№2-10881/2024

50RS0031-01-2024-011885-91

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 сентября 2024 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе

Председательствующего судьи Кузьминой А.В.

при секретаре Курбановой М.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации городского округа Власиха Московской области об изменении условий договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику об изменении договора аренды земельного участка с учетом Основных принципов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В обоснование заявленных требований указал, что является собственником нежилого здания, расположенного на земельном участке общей площадью 350 кв.м. с № по адресу: АДРЕС, который принадлежит на праве собственности Муниципальному образованию «Городской округ Власиха Московской области». Ответчиком был подготовлен Проект Договора аренды земельного участка №04-03/05/39 от 19.05.2023 года. Истец, получив от Ответчика подготовленный им проект договора аренды земельного участка, не согласился с его условиями в части порядка расчета арендной платы, посчитав их необоснованными и несоответствующими Закону, и направил Ответчику протокол разногласий, письменные объяснения и проект дополнительного соглашения. Предложенные Истцом изменения условий Договора аренды, изложенные в протоколе разногласий, в части порядка расчета размера арендной платы за земельный участок, которая должна составлять сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок, Ответчик принять отказался. Договор аренды с протоколом разногласий зарегистрированы в Росреестре. Полагая свои права нарушенными, обратился с иском в суд.

Истец в судебное заседание не явился, извещен, представитель истца по доверенности явился, подержал заявленные истцом требования.

Представитель Ответчика по доверенности в судебное заседание явился, возражал против заявленного иска по доводам, изложенным в письменных возражениях (л.д.69-71), пояснив, что размер арендной платы экономически обоснован, поскольку ЗАТО Власиха является дотационным муниципальным образованием и доходы от аренды являются основным источником поступления денежных средств в местный бюджет, а Истец не должен быть поставлен в льготные условия по сравнению с другими арендаторами.

Третье лицо - Министерство обороны РФ – представитель в судебное заседание не явился, в адрес суда направили отзыв, указав, что земельный участок с № принадлежит на праве собственности Муниципальному образованию «Городской округ Власиха МО» и не входит в границы Московского лесничества Министерства обороны РФ, просили рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя.

Представитель третьего лица Министерство имущественных отношений МО в судебное заседание не явился, извещались надлежащим образом.

Представитель 3 лица Управления Росрееестра по МО не явился, извещены.

Суд, с учетом мнения представителя истца и представителя ответчика, положений ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, при установленной явке.

Изучив письменные материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Статьей 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как усматривается из материалов дела, настоящий спор возник из разногласий по определению размера арендной платы и порядку ее изменения.

Суд соглашается с доводом истца и необходимости определения арендной платы в размере равном земельному налогу за этот земельный участок ввиду следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа учета наличия предусмотренных законодательством РФ ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (далее - Принцип № 7).

В соответствии с п. 30 Приказа Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710 «Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582», в целях применения Принципа № 7 рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством РФ (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земельные участки. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса РФ).

В соответствии с п. 33 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3(2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019), если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в принципе № 7 размера арендной платы, определенного для аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Таким образом, введенный Правительством РФ в действие с 12.08.2017 года Принцип 7, с учетом положений п. 1 ст. 65 ЗК РФ о возможности выбора формы платы за использование земли, непосредственно направлен на соблюдение баланса интересов и арендодателя и арендатора, а также соответствует п. 2 ст. 2 Земельного кодекса РФ, согласно которому Правительство РФ принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных настоящим Кодексом (в том числе п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ), федеральными законами, а также указами Президента РФ, регулирующими земельные отношения.

В силу подпункта 6 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, расположенные в границах закрытых административно-территориальных образований, и не указанные в пункте 4 настоящей статьи, являются ограниченными в обороте. Таким образом, земельные участки на территории ЗАТО не могут предоставляться в частную собственность (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ).

Истцом также получен отказа в предоставлении спорного земельного участка в собственность, поскольку земельный участок находится в границах закрытых административно-территориальных образований.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 05.07.2001 № 508 «Об утверждении перечня закрытых административно-территориальных образований и расположенных на их территории населенных пунктов», п.Власиха включен в Перечень закрытых административно-территориальных образований МО. Правовой статус ЗАТО и особенности местного самоуправления такого образования определены Законом от 14.07.1992 № 3297-1 «О закрытом административно- территориальном образовании» (далее - Закон № 3297-1). Положения статьи 8 Закона № 3297-1 определяют особенности совершения сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территории ЗАТО. При этом отношения землепользования на территории ЗАТО определены в специальной норме статьи 6 Закона № 3297-1, которая не предусматривает возможности предоставления в частную собственность земельных участков, расположенных в границах ЗАТО. Не предусмотрено этого и иными федеральными законами.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 2 ЗК РФ, принятого позднее Закона № 3297-1, нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, не должны противоречить ЗК РФ.

