Дело № 2-637/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 октября 2020 года п.Рамонь Воронежской области 

Рамонский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Бородкина С.А.

с участием помощника прокурора Рамонского района Лютиковой И.Н.

представителя ответчика – главы Ступинского сельского поселения ФИО1

представителя ответчика – отдела имущественных и земельных отношений Администрации Рамонского муниципального района ФИО2

ответчицы ФИО3 и ее представителя ФИО4

представителей третьего лица – Управления Росрееста по Воронежской области ФИО5 и ФИО6

при секретаре Бенедик И.Н.

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Рамонского района в защиту интересов Российской Федерации, муниципального образования и неопределенного круга лиц к Администрации Ступинского сельского поселения Рамонского муниципального района, ФИО3 и отделу имущественных и земельных отношений Администрации Рамонского муниципального района о признании незаконным, недействительным и не подлежащим применению с момента издания постановления администрации, признании недействительным открытого аукциона по продаже земельного участка, признании недействительным договора купли продажи, применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Рамонского района, действующий в защиту интересов Российской Федерации, муниципального образования и неопределенного круга лиц, обратился с иском к Администрации Ступинского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области, ФИО3 и отделу имущественных и земельный отношений администрации Рамонского муниципального района Воронежской области, просил: признать незаконным, недействующим и не подлежащим применению с момента издания постановление администрации Ступинского сельского поселения от 12.12.2019 года № 173 «О проведении аукциона по продаже земельных участков»; признать недействительным открытый аукцион, проведенный отделом имущественных и земельных отношений администрации Рамонского муниципального района от 13.03.2020 года по продаже земельного участка площадью 24 кв.м., расположенного по адресу: 

<

.......>, из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: коммунальное обслуживание с кадастровым №...; признать договор купли-продажи земельного участка № 5 от 10.04.2020, заключенный между администрацией Ступинского сельского поселения Рамонского муниципального района и ФИО3 недействительным в силу его ничтожности; применить последствия недействительности сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 ГК РФ. В обоснование заявленных требований прокурор указал, что постановлением администрации Ступинского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области от 12.12.2019 №173 «О проведении аукциона по продаже земельных участков» было решено провести аукцион по продаже земельного участка площадью 24 кв.м., расположенного по адресу: 

<

.......>, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: коммунальное обслуживание, кадастровый номер земельного участка: №.... В соответствии с пунктом 2 указанного постановления организатором проведения аукциона по продаже земельного участка выступал отдел имущественных и земельных отношений администрации Рамонского муниципального района Воронежской области. На основании пункта З постановления от 12.12.2019 №173 отделом имущественных и земельных отношений администрации Рамонского муниципального района на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru опубликовано извещение №100220/1697117/01 о проведении 13.03.2020 открытого аукциона по продаже земельного участка. На основании протокола №1 рассмотрения заявок на участие в аукционе от 11.03.2020 администрацией Ступинского сельского поселения с ФИО3, как с единственным участником аукциона, заключен договор купли-продажи спорного земельного участка №5. Основной вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым №... «коммунальное обслуживание» предусматривает строительство на нем зданий и сооружений. Между тем в силу пункта 2 статьи 39.1, пункта 7 статьи 39.11 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, а возможно лишь проведения аукциона на право заключения договора аренды. Кроме того, в силу подпункта 8 пункта 4, подпункта 4 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ в отношении земельного участка с кадастровым №... при подготовке аукциона организатором торгов должны быть получены технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно- технического обеспечения, что сделано не было. Так же, в нарушение требований подпункта 4 пункта 8, подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона не содержало сведений о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения, и, соответственно, земельный участок с кадастровым №... не мог быть предметом аукциона. В силу пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 №354 коммунальные услуги - это осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или два и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений). К коммунальной услуге относится услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами. Анализ положений, содержащихся в Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, пункте 3 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», пунктах 1, 9 статьи 2 Закона Воронежской области от 10.11.2014 №148-03 «О закреплении отдельных вопросов местного значения за сельскими поселениями Воронежской области», статье 129 ГК РФ, позволяет сделать вывод о том, что земельные участки с видом разрешенного использования «коммунальное обслуживание» предназначены для размещения зданий и сооружений в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами: холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, газоснабжение, водоотведение, обращение с твердыми коммунальными отходами. Поставщиком указанных услуг является ресурсоснабжающая организация. Исполнителем данных видов услуг выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги. Следовательно, земельные участки, предназначенные для коммунального обслуживания, могут находиться во владении у поставщиков и исполнителей коммунальных услуг. Это свидетельствует о неправомерности продажи органом местного самоуправления земельного участка, предназначенного для коммунального обслуживания, физическому лицу, не являющемуся поставщиком или исполнителем коммунальных услуг. Учитывая изложенное, оспариваемый договор в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, как нарушающий вышеперечисленные требования закона и посягающий на публичные интересы и права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц. В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. На основании статьи 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ.

