Дело №

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

24 мая 2019 года г. Краснодар 

Октябрьский районный суд г. Краснодара в составе председательствующего судьи Восьмирко Е.А., при секретаре судебного заседания Маркарьянц О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Этажи Инвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании неустоек, компенсации морального вреда, судебных расходов, штрафа по предварительному договору на строительство квартиры и заключение договора купли-продажи, 

УСТАНОВИЛ:

Представитель ФИО2 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № № ФИО5 обратилась в суд с иском к ООО «Этажи Инвест» о защите прав потребителей и просит взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение срока передачи предварительно оплаченного товара в размере 

<

данные изъяты> рублей, неустойку за нарушение срока заключения договора купли-продажи объекта недвижимости и регистрации права собственности в размере 

<

данные изъяты> рублей, компенсацию морального вреда в размере 

<

данные изъяты> рублей, судебные расходы 

<

данные изъяты> рублей, штраф в размере 

<

данные изъяты>% от взысканной суммы.

В обосновании заявленных требований представитель истца указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Этажи Инвест» заключен предварительный договор на строительство квартиры и заключение договора купли-продажи. Согласно указанному договору продавец взял на себя обязательство выполнить строительные работы и заключить в будущем договор купли-продажи 

<

данные изъяты>.м. В соответствии с пунктом 

<

данные изъяты> указанного договора продавец обязуется сдать указанный жилой в эксплуатацию во 

<

данные изъяты> года и зарегистрировать право собственности на указанную квартиру в 

<

данные изъяты> года. Данные сроки строительства нарушены, работы не выполнены. Кроме этого договор купли-продажи в настоящее время не заключен, поскольку регистрацию права собственности продавец так и не осуществил. Общая сумма денежных средств оплаченных ФИО2 ответчику составляет 

<

данные изъяты> рублей.

В порядке досудебного урегулирования спора истец ДД.ММ.ГГГГ направил претензию ответчику, ДД.ММ.ГГГГ указанная претензия получена ответчиком, однако мер направленных на урегулирование спора предпринято не было.

В судебном заседании представитель истца ФИО5 настаивала на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика ФИО6 (по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ) возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что истец не оплатил в полном объеме стоимость квартиры. В соответствии, с актом приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 передал ООО «Этажи Инвест» денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей, что составило оплату за 

<

данные изъяты> квартиры, в последствии по акту приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 передал ООО «Этажи Инвест» денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей, что составило оплату стоимости 

<

данные изъяты> кв.м., следовательно всего истец оплатил 

<

данные изъяты> кв.м., а предметом договора является квартира площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Таким образом истцом не внесена стоимость 

<

данные изъяты> рублей. Покупатель не исполнил в полном объеме обязательства перед продавцом по оплате приобретенной квартиры. Истцом неверно применены к расчету размера неустойки положения ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей», а также неверно определен срок передачи квартиры. Так же представитель ответчика в судебном заседании заявила ходатайство о снижении размеров неустойки до 

<

данные изъяты> рублей в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению частично на основании следующего.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (покупатель) и ООО «Этажи Инвест» (продавец) заключен предварительный договор на строительство квартиры и заключение договора купли-продажи (далее – предварительный договор на строительство квартиры), в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи объекта недвижимости, в качестве которого будет выступать 

<

данные изъяты>.м., расположенная по адресу: 

<

адрес> 

В соответствии с пунктом 

<

данные изъяты> указанного предварительного договора продавец обязуется: построить многоквартирный дом в соответствии с проектом и на основании разрешения на строительство; сдать указанный многоквартирный дом в эксплуатацию во 

<

данные изъяты> года; зарегистрировать право собственности на указанную квартиру предположительно – 

<

данные изъяты> года; заключить договор купли-продажи с покупателем и подать документы на регистрацию перехода права в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, в течение трех дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации права. Продавец может в отдельных случаях (задержка в выдаче необходимых документов учреждениями и службами северского района Краснодарского края) без применения штрафных санкций задержать сдачу дома в эксплуатацию на срок до трех месяцев. 

