РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

23 июня 2021 года г. Пенза

Первомайский районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Колмыковой М.В.,

при секретаре Данилиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело № 2-1040/2021 по иску ООО ПКФ «Термодом» к ФИО1, ФИО2 о взыскании суммы основного долга, процентов по договору долевого участия в долевом строительстве и неустойки, обращении взыскания на предмет залога, 

у с т а н о в и л:

ООО ПКФ «Термодом» обратилось в суд с вышеназванным иском, указывая, что между истцом и ответчиками 28 августа 2014 года был заключен договор участия в долевом строительстве № ДО1-229/36-401. В соответствии с п. 1.1 данного договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц, построить и ввести в эксплуатацию квартиру, состоящую из 1 комнаты, находящейся на 13 этаже, строительный № ... в многоквартирном 6-секционном жилом доме переменной этажности по генплану № 36 (стр.), расположенном на земельном участке по адресу: ..., кадастровый номер ..., в соответствии с проектной документацией, и передать объект участнику, а участник обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Управлением Росреестра по Пензенской области 22 сентября 2015 года произведена государственная регистрация права собственности (номер регистрации ...), ипотека в силу закона (номер регистрации ... от 22 сентября 2015 года), запрещение регистрации (номер регистрации ... от 18 октября 2019 года). Пункт 2.1 названного договора предусматривает, что размер денежных средств, подлежащих уплате участниками застройщику составляет 1 992 415 рублей 35 копеек, в том числе стоимость объекта 1 713 800 рублей 00 копеек и проценты на сумму задолженности по оплате объекта в размере 10% годовых, что составляет 278 615 рублей 35 копеек. Обязательства застройщика по передаче объекта участнику исполнены в срок в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества в собственность № 36-401 от 27 июля 2015 года. Порядок оплаты определен пунктом 2.4 договора. В соответствии с п. 2.4 договора ответчикам в соответствии со ст. 823 ГК РФ предоставлена рассрочка по оплате цены договора, ответчики уплачивают проценты на сумму задолженности в размере 10% годовых, что составляет 278 615 рублей 35 копеек. График платежей, предусмотренный пунктом 2.4 договора, ответчиками систематически нарушался. Обязательства по оплате исполнялись несвоевременно, не в полном объеме, систематически нарушался предусмотренный договором график оплаты, а именно нарушался срок внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев. Таким образом, денежная сумма, подлежащая уплате ответчиками, с учетом процентов за предоставленную рассрочку составляет 1 992 415 рублей 35 копеек. За период с 28 августа 2014 года по 05 марта 2021 года по договору долевого участия в долевом строительстве № ДО1-229/36-401 от 28 августа 2014 года ответчиками оплачено 732 540 рублей 25 копеек. Сумма задолженности по состоянию на 5 марта 2021 года составляет 1 259 875 рублей 10 копеек, в том числе 988 692 рубля 82 копейки – задолженность по основному долгу, 271 182 рубля– задолженность по процентам, предусмотренные договором. В досудебном порядке ответчикам направлялись претензии: 25 декабря 2015 года № 2966 – претензия об оплате суммы задолженности и уплате неустойки; 05 февраля 2021 года № 122/ю предупреждение о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и участия в долевом строительстве и о последствиях неисполнения такого требования; 05 марта 2021 года № 810/ю – претензия о погашении задолженности. Пункт 2.6 договора предусматривает ответственность за нарушение срока внесения платежа в виде неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент исполнения обязательств, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Условия договора по оплате ежемесячных платежей нарушались ответчиками с 1 октября 2015 года, а именно производились несвоевременно, не в полном объеме/, с нарушением графика платежей. Размер неустойки по состоянию на 05 марта 2021 года составляет 313 643 рубля 48 копеек. За период с 28 августа 2014 года по 05 марта 2021 года сумма задолженности по договору составляет 1 573 518 рублей 58 копеек, из них: 988 692 рубля 82 копейки – задолженность по основному долгу, 271 182 рубля 28 копеек – задолженность по процентам, предусмотренным договором, 313 643 рубля 48 копеек сумма неустойки. Ни договором участия в долевом строительстве № ДО1-229/36-401 от 28 августа 2014 года, ни в других соглашениях между сторонами не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Как указано в п. 2.1 договора участия в долевом строительстве № ДО1-229/36-401 от 28 августа 2014 года цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником застройщику, составляет 1 992 415 рублей 35 копеек. Соответственно начальная продажная цена имущества при его реализации составляет 1 992 415 рублей 35 копеек.

