Дело № 3а-123/2022 

УИД 76OS 0000-01-2022-000009-39 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 17 февраля 2022 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении на период кадастровой стоимости земельного участка площадью 400 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 175 000 рублей, по состоянию на 27 марта 2015 года.

Заявление обосновано тем, что по условиям соглашения № 5 об условиях завершения строительства проблемного объекта – многоквартирного дома строение № № по 

<

адрес> от 24 февраля 2015 года и дополнительного соглашения к нему от 26 декабря 2019 года, заключенного ФИО1 в качестве инвестора с Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля и Жилищно – строительным кооперативом «Гражданская строение 20», его взаиморасчеты с органом местного самоуправления осуществляется с учетом, помимо прочих объектов недвижимости, кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №. 

Согласно отчету, выполненному ООО «Ярэксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 27 марта 2015 года составляет 175 000 рублей. 

Кадастровая стоимость данного земельного участка, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки по состоянию на 27 марта 2015 года составила 611 184 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Кроме того, административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении срока оспаривания кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 на основании доверенности ФИО2 административный иск и ходатайство о восстановлении срока оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости поддержал. 

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве в удовлетворении административного иска возражал, ссылаясь на отсутствие у административного истца права на обращение в суд с заявлением об оспаривании архивной кадастровой стоимости. 

Административный ответчик ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», заинтересованное лицо Управление Росреестра по Ярославской области представили суду отзыв на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Административный ответчик Правительство Ярославской области, заинтересованные лица КУМИ мэрии г. Ярославля, мэрия г. Ярославля о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, возражений по административному иску не представили, об отложении дела не ходатайствовали. 

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО5, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером №, оспариваемые административным истцом в настоящем деле, внесены в Единый государственный реестр недвижимости 13 сентября 2016 года.

С заявлением об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки ФИО1 обратился в суд 30 декабря 2021 года.

Таким образом, срок оспаривания результатов государственной кадастровой оценки им пропущен.

Вместе с тем, поскольку на момент подачи административного иска оспариваемые результаты государственной кадастровой оценки применяются к ФИО1 при производстве взаимных расчетов с Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля на основании соглашения № 5 об условиях завершения строительства проблемного объекта – многоквартирного дома 

<

адрес> от 24 февраля 2015 года и дополнительного соглашения к нему от 26 декабря 2019 года, пропущенный им срок оспаривания подлежит восстановлению. 

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: 

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения содержатся в статьях 245, 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. 

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применяет положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из разъяснений, приведенных в постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (пункт 6) с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов дела следует, что 24 февраля 2015 года Департаментом организации строительства и жилищной политики мэрии города Ярославля, Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля и жилищно – строительным кооперативом «Гражданская строение 20» заключено соглашение, предметом которого является определение условий предоставления ЖСК земельного участка (земельных участков) в рамках исполнения обязательств, принятых на себя ЖСК в целях завершения строительства многоквартирного дома на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес>) с кадастровым номером №.

26 декабря 2019 года к указанном соглашению заключено дополнительное соглашение, сторонами которого выступили Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, Жилищно – строительный кооператив «Гражданская строение 20» и ФИО1, как инвестор.

По условиям данного соглашения Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля в качестве компенсации затрат на завершение строительства многоквартирного дома на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес>, передает ФИО1, как инвестору, в собственность земельные участки, в числе которых земельный участок с кадастровым номером №.

При этом, в случае, если финансирование со стороны инвестора составит сумму менее стоимости переданных ему в собственность земельных участков, инвестор обязуется вернуть Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля указанные земельные участки или компенсировать их стоимость, которая определена участниками соглашения, как кадастровая стоимость земельных участков, актуальная на дату заключения соглашения.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, оспариваемая в настоящем деле, затрагивает права и законные интересы ФИО1

В связи с этим, в соответствии с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации суд приходит к выводу о том, что ФИО1 имеет законный интересы в оспаривании результатов государственной кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером № и, следовательно, право на подачу настоящего административного иска. 

Суд принимает во внимание также, что вторым участником расчетов с использованием оспариваемых результатов государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером № Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля возражений относительно права принесения настоящего административного иска в суд ФИО1 не заявлено. 

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости в размере 611 184 руб. по состоянию на 27 марта 2015 года определена Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ярославской области в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля – Залесского Ярославской области и признании утратившими силу и частично утратившими силу отдельных постановлений Правительства области».

Административным истцом представлен Отчет № 15871/21 оценки рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, которым по состоянию на 27 марта 2015 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 175 000 рублей. 

Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, дополнительных пояснений оценщика ФИО5 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Указанный отчет выполнен лицом, имеющим право на проведение подобного рода исследований в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В Отчете приведено точное описание объекта исследования с указанием количественных, качественных характеристик с учетом их индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. 

Замечание департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что необоснованно не использован в расчетах земельный участок по адресу: 

<

адрес> (напротив 

<

адрес>), судом отклоняется. 

В соответствии с подпунктом «д» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. 

Указанный принцип при составлении отчета соблюден. Из отчета следует, что при исследовании сравнительным подходом оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка, в отчете содержится мотивированное обоснование выбора аналогов. Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, пунктов 11, 22 ФСО №7. 

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с представленным Отчетом не заявлено. Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области не являются основанием для критической оценки изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № 15871/21 оценки рыночной стоимости земельного участка соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. 

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца материалы дела не содержат. 

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 175 000 рублей. 

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ФИО1 с настоящим административным иском в суд – 30 декабря 2021 года.

Поскольку на момент вынесения настоящего решения судом в Единый государственный реестр недвижимости внесены результаты очередной государственной кадастровой оценки, суд устанавливает, что оспоренная в настоящем административном деле кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит учету в Едином государственном реестре недвижимости с даты внесения ее в реестр по дату окончания применения ее результатов.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Восстановить ФИО1 срок на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Установить на период с 13 сентября 2016 года по 31 декабря 2019 года включительно кадастровую стоимость земельного участка площадью 400 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>), категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины, в размере рыночной стоимости 175 000 (сто семьдесят пять тысяч) рублей, по состоянию на 27 марта 2015.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в указанный период в размере его рыночной стоимости 175 000 (сто семьдесят пять тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 30 декабря 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова 

Решение в окончательной форме изготовлено 04 марта 2022 года