Дело № 2-3/2024

УИД: 28RS0№-32

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

8 февраля 2024 года 

<

адрес>

Ромненский районный суд 

<

адрес> в составе:

Председательствующего судьи Ходкевич А.Б., 

при секретаре судебного заседания Кузнецовой А.Ю.,

с участием: 

представителя истца ФИО6,

представителя ответчика ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к администрации Ромненского муниципального округа 

<

адрес> о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого здания – здания мастерской, расположенного по адресу: 

<

адрес>1, с кадастровым номером № на земельном участке с кадастровым номером №, недействительным, применении последствий недействительности сделки: взыскать с администрации Ромненского муниципального округа 

<

адрес> в пользу ФИО8 денежные средства в размере 105 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 300 рублей,

установил:

в Ромненский районный суд обратился ФИО8 с вышеуказанным иском к администрации Знаменского сельсовета. В обоснование заявленного требования ссылался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8, в лице представителя ФИО1 и администрацией Знаменского сельского совета 

<

адрес> был заключён договор купли-продажи нежилого здания - здания мастерской, расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровым номером №, площадью 504 кв.м., на земельном участке с кадастровым номером №. Продажа данного нежилого помещения осуществлялась через аукцион, в котором участвовал представитель ФИО1 от имени ФИО8 ФИО8 были выполнены все условия договора, оплачены денежные средства по договору в полном объёме. Администрацией же было передано здание по акту приёма-передачи от 07.11.2018 не соответствующее характеристикам, указанным в данном акте, а именно площадь здания намного меньше площади, указанной в договоре и акте, то есть ФИО8 был введён в заблуждение и приобрёл здание, не соответствующее действительным размерам. Несоответствие условий договора фактической действительности является существенным нарушением условий договора. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Факт несоответствия размерам здания подтверждается актом обследования от 28.06.2021, проведенного кадастровым инженером ООО «Благземпроект» ФИО2 генеральным директором ФИО3 в присутствии ФИО8, согласно которому фактическая площадь здания (по внутренним размерам)– 71,0 кв.м., фактическая площадь застройки здания – 91 кв.м. 06.05.2021 в адрес администрации было направлено письмо с приложением соглашения о расторжении договора купли-продажи по соглашению сторон, но ответа от администрации так и не поступило. Считает, что ФИО8 был введён в заблуждение, фактически площадь нежилого здания не совпадает с площадью, указанной в договоре. Также указывает, что здание было в разрушенном состоянии до продажи и на момент продажи.

На основании определения Ромненского районного суда 

<

адрес> от 27.10.2023 истец заявил ходатайство о замене ответчика со Знаменского сельсовета на администрацию Ромненского муниципального округа 

<

адрес>.

В соответствии со ст. 5 Закона Амурской области от 22 мая 2020 года № 529-ОЗ «О преобразовании сельских поселений Ромненского района Амурской области во вновь образованное муниципальное образование Ромненский муниципальный округ Амурской области», решением Совета народных депутатов Ромненского муниципального округа Амурской области № 13 от 29.09.2020 правопреемником Знаменского сельсовета является Ромненский муниципальный округ Амурской области.

Определением Ромненского районного суда Амурской области от 13.11.2023 произведена замена ответчика с администрации Знаменского сельсовета на администрацию Ромненского муниципального округа Амурской области.

В письменном отзыве на исковые требования ответчиком указано, что с предъявленными требованиями истца не согласны. Согласно разделу 1 п. 1.1. договора купли-продажи нежилого здания - здания мастерской от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между администрацией Знаменского сельсовета и ФИО8, покупатель приобретает нежилое здание площадью 504 кв. м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Указанный договор был подписан представителем истца собственноручно. Согласно п. 2 акта приёма-передачи от 07.11.2018 стороны были ознакомлены с техническим состоянием нежилого здания, все недостатки обнаружены. Стороны подтвердили отсутствие каких-либо претензий. Продавец передал покупателю здание мастерской площадью 504 кв.м. При покупке здания-мастерской у истца не было возражений. Акт приёма-передачи подписан обеими сторонами. Согласно выписке из ЕГРН, нежилое здание по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, имеет площадь 504,0 кв.м. Договор купли-продажи здания-мастерской был заключён на основании протокола №2 «Об итогах торгов по продаже недвижимого имущества». На торги было выставлено муниципальное имущество с характеристиками, прописанными в договоре, а именно на аукцион выставлен лот 1: нежилое здание – здание мастерской площадью 504,0 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. ФИО8, как претендент, ДД.ММ.ГГГГ подал заявку на участие в аукционе по продаже имущества, находящегося в муниципальной собственности администрации Знаменского сельсовета (лот №): нежилое здание – здание мастерской площадью 504,0 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Истец знал, какова площадь здания, согласно документам, возражений не имел, по своему желанию подал заявку на участие в аукционе. Считают, что никакого заблуждения и обмана не было. Истец подписывал все документы, каких-либо возражений от него не исходило. С момента подписания договора прошло более пяти лет, собственник вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению, за прошедшие годы проданное нежилое помещение могло быть реконструировано, переделано собственником. Передавалось здание покупателю в 2018 году согласно акту приёма-передачи. Ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства по передаче товара покупателю. За любые изменения, произведённые покупателем с момента продажи, ответчик ответственности не несет. Просят в иске отказать.

