РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 июня 2020 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре судебного заседания Зайцеве С.В., 

с участием административного истца ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах административных истцов ФИО4, ФИО5,

представителя административного истца ФИО5 – ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-517/2020 по административному исковому заявлению ФИО7, ФИО4, ФИО5 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административные истцы обратились в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости, в котором просили установить кадастровую стоимость нежилого здания – нежилое здание столовой с кадастровым номером №, площадью 324 кв.м., количество этажей, в том числе подземных: 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 347 450 рублей 85 копеек.

Требования мотивированы тем, что административным истцам на праве общей долевой собственности принадлежит указанный объект недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административных истцов как плательщиков налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется из кадастровой стоимости нежилого здания. 

На основании изложенного административные истцы считают, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в судебном порядке, просили требования удовлетворить, восстановив процессуальный срок для обращения в суд.

Административный истец ФИО7, действующая в своих интересах и в интересах административных истцов ФИО4, ФИО5 по доверенности от 01.10.2019 года № №, а также представитель административного истца ФИО5 по доверенности от 26.08.2019 года № № ФИО6 в судебном заседании поддержали заявленные требования в полном объеме.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФФГУП «ФКП Росреестра» по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, Администрации муниципального района Большечерниговский Самарской области, Администрации с.п.Поляков муниципального района Большечерниговский Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, своих представителей в суд не направили.

Представитель Правительства Самарской области направил в адрес суда письменные возражения на административное исковое заявление, в котором просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель Администрации муниципального района Большечерниговский Самарской области направил в адрес суда письменный отзыв, в котором возражал против удовлетворения административного искового заявления.

Иные лица, участвующие в деле, письменных возражений на административное исковое заявление не представили. 

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав административного истца ФИО7, действующую в своих интересах и в интересах административных истцов, представителя административного истца ФИО5, эксперта, свидетеля, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования ФИО7, ФИО4 и ФИО5 подлежат удовлетворению частично, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что ФИО7, ФИО4 и ФИО5 на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое здание - нежилое здание столовой с кадастровым номером №, площадью 324 кв.м., количество этажей, в том числе подземных: 1, расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 10.04.2012 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 21.08.2019 года. 

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 06.06.2011 года составляет 7 169 972 рубля 92 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16.08.2019 года.

Административные истцы, будучи собственниками спорного объекта, являются плательщиками налога на имущество физических лиц, зачисляемого в бюджет муниципального образования. Налоговой базой для исчисления налога на имущество физических лиц является кадастровая стоимость объекта недвижимости. 

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административных истцов, как плательщика налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилого здания и считая свои права нарушенными, ФИО7, ФИО4, ФИО5 27.12.2019 года обратились в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик нежилого здания, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить административным истцам срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости рассматриваемого объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обращение административных истцов в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости является обоснованным.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Административные истцы в обоснование своих требований представили отчет об оценке от 25.11.2019 года № №, подготовленный ООО «НПО «Азимут».

Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось нежилое здание с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 06.06.2011 года составила 347 450 рублей 85 копеек.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица администрации сельского поселения Поляков муниципального района Большечерниговский Самарской области о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №.