Верховный Суд РФ в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что положения Принципа № 7 предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Поскольку Основные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в Принципе №7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Согласно решению Совета депутатов городского округа Власиха Московской области от 16.09.2020 №153/26 «О земельном налоге на территории городского округа Власиха Московской области» в отношении прочих земельных участков ставка определена 1,5% от кадастровой стоимости.

Поскольку согласно подпункту 6 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, не указанные в пункте 4 этой статьи, в границах закрытых административно-территориальных образований, суд полагает возможным применение положений Принципа 7 установленного Правительством РФ в Постановлении от 16.07.2009 № 582.

Судом установлено, что Истец является собственником нежилого здания «Магазин-бар» № общей площадью 300,5 кв.м по адресу: АДРЕС(л.д.53-64). 

Нежилое здание расположено на земельном участке общей площадью 350 кв.м. из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования «магазины, общественное питание» с № по адресу: АДРЕС. 

Земельный участок принадлежит на праве собственности Муниципальному образованию «Городской округ Власиха Московской области». 

Ответчиком был подготовлен Проект Договора аренды земельного участка №04-03/05/39 от 19.05.2023 года. Истец направил Ответчику Протокол разногласий на представленный проект договора с письменными пояснениями, обосновывающими позицию Истца, проектом дополнительного соглашения (вх.№ 01-02/31/577 от 27.06.2023г.)(л.д.15-29).

Истцом были предложены Ответчику следующие изменения условий проекта Договора аренды №04-03/05/39 от 19.05.2023г 

«1. Пункты 3.7, пункт 3.8, пункт 3.9. - исключить;

2. Приложение № 1 к Договору аренды земельного участка №04-03/05/39 от 19.05.2023г «Расчет арендной платы за земельный участок» изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы за земельный участок с №, составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582»;

3. Все остальные условия Договора аренды земельного участка №04-03/05/39 от 19.05.2023г принимаются Арендаторами без изменений.»

26.07.2023 года письмом № 01/02/33/768 Ответчик отказал Истцу в принятии условий договора аренды, изложенных в протоколе разногласий(л.д.40-41).

Договор аренды с протоколом разногласий зарегистрированы в Росреестре 09.08.2023г. 

Земельный участок, площадью 350 кв.м. с К№ расположенный по адресу: АДРЕС находится на территории ЗАТО Власиха и по основаниям, предусмотренным п.5 ст.27 ЗК РФ, ст.56 ЗК РФ ограничен в обороте.

Истец обращался за предоставлением государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в собственность за плату без проведения торгов» от 30.05.2024 в чем ему было отказано.

Довод ответчика в отзыве на заявленные требования об обязательности применения Порядка определения арендной платы, установленного статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года № 23/96-ОЗ, противоречит сформированной судебной практике, в частности Определению Верховного Суда РФ от 24 июня 2019 года № 305-ЭС19-4399, где указано, что в силу п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ Постановление № 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами, вывод о том, что при определении размера арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, или муниципальные земли не подлежат применению Основные принципы определения арендной платы является ошибочным.

Аналогичный вывод закреплен в п. 33 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3(2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).

В силу ст.56 ГПК РФ доказательств в опровержение доводов истца и собранных по делу доказательств – не представлено.

Суд, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Изменить договор аренды земельного участка №04-03/05/39 от 19.05.2023г. с № расположенного по адресу: АДРЕС заключенный между Администрацией городского округа Власиха Московской области (ИНН № и ФИО1 (паспорт №), исключив из текста договора аренды пункт 3.7, пункт 3.8, пункт 3.9, изложив Приложение №1 к указанному Договору в следующей редакции:

«Размер арендной платы за земельный участок с №, начиная с даты вступления решения суда в законную силу составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582".

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий: 

Мотивированное решение изготовлено 30 сентября 2024 года