Также поступило письменное заявление о пропуске срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий её недействительности от главы Ромненского муниципального округа 

<

адрес> ФИО9, в котором указано, что истец пропустил срок исковой давности, который составляет один год согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ. Договор купли-продажи нежилого здания был заключен 23.10.2018, зарегистрирован в Росреестре 19.02.2019, истец обратился в суд 14.08.2023. Просит применить последствия пропуска срока исковой давности и отказать в удовлетворении исковых требований.

В судебное заседание истец ФИО8 не явился, обеспечил явку представителя ФИО6, который иск поддержал по основаниям и мотивам, указанным в иске, полагая, что администрация продала несуществующее помещение в размере 504 кв.м., которое существует только на правоустанавливающем документе, т.е. выписке из Россреестра. Иной технической документации администрация не передавала. Кадастровый инженер осмотрел и составил акт от 28.06.2021 о том, что действительно нет такого помещения. Истцу стало известно об этом только в 2021 году, когда технический специалист пояснил, что этого объекта нет, выдал подтверждающий документ. 

Представитель ответчика администрации Ромненского муниципального округа 

<

адрес> ФИО7 возражала против иска по основаниям, указанным в письменном отзыве и поддержала заявление о пропуске срока исковой давности. Администрация Знаменского сельсовета ДД.ММ.ГГГГ данный объект зарегистрировала в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> с площадью 504,0 кв.м., кроме этого, согласно перечню объектов недвижимого имущества, переданного Знаменскому сельсовету, здание мастерской имеет площадь 504, кв.м., по данной площади здание было зарегистрировано и затем продано истцу. Технический паспорт на спорное здание не изготавливался, имеется отчет об оценке объекта «здание мастерской» от 26.03.2018 ИП ФИО4 согласно которому стоимость данного объекта 100 000 руб. Таким образом, никаких нарушений со стороны ответчика нет, и в заблуждение истца ответчик не вводил. 

Привлечённое в качестве третьего лица МКУ «Знаменская администрация» в судебное заседание не явилось, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, не просили отложить рассмотрение иска. 

С учетом мнения представителей истца, ответчика, на основании ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся истца, представителя третьего лица, извещенных о времени и месте судебного заседания, не просивших об отложении судебного заседания.

Заслушав стороны, исследовав представленные документы, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Из п. 2 ст. 1 ГК РФ гражданские (физические лица) лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей 421 ГК РФ закреплен принцип свободы договора, в частности свободы определения сторонами условий, подлежащих включению в договор, который может быть ограничен лишь случаями, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

Согласно ч. 1 ст. 447 ГК РФ, договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Из ч. 2 ст. 447 ГК РФ в качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов (ч. 3).

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом (ч. 4).

Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися (ч. 5).

В судебном заседании установлено, что 18.10.2018 состоялся аукцион по продаже имущества, находящегося в муниципальной собственности администрации Знаменского сельсовета 

<

адрес> нежилого здания – здания мастерской площадью 504,0 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, в котором приняли участие ФИО8 и ФИО5

Согласно протоколу № 2 от 18.10.2018 конкурс признан состоявшимся, победителем признан ФИО8, предложивший наибольшую цену – 105 000 руб.

По итогам вышеуказанного аукциона 23.10.2018 между ФИО8, в лице представителя ФИО1 и администрацией Знаменского сельского совета 

<

адрес> был заключён договор купли-продажи нежилого здания - здания мастерская, расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровым номером №, площадью 504 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, стоимостью 105000 руб.

В силу п. 2 акта приёма-передачи от ДД.ММ.ГГГГ стороны были ознакомлены с техническим состоянием нежилого здания, все недостатки обнаружены. Стороны подтвердили отсутствие каких-либо претензий. Продавец передал покупателю здание мастерской площадью 504 кв.м. Акт приёма-передачи подписан обеими сторонами.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 433 ч. 3 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. В соответствии с требованиями ч. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления документа, подписанного сторонами.

12.02.2019 между ФИО8, в лице представителя ФИО1 и администрацией Знаменского сельского совета 

<

адрес> заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи нежилого здания - здания мастерской от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому п. 1.1 договора читать в следующей редакции «1.1. «продавец» продает, а «покупатель» приобретает на условиях, изложенных в настоящем договоре нежилое здание - здание мастерской, площадью 504,0 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование – для иных видов использования, характерных для населенных пунктов.

Из договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 26.06.2019 следует, что администрация 

<

адрес> в лице главы 

<

адрес> ФИО9 и ФИО8 в лице ФИО1 заключили настоящий договор о передаче в аренду земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 576 кв.м. в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, сроком с 26.06.2019 по 25.06.2039.

