Дело № 2-1084/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Приозерск Ленинградской области 20 октября 2023 года 

Приозерский городской суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Строгановой О.Г.,

при помощнике судьи Алексеевой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации Приозерского муниципального района Ленинградской области о признании условия договора недействительным, о признании незаконным решения, возложении обязанности повторно рассмотреть заявление о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов,

установил:

ФИО2 обратился в суд с данным иском, указав, что между ним и администрацией Приозерского муниципального района Ленинградской области 10.03.2023 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> вид разрешенного использования: сады, огороды, палисадники, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения. Договор аренды заключен сроком на 11 месяцев, и ранее также предоставлялся истцу на основании договора аренды. Руководствуясь положениями постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году», истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении ему указанного земельного участка в собственность за плату без проведения торгов, однако решением № от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенного администрацией Приозерского муниципального района, ему было отказано в предоставлении данной муниципальной услуги, поскольку, как указано в решении, постановление Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 не распространяется на отношения, возникшие до его принятия, кроме того решение содержит ссылку на договор аренды, заключенный между сторонами, согласно которому у арендатора отсутствует право выкупа земельного участка. Указанный отказ в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов, по мнению истца, является незаконным, поскольку правоотношения возникли между сторонами после принятия вышеуказанного постановления Правительства Российской Федерации, которым в 2023 году допускается продажа земельных участков данной категории в собственность арендаторам без проведения торгов. В этой связи истец полагает, что пункт 1.3 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного сторонами, является недействительным, поскольку вопреки положениям закона лишает арендатора права выкупа земельного участка, и просит признать данное условие договора недействительным, а также признать незаконным решение администрации Приозерского муниципального района Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в предоставлении ФИО2 земельного участка и обязать ответчика повторно рассмотреть его заявление. 

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещенным о дате и времени рассмотрения дела, направил в суд своего представителя.

Представитель истца адвокат Радченко М.А., явившаяся в судебном заседание, просила удовлетворить исковые требования, поддержав доводы иска. 

Представитель ответчика ФИО3, участвующая в рассмотрении дела, просила в удовлетворении иска отказать, поскольку спорный земельный участок планируется включить в границы населенного пункта - деревня Кучерово с изменением категории земель с земель сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов с зоной под застройку индивидуальными жилыми домами, о чем уже принято ряд решений администрации Приозерского муниципального района Ленинградской области. Именно этим руководствовалась администрация района, заключая с истцом краткосрочный договор аренды сроком на 11 месяцев, пролонгация которого не планируется. По истечении срока аренды, который истекает 10.02.2024, и включения земельного участка в границы населенного пункта с изменением зоны, в которой расположен земельный участок с СХ-4 на Ж-1, его можно будет предоставить в собственность только путем проведения торгов. Также представитель ответчика полагает, что нормы постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году» не носят императивного характера, и лишь допускают возможность продажи земельных участков под садоводство и огородничество, предоставленных в аренду, без проведения торгов. Кроме того, указанные нормы постановления не распространяются на случаи, если арендатором земельного участка допущено нарушение норм земельного законодательства, выявленных в рамках государственного земельного надзора, а в результате проведенной ответчиком проверки было выявлено, что истец использует земельный участок не по назначению. Также согласно доводам представителя ответчика, договор аренды земельного участка, условие о запрете выкупа земельного участка, содержащееся в котором, оспаривается истцом, вообще не был бы заключен администрацией Приозерского муниципального района Ленинградской области без включения в договор данного условия, поскольку планировалось указанное выше изменение его категории с последующей продажей через торги. В этой связи ответчик полагает, что в случае признания оспариваемого условия договора недействительным, имеются основания для признания недействительным всего договора аренды земельного участка. 

Исследовав материалы гражданского дела, выслушав доводы сторон, оценив доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что постановлением администрации Приозерского муниципального района Ленинградской области № от ДД.ММ.ГГГГ была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, территориальная зона – зона сельскохозяйственных угодий (СХ-4), вид разрешенного использования – сады, огороды, палисадники. Указанным постановлением ФИО1 предварительно согласовано предоставление в аренду данного земельного участка сроком на 11 месяцев для ведения огородничества (л.д. 94-95).

Земельный участок поставлен на кадастровый учет, 05 мая 2022 года ему присвоен кадастровый №, что следует из выписки из ЕГРН (л.д. 99).

