Дело № 2-184/2019 (2-1527/2018;)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 февраля 2019 года г. Красный ФИО1, Ростовской области

Красносулинский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Галагановой О.В.,

при секретаре Извариной М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ТУ Росимущество в Ростовской области, ФИО3, о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка от 29.01.2016, применении последствия недействительности ничтожного договора купли-продажи, суд,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с иском, в котором просила признать ничтожным договор купли-продажи земельного участка от 29.01.2016, применить последствия недействительности ничтожного договора купли-продажи земельного участка от 29.01.20126; признать недействительной государственную регистрацию права собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> на имя ФИО3; аннулировать запись о регистрации права собственности на указанный земельный участок на имя ФИО3; обязать собственника спорного земельного участка заключить договор купли-продажи земельного участка с истцом на тех же условиях, на которых заключен недействительный договор купли-продажи от 29.01.2016.

В обоснование заявленных требований истец указала, что, что 06 июня 2014 года между ответчиком и ООО «

<

данные изъяты>», ТД «

<

данные изъяты>», «

<

данные изъяты>», ФИО13, ФИО14, и заявителем было заключено мировое соглашение по делу №, в рамках которого, ответчику было передано в залог имущество до полного погашения кредитных обязательств, а именно: земельный участок, площадью 813 кв. м. с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, находящийся по адресу: 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, с целевым использование, для размещения магазина со складскими помещениями.

На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, а именно: нежилое здание, инвентарный номер: 

<

данные изъяты>, кадастровый номер: 

<

данные изъяты>, которое принадлежит ей на праве собственности. Второй объект недвижимости представляет собой не завершенный объект капитального строительства, который построен в соответствии с градостроительным планом утвержденный администрацией Красносулинского городского поселения и разрешением на строительство № 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ.

ПАО «Сбербанк России» принял в залог земельный участок с учетом нахождения на нем объектов недвижимости. По причине несвоевременного исполнения обязательств по оплате кредитных обязательств, ответчик предъявил исполнительный лист, выданный на основании определения суда об утверждении мирового соглашения, на исполнение в службу судебных приставов, в связи с чем, имущество было арестовано и передано на торги. 

29.01.2016 года земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> реализован с торгов ФИО3, право которого на спорный земельный участок зарегистрировано в Управлении Росреестра по 

<

адрес>.

По мнению истца, нахождение на спорном земельном участке на момент его отчуждения здания, принадлежащего ей, свидетельствует о том, что упомянутый земельный участок не мог являться предметом договора купли-продажи, а потому сделка в силу ст.168 ГК РФ является недействительной (ничтожной), как прямо противоречащей ст.ст.1,35 ЗК РФ.

Дело рассмотрено в отсутствие ФИО4, извещенной о времени и месте судебного заседания с участием ее представителя по доверенности ФИО5.

ФИО5 поддержал иск, просил его удовлетворить, пояснив, что его доверитель не оспаривает торги, она просит признать ничтожным договор купли-продажи от 29.01.2016 спорного земельного участка, т.к. эта сделка нарушает ст.35 ЗК РФ, и это разные сделки. Имеется многочисленная судебная практика Верховного Суда РФ по подобным делам. Земельный участок с недвижимым имуществом являются неделимыми. Это ничтожная сделка и срок исковой давности составляет 3 года. Ответчик ФИО3 действовал недобросовестно, приобретая в собственность с торгов земельный участок, на котором находится недвижимое имущество.

Ответчик ФИО3. представитель ТУ Росимущество в Роствоской области в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания.

Представитель ФИО3 адвоката Рысикова А.А., действующая на основании ордера и доверенности пояснила, что ее доверитель иск не признает, просит отказать в его удовлетворении по основаниям, изложенным в отзыве. Представила для приобщения к материалам дела копию договора купли-продажи от 29.01.2016, акт приема-передачи, квитанцию об оплате, свидетельство о государственный регистрации права от 26.04.2016. копию решение суда от 12.11.2019г., вступившего в законную силу 18.02.2019г., которым установлены обстоятельства по оспариванию того же договора купли-продажи, между теми же сторонами, в частности установлен факт злоупотребления правом со стороны истца, факт того, что сделка оспоримая, а не ничтожная. Истец не является стороной сделки и не представила доказательства того, что иного способа восстановления права как оспорить договор купли-продажи от 29..01.2016г. у нее не имеется.

