Дело №2-1428/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

(заочное) 

(не вступило в законную силу) 

10 июля 2018 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Грошковой В.В.

при секретаре Стадниченко К.Е.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца Милош А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании права на квартиру, договора купли-продажи ничтожным,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании права на квартиру, договора купли-продажи ничтожным.

В обоснование заявленных требований указала, что 13.02.2013 года между ней и ФИО2 был заключен договор о совместной деятельности по строительству многоквартирного жилого дома, по условиям которого она внесла в счет оплаты своего вклада 1 200 00 руб ФИО2, а тот брал на себя обязательства в срок до 31.12.2013 года передать ей квартиру №

<

адрес> на 2-м этаже (секция №7)общей ориентировочной площадью 38,7 кв.м. плюс площадь балкона 2,8 кв.м.. Истец свои обязательства по договору выполнила, что подтверждается распиской от 13.02.2013 года. Договор не был зарегистрирован в ЕГРН, но несмотря на это к нему применяются положения Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участи в долевом строительстве». Право собственности ФИО2, на жилой дом и на квартиру истца было признано на основании решения суда от 09.10.2014 года. Квартире, принадлежащей истцу, присвоен адрес: 

<

...>, кВ.110. Она была поставлена на кадастровый учет под номером 23:37:0105017:534. Уточненная площадь квартиры составила 38,1 кв.м.. Квартира, указанная в договоре о совместной деятельности, и квартира №

<

адрес>, являются одним и тем же объектом. В начале 2015 года ФИО2 выдал истцу технический паспорт на квартиру и фактически передал саму квартиру, после чего истец сделала в ней ремонт и там проживает ее внучка с 2016 года, которая оплачивает коммунальные платежи.

Истец неоднократно обращалась к ФИО2 с просьбой оформить ее права на квартиру в ЕГРН, однако акт приема-передачи подписан не был. Впоследствии истцу стало известно, что 28.07.2016 года право собственности на квартиру истца зарегистрировано за ФИО3 ФИО3 обращался в суд с иском о выселении истца, откуда истец узнала, что ФИО3, приобрел квартиру по договору купли-продажи от 19.07.2016 года за 300 000 руб.

Истец считает сделку – договор купли-продажи от 19.07.2016 года спорной квартиры недействительной, так как нарушены положения ст. 406 ГК РФ, квартира была передана ФИО3 не свободной от прав третьих лиц, в частности истца. Кроме того ответчик действовал исключительно с намерением причинить вред истцу, злоупотребляя правами, так как право собственности истца на данную квартиру возникло на основании договор а от 13.02.2013 года. Также истец указывает, что ФИО3 не проявил должной внимательности, осмотрительности при совершении сделки купли-продажи, не выявил тот факт, что в квартире проживают люди (внучка истца), кроме того цена, по которой ФИО3 купил квартиру, не соответствует рыночным ценам на квартиры, так как стоимость 1 кв.м. жилья по договору составила 7900 руб (300 000 руб за квартиру), что свидетельствует о притворном характере сделки.

В связи с чем, ссылаясь на ст. 167-170 ГК РФ, истец просит суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 19.07.2017 года, заключенный между ФИО2 и ФИО3; указать, что решение суда является основанием для аннулирования в ЕГРН записи № от 28.07.2016 года.; признать за истцом право собственности на квартиру №

<

адрес> в доме №54 по ул. Солнечной г. Анапа с кадастровым номером №

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель Милош А.А., действующий на основании доверенности, поддержали заявленные требования по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Ответчик ФИО2, надлежащим образом извещавшийся о времени и месте слушания дела посредством направления заказного письма с уведомлением о вручении, в судебное заседание не явился, судебную корреспонденцию не получает, последняя согласно Отслеживания сайта Почты России возвращается в суд с отметкой об истечении срока хранения, в связи с чем в силу ст. 165.1 ГК РФ ответчик считается уведомленным надлежащим образом о дате слушания дела. В связи с тем, что ходатайств о рассмотрении дела в свое отсутствие ответчик ФИО2 в суд не направлял, доказательств уважительности причин неявки суду не предоставил, с учетом мнения истца и его представителя суд рассматривает настоящее дело в отсутствие ответчика.

Ответчик ФИО3, надлежащим образом извещенный заблаговременно о дате и времени слушания дела посредством направления смс-извещения, письменное согласие на получение которого имеется в материалах деда, в судебное заседание не явился, при этом направил в суд заявление об отложении судебного заседания со ссылкой на то, что он находится за пределами Краснодарского края.

В соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ суд признает причину неявки ответчика в судебное заседание неуважительной, так как доказательств невозможности явки в суд ответчика или его представителя не представлено, равно как не представлено доказательств нахождения ответчика за пределами Краснодарского края. Кроме того суд принимает во внимание, что о дате слушания дела ответчик был извещен заблаговременно (смс им получена 20.06.2018 года), в связи с чем у него было достаточно времени для обеспечения явки в суд своего представителя или для заблаговременного предоставления документов, подтверждающих уважительную причину его неявки, чего сделано не было.