Между администрацией Приозерского муниципального района Ленинградской области и ФИО2 дважды заключались договоры аренды данного земельного участка, а именно был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № и затем договор от ДД.ММ.ГГГГ № сроком на 11 месяцев каждый (л.д. 23-27, 158-163).

Согласно договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 принял во временное владение и пользование на условиях аренды спорный земельный участок, при этом согласно п. 1.3 договора земельный участок надлежит использовать исключительно по целевому назначению без права выкупа, возведения строений и многолетних насаждений. 

Согласно п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Пункт 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ предусматривает случаи предоставления земельных участков без проведения торгов, при этом земельные участки сельскохозяйственного назначения для ведения огородничества, находящиеся за пределами населенных пунктов, к указанной категории не относятся.

В соответствии с п. 2 ст. 27 Земельного кодекса РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При этом согласно п. 6 ст. 27 Земельного кодекса РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". 

Как указано в пункте 7 ст. 27 Земельного кодекса РФ пункт 6 настоящей статьи не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые или огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

Указанная норма дублируется в ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно которой действие настоящего Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности). Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации. 

Поскольку спорный земельный участок не относится к категории земельных участков изъятых из оборота или ограниченных в обороте, а также на него не распространяет свое действие Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", устанавливающий особый порядок оборота указанных земель, то его выкуп (приобретение в частную собственность) в том числе и арендатором земельного участка допускается действующим земельным законодательством, однако на основании ст. 39.3 ЗК РФ через проведение торгов. 

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 8 Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 14.03.2022 N 58-ФЗ в 2022 и 2023 годах Правительство Российской Федерации вправе установить особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе дополнительно определить случаи предоставления таких земельных участков без проведения торгов и сократить сроки предоставления таких земельных участков.

Так, в соответствии с п «а» ч. 1 Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 N 629 "Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 и 2023 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы" установлено, что что в 2022 и 2023 годах допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Как следует из п. 1 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Вместе с тем, условие пункта 1.3 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ о запрете выкупа спорного земельного участка его арендатору не соответствует вышеуказанным нормам Земельного кодекса, Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 14.03.2022 N 58-ФЗ, Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 N 629 "Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 и 2023 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы".

То обстоятельство, что на момент заключения договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на заседании комиссии по подготовке и внесению в правила землепользования и застройки городских и сельских поселений, расположенных на территории Приозерского муниципального района Ленинградской области, проведенного ДД.ММ.ГГГГ было рекомендовано включить в границы населенного пункта 

<

адрес> земельный участок площадью 

<

данные изъяты> га, в состав которого в том числе вошел спорный земельный участок, с изменением зоны СХ-4 (зона сельскохозяйственных угодий) на зону Ж-1 (зона застройки индивидуальными жилыми домами), после чего постановлением администрации Приозерского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в Перечень предложений по внесению изменений в генеральный план муниципального образования Раздольевское сельское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области (л.д. 200-204) не могут служить основанием для запрета выкупа спорного земельного участка, и включения указанного условия в договор аренды, а может лишь являться основанием по истечении срока договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, и изменении в дальнейшем как категории земельного участка, так и вида его разрешенного использования, для принятия решения в соответствии с нормами ст. 39.16 ЗК РФ об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, при наличии соответствующего обращения. 

В соответствии со ст. 166 ГК РФ Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (ч. 1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (ч. 2). 

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ). 

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 1 ст. 168 ГК РФ). 

При этом согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В пункте 100 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ). При этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать. В связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).Например, если судом будет установлено, что стороны не намеревались заключить обычный договор аренды, в случае противоречия закону условий о выкупе арендованного имущества в договоре аренды с выкупом недействительным признается весь договор в целом.

Довод представителя ответчика о том, что без включения в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ условия о запрете выкупа данного земельного участка арендатором, данный договор вообще не был бы заключен, является необоснованным, поскольку закон не предоставляет органам муниципальной власти произвольно принимать решения о заключении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, или отказывать в заключении данного договора.

Основания, при наличии которых уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотрены ст. 39.16 ЗК РФ, и указанный перечень оснований является исключительным.

В этой связи, поскольку договор аренды спорного земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ был заключен, то на момент его заключения законные основания для отказа истцу в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, предусмотренный ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, отсутствовали. 