Согласно пункту 

<

данные изъяты> указанного предварительного договора цена квадратного метра квартиры определена соглашением сторон в размере 

<

данные изъяты> рублей до ДД.ММ.ГГГГ и 

<

данные изъяты> рублей с ДД.ММ.ГГГГ. Окончательная стоимость квартиры определяется путем расчета исходя из цены квадратного метра, указанного в договоре и общей площади квартиры, указанной в техническом паспорте квартиры, с учетом подсобных помещений, лоджий, балконов, террас.

Покупатель обязуется передать продавцу указанную в пункте 

<

данные изъяты> настоящего договора сумму полностью до подписания основного договора купли-продажи квартиры.

Из пункта 

<

данные изъяты> договора следует, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи и подписать акт приема-передачи квартиры в течение трех дней с момента получения продавцом свидетельства о праве собственности на квартиру.

Покупатель приобретает право собственности на квартиру указанную в договоре с момента государственной регистрации перехода права собственности (пункт 12). Изменение и дополнение условий настоящего договора, его расторжение и прекращение возможно только при письменном соглашение сторон, подписанном обеими сторонами (пункт 16).

Согласно актам приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ответчик принял от истца суммы в размере 

<

данные изъяты>. рублей на строительство 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, путем внесения денежных средств в кассу.

В настоящее время многоквартирный жилой дом в эксплуатацию не сдан, сроки строительства нарушены, работы не выполнены. Договор купли-продажи не заключен, регистрацию права собственности продавец не осуществил. 

В порядке досудебного урегулирования истец ДД.ММ.ГГГГ направил претензию, ДД.ММ.ГГГГ указанная претензия получена, однако со стороны ответчика не предпринято мер направленных на урегулирование спора.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из части 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закона об участии в долевом строительстве, Закон № 214-ФЗ) следует, что указанный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие указанного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу– начиная с 1 апреля 2005 года.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указано, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами – участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным Федеральным законом.

Сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано в последующем.

Из установленных судом обстоятельств дела следует, что ответчик является застройщиком, осуществляющим строительство многоквартирного дома, стороны заключили именуемый предварительный договор на строительство квартиры и заключение договора купли-продажи, по которому встречным обязательством ответчика является предоставление истцу квартиры в возводимом ответчиком многоквартирном жилом доме. При этом истцом ответчику переданы денежные средства в счет стоимости строительства квартиры, с учетом возможности ее корректировки в зависимости от увеличения или уменьшения площади квартиры в процессе строительства, сторонами согласованы параметры строящейся квартиры, а также сроки строительства и передачи квартиры истцу.

Таким образом, суд полагает, что заключенный между сторонами предварительный договор на строительство квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом сложившихся отношений, фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве. 

На основании части 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором и единого для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного части 3 данной статьи, предусматривающей изменение установленного договором срока.

В силу части 2 статьи 6 названного закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Частью 3 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. 

Согласно пункту 3 предварительного договора на строительство квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязуется построить жилой дом и сдать в эксплуатацию во 

<

данные изъяты> года. Пунктом 11 указанного договора предусмотрено, что ответчик обязуется передать покупателю ключи от объекта недвижимости в день сдачи дома в эксплуатацию. 

Исходя из указанных пунктов договора, суд считает, что срок передачи квартиры определен условиями договора с ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы ответчика о том, что срок передачи квартиры следует исчислять не с ДД.ММ.ГГГГ, а с ДД.ММ.ГГГГ с учетом пункта 3 договора предварительного договора на строительства квартиры о возможности задержки сдачи дома в эксплуатацию на срок до трех месяцев (задержка в выдаче необходимых документов учреждениями и службами Северского района Краснодарского края) суд во внимание не принимает, поскольку доказательств задержки в выдаче необходимых документов ответчик не представил, как и доказательств соблюдения требования части 3 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве о направлении участнику долевого строительства соответствующей информацию и предложения об изменении договора.

Таким образом суд считает, что ответчик не исполнил обязанности по передаче истцу в установленный договором срок объекта долевого строительства – квартиры, и с ответчика подлежит взысканию неустойка на основании статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве исходя из суммы уплаченной истцом по договору.