Истец первоначально просил взыскать солидарно с ФИО2, ФИО1 в пользу ООО ПКФ «Термодом» задолженность по договору участия в долевом строительстве № ДО1-229/36-401 от 28 августа 2014 года в размере 1 573 518 рублей 58 копеек, из них: 988 692 рубля 82 копейки – задолженность по основному долгу, 271 182 рубля 28 копеек – задолженность по процентам, предусмотренным договором, 313 643 рубля 48 копеек – сумма неустойки; обратить взыскание в пользу истца по договору участия в долевом строительстве № ДО1-229/36-401 от 28 августа 2014 года на имущество – однокомнатная квартира № ... по адресу: ..., общей площадью 39,0 кв.м., площадь лоджии 3,5 кв.м., кадастровый номер ..., взыскать солидарно с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины.

В ходе судебного разбирательства от представителя истца ООО ПКФ «Термодом»ФИО3, действующей на основании доверенности поступило заявление об уточнении исковых требований, окончательно просит взыскать солидарно с ФИО2, ФИО1 в пользу ООО ПКФ «Термодом» задолженность по договору участия в долевом строительстве № ДО1-229/36-401 от 28 августа 2014 года в размере 1 259 875 рублей 10 копеек, из них: 988 692 рубля 82 копейки – задолженность по основному долгу, 271 182 рубля 28 копеек – задолженность по процентам, предусмотренным договором, а также неустойку за период с 20 октября 2019 года по 22 июня 2021 года в сумме 130 838 рублей 02 копейки; обратить взыскание в пользу истца по договору участия в долевом строительстве № ДО1-229/36-401 от 28 августа 2014 года на имущество – однокомнатная квартира № ... по адресу: ..., общей площадью 39,0 кв.м., площадь лоджии 3,5 кв.м., кадастровый номер ..., установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 1 992 415,35 рублей, взыскать солидарно с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца ООО ПКФ «Термодом» ФИО3, действующая на основании доверенности от 12 января 2021 года, просила иск с учетом его уточнения удовлетворить, дала объяснения, аналогичные содержанию искового заявления. В возражениях на заявление представителя ответчика о применении срока исковой давности указала, что на основании п. 2.7 дополнительного соглашения от 25 мая 2015 года к договору участия в долевом строительстве № ДО1-229/36-401 от 28 августа 2014 года объект – однокомнатная квартира № ... по адресу: ..., кадастровый номер ..., будет находиться в залоге у застройщика с момента государственной регистрации права собственности участника на объект до исполнения участником п. 2.4 договора, предусматривающего размер и порядок платежей по договору. Названное имущество является залоговым, поскольку обязательства по оплате исполнялись ответчиками несвоевременно, не в полном объеме, систематически нарушался предусмотренный договором график оплаты, а именно нарушался срок внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев и до настоящего времени пункт 2.4 договора со стороны ответчиков является неисполненным. Факт неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество. В случае отказа в иске о взыскании долга, обеспеченного залогом, по причине пропуска срока исковой давности, данное обстоятельство влечет прекращение и самого залога. Такое основание прекращения залога не предусмотрено законом прямо, и в случае невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства, залог утрачивает обеспечительную функцию, что является противоречащим смыслу гражданского законодательства. При данных обстоятельствах, речь идет о неисполнении обязательств со стороны ответчиков явно превышающее пять процентов от размера стоимости заложенного имущества. По общему правилу, залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога при установлении факта неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, с учетом суммы долга и периода просрочки обязательства. Наличие обязательства, обеспеченного залогом имущества ответчиков, и факт его неисполнения в установленный договором срок ответчиками не опровергнуты. Заявление ответчиков о применении срока исковой давности о взыскании ежемесячных платежей за период с 20 августа 2015 года по 20 апреля 2018 года по причине пропуска срока исковой давности удовлетворению не подлежит. Пояснила, что поскольку обязательство обеспечено залогом, то правоотношения носят длящийся характер, общий срок исполнения обязательств по договору установлен 20 октября 2019 года. Следовательно, срок исковой давности исчисляется с 20 октября 2019 года и истекает 20 октября 2022 года. Указывает, что сумма задолженности по договору долевого участия по состоянию на 5 марта 2021 года составляет 1 259 875 рублей 10 копеек, в том числе 988 692 рубля 82 копейки – задолженность по основному долгу, 271 182 рубля 28 копеек – задолженность по начисленным процентам. Полагает подлежащей к взысканию неустойку в силу п. 2.6 договора долевого участия за период с 20 октября 2019 года по 22 июня 2021 года в размере 130 838 рублей 02 копейки. Возражала также против снижения размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Ответчики ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом посредством телефонограммы, не сообщили об уважительных причинах неявки и не просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчиков ФИО1 и ФИО2 – ФИО4, действующая на основании доверенности от 16 апреля 2021 года, с иском не согласна, просила применить срок исковой давности, ссылаясь на то, что истец обратился в суд 23 апреля 2021 года. Истцом пропущен срок исковой давности о взыскании задолженности по ежемесячным платежам за период с 20 августа 2015 года по 20 апреля 2018 года, а именно в количестве 33 ежемесячных платежей, включающих в себя основной долг и проценты на сумму задолженности в размере 699 828 рублей 25 копеек, из них 519 315 рублей 72 копейки – основной долг, 180512 рублей 53 копейки – проценты на сумму задолженности. Срок исковой давности на взыскание неустойки на сумму задолженности за указанный период времени, а именно в размере 237 147 рублей 02 копейки также пропущен. Указывает, что истцу было известно о нарушении сроков оплаты по договору, таким образом, истец имел возможность заявить о взыскании задолженности в течение трех лет. Считает, что истцом пропущен срок исковой давности за заявленный период на взыскание задолженности в размере 936 975 рублей 27 копеек. Полагает, что поскольку пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности, то к требованию об обращении взыскания на заложенное имущество также подлежит применению срок исковой давности. Просит в иске отказать. Кроме того, в судебном заседании просила снизить размер неустойки по ст. 333 ГК РФ ввиду несоразмерности предъявленной к взысканию суммы неустойки последствиям неисполнения обязательства.

