Дело №2-515/2023

УИД 61RS0051-01-2023-000490-42

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«23» ноября 2023 года с. Заветное

Ремонтненский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Червякова И.Н., 

при секретаре Буцкой О.В.,

с участием: представителя истца – ФИО1, представителя ответчика Администрации Заветинского района ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4, Администрации Заветинского района Ростовской области о расторжении договора купли-продажи земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4, Администрации Заветинского района Ростовской области о расторжении договора купли-продажи земельного участка, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Она является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Между контурами указанного земельного участка находится место общего пользования, предназначенное для водопоя домашних животных, а также для получения воды в других целях, на котором расположены два гидротехнических сооружения (колодцы) для добывания и получения подземных вод. Согласно заключению строительно-технической экспертизы № от 26.05.2023, вышеуказанные сооружения являются капитальными и принадлежат к объектам недвижимого имущества. Данное место общего пользования с расположенными на нем сооружениями-колодцами сформировано в земельный участок с кадастровым номером №, площадью 10 500 кв.м, с адресом: 

<

адрес>, с.

<

адрес>, земельный участок 8-г и предоставлен в собственность ФИО4 посредством торгов. Считает, что земельный участок, предоставленный Администрацией Заветинского района Ростовской области посредством торгов ФИО5, является местом общего пользования, на нем расположены объекты недвижимости, в связи с чем, не может быть предоставлен последнему. Оспаривая сделку, просила суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ФИО4 и Администрацией Заветинского района Ростовской области в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10 500 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с.

<

адрес>.

В своем возражении ФИО4 просил исковые требования ФИО3 оставить без удовлетворения и рассмотреть дело без его участия (л.д.33-34).

Извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не прибыли истец ФИО3, ответчик ФИО4, СПК «Руно» в лице конкурсного управляющего ФИО6, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области. Представитель третьего лица Администрации Тюльпановского сельского поселения в судебное заседание также не явился, направив отзыв на исковое заявление, одновременно просил рассмотреть дело без его участия. Суд, с учетом мнения сторон и в соответствии со ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, просил удовлетворить в полном объеме. 

В судебном заседании представитель ответчика Администрации Заветинского района ФИО2, исковые требования не признала, поддержав доводы ранее представленных суду письменных возражений на иск.

Выслушав пояснения представителя истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен принцип свободы договора, в частности свободы определения сторонами условий, подлежащих включению в договор, который может быть ограничен лишь случаями, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Земельные участки без предварительного согласования места размещения объекта предоставляются исключительно на торгах в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9 - 11 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случая, предусмотренного подпунктом 6 пункта 2 данной статьи.

Основания и последствия признания торгов недействительными закреплены в статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанных положений закона основанием для признания проведенных торгов недействительными является совокупность следующих обстоятельств: нарушение норм закона при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего такую сделку.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года «!О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи №15 от 16.03.2023 ФИО4 принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 10500 кв.м, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, расположенный по адресу: 

<

адрес>, земельный участок 8-г.

Вышеуказанный договор заключен на основании Протокола № аукциона от 27.02.2023 на право заключения договора продажи земельного участка по лоту № от 27.02.2023, проведенного на основании постановления Администрации Заветинского района № от 23.01.2023 «О проведении аукциона на право заключения договоров купли-продажи, договоров аренды земельных участков, находящихся в распоряжении Администрации Заветинского района», официально опубликованного извещения о проведении аукциона по продаже земельных участков и аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в распоряжении Администрации Заветинского района.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 04.10.2023 следует, что собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10500 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, расположен по адресу: 

<

адрес>. является ФИО4. Кадастровые номера объектов недвижимости, расположенных в пределах земельного участка: отсутствуют, обременения отсутствуют, данный земельный участок образован из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена (л.д.29-32). 

Извещение о проведении предстоящих торгов и порядок его проведения были опубликованы в районной газете «Восход» 27.01.2023 № (10973-975), размещенного на официальном сайте https://torgi.gov.ru 27/01/2023 (извещение №; 

<

данные изъяты>), официальном сайте Администрации Заветинского района в сети Интернет 

<

данные изъяты>

27.02.2023 по результатам торгов, проведенных в форме открытого аукциона, состоявшегося в 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, 1 этаж, актовый зал (здание 

<

адрес>) предмет которого: лот № - право на заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10500 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, расположен по адресу: 

<

адрес> составлен протокол за №. Аукцион признан несостоявшимся с единственным участником ФИО4

16.03.2023 между Администрацией Заветинского района и ФИО4 заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. Акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами в тот же день (л.д.51-55). 

В силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Принадлежность лицу объекта недвижимости в силу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается наличием государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. При этом регистрации подлежит не только право собственности на объект, но и иные правопритязания лица (право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами).

Из представленного истцом строительно-технического заключения № от 26.05.2023, составленного Частным специализированным учреждением «Ростовский центр экспертизы и оценки», исследуемые сооружения «Колодец №» и «Колодец №» представляют собой конструктивно сложные объекты, основной элемент которых, невозможно без вреда демонтировать и перенести на другое место. Исследуемые объекты Сооружение «Колодец №», Сооружение «Колодец №», расположенные на земельном участке с кадастровым номером № (

<

адрес>, земельный участок 8-г), является капитальным сооружением и принадлежит к объектам недвижимого имущества.

Вместе с тем, из материалов дела следует и не оспорено стороной истца, что сведения о наличии объектов капитального строительства - сооружений (колодцев) на спорном земельном участке, поставленных на кадастровый учет, в соответствии с требованиями действующего законодательства как объектов недвижимости и зарегистрированными в ЕГРН на него правами третьих лиц, в том числе истца, отсутствуют. 

Таким образом, судом установлено, что спорный земельный участок сформирован и выставлен на торги в соответствии с требованиями действующего законодательства, права и охраняемые законом интересы истца либо третьих лиц действиями ответчиков не нарушены, поскольку относимых и допустимых доказательств нахождения на спорном земельном участке объектов капитального строительства, принадлежащих истцу либо третьим лицам на праве собственности, суду не предоставлено.

Суд также не может согласиться с позицией истца о нахождении места общего пользования на спорном земельном участке, в силу следующего.

В силу п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). Из смысла указанной нормы следует, что для отнесения земельного участка к участку общего пользования необходимо, чтобы данный участок был занят каким-либо объектом общего пользования т.е. использовался неопределенным кругом лиц с определенной целью.

Согласно ч. 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы территорий общего пользования обозначаются красными линиями. 

В соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного Кодекса РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, небрежными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Из смысла указанной нормы следует, что красные линии отделяют территории общего пользования, которыми могут беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц от других территорий, которые находятся или могут находиться в собственности юридических и физических лиц. 

Между тем, проанализировав представленную в материалы дела аукционную документацию и договор, заключенный по результатам проведенного аукциона, суд приходит к выводу, что спорный земельный участок находится за пределами жилого массива города, сельской местности, поселения и пр., входит в состав земель сельскохозяйственного назначения, предназначен для сельскохозяйственного использования и находящиеся на нем сооружения – колодцы не соответствует определению территории общего пользования. Сведения о том, что на территории или по границам спорного земельного участка проходят красные линии, обозначающие территории общего пользования, суду не представлено.

Само по себе нахождение "колодцев" на земельном участке и их использование для водопоя животных не свидетельствует о том, что спорный земельный участок является местом общего пользования. 

В настоящее время ФИО4 является добросовестным приобретателем и владеет спорным земельным участком в соответствии с положениями гл.13 ГК РФ. На момент подписания договора и его регистрации отсутствовал какой-либо запрет на совершение оспариваемой сделки.

Также суд отмечает, что истец не принимала участия в организованном Администрацией Заветинского района аукционе на право заключения договора купли-продажи спорного земельного участка, стороной по сделке не является. Кроме того, в случае дальнейшей регистрации права собственности в качестве объектов недвижимости имеющихся "колодцев", не имеется препятствий по установлению сервитута или публичного сервитута, что не противоречит положениям подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судом не установлено каких-либо иных оснований влекущих расторжение договора купли продажи земельного участка от 16.03.2023.

Также, суд отмечает, что в соответствии со ст.12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО3 являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4, Администрации Заветинского района Ростовской области о расторжении договора купли-продажи земельного участка - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ремонтненский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме.

Судья: И.Н. Червяков

Решение в окончательной форме изготовлено 27 ноября 2023 г.