Дело № 2-356/2026 (№ 2-5112/2025)

УИД 75RS0001-02-2025-006706-69

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 марта 2026 г. г. Чита

Центральный районный суд г. Читы в составе:

председательствующего судьи Тихоновой Е.В.,

при секретаре Цыдыповой Э.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края об обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с названным иском к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, ссылаясь на следующее. Истец является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО5 Земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежал ФИО3 на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенным между ФИО3 и Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края. ДД.ММ.ГГГГ на основании договора уступки прав (цессии) ФИО5 уступил права по вышеуказанному договору аренды ФИО1 со сроком действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. На момент окончания срока действия договора аренды земельного участка строительство объекта – стоматологической клиники, не завершено. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился к ответчику с заявлением о продлении срока договора аренды спорного земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было отказано в удовлетворении заявления. В настоящее время строительные работы на объекте активно ведутся, при этом для завершения строительства, заключения договоров по технологическому присоединению здания к сетям теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения требуется действующий договор аренды земельного участка. Полагает, что отказ ответчика в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует собственнику объекта недвижимости завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов. На основании изложенного, просил суд обязать Департамент государственного имущества и земельных отношений 

<

адрес> заключить с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1064 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> для завершения строительства объекта – стоматологической клиники.

В ходе рассмотрения дела, протокольными определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования привлечены администрация городского округа «Город Чита». ФИО3, Управление Росреестра по Забайкальскому краю.

Истец ФИО2, надлежаще извещенный, в судебное заседание не явился.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании заявленные требования подержала. Дополнительно, ссылаясь на п. 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.11.2025, пояснила, что уполномоченный орган с момента истечения срока действия договора аренды в судебном порядке не заявлял требование об изъятие объекта незавершенного строительства, следовательно собственник такого объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды в целях завершения строительства несмотря на то, что соответствующий земельный участок уже предоставлялся ему для завершения строительства.

Ответчик Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, третьи лица администрация городского округа «Город Чита». ФИО3, Управление Росреестра по Забайкальскому краю не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании статьи 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца по доверенности ФИО4, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) за ФИО2 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № проектируемое назначение: нежилое, степень готовности 3%, площадью 

<

данные изъяты> расположенный по адресу: 

<

адрес>. Право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Основанием для внесения сведений в ЕГРН является договор купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО2

Согласно п.1.1.1, п.1.1.2. предметом договора является объект незавершенного строительства, площадью 801,3 кв.м, степень готовности 3 %, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>а; железобетонные блоки в количестве 70 штук, расположенные на земельном участке с кадастровым номером земельного участка № общей площадью 1064 кв.м, местонахождение: 

<

адрес>.

В соответствии с договором аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Забайкальским краем, от имени которого действует Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (арендодатель) и ФИО3 (арендатор), арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 1064 кв.м, местоположение которого установлено: 

<

адрес>.

Согласно п.1.2. договора аренды, земельный участок предоставляется для размещения объекта капитального строительства – стоматологической клиники.

Земельный участок предоставляется однократно с целью завершения строительства стоматологической клиники (п.1.3.). На земельном участке находятся следующие объекты недвижимости, состоящие в собственности арендатора: объект незавершенного строительства (Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ).

Сторонами оговорен срок действия договора по ДД.ММ.ГГГГ включительно (п.3.1.). Договор прекращается в связи с истечением срока действия договора, если иное не установлено действующим законодательством или настоящим договором. В случае, если по окончании срока действия договора, заключенного для целей строительства, строительство объекта не завершено и объект не введен в эксплуатацию, такой объект незавершенного строительства может быть продан с публичных торгов в порядке, установленным Земельным кодексом Российской Федерации (п.3.2.).

Из п.9.1. договора следует, что настоящий договор одновременно является актом приема-передачи (передаточным актом) земельного участка. Земельный участок считается переданным с момента подписания договора сторонами.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена от ДД.ММ.ГГГГ № срок действия договора продлен по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Впоследствии, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор уступки прав (цессии) по договору, согласно условиям которого ФИО3 уступает, а ФИО2 принимает права (требования) в полном объеме по договору аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3 и Забайкальским краем, от имени которого действовал Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края. Кадастровый номер земельного участка №, общей площадью 1064 кв.м, местонахождение: 

<

адрес>.

Согласно Выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, договор уступки прав (цессии) по договору от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.

24.03.2025 ФИО2 обратился в Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края с заявлением о продлении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № сроком до ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что строительство объекта не завершено.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края отказал заявителю в продлении договора аренды земельного участка, поскольку данный участок ранее однократно уже предоставлялся заявителю в аренду для завершения строительства в срок до ДД.ММ.ГГГГ на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ №.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО2 с заявлением по настоящему делу.

В подтверждении доводов иска о том, что строительство объекта ведется и находится на стадии завершения, стороной истца представлены рабочая документация 

<

данные изъяты> по адресу: 

<

адрес> (ИП ФИО1), выполненная Филиалом ПАО «Россети Сибирь»-«Читаэнерго», фотографии объекта от 19.02.22026.

Так, основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, согласно которой подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 12 "Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025), если уполномоченный орган не реализовал право на изъятие объекта незавершенного строительства в течение установленного законом срока, собственнику указанного объекта недвижимости не может быть отказано в заключении договора аренды на новый срок для завершения строительства.

При рассмотрении дела судом установлено, что в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края не заявил в судебном порядке требование об изъятии данного объекта путем продажи с публичных торгов.

Указанное подтверждается ответом Департамента от ДД.ММ.ГГГГ № на запрос суда, из которого следует, что Департамент не обращался в суд об изъятии путем продажи с публичных торгов незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №

Таким образом, применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у истца имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения ДД.ММ.ГГГГ срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ Департамента в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует ФИО2 завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

Учитывая изложенное, принимая во внимание правовую позицию, изложенную в Обзорах судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца.

Руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Обязать Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ИНН 

<

***>) заключить с ФИО1 № договор аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> для завершения строительства объекта – 

<

данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Забайкальский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Читы.

Судья Е.В. Тихонова

Мотивированное решение изготовлено 21 апреля 2026 г.