Заслушав представителя истца и представителя ответчиков, изучив материалы дела, суд находит исковое заявление подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 2 ст. 12 указанного Федерального закона обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В судебном заседании установлено, что 28 августа 2014 года между истцом ООО ПКФ «Термодом» и ответчиками ФИО2, ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве № ДО1-229/36-401, по условиям которого застройщик принял обязательства в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить и ввести в эксплуатацию квартиру, состоящую из 1 комнаты, которая будет находиться на 13 этаже, строительный № 401 в многоквартирном 6-ти секционном жилом доме попеременной этажности по генплану №36 (стр.), расположенном на земельном участке по адресу: ... (кадастровый номер ...) в соответствии с проектной документацией, и передать объект участнику в общую совместную собственность, а участник обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. 

Управлением Росреестра по Пензенской области 22 сентября 2015 года произведена государственная регистрация права собственности (номер регистрации ...), ипотека в силу закона (номер регистрации ... от 22 сентября 2015 года), запрещение регистрации (номер регистрации ... от 18 октября 2019 года), что подтверждается выписками из ЕГРН на спорное недвижимое имущество по состоянию на 11 июня 2021 года.

В соответствии с п. 2.1 договора цена договора составляет 1 992 415 рублей 35 копеек, из которых 1 713 800 рублей - стоимость объекта и 278 615 рублей 35 копеек – проценты на сумму задолженности по оплате объекта в размере 10 % годовых. 

Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что цена договора является фиксированной (твердой), за исключением случаев, указанных в пункте 1.4 настоящего договора. Стороны также вправе по соглашению сторон пересмотреть условия, порядок оплаты и цену договора.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что оплата стоимости объекта участником застройщику (ООО ПКФ «Термодом») производится в следующем порядке: 700 000 рублей вносятся в срок до 20 сентября 2014 года; оставшаяся сумма вносится ежемесячно в сумме 21 540 рублей 25 копеек в порядке и сроки, предусмотренные графиком платежей, начиная с 20 октября 2014 года по 20 сентября 2019 года.

20 июля 2015 года ФИО1 в счет оплаты цены договора были внесены суммы в размере 14 107 рублей 18 копеек и 7 433 рубля 07 копеек, что подтверждается квитанциями к приходно-кассовому ордеру № 10949 и № 10950.

25 мая 2015 года между ООО ПКФ «Термодом» и ответчиками ФИО2 и ФИО1 было заключено дополнительное соглашение к договору долевого участия в долевом строительстве № ДО1-229/36-401 от 28 августа 2014 года, согласно п. 2.1 которого, цена договора составляет 1 992 415 рублей 35 копеек, из которых 1 713 800 рублей - стоимость объекта и 278 615 рублей 35 копеек – проценты на сумму задолженности по оплате объекта в размере 10 % годовых. Пунктом 2.4 данного дополнительного соглашения предусмотрено, что оплата стоимости объекта участником застройщику (ООО ПКФ «Термодом») производится в следующем порядке: 700 000 рублей вносятся в срок до 20 сентября 2014 года; оставшаяся сумма вносится в следующем порядке: ежемесячно в сумме 21 540 рублей 25 копеек в порядке и сроки, предусмотренные графиком платежей, начиная с 20 июля 2015 года по 20 октября 2019 года.

В соответствии с актом № 36-401 приема-передачи недвижимого имущества в собственность от 27 июля 2015 года ООО ПКФ «Термодом» передало ФИО2 и ФИО1 в собственность объект строительства – однокомнатную квартиру № ... по адресу: ..., общей площадью 39,0 кв.м., площадь лоджии 3,5 кв.м.

Ответчики В-ны нарушали условия договора, заключенного с ООО ПКФ «Термодом», платежи в счет погашения задолженности не производили, что подтверждается расчетом истца и не оспаривалось представителем ответчиков в судебном заседании. Нарушение обязательств по договору долевого участия в долевом строительстве № ДО1-229/36-401 от 28 августа 2014 года со стороны ответчиков привело к образованию задолженности, которую В-ны в добровольном порядке не погашают, требования возврате долга не исполняют.

Из расчета истца усматривается, что долг ответчиков по состоянию на 5 марта 2021 года составляет 1 259 875 рублей 10 копеек, в том числе 988 692 рубля 82 копейки – задолженность по основному долгу, 271 182 рубля – задолженность по процентам, предусмотренные договором. 

Вместе с тем в ходе судебного разбирательства представителем ответчиков представлено заявление о применении срока исковой давности по исковым требованиям за период с 20 августа 2015 года по 20 апреля 2018 года.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с частью 1 статьи 196 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения кредитного договора, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ, данным в пунктах 24, 25 и 26 Постановления от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности", по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Аналогичным образом исчисляется срок исковой давности по требованию о взыскании процентов на сумму долга за период пользования денежными средствами (статья 317.1 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

При исчислении сроков исковой давности по требованиям о взыскании просроченной задолженности по кредитному обязательству, предусматривающему исполнение в виде периодических платежей, применяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации), который подлежит исчислению отдельно по каждому платежу со дня, когда кредитор узнал или должен был узнать о нарушении своего права (пункт 3 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 года). 

Поскольку в данном случае условиями договора предусмотрено исполнение ответчиками своих обязательств по частям, то исчисление исковой давности по требованию взыскании задолженности по договору следует производить отдельно по каждому платежу со дня, когда истец узнал или должен был знать о нарушении права.

