Дело № 3а-710/2017 

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 31 октября 2017 года 

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Брянского В.Ю.,

при секретаре судебного заседания: Краснослободцевой Ю.С.,

с участием: представителя Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Тороид» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Тороид» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. 

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость арендуемого ООО «Тороид» земельного участка с кадастровым номером ….., площадью 3954 кв.м., с категорией: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под производственную базу, расположенного по адресу: ……, определена в государственном кадастре недвижимости в размере 7605084,06 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости ООО «Тороид» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ….. в размере его рыночной стоимости 1745000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Заявленные требования основаны на результатах отчета об определении рыночной стоимости земельного участка № 0005 от 22 марта 2017 года, составленного Автономной некоммерческой организацией «Экспертно-консультационное бюро» по заказу административного истца. При этом, согласно положительного экспертного заключения Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой союз оценщиков» № 8744 от 14 апреля 2017 года, выполненный Автономной некоммерческой организацией «Экспертно-консультационное бюро» отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а величина рыночной стоимости признана достоверной.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю № 1754 от 18 мая 2017 года поступившее 28 апреля 2017 года от ООО «Тороид» заявление отклонено в виду того, что отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от их кадастровой стоимости составляет более чем 30 %. Кроме того, оформление и содержание отчета не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Таким образом, по рассматриваемому административному делу размер кадастровой стоимости земельного участка, определенный в государственном кадастре недвижимости, существенно отличается от размера его рыночной стоимости на основании выполненного по заказу административного истца отчета. 

Определением Ставропольского краевого суда от 19 июля 2017 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Комитет имущественных отношений администрации города – курорта Кисловодска. 

В судебном заседании представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю ФИО1 просила в удовлетворении административных исковых требований к кадастровой палате, как к ненадлежащему административному ответчику, отказать. 

Представитель административного истца ФИО2, представители Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации города – курорта Кисловодска, комитета имущественных отношений администрации города – курорта Кисловодска, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились. 

В имеющихся в материалах дела возражениях на административное исковое заявление ведущий специалист-эксперт Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО3 просит рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством в отсутствие представителя управления.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, а присутствующее лицо не возражало против рассмотрения дела в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке ч. 4 ст. 247 КАС РФ. 

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лица, участвующего в деле, пояснения эксперта Д.А.В., суд приходит к следующему.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела, ООО «Тороид» арендует земельный участок с кадастровым номером ……, площадью 3954 кв.м., с категорией: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под производственную базу, расположенный по адресу: ….. 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в государственном кадастре недвижимости в размере 7605084,06 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка № 0005 от 22 марта 2017 года, составленного Автономной некоммерческой организацией «Экспертно-консультационное бюро» по заказу административного истца, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составляет 1745000 рублей.

На указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой союз оценщиков» №8744 от 14 апреля 2017 года, согласно которому выполненный Автономной некоммерческой организацией «Экспертно-консультационное бюро» отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а так же подтверждающее что выводы сделанные оценщиком при расчете рыночной стоимости обоснованы, величина рыночной стоимости признана достоверной.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю № 1754 от 18 мая 2017 года поступившее 28 апреля 2017 года от ООО «Тороид» заявление отклонено в виду того, что отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от их кадастровой стоимости составляет более чем 30 %. Кроме того, оформление и содержание отчета не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

При принятии решения суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

На основании определения Ставропольского краевого суда от 15 августа 2017 года по ходатайству стороны административного истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Профэксперт». 

Согласно заключению эксперта ООО «Профэксперт» № 077/17-Э от 28 сентября 2017 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года, составила 10362 000 рублей. 

Представленные по делу доказательства свидетельствуют о несоответствии кадастровой оценки земельного участка его рыночной стоимости.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в связи с расхождением рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке и заключении судебной экспертизы, при определении размера рыночной стоимости земельного участка суд считает необходимым исходить из выводов заключения экспертов ООО «Профэксперт» № 077/17-Э от 28 сентября 2017 года, принимая его в качестве доказательства, подтверждающего действительную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Оснований сомневаться в правильности, обоснованности и достоверности суждений и выводов эксперта ООО «Профэксперт» №077/17-Э от 28 сентября 2017 года у суда не имеется, поскольку они ничем не опровергнуты. 

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Экспертиза проведена судебно-экспертным учреждением по поручению суда, эксперт является дипломированным специалистом, имеет свидетельства на право производства судебных экспертиз и право осуществлять оценочную деятельность, обладает достаточным опытом работы, его оценочная деятельность застрахована, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживались принципов федеральных стандартов оценки. 

Идентификация объекта оценки проведена по материалам административного дела. Эксперт сопоставил материалы административного дела с данными из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта mars.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.yandex.ru/mars, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр, rosreestr.ru и другие. 

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

Экспертом осмотр объекта исследования мог быть осуществлен лишь на дату, далеко отстоящую от даты исследования, и поэтому идентификация объекта по результатам осмотра не существенно отличается от идентификации объекта по результатам ознакомления с документами административного дела и данных, имеющихся в открытом доступе. В связи с чем, осмотр объекта исследования экспертом не проводился. 

