второго этажа – 405,4 кв.м.

В апреле 2021 года ФИО2 обратился в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию 

<

адрес> по вопросу выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию 

<

адрес> в своем письме от ДД.ММ.ГГГГ, руководствуясь ч. 44 Административного регламента, отказало в принятии к рассмотрению запроса о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта.

Истец полагает, что отказом Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию 

<

адрес> было нарушено право на эксплуатацию спорного нежилого здания, его использование и распоряжение в переоборудованном (реконструированном) виде.

В связи с тем, что ФИО2 имел право, допускающее производить реконструкцию складского помещения, учитывая, что предоставленными материалами подтверждено, что спорный объект по своим техническим характеристикам представляет собой завершенный строительством объект, не нарушает чьих-либо прав и законных интересов, соответствует строительным и иным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, то имеются основания признания права собственности на нежилое здание (склад) с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес> литер А, в порядке ст. 222 ГК РФ.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве ответчика привлечено Министерство градостроительной политики 

<

адрес>.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, для участия в деле направил своего представителя.

Представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО3 в судебном заседании заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации городского округа «

<

адрес>» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В материалы дела представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Администрации, а также письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому указывает, что произведенные истцом работы в части реконструкции должны оцениваться Министерством градостроительной политики 

<

адрес>, поскольку Администрация такими полномочиями не наделена. На основании изложенного просит в удовлетворении исковых требований к Администрации отказать.

Представитель ответчика Министерства градостроительной политики 

<

адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав представителя истца, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником нежилого здания – склада с кадастровым номером № общей площадью 387,0 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № площадью 3823 +/- 16 кв.м. категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «под существующее здание склада», также принадлежащем на праве собственности ФИО2

В 2015 году собственником нежилого здания склада выполнены работы по реконструкции и перепланировке здания, а именно: надстройка второго этажа над основным строением с расположением в ней основных и вспомогательных помещений административного и производственного назначения, демонтаж и монтаж ненесущих перегородок с закладкой и прорубанием дверных проемов и образованием основных помещений производственного и складского назначения на первом этаже.

В ходе реконструкции нежилого здания были выполнены следующие работы:

- демонтаж плоской рулонной кровли по перекрытию, монтаж металлических лестниц подъема на второй этаж, кладка наружных стен из керамзитобетонных блоков на цементном растворе и монтаж перегородок из гипсокартонных плит по металлическому каркасу со звукоизоляцией, заполнение оконных проемов оконными блоками из профилей ПВХ со стеклопакетами и дверных проемов дверными полотнами и металлическими входными дверями, монтаж металлических двутавровых балок перекрытия и профилированных металлических листов кровельного покрытия с утеплителем; в возведенной надстройке второго этажа размещены основные и вспомогательные помещения административного и производственного назначения;

- в помещениях № и № установлены унитазы, в помещениях № и № установлены мойка и раковина и выполнена разводка труб холодного водоснабжения и канализации с подключением к водяной скважине и локальным очистным сооружениям.

В ходе перепланировки выполнены следующие работы:

- закладка дверных проемов в наружных стенах в помещении № площадью 113,1 кв.м., помещении №А площадью 18,6 кв.м. и помещении №А площадью 18,3 кв.м.;

- демонтаж ненесущей перегородки длиной 8,03 м между помещениями № площадью 113,1 кв.м. и помещением №А площадью 18,6 кв.м., демонтаж ненесущей перегородки длиной 7,54 м между помещениями № площадью 17,3 кв.м. и помещением № площадью 107,3 кв.м., демонтаж ненесущей перегородки длиной 7,95 кв.м. между помещениями №А площадью 18,3 кв.м. и помещением № площадью 112,4 кв.м. с образование помещения № площадью 137,6 кв.м. и помещения № площадью 131,3 кв.м.;

- монтаж ненесущих перегородок в помещении объединенных помещения № площадью 113,1 кв.м. и помещения №А площадью 18,6 кв.м. с устройством помещений: № площадью 22,7 кв.м., № площадью 24,2 кв.м., № площадью 23,5 кв.м., № площадью 24,5 кв.м., № площадью 8,9 кв.м., № площадью 28,4 кв.м.;

- устройство проема ворот в наружной стене помещения № площадью 137,6 кв.м.

После реконструкции и перепланировки характеристики нежилого здания следующим образом:

- увеличилась этажность здания с одного до двух;

- площадь здания увеличилась с 387,0 кв.м. до 867,6 кв.м.

В соответствии со ст.12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты права. При этом, лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ, п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения требований о целевом назначении земельного участка, градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В силу положений п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

С учетом вышеизложенного, и исходя из установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что реконструированный в отсутствие разрешения на реконструкцию объект недвижимости является самовольной постройкой.

Согласно абз. 3 п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Пунктом 1 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

Таким образом, закон предусматривает легализацию произведенных самовольно перепланировки и реконструкции при определенных условиях.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию 

<

адрес> на основании ч. 44 Административного регламента отказано в принятии к рассмотрению запроса ФИО2 о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером № ввиду того, что к запросу не представлены следующие документы:

- градостроительный план земельного участка, представленный для получения разрешения на строительство (либо реквизиты);

- разрешение на строительство (либо реквизиты);

- акт приемки объекта капитального строительства;

- акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации:

- документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

- схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство, на бумажном носителе, а также на электронном носителе для передачи в целях размещения в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности;

- заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации;

- технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Вместе с тем, суд считает возможным сохранить нежилое здание – склад, расположенный по адресу: 

<

адрес>А, в реконструированном и перепланированном состоянии по основаниям, предусмотренным ч. 3 ст. 222 ГК РФ, в связи со следующим.