При этом днем, когда истец должен был узнать о нарушении своего права, является день внесения очередного платежа, установленный договором.

В соответствии с условиями договора долевого участия в долевом строительстве № ДО1-229/36-401 от 28 августа 2014 года с учетом дополнительного соглашения к договору от 25 мая 2015 года, оплата стоимости объекта участником застройщику производится в следующем порядке: 700 000 рублей вносятся в срок до 20 сентября 2014 года; оставшаяся сумма вносится в следующем порядке: ежемесячно в сумме 21 540 рублей 25 копеек в порядке и сроки, предусмотренные графиком платежей, начиная с 20 июля 2015 года по 20 октября 2019 года, то есть периодическими платежами.

Таким образом, общий срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности по договору долевого участия в долевом строительстве подлежит исчислению отдельно по каждому платежу со дня, следующего за датой наступления обязанности внести этот платеж.

Из представленных суду квитанций к приходно-кассовому ордеру № 10949 и № 10950, следует, что последний взнос денежных средств по договору по основному долу и процентам ответчиком ФИО1 был осуществлен в 20 июля 2015 года, затем ответчики перестали вносить платежи по договору, таким образом, просрочка повременного (ежемесячного) платежа наступила 20 августа 2015 года, соответственно, с указанного момента у истца возникло право предъявить заемщику требование об исполнении обязательства за указанный период, такой же порядок применяется при определении начала течения срока исковой давности и по последующим платежам.

В силу пункта 1 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству. В случае отмены судебного приказа, если неистекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев (пункт 1 статьи 6, пункт 3 статьи 204 ГК РФ).

Днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо непосредственно подано в суд.

Как следует из материалов дела, с настоящим иском истец обратился в суд 21 апреля 2021 года, что подтверждается штемпелем на почтовом конверте. 

С учетом вышеприведенных положений, истец пропустил срок исковой давности по ежемесячным платежам, подлежавшим осуществлению до 20 апреля 2018 года включительно, к требованиям о взыскании платежей за указанный период подлежит применению срок давности. В связи с этим требования истца в этой части подлежат частичному удовлетворению.

Определяя размер задолженности ответчиков В-ных по договору долевого участия в долевом строительстве № ДО1-229/36-401 от 28 августа 2014 года, подлежащей взысканию в пользу ООО ПКФ «Термодом» суд учитывает положения договора, в том числе график платежей, в котором определен размер процентов, подлежащих уплате ежемесячно в виде конкретной денежной суммы, а также суммы, направляемой на погашение основного долга, что позволяет арифметическим путем определить сумму задолженности ответчиков перед истцом.

Так, размер задолженности ответчиков в случае расчета по графику платежей путем их суммирования, начиная с 20 мая 2018 года по 20 октября 2019 года, составил бы 560 046 рубля 85 копеек (16х21540,25рублей+21 540, 60 руб.+193 862 рубля 25 копеек), из которых размер основного долга 461 944 рубля03 копейки, проценты – 98 102 рубля82 копейки.Таким образом, требование истца о взыскании с ответчиков В-ных в солидарном порядке задолженности по договору участия в долевом строительстве № ДО1-229/36-401 от 28 августа 2014 года является обоснованным и подлежит частичному удовлетворению на сумму основного долга и процентов в размере 560 046 рубля 85 копеек.

В ходе судебного заседания судом установлено, что ответчиком нарушены сроки внесения периодических платежей по договору участия в долевом строительстве, в связи, с чем истец вправе требовать взыскание неустойки. Истцом заявлено требование с учетом его уточнения о взыскании неустойки в размере 130 838 рублей 02 копейки согласно приложенному расчету за период с 20 октября 2019 года по 22 июня 2021 года, начисленных на сумму основного долга в размере 1 259 875 рублей 10 копеек. 

Суд, проверив расчет неустойки, признает его неверным, поскольку истцом неверно определен размер задолженности, на который начисляется неустойка.