В судебном заседании помощник прокурора Рамонского района Лютикова И.Н. поддержала исковые требования по изложенным в заявлении основаниям.

Представитель ответчика - отдела имущественных и земельных отношений Администрации Рамонского муниципального района ФИО2 исковые требования прокурора района не признал, представил письменные возражения, в которых указал, что согласно пунктам 1 и 2 статьи 449 ГК РФ (то есть специальной нормы по отношению к положениям статьи 168 ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Таким образом, договор купли-продажи земельного участка № 5 от 10.04.2020, заключенный между администрацией Ступинского сельского поселения Рамонского муниципального района и ФИО3, по итогам проведения торгов, является оспоримой сделкой. Согласно разъяснениям, содержащимся в определении Верховного Суда РФ от 05.02.2019 года № 18-КГ18-268 требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Лицо, заявившее такое требование должно иметь охраняемый законом материально-правовой интерес в признании сделки недействительной. Прокурор является процессуальным лицом и инициирует иск в интересах лиц, имеющих такой материально правовой интерес. Однако в данном случае прокурор предъявил иск в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования, при этом просит суд признать сделку недействительной и вернуть стороны сделки в первоначальное положение. Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица с течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах, на торгах неосновательно была непринята высшая предложенная цена, продажа была произведена ранее указанного в извещении срока, были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ. В определении от 25.02.2020 года № 44-Г19-32, 2-4040/2019 Верховный Суд РФ указал, что нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. Оспоримая сделка не относится к сделкам, нарушающим права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц. В чем состоит реальное нарушение прав и законных интересов муниципального образования и Российской Федерации в исковом заявлении не указано. Доказательства, подтверждающие ущемление прав данных субъектов истцом суду не представлены. В связи с этим прокурор Рамонского района не наделен полномочиями по оспариванию сделок, заключенных по результатам торгов, а так же процедур самих торгов.

Представитель ответчика – Администрации Ступинского сельского поселения ФИО1 исковые требования прокурора не признал, пояснил, что все постановления сельской администрации направляются прокурору для проверки. Прокурор мог проверить законность постановления о продаже участка еще до проведения аукциона. Гражданин обратился с заявлением, просил продать ему участок, который попадает в зону объектов культурного наследия и строительство на нем жилых объектов ограничено. Проведением аукциона и продажей спорного участка ничьи права не нарушены. Сельская администрация действовала в соответствии с требованиями закона. 

Представитель ответчика ФИО3 ФИО4 исковые требования прокурора района не признал, пояснил, что договор купли-продажи участка не нарушает ничьих прав и законных интересов. Торги были открытые, так как заявку на участие подал лишь один человек, то с ним и был заключен договор купли-продажи участка. Участок был приобретен по рыночной цене.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Воронежской области ФИО6 пояснил, что предоставление земельных участков с вином разрешенного использования «коммунальное обслуживание» гражданам недопустимо. В соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственник земельного участка должен использовать земельный участок в соответствии с его видом разрешенного использования. Вид разрешенного использования «коммунальное обслуживание» подразумевает под собой размещение зданий, сооружений в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами. Правила предоставления коммунальных услуг регулируют отношения между исполнителем и потребителем, в соответствии с указанными правилами ресурсо-снабжающая организация – это юридическое лицо, которое предоставляет какие-либо коммунальные услуги населению. В статье 129 ГК РФ указаны ограничения в обороте земель. Физическое лицо не может использовать данный земельный участок в целях коммунального обслуживания.

Выслушав представителей сторон, третьих лиц, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования прокурора Рамонского района обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Постановлением администрации Ступинского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области от 12.12.2019 года №173 «О проведении аукциона по продаже земельных участков» было решено провести аукцион по продаже земельного участка площадью 24 кв.м., кадастровый №..., расположенного по адресу: 

<

.......>, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: коммунальное обслуживание. Начальная стоимость земельного участка назначена в размере 10 000 рублей. В соответствии с п.2 указанного постановления организатором проведения аукциона по продаже земельного участка определен отдел имущественных и земельных отношений администрации Рамонского муниципального района Воронежской области. 

В соответствии с пунктом 3 постановления администрации Ступинского сельского поселения от 12.12.2019 №173 отделом имущественных и земельных отношений администрации Рамонского муниципального района на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru было опубликовано извещение №100220/1697117/01 о проведении 13.03.2020 открытого аукциона по продаже земельного участка. 

На основании протокола №1 рассмотрения заявок на участие в аукционе от 11.03.2020 года и протокола № 2 о результатах аукциона от 13.03.2020 года заседания аукционной комиссии в связи с поступлением всего одной заявки на участие в аукционе по продаже земельного участка по адресу: 

<

.......>, указанный аукцион признан несостоявшимся. 