Представитель третьего лица ПАО «ФИО15» по доверенности ФИО6 просил отказать в удовлетворении иска по основаниям, указанным в отзыве.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему

Как установлено судом и следует из материалов дела, оспариваемый договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключен по итогам проведения публичных торгов заложенного имущества.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке (ч.2).

Продажа спорного земельного участка была произведена в рамках исполнительного производства и с соблюдением всех требований, предусмотренных действующим законодательством об обращении взыскания на заложенное имущество.

Истец, действия судебного пристава-исполнителя по обращению взыскания на заложенное имущество, также, как и сами торги, не оспаривала и не оспаривает.

Доводы истца о том, что оспариваемый ею договор нарушает статьи 1, 35 ЗК РФ, а также ее преимущественное право покупки, т.к. на спорном земельном участке расположен принадлежащий ей объект недвижимости кухня-сарай, основаны на неверном толковании норм права.

В п.9 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 16.02.2017 ( в ред. от 26.04.2017) разъяснено, что «в подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип учета значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Подпунктом 5 п. 1 указанной выше статьи установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с данным принципом положениями ст. 35 этого же кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Таким образом, ипотека, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по отчуждению имущества, являющегося объектом такой сделки, и не влечет его безусловного отчуждения.

Пунктом 1 ст. 64 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Кроме того, в силу п. 4 ст. 340 ГК РФ в редакции, подлежащей применению к правоотношениям сторон, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Таким образом, действовавшее на момент заключения договора ипотеки законодательство допускало возможность ипотеки земельного участка без установления ипотеки в отношении расположенных на таком участке строений».

Договор ипотеки между истцом ФИО2 и ПАО «Сбербанк России» заключен 05.03.2014г

В соответствии с п. 1, 3 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013г. N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" измененные положения ГК РФ вступили в силу с 01 июля 2014 года и применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу указанного федерального закона.

Ранее ФИО2 обращалась с иском к ПАО "Сбербанк России", ФИО3, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области о признании сделки по проведению торгов залогового имущества недействительной, и применении последствий недействительности сделки.

Решением Красносулинского районного суда Ростовской области от 08.11.2018г., оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 18.02.2019г. в удовлетворении исковых требований отказано, при этом, суд установил такие обстоятельства, как: спорный земельный участок являлся предметом договора ипотеки №

<

данные изъяты>, заключенного между ПАО «Сбербанк России» и истцом в обеспечение исполнения обязательств по кредитным договорам. В рамках исполнения определения Красносулинского районного суда от 14.06.2014 об утверждении мирового соглашения, на спорный земельный участок было обращено взыскание и, он реализован с публичных торгов, споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Также, как и то, что поведение ФИО2 свидетельствует о злоупотреблении ею правом, не отвечает критерию оценки добросовестности стороны, поскольку такое поведение не является ожидаемым от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, что в силу разъяснений в п.70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25 является основанием для отказа ей в иске.

В силу ч.2 ст.61 ГПК РФ и разъяснений, данным в п.9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 (ред. от 23.06.2015) "О судебном решении" обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

ФИО2 выбрала неверный способ защиты своего права, поскольку она не является стороной сделки. Законом не предусмотрена возможность должником по исполнительному производству обжалования сделки, заключенной по результатам публичных торгов. При этом оспариваемая сделка не затрагивает права истца, и удовлетворение заявленных ею требований, не повлечет их восстановления. 

В п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25 разъяснено, что иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ зашиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Истец, как собственник недвижимости, находящейся на земельном участке ответчика ФИО3, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению… (п. 3 ст. 271 ГК РФ). 

Статьей 272 ГК РФ установлено, что при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

В силу ст. 274 ГК РФ истец вправе требовать от собственника земельного участка, предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Таким образом, истец, считая нарушенным ее право на пользование земельным участком, не лишена возможности воспользоваться защитой его способом, установленным статьями 272-274 ГК РФ.

Учитывая изложенное, суд отказывает ФИО2 в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ТУ Росимущество в Ростовской области, ФИО3, о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка от 29.01.2016, применении последствия недействительности ничтожного договора купли-продажи отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ростовского областного суда через Красносулинский райсуд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 22.02.2019г.

Судья О.В. Галаганова