Дело №2-2069/16-2024

46RS0030-01-2024-000337-65

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 июля 2025 года город Курск

Ленинский районный суд города Курска в составе:

председательствующего – судьи Костиной К.А.,

при секретаре Симоновой А.Г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 через представителя ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик СК «Дом» о признании договора участия в долевом строительстве в части недействительным, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд к ответчику с указанным иском. В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами был заключен договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязался построить и ввести в эксплуатацию многоквартирный дом, передать истцу находящееся в нем жилое помещение (квартиру) в жилом 8-этажном многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, полная площадь 46,32 кв.м., проектная (жилая) площадь 42,76 кв.м., № 

<

адрес>.

Согласно пункта 1.6. договора общая площадь квартиры состоит из площади квартиры и площади лоджии, балконов, веранд, террас и принимается сторонами для целей определения цена Объекта.

В силу пункта 1.6. договора инвестируемая площадь состоит из суммы площади квартиры и площади лоджий, балконов, веранд и террас в квартире, за создание которой Участник производит оплату. При определении Инвестируемой площади объекта долевого строительства коэффициенты не применяются. Инвестируемая площадь квартиры составляет 46,32 кв.м., а лоджии 3,56 кв.м.

Согласно п. 3.2. стоимость объекта долевого строительства составляет 5 326 800,00 рублей. Сумма рассчитана исходя из 115 000,00 рублей за квадратный метр.

ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которого Застройщик передал квартиру с жилой площадью 42,8 кв.м., однако ответчик не применил понижающие коэффициенты 0,5 для расчета лоджии, что противоречит нормам действующего законодательства.

Исходя из стоимости одного квадратного метра квартиры (115 000,00 рублей) она заплатила за балкон площадью 3,56 кв.м, сумму в размере 409 400,00 рублей (115 000,00 х 3,56), а должна была оплатить за лоджию с учетом понижающего коэффициента 0,5 сумму в размере 204 700,00 рублей (409 400,00 х 0,5), т.е. меньше на 204 700,00 рублей.

Однако, Застройщик при взаиморасчетах понижающий коэффициент 0,5 не применил, в результате чего возникла переплата на 204 700,00 рублей за лоджию.

С учетом изложенного, просит признать недействительными пп.1.6, 3.2 договора участия в долевом строительстве, взыскать с ответчика в пользу истца в счет соразмерного уменьшения цены договора денежные средства в размере 204 700 рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика, надлежаще уведомленных, в судебное заседание не явился. Ранее участвуя в судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО3 просила в иске отказать по основаниям, приведенным в письменном отзыве. Указала, что стоимость по договору установлена соглашением сторон, кроме того цена является твердой. В случае удовлетворения требований просила снизить размер компенсации морального вреда.

Выслушав объяснения участвующих лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

На основании ст. 309 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий согласно ст. 310 ГК РФ не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пп.1,2,4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п.1 ст.422 ГК РФ). 

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (ст.456 ГК РФ). 

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п.1 ст.469 ГК РФ). 

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ). 

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ). 

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (пп.1,3 ст.555 ГК РФ). 

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст.557 ГК РФ). 

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены (п.1 ст.475 ГК РФ). 

На основании п.1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. 

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона (чч.1,2 ст.5 указанного Федерального закона).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: соразмерного уменьшения цены договора (ч.1 и п.2 ч.2 ст.7 Закона). 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик СК «Дом» (застройщик) и Салтыковой Е.С. (участник долевого строительства) был заключен договор №/№ долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) 8-этажный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – однокомнатную квартиру (жилое помещение), расположенное на 7 этаже, со строительным (условным) номером 68, а участник обязуется уплатить установленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии у застройщика разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Проектная площадь объекта долевого строительства – площадь квартиры, определенная в соответствии с проектной документацией на многоквартирный дом, включающая в себя сумму площадей всех помещений квартиры без учета площади лоджий, балконов, веранд, террас. Проектная площадь квартиры составляет 46,32 кв.м. Фактическая площадь объекта долевого строительства – площадь квартиры без учета площади лоджий, балконов, веранд, террас, которая определяется по окончании строительства многоквартирного дома на основании обмеров, выполненных по заданию застройщика управомоченным на осуществление кадастровых работ лицом. Инвестируемая площадь объекта долевого строительства – общая площадь квартиры, состоящая из суммы площади квартиры (проектная – до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию или фактическая – после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию) и площади лоджий, балконов, веранд и террас в квартире, за создание которой участник производит оплату по настоящему договору. При определении инвестируемой площади понижающие коэффициенты не применяются. Инвестируемая площадь на момент подписания договора составляет 46,32 кв.м. Стоимость объекта долевого строительства по настоящему договору составляет 5 326 800 руб. (пп.1.2 – 1.10, 2.1, 3.1, 3.2 договора). 

