68RS0020-01-2025-000313-36

Дело № 2-16/2026

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 февраля 2026 года с. Пичаево

Пичаевский районный суд Тамбовской области в составе:

судьи Климовой О.А.,

при секретаре Волковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Пичаевского муниципального округа Тамбовской области о признании права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением администрации Пичаевского муниципального округа Тамбовской области о признании права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения,

В обоснование заявленных требований указала, что между ООО «Колос» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключен Договор купли-продажи № 1 Земельного участка сельскохозяйственного назначения от 02.12.2009. По условиям названного Договора Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель обязуется принять и уплатить в соответствии с условиями настоящего Договора земельный участок площадью 1 479 000 кв. м с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Указанный земельный участок принадлежал ООО «Колос» на основании Договоров купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от 27.11.2009 № I, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации 68-68-12 021/2009-744 от 01.12.2009.

Стоимость земельного участка составила 600 000 руб. Денежные средства в счет оплаты по Договору были внесены Покупателем в полном объеме, что подтверждается приходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ. Продавец и Покупатель Договор на государственную регистрацию перехода права не передавали. После оплаты участок, правоустанавливающие документы, в том числе оригинал свидетельства о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, фактически были переданы Покупателю.

Договор купли-продажи № Земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям статей 549, 550, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации о продаже недвижимости. Договор совершен в надлежащей письменной форме, подписан сторонами, в договоре указаны данные, индивидуализирующие предмет договора, адрес объекта, указана цена, отсутствуют обременения на объект. Обязательства по договору купли-продажи сторонами исполнены в полном объеме.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц 13.01.2012 Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы №7 по Тамбовской области внесена запись о прекращении юридического липа ООО «Колос» (исключении из ЕГРЮЛ недействующего юридического лица).

Просит суд признать за ФИО1, право собственности на земельный участок площадью 1 479 000 кв. м, с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Истец ФИО1 и её представитель ФИО2 исковые требования поддержали и просили их удовлетворить.

Представитель ответчика администрации Пичаевского муниципального округа Тамбовской области ФИО3 просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, относительно предмета спора на стороне истца ФИО4 считала, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора на стороне ответчика ООО «Юго-Восточная агрогруппа» ФИО5 просил в удовлетворении исковых требований отказать, указал, что отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки,ничтожна. Таким образом, договор купли-продажи, заключенный с нарушением преимущественного права покупки не соответствует требованиям закона, в части специального регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, а, следовательно, является ничтожной сделкой. Право собственности ООО «Колос» на спорный земельный участок было зарегистрировано 01.12.2009. На следующий день 02.12.2009 между Истцом и ООО «Колос» был заключен договор купли-продажи земельного участка. Заключение договора купли-продажи спорного земельного участка на следующий день после регистрации права собственности за продавцом исключает возможность соблюдения требований, предусмотренных ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». С учетом изложенного следует вывод, что требование Истца о признании права собственности не подлежит удовлетворению, так как основано на ничтожной сделке. Истцом не представлено каких-либо доказательств фактического владения спорным земельным участком. ООО «Юго-Восточная агрогруппа» использует спорный земельный участок для сельскохозяйственной деятельности, то есть осуществляет владение и пользование спорным, земельным участком. Истец владением и пользованием земельным участком не осуществлял и не осуществляет. Указанные обстоятельства подтверждают, что спорный земельный участок по договору купли-продажи от 02.12.2009 не передавался от продавца к покупателю (истцу). Таким образом, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи предмета договора от продавца к покупателю фактически не исполнен, следовательно, отсутствуют основания для возникновения у Истца, как у Покупателя, права собственности на спорный земельный участок.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В силу ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей по состоянию на 02.12.2009) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Федеральным законом от 7 мая 2013 г. №100-ФЗ статья 168 ГК РФ изложена в новой редакции, вступившей в силу с 1 сентября 2013 года, согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой. К ничтожным относят сделки в силу прямого указания закона (пункт 73 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 74 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации ", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25).

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что между истцом ФИО1 и ООО «Колос» заключен договор купли-продажи №1 от 02.12.2009 земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 1479000 кв.м.

Принимая во внимание особый статус земель сельскохозяйственного назначения, порядок их оборота имеет особенности, а его правовое регулирование отличается от правового регулирования оборота иного недвижимого имущества.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется специальным Законом N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов (подпункт 3 пункта 3 статьи 1 Закона N 101-ФЗ). На основании пункта 1 статьи 8 Закона N 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2 статьи 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Согласно пункту 3 статьи 8 Закона N 101-ФЗ, в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 Закона N 101-ФЗ).

