Дело № 3а-6/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19-20 февраля 2018 г. г. Ханты-Мансийск 

Суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего судьи Бажа И.М., при секретаре Матейкович Е.И., с участием административного истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к ФГБУ «ФКП Росреестра» по ХМАО-Югре, Правительству ХМАО-Югры об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под существующий автосервис, расположенного по адресу: ХМАО– Югра, (адрес), равной его рыночной стоимости, указывая, что она является арендатором участка на основании договора аренды № 145 от 14.04.2016 г. Кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 18 417 276 рублей 70 копеек, а его рыночная стоимость – 2 321 000 рублей. Существенная разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка нарушает, по мнению административного истца, его права арендатора при начислении арендной платы. В связи с чем истец просил установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.07.2016 г. согласно отчёту оценщика, то есть в размере 2 321 000 рублей.

В судебном заседании административный истец ФИО1 настаивала на установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 2 321 000 рублей, ссылаясь, на то что в заключении эксперта завышена стоимость земельного участка, поскольку не учтено различие в месте положения оцениваемого объекта и объектов-аналогов, представив в подтверждение своих доводов Рецензию № 124\02\2018 на заключение эксперта № 3а-274\2017, проведенную экспертом ООО «Центр судебной экспертизы и независимой оценки».

Представители административных ответчиков, заинтересованных лиц о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебном заседании участия не принимали, о причинах неявки не сообщили, явка указанных лиц не является обязательной и не признана таковой судом.

Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по ХМАО-Югре представлены письменные пояснения по делу, в которых просит рассмотреть дело без участия его представителя и принять решение по своему усмотрению. 

Представителями Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Нягани и Администрации города Нягани заявлены ходатайства о рассмотрении дела без их участия, последний просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере 6 838 000 рублей.

Остальные лица, участвующие в деле, возражений не представили. 

Изучив материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под существующий автосервис, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, (адрес), на основании договора аренды земельного участка № 145 от 14.04.2016 г. и договора о передаче (уступке) прав и обязанностей от 08.02.2017 г. Согласно Приложению к договору аренды № 145 расчет арендной платы производится с учетом кадастровой стоимости земельного участка. 

Как следует из выписки из ЕГРН от 18.09.2017 г. кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 06.07.2016 года составляет 18 417 276 рублей 70 копеек. Расчет кадастровой стоимости земельного участка произведен на основании Приказа Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 г. N 222. 

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. 

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст.8, 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в единый государственной реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из того, что административный истец является арендатором указанного земельного участка и уплачивает арендную плату, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности ФИО1 и последняя вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать в суде те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявленных требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование заявленного требования административный истец представил в суд отчет об определении рыночной стоимости земельного участка № 091/06/17 от 14.06.2017г., подготовленный оценщиком ООО «Сибирское агентство оценки», согласно которого итоговая величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 06.07.2016г. составляет 2 321 000 рублей.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, по ходатайству представителя заинтересованного лица – Администрация города Нягани определением суда ХМАО – Югры от 30.101.2017 г. по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно Заключению эксперта № 17-12-011 от 29.01.2018 г., составленному экспертом ООО «Центр оценки и экспертизы», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 06.07.2016 г. составляет 6 838 000 рублей.

В силу положений ст. 24.15 и ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст. 59, ч. 8 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, а также заключение эксперта, которые не являются обязательными для суда и оцениваются судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса, подлежат оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Оценивая представленный истцом отчет № 091/06/17 от 14.06.2017г., подготовленный оценщиком ООО «Сибирское агентство оценки», суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности представленного истцом отчета и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки, поскольку он вводит в заблуждение, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов. В частности сегмент рынка оцениваемого объекта определен как рынок земельных участков под объекты придорожного сервиса, однако при применении сравнительного подхода в качестве корректировки на торг приводится обоснование корректировки на состав передаваемых прав под индустриальную застройку. 

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, которые не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценивая заключение эксперта № 17-12-011 от 29.01.2018 г., суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементам сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 06.07.2016 г. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного Кодекса Российской Федерации, является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет соответствующую квалификацию.

Доводы административного истца о несоответствии заключения эксперта ООО «Центр оценки и экспертизы» предъявляемым требованиям со ссылкой на Рецензию №124\02\2018, указывающую на недостоверность информации в отношении объекта-аналога № 3 и не применение корректировки на местоположение объектов-аналогов №2,3 в соответствии с Постановлением администрации города Нягани от 09.07.2013 г. № 2668, суд находит несостоятельными по следующим основаниям: 

Информация о назначении объекта-аналога № 3 содержится в объявлении от 13.05.2016 г., распечатка которого с указанием сайта приложена к заключению (стр.60), а так же уточнена методом телефонного интервьюирования продавца и указана в таблице 8 на стр.34-35. Экспертом установлено и не оспаривается сторонами, что объекты-аналоги и объект исследования расположены в районе крупных автомагистралей, Справочником оценщика недвижимости, для таких участков корректировка не предусмотрена. Более того, коэффициенты, указанные в Постановлении администрации города Нягани от 09.07.2013 г. № 2668, определены для муниципального имущества, за исключением земельных участков и жилых помещений (п.1.1. Положения об аренде муниципального имущества, являющегося приложением к вышеуказанному постановлению), в связи с чем не подлежат применению к земельным участкам. Различие в кадастровой стоимости объекта исследования и объекта-аналога №3 не является безусловным основанием для корректировки на местоположение.

Остальные лица, участвующие в деле, выводы эксперта не оспаривали, каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности заключения эксперта и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суду не представлено.

Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, 

заключение соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнения в достоверности.

С учетом изложенного, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена равной его рыночной стоимости, определенной в Заключении эксперта № 17-12-011 от 29.01.2018 г., в размере 6 838 000 рублей.

В связи с тем, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в ГКН и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическими лицами считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию. С административным исковым заявлением ФИО1 обратилась в суд 26.09.2017 г.

Согласно приказу Росреестра N П/210 от 12.05.2015 года ФГБУ "ФКП Росреестра" наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

В данном случае кадастровая стоимость спорного земельного участка была определена на основании Приказа Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 г. N 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка". 

Таким образом, надлежащим административным ответчиком по требованию об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в настоящем деле является ФГБУ «ФКП Росреестра», как государственный орган, осуществивший функции по государственной кадастровой оценке объекта недвижимости (п. 7 Постановления Пленума ВС РФ № 28 от 30.06.2015г.)

В связи с чем, заявленные административным истцом требования к Правительству ХМАО-Югры как к ненадлежащему административному ответчику удовлетворению не подлежат. 

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под объекты придорожного сервиса, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, (адрес), по состоянию на 06.07.2016 г. в размере его рыночной стоимости 6 838 000 рублей.

Датой обращения считать – 26.09.2017 года.

В удовлетворении исковых требований к Правительству ХМАО-Югры - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры через тот же суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья суда Ханты-Мансийского

автономного округа-Югра И.М. Бажа