Свои обязательства по оплате жилого помещения истец исполнила в полном объеме, что подтверждается справкой о платеже со счета эскроу. 

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ истцу была передана 

<

адрес> города Курска площадью 42,8 кв.м. 

Кроме того, как было указано ранее, положениями ч.1 ст.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ предусмотрено обязательное применение понижающих коэффициентов в случае, если частью жилого помещения является лоджия, балкон.

Приказом Минстроя РФ от 25 ноября 2016 года №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», вступившим в силу с ДД.ММ.ГГГГ, установлен понижающий коэффициент для расчета площади лоджии – 0,5. 

На основании п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона.

В силу п.76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности").

Учитывая приведенные нормы законодательства, суд считает, что пункты 1.6, 3.2 договора участия в долевом строительстве, определяющие неприменение понижающего коэффициента, а также установление цены объекта долевого строительства в размере 5 326 800 рублей, следует признать недействительными, поскольку они напрямую противоречат требованиям законодательства.

В соответствии с техническим паспортом площадь лоджии составила 3,56 кв.м., за который истец заплатила 409 400 рублей (115 000 (то есть 5 326 800 (стоимость объекта долевого строительства по договору) : 46,32 (полная (суммарная) проектная площадь по договору) * 3,56). С учетом фактической площади лоджии должна была заплатить 204 700 рублей (3,56* 0,5 * 115 000). Таким образом, общая переплата составила 204 700 рублей (409 400– 204 700). 

В связи с этим заявленные уточненные требования о взыскании с ответчика денежных средств в виде переплаты по договору в указанном размере подлежат удовлетворению. 

Доводы стороны ответчика о том, что цена по договору является твердой, что истец при заключении договора, содержащего оспариваемые пункты, несогласия с ними не выражала, судом не принимаются, по правовым основаниям, приведенным выше.

В соответствии со ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков (ч.2 ст.10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ).

При определении размера компенсации морального вреда суд учитывает характер причиненных истцу нравственных страданий, степень вины ответчика, а также требования разумности и справедливости, и считает возможным удовлетворить требования частично в размере 20 000 рублей.

В соответствии с ч.3 ст.10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Учитывая, что ответчик в добровольном порядке не удовлетворил претензию истца-потребителя о соразмерном уменьшении покупной стоимости квартиры, с него подлежит взыскании штраф в размере 11 235 рублей 00 копеек ((204 700 + 20 000) * 5%).

В соответствии со ст.ст.98,103 ГПК РФ с ответчика в доход муниципального образования «Город Курск» подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 141 руб. 00 коп. (7141 руб. 00 коп. – по требованиям имущественного характера и 3 000 руб. – по требованиям неимущественного о компенсации морального вреда). 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Признать недействительным п.1.6 договора участия в долевом строительстве №/№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Специализированный застройщик СК «Дом» и Салтыковой Елизаветой Сергеевной, в части указания о неприменении понижающих коэффициентов, п.3.2 договора участия в долевом строительстве №/№ от ДД.ММ.ГГГГ в части установления цены объекта долевого строительства в размере 5 326 800 рублей.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик СК «Дом» в пользу ФИО1 денежные средства в виде переплаты по договору участия в долевом строительстве в размере 204 700 рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей00 копеек, штраф в размере 11 235 рублей 00 копеек. 

В остальной части требований о взыскании компенсации морального вреда отказать. 

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик СК «Дом» в доход муниципального образования «Город Курск» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 141 руб. 00 коп. 

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Курский областной суд через Ленинский районный суд города Курска в течение месяца с момента вынесения в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 12.08.2025.

Судья