В силу изложенного, поскольку пункт 1.3 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ лишающий права арендатора земельного участка ФИО2 на его выкуп, не соответствует нормам действующего законодательства, нарушает права истца на обращение в администрацию Приозерского муниципального района с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность за плату, то данное условие договора аренды земельного участка является недействительным. 

23.03.2023 в администрацию Приозерского муниципального района Ленинградской области поступило заявление ФИО2 о предоставлении без проведения торгов в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером №, в целях ведения огородничества и садоводства (л.д. 143-155).

Решением заместителя главы администрации Приозерского муниципального района Ленинградской области № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 было отказано в предоставлении спорного земельного участка ввиду наличия оснований предусмотренных п. 19 ст. 39.16 ЗК РФ, поскольку предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается, а также в связи с тем, что действие Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 N 629 распространяется на правоотношения, возникшие до принятия данного постановления, тогда как земельный участок с кадастровым номером 47:03:1107002:596 был образован после принятия данного Постановления. Также в решение имеется ссылка на пункт 1.3 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому возможность выкупа земельного участка не предусмотрена (л.д. 141-142).

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения муниципального района относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального района.

Как следует из обжалуемого решения заявление ФИО2 рассмотрено в соответствии с административным регламентом по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, государственная собственность на который не разграничена, в собственность, в аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование без проведения торгов», утвержденным постановлением администрации Приозерского муниципального района Ленинградской области № от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, основание по которому принято оспариваемое решение от ДД.ММ.ГГГГ не основано на законе по доводам изложенным выше, а именно в связи с тем, что на основании п. 1 ч. 1 ст. 8 Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 14.03.2022 N 58-ФЗ и п. «а» ч. 1 Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 N 629 "Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 и 2023 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы" предоставление земельного участка в собственность без проведения торгов с той категорией и тем видом разрешенного использования, которые имелись у земельного участка, находящегося в аренде у истца ФИО2, допускалось.

Действие указанного Постановления Правительства РФ от 09.04.2022 N 629 распространяется на правоотношения возникшие в 2022 и 2023 годах после его вступления в законную силу, и соответственно на момент обращения истца ФИО2 в администрацию Приозерского муниципального района Ленинградской области 23.03.2023 с заявлением о предоставлении земельного участка регулировало возникшие между сторонами правоотношения. 

Довод представителя ответчика о том, что нормы постановления Правительства РФ от 09.04.2022 N 629 не носят императивный характер, а лишь допускают возможность предоставления без проведения торгов земельных участков в аренду для ведения огородничества арендаторам данных участков, не может быть принят судом во внимание, поскольку отказ истцу в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не основан на диспозитивности нормы вышеуказанного Постановления Правительства РФ. 

Также необоснован и довод ответчика о наличии нарушений земельного законодательства по использованию истцом спорного земельного участка не по назначению, поскольку данное обстоятельство также не являлось основанием для отказа истцу в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Кроме того, какие-либо нарушения земельного законодательства выявленные в рамках государственного земельного надзора, на момент обращения ФИО2 в администрацию Приозерского муниципального района Ленинградской области с заявлением о предоставлении земельного участка выявлены не были, доказательств обратного суду не представлено. 

В этой связи основания для отказа в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, указанные в решении заместителя главы администрации Приозерского муниципального района Ленинградской области № от ДД.ММ.ГГГГ, фактически отсутствовали, в связи с чем ссылка на указанные основания в данном постановлении является незаконной. 

Поскольку обжалуемое решение основано на не соответствующих действительности обстоятельствах, то оно подлежит признанию незаконным, а права истца, нарушенные вынесением данного решения, должны быть восстановлены путем повторного рассмотрения ответчиком заявления ФИО2 о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов спорного земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 196-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить. 

Признать недействительным условие, изложенное в пункте 1.3 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Приозерского муниципального района Ленинградской области и ФИО2, об отсутствии права выкупа арендатором земельного участка с кадастровым номером №, являющегося предметом договора. 

Признать решение от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в предоставлении ФИО2 муниципальной услуги по предоставлению без проведения торгов в собственность земельного участка с кадастровым номером №, незаконным.

Обязать администрацию Приозерского муниципального района Ленинградской области повторно рассмотреть заявление ФИО2 о предоставлении без проведения торгов в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд через Приозерский городской суд Ленинградской области в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

мотивированное решение составлено 27.10.2023