Согласно заключению эксперта АНО «Самарский региональный центр судебных экспертиз» от 27.02.2020 года № 3а-517/2020, итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 06.06.2011 года составляет 2 468 067 рублей.Допрошенная в судебном заседании в качестве эксперта АНО «Самарский региональный центр судебных экспертиз» ФИО1 подтвердила выводы заключения экспертизы и пояснила, что поскольку расчет рыночной стоимости проводился по состоянию на 06.06.2011 года, визуальное представление об объекте экспертизы было сформировано на основании материалов дела, с учетом результатов фотосъемки оценщика, имеющихся в отчете об оценке от 25.11.2019 года, а также технического паспорта, изготовленного на наиболее приближенную к оценке дату – 2009 год. Выезд и осмотр объекта оценки не проводился, поскольку оценка проводилась на ретроспективную дату – 06.06.2011 года, состояние на дату оценки визуально определить невозможно. Расчет производился исходя из допущения, что состояние и использование объекта исследования на дату проведения экспертизы существенно не отличалось от состояния, приведенного в материалах административного дела. В рамках экспертизы был использован затратный подход, поскольку объект исследования представляет собой здание общественного питания, расположенное в сельской местности, с учетом наличия технического паспорта на 2009 год, с отраженной в нем категорией физического износа. От сравнительного и доходного подходов обоснованно отказалась. В рамках затратного подхода был использован метод сравнительной стоимости единицы имущества. При исследовании было учтено фактическое отсутствие коммуникаций в здании, общее физическое состояние – неудовлетворительное, в здании имеются трещины в ненесущих стенах, здание стоит, обвалов конструктивных элементов не имеется. Вариант использования объекта оценки определен как складское или офисно-торговое (в условиях сельского хозяйства). Физический износ здания был определен в соответствии с Методикой определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 года № 404, таблица № 1, где указан диапазон от 41% до 60%, также был использован технический паспорт на объект, где износ был указан в размере 20%. Физический износ объекта исследования был определен, как среднее значение в диапазоне от 41% до 60% и равен 50,5%. Признаки функционального устаревания и внешний износ не выявлены. Совокупный износ и устаревания объекта оценки определен в размере 50,5%. Затем была определена стоимость объекта оценки и сделан вывод о рыночной стоимости здания. При определении рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком в целях определения износа в отчете об оценке был использован справочник для Московской области, не произведена соответствующая корректировка на область и определен процент износа более 80%, что должно привести к расчету годных остатков строительных материалов объекта оценки.Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ООО «НПО «Азимут» ФИО2 подтвердила выводы своего отчета об определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № и пояснила, что разница в выводах о рыночной стоимости объекта оценки указанной в отчете об оценке и экспертном заключении объясняется в применении разных методик в одном подходе. Оценка оценщиком была проведена с применением затратного подхода методом сравнительной единицы. Состояние помещений – аварийное, имеются трещины по зданию, как в несущих, так и в не несущих стенах. При определении физического состояния, были использованы Рекомендации по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам, согласно которым стоимость ремонта при категории технического состояния аварийное, составляет 91-130%. Физический износ был определен в размере 95%. Признаков неустранимого функционального устаревания не обнаружено. Внешний износ определен в размере 30%. С учетом износа был произведен расчет объекта оценки и определена его рыночная стоимость. При расчетах был использован справочник КО-ИНВЕСТ «Общественные здания», укрупненный показатель стоимости строительства, корректировка на износ не вводилась, поскольку необходимость ее ввода предусмотрена при расчете восстановительной стоимости объекта.Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки. Оценивая экспертное заключение АНО «Самарский региональный центр судебных экспертиз» от 27.02.2020 года № 3а-517/2020 по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд учитывает, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта недвижимости эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы. Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.Оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, его заинтересованность в исходе дела отсутствует. Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд находит его выводы правильными и отмечает, что установленная им величина рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверной.Административный истец ФИО7 в ходе рассмотрения дела заявляла ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, не согласившись с выводами судебной экспертизы, однако после допросов судебного эксперта и оценщика не поддержала заявленное ходатайство, просила суд его не рассматривать.При этом со стороны административных истцов было заявлено ходатайство о признании доказательства недопустимым и исключении из доказательств заключение эксперта от 27.02.2020 года № 3а-517/2020, выполненное экспертом ФИО1, поскольку в противоречие определению суда от 30.01.2020 года эксперт не проводил осмотр объекта исследования, в связи с чем, пришел к ошибочным выводам по результатам проведенных расчетов.На основании ст.61 КАС РФ, доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами. Суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе. При рассмотрении ходатайства об исключении доказательств из административного дела ввиду их недопустимости бремя доказывания обстоятельств, на которых основано ходатайство, возлагается на лицо, заявившее ходатайство.Рассматривая заявленное ходатайство, суд исходит из положений п.5 ФСО № 7, в соответствии с которым при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.Таким образом, проведение осмотра объекта оценки для определения его стоимости на ретроспективную дату, исходя из положений ФСО N 7, не является во всех случаях обязательным этапом проведения оценки. Осмотр объекта оценки не был проведен, поскольку в распоряжении эксперта имелись материалы административного дела, в которых есть отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки ООО «НПО «Азимут» от 25.11.2019 года с фотоматериалом, выполненном оценщиком при непосредственном осмотре объекта оценки, а также с учетом технического паспорта нежилого здания, выполненного по состоянию на 17.08.2009 года. Результаты осмотра спорного объекта, содержащиеся в фототаблице отчета об оценке, проведены в срок наиболее близкий к дате оценки. Требования пункта 5 ФСО N 3 экспертом при проведении судебной экспертизы были соблюдены.Доказательств недостоверности заключения эксперта АНО «Самарский региональный центр судебных экспертиз» от 27.02.2020 года № 3а-517/2020 и выводов экспертизы со стороны административных истцом не представлено.В соответствии со ст.84 КАС РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с отчетом об оценке не имеется, поскольку заключение судебной экспертизы является наиболее полным и аргументированным, выводы судебной экспертизы ничем не опровергнуты, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям ст.ст.79, 82, 84, 168 КАС РФ.

При таких обстоятельствах заключение эксперта признается судом достоверным и допустимым доказательством по делу, а величина рыночной стоимости объекта недвижимости, определенная экспертным заключением признается достоверной. Ходатайство со стороны административных истцов о признании заключения эксперта недопустимым доказательством и исключение его из числа доказательств суд полагает необоснованным и не подлежащим удовлетворению. 

Таким образом, требования административных истцов подлежат удовлетворению с учётом результатов судебной экспертизы.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административный истец не обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, дата обращения в суд – 27.12.2019 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО7, ФИО4, ФИО5 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания – нежилое здание столовой с кадастровым номером №, площадью 324 кв.м., количество этажей, в том числе подземных: 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 2 468 067 рублей.

В удовлетворении остальной части административного иска отказать.

Датой подачи административного иска в суд считать 27.12.2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 17.06.2020 года.

Председательствующий: Панкова М.А.