дело №2 – 478/2023

10RS0013-01-2023-000380-72

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 июля 2023 года город Петрозаводск

Прионежский районный суд Республики Карелия в составе:председательствующего судьи Панасенко Н.В.,при секретаре Чупуковой К.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, ФИО2, Государственному казенному учреждению Республики Карелия «Управление земельными ресурсами» о признании торгов недействительными, признании решения незаконным, возложении обязанности совершить определенные действия, признании сделки недействительной

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия по тем основаниям, что ему отказано в удовлетворении его заявления от хх.хх.хх г. о предварительном согласовании предоставления земельного участка с кадастровым номером № в аренду без проведения торгов, цель использования – для индивидуального жилищного строительства. В письме ответчика указано на заключение договора аренды земельного участка с иным лицом. Указывая, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных правах третьих лиц в отношении земельного участка с кадастровым номером №, истец с учетом уточнения исковых требований просит признать недействительными результаты торгов, проведенных хх.хх.хх г., оформленные протоколом о проведении аукциона по реализации права заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №; признать договор аренды № от хх.хх.хх г. земельного участка с кадастровым номером № незаключенным и недействительным; признать незаконным решение Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия от хх.хх.хх г. № об отказе в удовлетворении заявления ФИО3, поданного в интересах ФИО1; обязать ответчика в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу повторно рассмотреть заявление и в случае отсутствия иных оснований для отказа принять решение об его удовлетворении.

Судом к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО2, ГКУ РК «Управление земельными ресурсами».

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, его представитель ФИО3 поддержал исковые требования.

Ответчики в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, извещены о рассмотрении дела.

Суд, заслушав представителя истца, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Установлено, что ФИО1 хх.хх.хх г. обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее – Министерство) с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., площадь 1377 кв.м. без проведения торгов.

Письмом от хх.хх.хх г. № Министерство уведомило ФИО3, действующего в интересах ФИО1, об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявления. В письме указано, что в отношении земельного участка с кадастровым номером № заключен договор аренды земельного участка, в настоящее время договор аренды не расторгнут, земельный участок согласно акту приема-передачи передан физическому лицу.

Распоряжением Министерства от хх.хх.хх г. № утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в кадастровом квартале №, площадью 1377 кв.м., расположенного по адресу: .... Терриорриальная зона – «Зона индивидуальной жилой застройки (Ж-1). Вид разрешенного использования – «Индивидуальные жилые дома». Категория земель – «земли населенных пунктов».

На основании распоряжения Министерства № от хх.хх.хх г. принято решение о проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Согласно протоколу о проведении аукциона от хх.хх.хх г. на право заключения договора аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер №, победителем аукциона признан участник аукциона № – ФИО2

хх.хх.хх г. между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО2 заключен договор аренды № в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Сведения Единого государственного реестра недвижимости содержат информацию о земельном участке с кадастровым номером № – местоположение ..., площадь 1377 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- индивидуальные жилые дома. Территориальная зона Ж1-зона индивидуальной жилой застройки, данные о правообладателе отсутствуют.

В соответствии с Законом Республики Карелия от 29 декабря 2015 г. № 1980-ЗРК, Положением о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия, утвержденным постановлением Правительства Республики Карелия от 02 ноября 2017 г. № 390-П Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия осуществляет полномочия по предоставлению в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п.1 ст.39.18 Земельного кодекса Российской Федерации в случае поступления заявления гражданина о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 настоящего Кодекса.

В силу п.4 указанной статьи граждане, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе.

Исходя из п.5 указанной статьи если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка.

На основании п.7 ст.39.18 Земельного кодекса Российской Федерации в случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка.

Порядок подготовки и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности установлен в ст.39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы (п.16 ст.39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. 

В соответствии со ст.449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Исходя из положений п.2 указанной статьи признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. 

В п.71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве). Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В обоснование своих требований истец указал на незаконность торгов и заключения на этих торгах договора аренды земельного участка, исходя из условий договора, в частности, в договоре не мог быть установлен срок 2 года 6 месяцев, поскольку действующее законодательство содержит правило об иных сроках аренды для земельных участков для индивидуального жилищного строительства.

