Дело № 2-4995/2025

УИД: 50RS0052-01-2025-005666-94

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 октября 2025 года г.о. Щелково Московской области

Щелковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Разумовской Н.Г.,

при секретаре судебного заседания Белокуновой Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г.о. Щелково Московской области к ФИО1 ФИО7 о признании права собственности на нежилое здание отсутствующим, 

по встречному иску ФИО1 ФИО8 к Администрации г.о. Щелково Московской области о понуждении к заключению договора аренды на новый срок,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.о. Щелково Московской области обратилась в суд с указанным иском к ФИО1, указав в его обоснование, что между Администрацией городского округа Щелково и ФИО1 22.01.2021 года был заключен договор аренды от № на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения (строительства) производственной базы, площадью 1129 кв.м., адрес: 

<

адрес> Согласно п. 2.1, Договор заключался на 3 года – с 20.01.2021 до 20.01.2024. Земельный участок считается переданным Арендодателем Арендатору и принятым Арендатором с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. Уведомлением от 05.03.2024 № Администрация городского округа Щелково сообщила ответчику о прекращении действия договора аренды земельного участка с 27.05.2024 в соответствии с п. 2. ст. 610 ГК РФ. Согласно акту осмотра земельного участка с кадастровым номером № от 27.03.2025, земельный участок расположен в одном ограждении с участками №. На земельном участке расположено нежилое здание – объект вспомогательного назначения с кадастровым номером №, находящееся в собственности ФИО1 Также, на земельном участке расположены некапитальные постройки хозяйственного назначения, машинная техника. Создание на земельном участке вспомогательных объектов недвижимости, необходимых для благоустройства и использования земельного участка по его целевому назначению в установленных границах, с тем чтобы в будущем возвести на нем те объекты недвижимости, которые должны быть на нем возведены в соответствии с его целевым назначением, не предоставляет возможности приобретения земельного участка, поскольку согласно ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Вышеуказанный земельный участок от указанных выше строений до настоящего времени не освобожден. В связи с прекращением действия Договора с 27.05.2024, в соответствии с п.2 ст. 610 ГК РФ, администрация полагает, что дальнейшее использование земельного участка считается незаконным. 

С учетом изложенного, администрация г.о. Щелково просит суд:

- признать отсутствующим право собственности ФИО1 ФИО9 на нежилое здание – объект вспомогательного назначения, с кадастровым номером №, площадью 203,9 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о государственной регистрации права собственности ФИО1 ФИО10 на нежилое здание – объект вспомогательного назначения, с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> (запись о гос. регистрации права № от 08.02.2019);

- обязать ФИО1 ФИО11 своими силами и средствами в течении 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1129 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, от всех строений и сооружений, находящихся на нем, а в случае неисполнения решения суда в установленный срок, взыскать с ФИО1 в пользу Администрации городского округа Щёлково Московской области судебную неустойку в размере 1000 рублей в течение первых 30 дней неисполнения решения суда, начиная с 31 дня неисполнения судебного акта с ежедневным прогрессивным увеличением судебной неустойки на 500 рублей в день до момента фактического исполнения решения суда.

ФИО1 обратилась со встречным иском к администрации г.о. Щелково Московской области с требованием о понуждении к заключению договора аренды на новый срок, указав в обоснование иска, что между сторонами ранее был заключен договор аренды от 22.01.2021 № № на земельный участок с кадастровым номером №. В 2018 г. на указанном земельном участке ФИО1 был возведен объект недвижимости (нежилое здание), 08.02.2019 указанный объект недвижимости был зарегистрирован в ЕГРН. Срок действия договора аренды истек 20.01.2024 г. ФИО1 предпринимались действия к реализации права на заключение договора аренды на новый срок или к его пролонгации. Однако, администрация отказала в предоставлении земельного участка в аренду и заключении договора своими решениями от 12.04.2024 № и от 15.01.2025 №. В частности, в решении от 12.04.2024 г. администрация указала, что внесение изменений в договор № от 22.01.2021 не представляется возможным, по причине истечения срока данного договора с 20.01.2024 года. Вместе с тем, как полагает ФИО1, действия администрации неправомерны, т.к. противоречат принципу единства судьбы земельного участка и объектов, прочно с ним связанных. Дальнейшее использование земельного участка третьими лицами представляется невозможным, т.к. на земельном участке находится объект недвижимости ФИО1 Дата присвоения кадастрового номера объекту недвижимости – 08.02.2019, его строительство было завершено в 2018 г., что указывается (в том числе) в выписке из ЕГРН. Договор аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, и на который ссылается администрация, заключен 22 января 2021 г. ФИО1 полагает, что администрация обязана заключить с ней договор аренды, либо принять решение о предоставлении земельного участка в собственность. 