Администрацией Ступинского сельского поселения с ФИО3, как с единственным участником аукциона, на основании пункта 14 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ 10.04.2020 года был заключен договор купли-продажи земельного участка №5, в соответствии с которым последняя приобрела за 10000 рублей земельный участок площадью 24 кв.м., расположенный по адресу: 

<

.......>, с кадастровым №..., из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования земельного участка - коммунальное обслуживание.

Статьей 39.1 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании, в частности, договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. 

В соответствии с пунктом 7 статьи 39.11 ЗК РФ, в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

Положениями пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ и статьи 39.18 оговорены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без торгов и для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе земли населенных пунктов, которые используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно пункту 1 статьи 83 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

На основании пункта 1 статьи 85 ЗК РФ, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам, в том числе жилым.

В силу пункта 2 статьи 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Согласно части 2 статьи 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

На основании части 4 статьи 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно Правилам землепользования и застройки Ступинского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области, утвержденным решением Совета народных депутатов Ступинского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области от 20.04.2012 №70 (в ред. решений от 10.02.2015 №169, 20.10.2016 №66, 10.05.2017 №93), земельный участок с кадастровым №... расположен в территориальной зоне Ж1 - зона застройки индивидуальными жилыми домами.

В соответствии с кодом 3.1 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утв. приказом Минэкономразвития от 01.09.2014 №540, вид разрешенного использования «Коммунальное обслуживание» предусматривает размещение зданий и сооружений в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами.

Таким образом, основной вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым №..., являющегося предметом оспариваемого аукциона, предусматривает строительство на нем зданий, сооружений.

В силу пункта 2 статьи 39.1, пункта 7 статьи 39.11 ЗК РФ, как указано выше, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается.

Таким образом, поскольку в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым №... предусматривается строительство зданий, сооружений, то предоставление такого земельного участка путем заключения договора купли-продажи законом запрещено. 

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 75 постановления №25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Следовательно, оспариваемый договор купли-продажи земельного участка, заключенный в нарушение прямого законодательного запрета, является ничтожной сделкой.

В связи с этим не может быть принят во внимание довод представителя ответчика - отдела имущественных и земельных отношений Администрации Рамонского муниципального района со ссылкой на статью 449 ГК РФ о том, что указанный договор, заключенный между администрацией Ступинского сельского поселения и ФИО3, является оспоримой сделкой. Кроме того, пункты 1 и 2 статьи 449 ГК РФ, на которые ссылался представитель ответчика, предусматривают возможность оспаривания торгов, и заключенного по их результатам договора, в случае если торги были проведены с нарушением правил, установленных законом. В данном случае речь идет о последствиях нарушения именно процедуры проведения торгов. В случае же с продажей участка ФИО3 торги вообще не должны были проводится, поскольку предоставление земельного участка путем заключения договора купли-продажи прямо запрещено законом. 

Таким образом, ответчиками в нарушение требований действующего законодательства проведены торги по продаже спорного земельного участка, в то время как в данном случае возможно только лишь проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании статьи 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. 

С учетом изложенного выше постановление Администрации Ступинского сельского поселения Рамонского муниципального района № 173 от 12.12.2019 года «О проведении аукциона по продаже земельных участков» подлежит признанию незаконным, недействующим и не подлежащим применению с момента издания. 

Руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора Рамонского района в защиту интересов Российской Федерации, муниципального образования и неопределенного круга лиц к Администрации Ступинского сельского поселения Рамонского муниципального района, ФИО3 и отделу имущественных и земельных отношений Администрации Рамонского муниципального района о признании незаконным, недействительным и не подлежащим применению с момента издания постановления администрации, признании недействительным открытого аукциона по продаже земельного участка, признании недействительным договора купли продажи, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать незаконным, недействующим и не подлежащим применению с момента издания постановление Администрации Ступинского сельского поселения Рамонского муниципального района № 173 от 12.12.2019 года «О проведении аукциона по продаже земельных участков».

Признать недействительным открытый аукцион, проведенный отделом имущественных и земельных отношений Администрации Рамонского муниципального района Воронежской области по продаже земельного участка площадью 24 кв.м., расположенного по адресу: 

<

.......> из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: коммунальное обслуживание с кадастровым №....

Признать договор купли-продажи земельного участка № 5 от 10.04.2020 года, заключенный между администрацией Ступинского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области и ФИО3 недействительным.

Применить последствия недействительности указанной сделки, обязав ФИО3 возвратить Ступинскому сельскому поселению Рамонского муниципального района земельный участок площадью 24 кв.м., расположенный по адресу: 

<

.......> из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: коммунальное обслуживание с кадастровым №..., а администрацию Ступинского сельского поселения Рамонского муниципального района возвратить ФИО3 денежные средства, полученные по сделке в размере 10000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А.Бородкин

Дело № 2-637/2020