Учитывая изложенное, такой аспект как преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения имеет явно выраженный публичный интерес. По условиям договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и уплатить в соответствии с условиями настоящего договора, земельный участок, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 1479000 кв.м.

ФИО1 как покупателем, выполнены обязательства по оплате. Покупатель оплатил продавцу цену договора в размере 

<

данные изъяты> рублей, что подтверждено приходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ.

На момент заключения договора купли-продажи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым № не извещал орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок, и сторонами не был получен отказ органа местного самоуправления от преимущественного права приобретения, предложенного на продажу земельного участка.

Право собственности ООО «Колос» на спорный земельный участок было зарегистрировано 01.12.2009, на следующий день 02.12.2009 между истцом ФИО1 и ООО «Колос» был заключен договор купли-продажи земельного участка. Заключение договора купли-продажи спорного земельного участка на следующий день после регистрации права собственности за продавцом исключает возможность соблюдения требований, предусмотренных ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

25.12.2009 между ООО «Колос» (Арендодатель) и ООО «Юго-Восточная агрогруппа» (Арендатор) был заключен договор аренды в отношении спорного земельного участка, подписан акт приема-передачи земельного участка. Договор аренды, а также иные необходимые документы были переданы на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Тамбовской области.

01.02.2010 проведена государственная регистрация договора аренды в реестр внесена запись об аренде земельного участка в пользу ООО «Юго-Восточная агрогруппа». Указанные обстоятельства подтверждают, что после 02.12.2009 именно ООО «Колос» осуществляло владение и распоряжение спорным земельным участком, и передачу земельного участка в аренду ООО «Юго-Восточная агрогруппа» с регистрацией договора аренды в установленном законом порядке.

ООО «Юго-Восточная агрогруппа» использует спорный земельный участок для сельскохозяйственной деятельности, то есть осуществляет владение и пользование спорным, земельным участком.

ООО «Колос» исключено из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо 13.01.2012.

Довод истца ФИО1 о том, что она является добросовестным приобретателем по договору от 02.12.2009, критически оценивается судом, поскольку с момента полной оплаты по указанному договору и до момента обращения в суд с иском прошло более 15 лет. При этом, суд отмечает, что, оплатив всю цену договора от 02.12.2009, и, взамен не получив от ООО «Колос» спорный земельный участок, ФИО1, действуя как добросовестный покупатель, могла и должна была воспользоваться способом защиты своих прав, предусмотренным пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки; в этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда), путем подачи соответствующего иска, равно как и подача иска об истребовании своего имущества из незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), чего истцом не сделано.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснены условия, при которых может быть удовлетворен иск о признании права собственности на объект недвижимого имущества.

Согласно п. 61 Постановления Пленума №10 иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Таким образом, обязательным условием для удовлетворения иска о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи является передача недвижимого имущества от продавца к покупателю. Соответственно, Истец (покупатель) при рассмотрении иска обязан представить доказательства фактического владения спорным земельным участком.

Доказательства принятия мер по оформлению прав на земельный участок истцом в материалы дела не представлены.

Таким образом, ФИО1 самостоятельно не предприняла разумно необходимых действий для защиты своих прав.

Из действующего законодательства, как указано выше, следует, что независимо от того, заинтересован ли уполномоченный орган в приобретении земельного участка или нет, сделка с нарушением преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения автоматически попадает в категорию недействительных. Более того, не имеет значения даже тот факт, будет ли уполномоченный орган обращаться с иском о признании ее недействительной - сделка ничтожна независимо от признания ее таковой судом.

Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих, что при продаже земельного участка с кадастровым номером 68:14:0000000:102 соблюдены указанные требования, договор купли-продажи №1 от 02.12.2009, заключенный между ООО «Колос» и ФИО1 следует признать ничтожной сделкой как совершенной с нарушением преимущественного права покупки в силу пункта 4 статьи 8 Закона №101-ФЗ.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации Пичаевского муниципального округа Тамбовской области о признании права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации Пичаевского муниципального округа Тамбовской области о признании права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Тамбовского областного суда в течение месяца, со дня принятия решения суда в окончательной форме, путём подачи апелляционной жалобы через Пичаевский районный суд.

Решение в окончательной форме принято 13 марта 2026 года.

Судья О.А. Климова