На основании изложенного, ФИО1 просит суд обязать администрацию г.о. Щелково заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № на условиях, ранее действовавшего между сторонами договора аренды № от 22.01.2021 г.

В судебном заседании представитель Администрации г.о. Щелково по доверенности, исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям, просила рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам, от проведения по делу судебной строительно-технической экспертизы отказалась. В удовлетворении встречного иска просила отказать.

Явившийся в судебное заседание представитель ФИО1, действующий на основании доверенности, исковые требования администрации не признал, возражал против их удовлетворения, встречный иск ФИО1 поддержал по изложенным в нем основаниям, просил удовлетворить.

Представитель третьего лица – Главного управления Государственного строительного надзора Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще извещен. 

Заслушав пояснения явившихся сторон, исследовав материалы дела и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд находит заявленные исковые требования администрации и встречные исковые требования ФИО1 неподлежащими удовлетворению в силу следующего.

Судом установлено и следует из материалов дела, что между Администрацией городского округа Щелково и ФИО1 22.01.2021года был заключен договор аренды от № на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения (строительства) производственной базы, площадью 1129 кв.м., адрес: 

<

адрес>

Согласно п. 2.1, Договор заключался на 3 года – с 20.01.2021 до 20.01.2024. 

Земельный участок считается переданным Арендодателем Арендатору и принятым Арендатором с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

Уведомлением от 05.03.2024 №, Администрация городского округа Щелково сообщила ФИО1 о прекращении действия договора аренды земельного участка с 27.05.2024 в соответствии с п. 2. ст. 610 ГК РФ. 

Администрация отказала ФИО1 в предоставлении земельного участка в аренду и заключении договора своими решениями от 12.04.2024 № и от 15.01.2025 №, которые в суд в административном порядке не обжаловались.

В силу положений п. 2 ст. 11 ЗК РФ, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Администрация выступает как собственник соответствующего недвижимого имущества на равных началах с иными участниками этих правоотношений (гражданами и юридическими лицами), что регламентировано п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 124 ГК РФ РФ.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктом 2 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Согласно ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках

Пункт 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В развитие данного принципа ч. 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. 

Из вышеуказанного следует, что отчуждение, любое распоряжение земельным участком, при условии расположения на нем объекта капитального строительства, принадлежащего на праве собственности иному лицу, невозможно, т.к. нарушит принцип единства судьбы и нарушит права собственника такого объекта (за исключением случаев, предусмотренных Законом).

Согласно акту осмотра земельного участка с кадастровым номером № от 27.03.2025, земельный участок расположен в одном ограждении с участками №. 

На земельном участке, согласно выписке из ЕГРН расположено нежилое здание – объект вспомогательного назначения с кадастровым номером №, находящееся в собственности ФИО1(запись о гос. регистрации права № № от 08.02.2019). Также, на земельном участке расположены некапитальные постройки хозяйственного назначения, машинная техника.

Земельный кодекс наделяет собственника объекта, прочно связанного с земельным участком, исключительным правом на заключение договора аренды или покупки такого земельного участка при условии законности возведения такого объекта. 

Вместе с тем, правомерность возведения вышеназванного объекта недвижимости администрацией в течение 6 лет его существования и эксплуатации земельного участка ФИО1 во время действия договора аренды не оспорена, как и наличие у последней права собственности на указанный объект недвижимости.

Согласно ст. 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9, 10 и 11 Земельного кодекса РФ.

Пункт 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 11.06.2024 N 29-П: «Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов в контексте статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предполагает, что предоставление находящихся в публичной собственности участков собственникам расположенных на них зданий и сооружений и определение границ и площади участка должны производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на данном участке здания или сооружения (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2020 года N 935-О и от 27 января 2022 года N 75-О). Тем самым указанный принцип в системной связи с оспариваемыми в настоящем деле нормами по общему правилу подразумевает, что собственник здания или сооружения может получить на праве собственности или аренды земельный участок, если он приобрел или возвел этот объект на законном основании».

Пункт 4.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 11.06.2024 N 29-П: «Применение пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в целях реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов предполагает, прежде всего, установление взаимосвязи между необходимостью образования самостоятельного участка и использованием расположенных там зданий и сооружений в соответствии с разрешенным использованием (назначением)».

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года № 44, в силу положений п. 1 ст. 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Так, из копии вступившего в законную силу решения Щелковского городского суда от 01.12.2022 года по гражданскому делу №2-2447/2022 по иску ФИО1 к Администрации городского округа Щелково Московской области, о признании незаконным решения об отказе в предоставлении государственной услуги, об обязании подготовить и подписать проект договора купли-продажи земельного участка, а также из представленной в материалы дела копии судебной экспертизы проведенной в рамках данного дела усматривается, что судом при рассмотрении дела было установлено, что в период действия договора аренды ФИО1 на спорном земельном участке возведено и зарегистрировано нежилое здание площадью 203,9 кв.м., ему присвоен кадастровый номер №. Определением Щелковского городского суда Московской области от 29.03.2022 года по делу была назначена судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО2

Согласно заключению эксперта нежилое здание площадью 203,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке площадью 1129 кв.м., с кадастровым номером № является объектом капитального строительства.