С учетом изложенного, принимая во внимание мнение истца и его представителя суд рассматривает настое дело в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства.

Третье лицо Управление Росреестра по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенное о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явилось, заявлений о рассмотрении дела в свое отсутствие не направило, в связи с чем суд рассматривает дело в отсутствие Управления.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства по делу, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 13.02.2013 года между ФИО2 (застройщик) и ФИО1 (Товарищ) был заключен договор о совместной деятельности по строительству многоквартирного жилого дома, предметом которого являлось соединение вкладов товарищей и их совместное действие для строительства многоквартирного жилого дома на праве общей долевой собственности без извлечения прибыли, расположенного по адресу: 

<

...>. Доля инвестора в данном доме представляет собой однокомнатную квартиру №

<

адрес> на 2 этаже в секции №7 общей ориентировочной площадью 38,7 кв.м. (включая площадь балкона).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что инвестор вносит в качестве вклада в общее имущество денежные средства в размере 1 200 000 руб. Передача вклада подтверждается распиской (п.2.3 договора).

Истцом в материалы дела представлена расписка от 13.02.2013 года на сумму 1 200 000 руб, согласно которой истец передана ответчику ФИО2 1 200 000 руб, что свидетельствует об исполнении истцом условий договора о совместной деятельности от 13.02.2013 года.

Пунктом 3.2 договора простого товарищества ответчик ФИО2 (Застройщик, Товарищ) брал на себя обязательства передать истцу в срок до 31.12.2013 года квартиру, указанную в п.1 2 договора.

В судебном заседании установлено и не отрицалось сторонами, что квартира истцу во исполнение условий договора простого товарищества от 13.02.2013 года в собственность застройщиком ФИО2 передана не была. При этом истец пояснила, что данная квартира ей передана в начале 2015 года без оформления документов для фактического пользования, в данной квартире проживает с 2016 года внучка истца со своей семьей, в квартире сделан ремонт за счет средств истца.

Решением Анапского городского суда от 09.10.2014 года за ФИО2 признано право собственности на все квартиры, расположенные в 10-ти блок-секциях по ул. Солнечной, 54 г. Анапа.

19.07.2016 года между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого ФИО2 продал ФИО3 за 300 000 руб квартиру №

<

адрес> в доме №54 по ул. Солнечной г. Анапа, расположенную на 2 этаже, общей площадью 38,1 кв.м. Право собственности ФИО3 на указанную квартиру было зарегистрировано в ЕГРН 28.07.2016 года.

Заключением проведенной по делу судебной экспертизы Союза «Анапская торгово-промышленная палата» №140-18 от 18.06.2018 года установлено, что квартира №110 в доме 54 по ул. Солнечной г. Анапа, проданная по договору купли-продажи от 19.07.2016 года, и квартира №

<

адрес> на 2 этаже секции 7 в доме №54 по ул. Солнечной, являющаяся предметом договора от 13.02.2013 года о совместной деятельности, заключенного между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2, является одной и той же квартирой. К данному выводу эксперт пришел исходя из места расположения квартиры, ее площади, архитектурно-планировочного решения, технической документации (технических паспортов), изготовленных по состоянию на дату первичной технической инвентаризации, а также данных кадастрового учета и сведений ЕГРН при последующей нумерации квартир в доме №54 по ул. Солнечной г. Анапа.

Суд находит заключение экспертизы подлежащим принятию в качестве достоверного и достаточного доказательства по делу, так как оно обоснованное, мотивированное, выполнено на основании исследования имеющихся в материалах дела документов, а также визуального осмотра квартиры и замеров ее площади, соответствует требованиям законодательства в области судебных экспертиз, эксперт имеет соответствующее образование и стаж работы в области судебных экспертиз, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Кроме того факт тождественности квартир, указанных в обоих договорах, заключенных ФИО1 и ФИО3, подтверждается тем, что ФИО3 обращался в суд с иском о выселении ФИО1 из занимаемой ею квартиры, что позволяет суду прийти к выводу о том, что спорная квартира, являющаяся предметом договора о совместной деятельности от 13.02.2013 года и договора купли-продажи от 19.07.2016 года, является одной и той же квартирой.