Разрешая доводы истца суд констатирует, что в договоре аренды установлен срок 2 года 6 месяцев, вместе с этим подп.2 п.8 ст.39.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

В связи с противоречием п.2.1 договора аренды указанной норме Управлением Росреестра по Республике Карелия была приостановлена государственная регистрация права аренды ФИО2 в отношении указанного земельного участка.

Решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от хх.хх.хх г. в удовлетворении административного иска Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о признании уведомлений о приостановлении государственной регистрации прав незаконными, в том числе уведомления, касающегося регистрации договора с ФИО2, отказано.

Таким образом, регистрация договора аренды с ФИО2 не произведена, между тем, договор аренды подписан сторонами, земельный участок передан ему по акту приема-передачи, и с учетом положений ст.432 ГК РФ, разъяснений в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», п.5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» для сторон договора момент заключения такого договора определяется по правилам пунктов 1 и 2 ст. 433 ГК РФ, между ними существует обязательство, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон.

При таких обстоятельствах Министерство обоснованно в оспариваемом ответе от хх.хх.хх г. указало на невозможность принятии решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка истцу, поскольку земельный участок предоставлен на праве аренды иному лицу, отказ Министерства соответствует положениям п.2 ст.39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве аренды.

Истцом не приведены основания, по которым торги, проводившиеся хх.хх.хх г., т.е. за полтора года до обращения истца с заявлением в Министерство о предварительном согласовании предоставления земельного участка, являются незаконными и нарушают его права. Такие основания для признания судом торгов недействительными не установлены.

Вместе с этим, суд учитывает, что положения ст. 449 ГК РФ о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера. 

Истцом как третьим лицом в существующих правоотношениях предъявлено требование о признании сделки недействительной по мотиву противоречия условий договора аренды требованиям закона и приведении сторон в первоначальное положение с целью проведения повторной процедуры предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу п. 3 ст. 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении (п.5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ и пункта 2 статьи 26 ЗК РФ.

Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ, установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Исходя из приведенных положений, факт государственной регистрации не влияет на возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу. Целью государственной регистрации договора является создание возможности для неограниченного круга третьих лиц узнать о существовании такого договора. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

На основании п. 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п.74 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. 

Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Вступившим в законную силу решением суда от хх.хх.хх г. установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок 20 лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства, в связи с чем установление иного срока в договоре противоречит требованиям закона и сделка обладает признаками ничтожности.

Вместе с этим, суд, учитывая обстоятельства данного дела, считает, возврат каждой из сторон всего полученного по сделке не приведет к восстановлению прав истца, как лица, не участвующего в сделке, поскольку приведение сторон в первоначальное положение приведет к передаче земельного участка Министерству и его предоставление будет возможно только с соблюдением правил, установленных ст.39.18 Земельного кодекса Российской Федерации. Условие о сроке в первую очередь нарушает право ФИО2 на получение земельного участка на более длительный срок, чем указано в договоре и возможность приведения договора в части срока его действия, в соответствии с требованиями закона без изъятия земельного участка у добросовестного участника аукциона не утрачена.

При таких обстоятельствах суд считает, что оснований для удовлетворения иска не имеется.

С учетом разъяснений в п.37 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01 июня 2023 г. № 15 «О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты» суд считает необходимым отменить меры по обеспечению иска, принятые определением судьи от хх.хх.хх г. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-197 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

исковые требования ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, ФИО2, Государственному казенному учреждению Республики Карелия «Управление земельными ресурсами» о признании торгов недействительными, признании решения незаконным, возложении обязанности совершить определенные действия, признании сделки недействительной оставить без удовлетворения.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением судьи Прионежского районного суда Республики Карелия от хх.хх.хх г. в виде запрета Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия распоряжаться земельным участком с кадастровым номером №, запрета Управлению Росреестра по Республике Карелия совершать любые действия, направленные на государственный кадастровый учет и регистрацию права в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Прионежский районный суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.В.Панасенко 

Мотивированное решение изготовлено 20 июля 2023 г.