Ходатайство о назначении строительной-технической экспертизы сторонами не заявлены.

В соответствии с п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ некапитальные строения, сооружения – это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

В силу п. 10 ст. 1 ГрК РФ объект капитального строительства – это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

С учетом представленных сторонами доказательств, судом установлено, что спорный объект является объектом капитального строительства, расположен и возведен на земельном участке в период действия договора аренды на законных основаниях, в связи с чем, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных администрацией требования о признании права собственности ФИО1 на объект недивижимости отсутствующим и производных требований об исключении сведений из ЕГРН и освобождении земельного участка.

Относительно встречных требований суд полагает их не подлежащими удовлетворению, поскольку, именно орган местного самоуправления наделен полномочиями по распоряжению земельными участками, поэтому суд при разрешении спора должен руководствоваться нормами земельного законодательства, которыми предусмотрен специальный порядок получения земельного участка в аренду и перезаключения договора аренды. Суд не вправе подменять компетенцию органа местного самоуправления и обязывать заключить договор аренды в обход установленной процедуры. 

В случае отказа в предоставлении земельного участка в аренду, лицо, считающее, что таким решением нарушены его права и законные интересы, вправе обратиться в суд с административным иском в порядке административного судопроизводства. При удовлетворении административного иска, суд обязан указать способ восстановления нарушенного права административного истца, причем выбор способа восстановления нарушенного права не связан с обязательным применением способа восстановления нарушенного права, указанного административным истцом. 

И поскольку ФИО1 с административным иском об оспаривании решений администрации от 12.04.2024 № и от 15.01.2025 № не обращалась, по существу основания для предоставления земельного участка подлежат выяснению в рамках рассмотрения соответствующего административного иска, то суд полагает возможным в удовлетворении заявленного встречного иска отказать.

При разрешении настоящего спора судом ставился вопрос о необходимости проведения по делу экспертизы, в связи с чем, администрацией г.о. Щелково Московской области на расчетный счет УФК по Московской области (Управление судебного департамента в Московской области) внесены денежные средства в сумме 75 000 рублей.

Однако, спор разрешен без проведения по делу экспертизы.

Представитель администрации обратился с ходатайством о возврате депозита, внесенного в качестве обеспечения оплаты эксперту.

Как усматривается из представленного в материалы дела платежного поручения № от 03.10.2025 года финансовым управлением администрации г.о. Щелково внесены денежные средства в сумме 75 000 рублей по следующим реквизитам:

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Поскольку производство по гражданскому делу №2-4995/2025 окончено, дальнейшая необходимость в обеспечении возможности проведения экспертизы депозитом отпала.

В соответствии с п. 2.6 Регламента, утвержденного Приказом Судебного департамента при Верховном Суде РФ от 05.11.2015 N 345 "Об утверждении Регламента организации деятельности кассационных судов общей юрисдикции, апелляционных судов общей юрисдикции, кассационного военного суда, апелляционного военного суда, верховных судов республик, краевых, областных судов, судов городов федерального значения, судов автономной области и автономных округов, окружных (флотских) военных судов, федеральных арбитражных судов, управлений Судебного департамента в субъектах Российской Федерации по работе с лицевыми (депозитными) счетами для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение" перечисление денежных средств с лицевого (депозитного) счета производится финансово-экономическим отделом суда (управления) только на основании судебного акта, вступившего в законную силу, содержащего указание в резолютивной части о выплате денежных средств залогодателю, лицам, участвующим в деле, иным участникам судопроизводства или уполномоченным лицам за счет средств, поступивших во временное распоряжение суда (управления), или о возврате средств плательщику, за исключением случаев ошибочного зачисления средств (пункт 1.8 настоящего Регламента).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Администрации г.о. Щелково Московской области к ФИО1 ФИО12 о признании права собственности на нежилое здание отсутствующим, и встречный ФИО1 ФИО13 к Администрации г.о. Щелково Московской области о понуждении к заключению договора аренды на новый срок– оставить без удовлетворения.

Возвратить администрации г.о. Щелково Московской области, сумму депозита, внесенного в качестве обеспечения проведения экспертизы на расчетный счет Управления судебного департамента по Московской области в размере 75 000 рублей на основании платежного поручения № от 03 октября 2025 года.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Г. Разумовская

Мотивированное решение изготовлено 30. 10.2025 г.