Расчет неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по периодам действия ставки: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 

<

данные изъяты> дней 

<

данные изъяты> рублей, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за 

<

данные изъяты> день 

<

данные изъяты> рублей, с ДД.ММ.ГГГГ по 

<

данные изъяты> за 

<

данные изъяты> рублей.

Довод истца о том, что указанный выше договор является договором купли-продажи недвижимости, который не исполняется продавцом и требование уплаты неустойки согласно статье 23.1 Закона о защите прав потребителей в размере 

<

данные изъяты>, суд отклоняет, поскольку в пункте 20 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.), указано, что неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивается застройщиком на основании части 2 статьи 6 Федерального Закона об участии в долевом строительстве, а не положений Закона о защите прав потребителей, в том числе в случае заключения договора участником долевого строительства – гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами – участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом (пункт 1.2 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Довод ответчика о том, что неустойка не подлежит взысканию, поскольку оплата по договору не произведена в полном объеме, судом также откланяется, поскольку цена по условиям договора окончательно определяется из расчета общей площади квартиры указанной в техническом паспорте (пункт 4), который в настоящее время отсутствует, продавец свидетельство о праве собственности на квартиру не получил, дом в эксплуатацию не сдал и исполнить пункт 9 предварительного договора на строительство квартиры не может. При этом судом рассчитана неустойка исходя из суммы внесенных денежных средств по указанному договору. 

Ответчик заявил о снижении неустойки со ссылкой на статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что размер неустойки чрезмерен, кроме того нарушение срока сдачи жилого дома в эксплуатацию связано с неправомерными действиями бывшего директора ООО «Этажи Инвест» ФИО8, что подтверждается решением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А32-7060/2019.

Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств (п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г.).

С учетом того, что ответчик не надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве, причин и продолжительности просрочки исполнения обязательства застройщиком 

<

данные изъяты> дней), на момент рассмотрения дела дом в эксплуатацию не введен, а также того, что истцом заявлены требования о взыскании неустойки в размере 

<

данные изъяты> рублей на основании Закона о защите прав потребителей, судом взыскивается неустойка в размере 

<

данные изъяты> копеек на основании Закона об участии в долевом строительстве и того, что ответчик не подтвердил доводы о несоразмерности взыскиваемой неустойки, суд не находит оснований в применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, при удовлетворении требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).

Таким образом с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 

<

данные изъяты> копеек, что составляет 

<

данные изъяты>% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Ответчику (застройщику), как профессиональному участнику предпринимательских и иных экономических правоотношений в области привлечения денежных средств участников долевого строительства для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, известно требование действующего законодательства о необходимости уплатить участнику долевого строительства неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Между тем застройщик, нарушивший обязательство по передаче квартиры в установленный договором срок, получивший требование от участника долевого строительства о необходимости уплатить неустойку за указанное нарушение, не предоставил исполнение.

Каких-либо уважительных причин, препятствовавших ответчику добровольно исполнить в досудебном порядке требования потребителя о выплате неустойки, ответчиком не указано, в связи с чем оснований для снижения штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя, не имеется.

В соответствии со статьей 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», который согласуется с п. 28 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, указано, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Принимая во внимание, что вина ответчика в нарушении обязательства перед истцом по договору установлена, с учетом фактических обстоятельств дела, требований разумности и справедливости, суд взыскивает с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 

<

данные изъяты> рублей.

На основании ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Суд считает, что требования истца о взыскании 

<

данные изъяты> рублей расходов в виде оплаты юридических услуг подлежат удовлетворению. Заявленные судебные расходы подтверждены договором об оказании юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ и приходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ №. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ООО «Этажи Инвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании неустоек, компенсации морального вреда, судебных расходов, штрафа по предварительному договору на строительство квартиры и заключение договора купли-продажи удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Этажи Инвест» в пользу ФИО2 неустойку по предварительному договору на строительство квартиры и заключение договора купли-продажи за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты> копеек, штраф в размере 

<

данные изъяты> копеек, компенсацию морального вреда в размере 

<

данные изъяты> рублей, а также судебные расходы в размере 

<

данные изъяты> рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья 

Решение принято в окончательной форме 29.05.2019