В рамках данной экспертизы определение рыночной стоимости исследуемого земельного участка произведено сравнительным подходом, в котором реализуется метод сравнительного анализа продаж. Экспертом обоснован отказ от применения иных методов оценки. 

В рамках сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков, подобран ряд наиболее сопоставимых с объектом оценки аналогов, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Описание выбранных объектов – аналогов представлено в таблице. На различие между объектом оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения экспертом применены соответствующие корректировки, а также указаны обоснования отказа от применения корректировок по другим элементам сравнения.

Эксперт использовал следующий источник информации для нахождения сведений о параметрах сделок с аналогами: архив объявлений avito.io. 

В ходе телефонного интервьюирования авторов объявлений установлена достоверность указанной в объявлении информации, а также уточнена недостающая. 

В связи с наличием письменных возражений со стороны административного истца относительно заключения судебной экспертизы ООО «Профэксперт» № 077/17-Э по ходатайству представителя административного истца в судебное заседание вызван эксперт Д.А.В., который пояснил, что требования статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135 относятся к профессиональной деятельности оценщиков и к составлению отчета об оценке и не могут буквально трактоваться при составлении заключения эксперта.

Страницы 3, 4 заключения № 077/17-Э содержат исчерпывающую информацию об эксперте, подтверждающую наличие специальных знаний по предмету проводимого исследования.

Определение объекта исследования содержится в формулировке вопроса, поставленного судом. Заявление о неоднозначности определения объекта исследования лишено всякого основания, поскольку признаки объекта исследования указаны в самом определении суда.

На странице 4 экспертного заключения в разделе 1.5 указан род и вид экспертизы. 

Описанию объекта исследования посвящен раздел 2.5 заключения на странице 15-18. В этом разделе определены основные ценообразующие параметры объекта исследования, а также указаны используемые для этого материалы. Кроме того, указание на использованные документы приводится на страницах 4,5,7 заключения.

Заявление о том, что экспертом не учтены характеристики объектов-аналогов, значительно влияющие на их стоимость безосновательно.

Подбор аналогов осуществлялся, прежде всего по основному ценоопределяющему признаку - близость по местоположению к объекту исследования. Все объекты-аналоги располагаются вблизи от объекта исследования. Подробности о принципах подбора аналогов и об их основных показателях можно увидеть на странице 41-47 заключения.

Дополнительная проверка экспертом заключения № 077/17-Э на предмет наличия математических, логических и методологических ошибок результатов не дала.

Вывод о несоответствии выборки закону нормального распределения, который в свою очередь должен послужить свидетельством об однородности выборки наблюдаемых значений, сделан после проверки «по коэффициенту вариации». Результат, полученный специалистом, в данном случае не имеет математического смысла, и делать вывод на основании данного результата, а тем более связывать такие понятия как «соответствие выборки нормальному распределению» и «достаточность и достоверность», безосновательно.

Требование ФСО № 7 относительно приведения границ интервалов стоимости относится исключительно к отчету об оценке и не может приниматься во внимание при составлении экспертного заключения, где необходимо дать однозначный ответ на вопрос: «Какова рыночная стоимость объекта исследования...?».

Пункт 30 ФСО № 7 по поводу интервала стоимости гласит: «После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное».

Если бы данное требование соблюдалось, то вывод заключения звучал бы так: «Рыночная стоимость объекта исследования составляет неопределенную величину, находящуюся в интервале стоимости от А до В».

Таким образом, по мнению эксперта, замечания к экспертному заключению являются необоснованными.

Оценив заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно полностью соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. 

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными по делу доказательствами.

Доказательств того, что экспертом применены неправильные корректировки, использованы некорректные объекты-аналоги либо не применены подлежащие применению корректировки, в материалах дела не содержится. 

Представленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости земельного участка № 0005 от 22 марта 2017 года, составленный Автономной некоммерческой организацией «Экспертно-консультационное бюро» по заказу административного истца, суд не может признать надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку он не соответствуют положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, что следует из решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости № 1754 от 18 мая 2017 года, а также выводов экспертного заключения ООО «Профэксперт» № 077/17-Э от 28 сентября 2017 года, свидетельствующих о наличии в отчете недостатков, ставящих под сомнение достоверность выводов оценщика.

Таким образом, установленная на основании экспертного заключения ООО «Профэксперт» № 077/17-Э от 28 сентября 2017 года рыночная стоимость земельного участка значительно превышает его кадастровую стоимость.

Заявленные административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости основаны на результатах отчета об оценке и фактически направлены на снижение установленной стоимости земельного участка в целях уменьшения арендных платежей.

При таких обстоятельствах, в целях недопущения ухудшения положения административного истца, существовавшего до обращения в суд с административным иском, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении административного иска.

Поскольку административный истец не выполнил возложенные на него обязанности по возмещению расходов за проведение экспертизы в размере 20 000 рублей, такие расходы на основании ст. 103, п. 1 ст. 106 КАС РФ подлежат взысканию в пользу экспертного учреждения.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Тороид» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тороид» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Профэксперт» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 20 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено судом 01 ноября 2017 года.

Судья В.Ю. Брянский