Поскольку в силу п. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Аналогичное условие также установлено сторонами в п.2.6 Договора. 

Исходя из анализа вышеприведенных норм, следует, что неустойка (пени) начисляется в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Таким образом, расчет неустойки необходимо было производить за период с 20 апреля 2018 года по 22 июня 2021 года и исчислять отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Поскольку истцом расчет произведен неверно, суд считает необходимым произвести расчет самостоятельно. При этом, что касается периода просрочки, то суд не может выйти за рамки заявленных исковых требований, поэтому исходит из расчета неустойки за период с 20 октября 2019 года по 22 июня 2021 года. Сумма, на которую подлежит начисление неустойка, согласно графику платежей составляет 193 862 рубля 25 копеек (последний просроченный платеж от 20 октября 2019 года). Таким образом, размер неустойки за период с 20 октября 2019 годапо 22 июня 2021 года составляет 20 132 рубля 61 копейка, исходя из расчета (за период с 20.10.2019 по 27.10.2019 – 193 862 рубля 25 копеек*8 дней*1/300*7%=361,88 руб.; за период с 28.10.2019 по 15.12.2019 – 193 862 рубля 25 копеек *49 дней*1/300*6,5%=2058,17руб.;за период с 16.12.2019 по 09.02.2020 – 193 862 рубля 25 копеек *56 дней*1/300*6,25%=2 261,73 руб.; за период с 10.02.2020 по 26.04.2020 -– 193 862 рубля 25 копеек*77 дней*1/300*6%=2985,48 руб.; за периодс 27.04.2020 по 21.06.2020 – 193 862 рубля 25 копеек *56 дней*1/300*5,5%=1990,32 рублей;за период с 22.06.2020по 26.07.2020 – 193 862 рубля 25 копеек*35 дней*1/300*4,5%=1017,78 руб.; за периодс27.07.2020по 21.03.2021 – 193 862 рубля 25 копеек *238 дней*1/300*4,25%=6536,39 руб.; за период с по 22.03.2021 по 25.04.2021 – 193 862 рубля 25 копеек*35 дней*1/300*4,5%=1017,78 руб.; за периодс 26.04.2021 по13.06.2021 – 193 862 рубля 25 копеек *49дней*1/300*5%=1583,21 руб.; за периодс14.06.2021по 22.06.2021 – 193 862 рубля 25 копеек *9 дней*1/300*5,5%=319,87 руб.). 

Таким образом, с ответчиков В-ных в пользу истца ООО ПКФ «Термодом» следует взыскать солидарно неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве за период с 20 октября 2019 года по 22 июня 2021 года в размере 20 132 рубля 61 копейка.

Ответчиком заявлено о применении положений ст. 333 ГК РФ ввиду явной несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушенного обязательства.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Неустойка является одной из мер ответственности за нарушение обязательства.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения, но при этом направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, принимая во внимание период просрочки, сумму неисполненного обязательства, характер правоотношений сторон, суд считает, что неустойка в данном размере (20 132 рубля 61 копейка) соразмерна последствиям нарушения обязательств, соответствует компенсационной природе неустойки, оснований для уменьшения размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, не имеется.

Разрешая иск в части требования об обращении взыскания на заложенное имущество суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Статья 348 ГК РФ устанавливает, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (п.1).

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п.3). 

Согласно ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 указанного кодекса (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

Из п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021, следует, что основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является факт неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства. Взыскание основного долга в судебном порядке обязательным условием для обращения взыскания на заложенное имущество не является.

Приведенные нормы закона (ст.ст. 334, 348 ГК РФ) не предусматривают в качестве обязательного условия обращения взыскания на заложенное имущество взыскание в судебном порядке долга по основному обязательству, равно как и не содержат запрета на обращение взыскания на предмет залога до удовлетворения требований о взыскании долга по основному обязательству.

По общему правилу, залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога при установлении факта неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, с учетом суммы долга и периода просрочки обязательства. Указанные обстоятельства могут быть установлены судом и при разрешении иска об обращении взыскания на заложенное имущество с соблюдением общих требований о распределении обязанности по доказыванию этих обстоятельств.