Согласно техническому заключению №М/2021 от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному ООО «Независимая экспертиза», по результатам проведения обследования нежилого здания по адресу: 

<

адрес>А, сделаны следующие выводы:

Выполненные реконструкция и перепланировка нежилого здания соответствуют требуемым противопожарным и санитарным нормам, градостроительные нормативные требования в результате реконструкции затронуты не были.

Работы по реконструкции и перепланировке нежилого здания выполнены технически грамотно с соблюдением требований СНиП 12-04-2002 «Безопасность труда в строительстве», Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и с соблюдением действующих санитарных норм.

Устройство основных и вспомогательных помещений нежилого здания проведено согласно установленным требованиям действующей нормативно-технической документации.

Выполненная реконструкция и перепланировка нежилого здания не представляют угрозы жизни и здоровью находящихся в здании людей и третьих лиц

Реконструкция и перепланировка нежилого здания не оказали отрицательного влияния на состояние нежилого здания в целом и его основные конструктивные элементы. Техническое состояние конструкций нежилого здания соответствует установленным требованиям действующей нормативно-технической документации СНиПы, СП. Основные несущие конструкции нежилого здания склада находятся в работоспособном и исправном техническом состоянии.

Нежилое здание соответствует всем требованиям, предъявляемым для нежилых помещений, и может быть принято в эксплуатацию.

Кроме того, как указано выше, спорное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером № площадью 3823 +/- 16 кв.м. категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «под существующее здание склада».

Из заключения кадастрового инженера ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что, согласно правилам землепользования и застройки городского округа «

<

адрес>», утвержденных постановлением 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменения в Правила землепользования и застройки городского округа «

<

адрес>», здание расположено в зоне Сп-4, из чего можно сделать вывод, что ранее учтенное здание с кадастровым номером 39:15:141501:39, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 39:15:141501:91, соответствует требованиям градостроительного регламента для данной зоны.

В соответствии с технической документацией здание: 

- подключено к городским сетям электроснабжения; 

- имеет автономное водоснабжение от скважины и канализацию – локальные очистные сооружения септик;

- имеет автономное отопление, которое осуществляется от твердотопливного котла в пристроенном помещении топочной.

Из отчета № о периодическом контроле в электроустановке до 1000 В, составленного ДД.ММ.ГГГГ Электролабораторией ООО «РЭС-Калининград», следует, что в ходе визуального осмотра смонтированной электроустановки установлено: все стационарно установленное и подключенное оборудование соответствует требованиям безопасности и соответствующих стандартов на оборудование; правильно выбрано и смонтировано в соответствии в соответствии с требованиями комплекса стандартов ФИО6 50571; не имеет видимых повреждений, снижающих его безопасность.

Актом № от ДД.ММ.ГГГГ, составленным ООО «Перспектива» при производстве обследования технического состояния дымовых и вентиляционных систем по адресу: 

<

адрес>А, установлено, что система вентиляции, дымоудаления технически исправны.

Ввиду наличия в дополнении к техническому заключению № выданном ООО «Независимая экспертиза» на основании проведенного в декабре 2020 года специалистом обследования, положительного заключения по результатам определения технического состояния нежилого здания 140А по 

<

адрес> в 

<

адрес>, а именно «Монтаж внутренних сетей водопровода, канализации и санитарного оборудования выполнен в соответствии с требованиями СП 30.133330.2020 Внутренний водопровод и канализация зданий СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85*», ГП КО «Водоканал», согласно ответу № от ДД.ММ.ГГГГ, оснований для проведения повторного обследования не усматривает.

Согласно п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ), а п. 3 ст. 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Поэтому в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и /или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и /или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Как следует из п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №, утвержденного Верховным Судом РФ ДД.ММ.ГГГГ, приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено п. 3 ст. 222 ГК РФ (ст. 10 ГК РФ). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, то есть в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

При этом разъяснение п. 26 постановления № не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение п. 26 постановления № может блокировать применение п. 3 ст. 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

На недопустимость такого понимания п. 26 постановления № и п. 3 ст. 222 ГК РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Названная правовая позиция в полной мере согласуется с п. 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ №, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ.

Материалами дела бесспорно подтверждено, что ФИО2 предпринимались меры для получения разрешения на строительство (реконструкцию) объекта, однако Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию 

<

адрес> ему было отказано в рассмотрении вопроса о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в том числе ввиду отсутствия проектной документации и разрешения на строительство.

Поскольку разрешение на строительство у ФИО2, уже осуществившего реконструкцию спорного объекта, отсутствует, так как вначале строительства он его в установленном законом порядке не получал, данные обстоятельства также свидетельствуют о невозможной реализации им права на признание права собственности на возведенный объект во внесудебном порядке.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Оценивая вышеизложенные обстоятельства в совокупности с приведенными нормами права суд не усматривает недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) со стороны истца.

Оценив вышеизложенные обстоятельства, установленные в ходе судебного разбирательства, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку спорное строение по своим параметрам и техническому состоянию не нарушает существенным образом градостроительные, строительные, пожарные и санитарные нормы и правила, не нарушает прав и интересов других лиц, не угрожает жизни и здоровью граждан, соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Сохранить в реконструированном и перепланированном состоянии нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>А, полезной площадью 806,5 кв.м., общей площадью 867,6 кв.м., количеством этажей – два, с техническими характеристиками согласно техническому плану здания от ДД.ММ.ГГГГ, составленному кадастровым инженером ФИО1.

Признать за ФИО2 (паспорт серии № №) право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>А, полезной площадью 806,5 кв.м., общей площадью 867,6 кв.м., количеством этажей – два, прекратив существовавшее до реконструкции право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 387,0 кв.м., количеством этажей – один.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Московский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья М.А. Барышникова