Соглашением от 20.08.2020 по письменному заявлению ФИО8 от 13.08.2020 внесены уточнения в вышеуказанный договор в части площади переданного земельного участка – 433 кв.м.

Суд приходит к выводу с учётом условий договора купли-продажи от 23.10.2018, что сторонами были согласованы все существенные условия договора купли-продажи здания от 23.10.2018, истец ФИО8 был удовлетворен качеством данного спорного объекта недвижимости и согласился его приобрести в том состоянии, в котором здание находилось в момент подписания договора. Истцом не доказано, что несоответствие фактической площади недвижимого имущества, указанной в договоре и акте приема-передачи, является недостатком, который не мог не заметить истец при приобретении имущества и его осмотре с должной степенью заботливости и осмотрительности. 

Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик знал об имеющихся недостатках продаваемого имущества, и умышленно скрыл их от покупателя или создал препятствия для осмотра здания до заключения сделки, истцом суду не представлено.

Истец ФИО8 зарегистрировал право собственности на вышеуказанное нежилое помещение в ЕГРН 19.02.2019.

Согласно выписке из ЕГРН, нежилое здание по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, имеет площадь 504,0 кв.м.

Из отчета № об оценке объекта «здание мастерской» общей площадью 504,0 кв.м., проведенной ИП ФИО4 «Центр независимой оценки» от 09.04.2018 с фототаблицами следует, что рыночная стоимость здания мастерской площадью 504,0 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, на дату оценки составляет (с округлением) 100000 (сто тысяч) руб., с учетом НДС. 

Таким образом, довод истца о том, что он был введён ответчиком в заблуждение относительно фактической площади спорного нежилого здания – здания мастерской, которая не совпадает с площадью, указанной в договоре, что подтверждается актом обследования объекта капитального строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, о том, что фактическая площадь здания 71 кв.м., фактическая площадь застройки 91 кв.м., является несостоятельным, опровергается представленными истцом и исследованными судом доказательствами.

Довод о том, что на спорный объект отсутствует техническая документация, не является основанием для удовлетворения иска. В отчете № об оценке объекта «здание мастерской» общей площадью 504,0 кв.м., проведенной ИП ФИО4 указаны количественные и качественные характеристики спорного объекта: фундамент железобетонный, стены кирпичные, материал перекрытий железобетонные плиты, полы бетонные – состояние неудовлетворительное, окна двойные створные, остекление отсутствует, рассыхание и коробление откосов, двери деревянные, частичное отсутствие проемов - состояние неудовлетворительное, и другие сведения описания спорного объекта.

В реестровых делах содержатся сведения о том, что здание мастерской по адресу: 

<

адрес>, год ввода в эксплуатацию 1970, общая площадь 504 кв.м. с кадастровым номером № земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № площадью 576 кв.м.

Ответчик при рассмотрении данного спора заявил о пропуске истцом срока на обращение в суд, указывая на то, что данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Статья 168 ГК РФ определяет, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно ч. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Срок исковой давности по данной сделке составляет один год со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Определяя момент начала течения срока исковой давности по заявленным исковым требованиям, суд приходит к выводу о том, что данный срок начал течь с 19.02.2019, то есть с момента государственной регистрации сделки. Согласно п. 2 акта приёма-передачи от 07.11.2018 стороны были ознакомлены с техническим состоянием нежилого здания, все недостатки обнаружены. Стороны подтвердили отсутствие каких-либо претензий. Продавец передал покупателю здание мастерской площадью 504 кв.м. При покупке здания-мастерской у истца не было возражений. Акт приёма-передачи подписан обеими сторонами. 

Между тем, истец с данным иском обратился 18.08.2023, доказательств уважительности пропуска срока исковой давности истцом не представлено, в материалах дела не имеется.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска ФИО8 к администрации Ромненского муниципального округа 

<

адрес> о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого здания – здания мастерской, расположенного по адресу: 

<

адрес>1, с кадастровым номером №, на земельном участке с кадастровым номером № недействительным, применении последствий недействительности сделки: взыскать с администрации Ромненского муниципального округа 

<

адрес> в пользу ФИО8 денежные средства в размере 105 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО8 к администрации Ромненского муниципального округа 

<

адрес> о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого здания – здания мастерской, расположенного по адресу: 

<

адрес>1, с кадастровым номером № на земельном участке с кадастровым номером № недействительным, применении последствий недействительности сделки: взыскать с администрации Ромненского муниципального округа 

<

адрес> в пользу ФИО8 денежные средства в размере 105 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 300 рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Ромненский районный суд Амурской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Вступившее в законную силу решение суда в соответствии с главой 41 ГПК РФ может быть обжаловано в суд кассационной инстанции - Девятый кассационный суд общей юрисдикции (

<

...>) в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления, путем подачи кассационной жалобы через Ромненский районный суд Амурской области.

Судья А.Б. Ходкевич

Мотивированное решение изготовлено 12.02.2024