Факт оплаты стоимости данной квартиры (цены договора о совместной деятельности от 13.02.2013 года) подтвержден подлинником расписки от 13.02.2013 года и не опровергнут в судебном заседании. Кроме того данный факт подтверждается также постановлением от 13.02.2018 года следователя ОМВД России по Краснодарскому краю, которым ФИО1 признана потерпевшей по уголовному делу, возбужденному по факту незаконной передачи оплаченной ФИО1 квартиры в доме №54 по ул. Солнечной г. Анапа в собственность ФИО3

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013) разъяснено, что действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Аналогичная позиция содержится в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 19.07.2017 года, которым разъяснено, что суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

В соответствии с частью 1 статьи 1 названного закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Анализ условий договора о совместной деятельности от 13.02.2013 года, заключенного между истцом и ответчиком ФИО2, позволяет суд прийти к выводу о том, что данный договор отвечает признакам договора долевого участия в строительстве объекта недвижимости, его предметом является строительство многоквартирного жилого дома и передача истцу как стороне договора в собственность квартиры в данном многоквартирном доме, стоимость которой в размере 1 200 000 руб является вкладом истца (ценой договора).

В соответствии со ст.ст. 4, 6 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 застройщик обязан передать в собственность участнику долевого строительства квартиру (объект долевого строительства), являющуюся предметом договора, в срок, указанный в договоре.

Вместе с тем в судебном заседании установлено, что данная квартира была продана 19.07.2016 года ФИО2 ответчику ФИО3 за 300 000 руб.

Суд приходит к выводу о том, что сделка купли-продажи спорной квартиры от 19.07.2016 года, заключенная между ФИО2 и ФИО3, нарушает права и законные интересы истца, так как спорная квартира должна была быть передана в собственность истца по условиям договора от 13.02.2013 года, данная квартира оплачена истцом в полном объеме. 

Доказательств обратного суду не представлено.

В соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В связи с тем, что спорная квартира оплачена истцом ФИО1 по договору от 13.02.2013 года полностью, принимая во внимание положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов….» от 30.12.2004 №214-ФЗ (ст.ст. 4,6), согласно которым данная квартира должна была быть передана в собственность ФИО1, учитывая, что договор купли-продажи недвижимости от 19.07.2016, заключенный с ФИО3, был заключен в отношении объекта недвижимости, который должен был быть передан в собственность другому лицу во исполнение ранее заключенной сделки от 13.02.2013 года с ФИО1, принимая во внимание, что в договоре купли-продажи от 19.07.2016 года содержится не соответствующее действительности утверждение о том, что квартира №

<

адрес> в доме №54 по ул. Солнечной г. Анапа правами третьих лиц не обременена (пункты 4,7 договора), суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от 19.07.2016 года заключенный между ФИО2 и ФИО3, является недействительной (ничтожной) сделкой в силу ст. ст. 166, 168 ГК РФ, так как он нарушает права истца.

При этом доводы истца о притворности данного договора суд находит необоснованными, так как в силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Однако истцом не представлено доказательств того, какую сделку фактически прикрывает сделка купли-продажи от 19.07.2016 года, заключенная между ФИО2 и ФИО3

С учетом изложенного требования истца о признании недействительным договора купли-продажи от 19.07.2016 года спорной квартиры, заключенного межу ФИО2 и ФИО3, а также об аннулировании в ЕГРН записи о праве собственности ФИО3 на данную квартиру, подлежат удовлетворению.

Вместе с тем требования истца о признании за ним права собственности на спорную квартиру удовлетворению не подлежат, потому как решение Анапского городского суда от 9.10.2014 года, которым за ФИО2 было признано право собственности в том числе на спорную квартиру в многоквартирном доме №54 по ул. Солнечной г. Анапа, отменено апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 29.05.2018 года, которым одновременно данный многоквартирный дом признан самовольны и в иске о признании на квартиры в доме ФИО2 отказано.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольная постройка не может являться предметом гражданского оборота, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В связи с чем в удовлетворении требования истца о признании права собственности на квартиру в доме №54 по ул. Солнечной г. Анапа следует отказать.

Срок исковой давности при предъявлении истцом настоящего иска не пропущен, так как для оспоримых сделок такой срок составляет 1 год со дня когда лицо узнало о нарушенном праве, для ничтожных сделок – 3 года. Учитывая, что истец стороной сделки купли-продажи т 19.07.2016 года не являлась, о данной сделке узнала из иска ФИО4 о выселении истца, предъявленного в суд в 2018 году, соответственно настоящий иск подан в суд без пропуска срока исковой давности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233 ГПК РФ, суд 

р е ш и л :

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании права на квартиру, договора купли-продажи ничтожным, - удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от 19.07.2016 года, заключенный между ФИО2 и ФИО3, в отношении квартиры №

<

адрес> с кадастровым номером № в доме №

<

адрес> по ул. Солнечной г. Анапа.

Указать, что настоящее решение является основанием для аннулирования (погашения) в ЕГРН записи № от 28.07.2016 года о праве собственности ФИО3 на вышеуказанную квартиру.

В остальной части заявленных требований отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: 

Мотивированное решение изготовлено 13.07.2018 года.