Из изложенного следует, что требования о взыскании задолженности по договору долевого участия в долевом строительстве и об обращении взыскания на заложенное имущество являются самостоятельными требованиями. Срок исковой давности применяется к каждому требованию отдельно. Если по требованию о взыскании задолженности по договору долевого участия в долевом строительстве срок исковой давности пропущен по ежемесячным платежам, подлежавшим осуществлению до 20 апреля 2018 года включительно, то по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество срок исковой давности истцом не пропущен. Из приведенных выше правовых норм следует, что срок исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество начинает течь с момента возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, о которых залогодатель знал и должен был знать. В данном случае cуд полагает, что поскольку срок исполнения обеспеченного залогом обязательства истек в целом 20 октября 2019 года, то с указанной даты подлежит исчислению срок исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество. В связи с этим довод представителя истца ООО ПКФ «Термодом» о том, что общий срок исковой давности по обоим требованиям (о взыскании задолженности и об обращении взыскания на заложенное имущество) начинает течь с момента истечения срока исполнения основного обязательства, то есть с 20 октября 2019 года, признается судом несостоятельным.

Судом также опровергается довод представителя ответчиков о том, что пропуск срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности влечет пропуск срока исковой по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество.

Обеспечением обязательств В-ных по договору участия в долевом строительстве № ДО1-229/36-401 от 28 августа 2014 года является залог недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: .... Так как обеспеченные залогом договорные обязательства не исполняются ответчиками надлежащим образом, нарушения сроков внесения платежей по договору приняли систематический характер (более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке), а сумма неисполненного обязательства более пяти процентов от размера стоимости заложенного имущества, суд считает, что имеются основания для обращения взыскания на предмет залога. Согласно п.2.1 договора участия в долевом строительстве, цена залогового имущества определена в сумме 1 992 415,35 рублей.

Ввиду неисполнения ответчиками своих обязательств, обеспеченных залогом недвижимого имущества, истец имеет право получить удовлетворение за счет заложенного имущества, в связи с чем следует обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: ..., определив способ продажи заложенного имущества – с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 1 992 415,35 рублей.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку исковые требования истца удовлетворены частично, в его пользу с ответчиков в солидарном порядке подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в сумме 15 001 рубль 79 копеек (за требование имущественного характера в размере 9001 рублей 79 копеек и 6000 рублей за требование неимущественного характера), исчисленных в соответствии с положениями ч. 1 ст. 98 ГПК РФ. 

Исходя из вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковое заявление ООО ПКФ «Термодом» к ФИО1, ФИО2 о взыскании суммы основного долга, процентов по договору долевого участия в долевом строительстве и неустойки, обращении взыскания на предмет залога- удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО1 (...) и ФИО2 ...) в пользу общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Термодом» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата присвоения 30.12.2002, юридический адрес: 

<

...>) задолженность по договору участия в долевом строительстве № ДО1-229/36-401 от 28 августа 2014 годав размере 560 046(пятьсот шестьдесят тысяч сорок шесть) рублей 85 копеек, их которых: размер основного долга 461 944 рубля 03 копейки, проценты – 98 102 рубля 82 копейки, а также неустойку за период с 20.10.2019 по 22.06.2021в размере 20 132 (двадцать тысяч сто тридцать два) рубля 61 копейка, и расходы по оплате госпошлины в сумме 15 001 (пятнадцать тысяч один) рубль 79 копеек.

Обратить взыскание на имущество, заложенное по договору участия в долевом строительстве № ДО1-229/36-401 от 28 августа 2014 года- квартиру №401, расположенную по адресу: ..., общей площадью 39,0кв.м., площадь лоджии 3,5 кв.м., кадастровый номер ..., определив способ продажи заложенного имущества – с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в сумме 1 992 415 (один миллион девятьсот девяносто две тысячи четыреста пятнадцать) рублей 35 копеек.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 25 июня 2021 года.

Судья: М.В. Колмыкова