№ 2 - 1154/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Подольский городской суд Московской области

в составе

судьи Николаева М.Н.

при секретаре Левшиной Н.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Лотан» о признании пунктов договора участия в долевом строительстве недействительными, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа

Установил

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Лотан» и уточнив иск требовал о признании недействительными п.п. 4.6 и 9.2 Договора от ДД.ММ.ГГГГ № участия в долевом строительстве, взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения (на дату оформления иска ДД.ММ.ГГГГ 212 738 руб. 63 коп.), компенсации морального вреда в размере 100 000 руб., штрафа, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Лотан» заключен Договор № участия в долевом строительстве в отношении квартиры-студии, №, общей проектной площадью 24.12 кв.м. в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> Свои обязательства по договору им выполнены полностью. По условиям договора ответчик обязался передать объект строительства участнику до ДД.ММ.ГГГГ. Однако квартира истцу не передана. Оспариваемые пункты договора нарушают права истца как потребителя, так как п. 9.2 установлена третейская оговорка, что нарушает его прав анна подачу иска в соответствии со ст. 29 ГПК РФ, а п. 4.6 Договора увеличивает сумму затрат истца на сумму затрат застройщика на содержание и ремонт жилого дома за период с момента ввода дома в эксплуатацию и до передачи квартиры истцу, что по мнению истца противоречит ч. 6 ст. 153 ЖК РФ.

ФИО1 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, его представитель по доверенности ФИО4 в судебное заседание явился, иск поддержал.

Представитель ООО «Лотан» в судебное заседание явился, представил письменные возражения против иска, ссылался на пропуск истцом срока исковой давности, просил суд применить ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки. 

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Согласно ч. 1 ст. 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 1 ст. 6 указанного Федерального закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Лотан» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор 

<

адрес> участия в долевом строительстве, предметом которого является долевое участие ФИО1. в финансировании строительства жилого дома по адресу: 

<

адрес> Участник долевого строительства инвестирует объект в части жилого помещения - квартиры-студии №, находящейся на 17 этаже, в секции 4, общей проектной площадью 24.12 кв.м. в строящемся жилом доме по вышеуказанному адресу (л.д. 10-20). 

Согласно п.4.3 договора, общий размер взноса по договору составил 2 111 898.96 руб. (л.д. 14).

Пунктами 2.3, 2.4 Договора предусмотрено, что застройщик должен завершить строительство объекта долевого строительства, получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ и передать объект строительства участнику в течении шести месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 

В силу пп. 3.3.3. Договора, в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения застройщика о готовности передать объект долевого строительства участник долевого строительства обязуется принять объект долевого строительства по акту приема-передачи при условии выполнения обязательств участником долевого строительства согласно п.п. 3.3.1-3.3.2, 3.3.7 Договора.

Обязательства по оплате стоимости договора ФИО1 выполнены в полном объеме, что подтверждается актом сверки (л.д. 21).

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию (л.д. 25-28). 

Согласно п. 4.6 Договора, доля участия увеличивается на сумму затрат застройщика на содержание общего имущества жилого дома и объекта долевого строительства пропорционально доле участника долевого строительства а период с момента ввода Жилого дома в эксплуатацию до момента приема объекта долевого строительства участником долевого строительства, при этом участник долевого в течение 7 (семи) рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика, исходя из тарифов организации, осуществляющей функции управления Жилым домом.

Однако, согласно положений ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса; 

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи; 

7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Следовательно, п. 4.6 Договора противоречит ст. 153 Жилищного кодекса РФ, в связи с чем подлежит признанию недействительным.

Согласно п. 9.2 Договора, стороны пришли к соглашению, что любой спор, разногласие, требование или претензия, возникающие или касающиеся настоящего договора, либо его нарушения, прекращения или недействительности, незаключенности подлежат передаче на рассмотрение и окончательное разрешение в постоянно действующий Третейский суд при ООО «Адрем Трейдинг» (ОГРН 

<

***>). Решение третейского суда является окончательным. Все исковые материалы будут направляться сторонами почтой по адресу, указанному на сайте www.adrem-trading.com. 

Настоящая третейская оговорка, принята сторонами добровольно. Она является юридически состоятельной и не зависит от других условий договора. Признание договора недействительным (ничтожным), не влечет за собой, в силу закона, недействительности настоящей третейской оговорки. 

Однако, согласно п. 1 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» защита прав потребителей осуществляется судом.

Согласно положений п. 2 указанной статьи, иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: 

нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; 

жительства или пребывания истца; 

заключения или исполнения договора. 

Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

То же предусмотрено ст. 29 ГПК РФ.

Следовательно, установленная п. 9.2 Договора третейская оговорка нарушает права истца как потребителя, ограничивая его права по защите в части выбора суда.

При таких обстоятельствах, п. 9.2 Договора подлежит признанию недействительным.

Возражая против иска ответчик ссылался на пропуск истцом срока исковой давности.

Согласно ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 

В силу п. 1 ст. 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. 

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 

В силу п. 2 указанной статьи, по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В силу п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Истцом указано, что о нарушении своего права он узнал ДД.ММ.ГГГГ, так как в этот день наступил срок передачи квартиры и с этого момента он стал предпринимать меры к восстановлению своих прав.

Следовательно, срок исковой давности не нарушен.

Истцом заявлены требования о взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ и по дату вынесения решения.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

Согласно ч. 1 ст. 8 указанного Закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Частью 4 указанной статьи предусмотрено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Суд не может согласиться с периодом начисления неустойки, поскольку ДД.ММ.ГГГГ ООО «Лотан» составил односторонний акт о передаче истцу квартиры (студии) № на 17 этаже в доме по адресу: 

<

адрес> во исполнение Договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца данный акт не оспаривал, согласился с фактом его составления и передаче квартиры истцу ДД.ММ.ГГГГ.

В этой связи период просрочки передачи квартиры составит период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, расчет неустойки будет следующим:

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

9/ 150 = 0.06

2 111 898.96 х 0.06% = 1 267.14

1 267.14 х 79 = 100 104.06 

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

8.50/ 150 = 0.056

2 111 898.96 х 0.056% = 1 182.66

1 182.66 х 42 = 49 671.72

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

8.25/ 150 = 0.055

2 111 898.96 х 0.055% = 1 161.54

1 161.54 х 15 = 17 423.10

Всего 167 198 руб. 88 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Ввиду изложенного, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на период просрочки, суд считает возможным уменьшить неустойку, подлежащую взысканию в пользу истца, учитывая компенсационный характер неустойки, то, что расчетный размер неустойки явно несоразмерен последствия нарушения, многократно превышает размер процентов за пользование чужими денежными средствами. 

В связи с этим, суд взыскивает с ответчика в пользу истца неустойку 80 000 руб. 

В силу ст. 15 Федерального закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Учитывая, что действиями ответчика нарушены права истца как потребителя, суд считает, что с ООО «Лотан» подлежит взысканию компенсация морального вреда, при этом определяя размер компенсации морального вреда, суд учитывает обстоятельства дела, и исходя из степени разумности и справедливости, суд определяет размер компенсации морального вреда в размере 3 000 рублей.

Согласно ч. 6 ст. 13 Федерального закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Размер суммы подлежащего взысканию штрафа составит: 80 000 + 3000 = 83 000 / 2 = 41 500 руб. 

Оснований к уменьшению суммы штрафа суд не усматривает.

На основании ст. 103 ГПК РФ суд взыскивает с ООО «Лотан» государственную пошлину в доход бюджета Городского округа Подольск в сумме 2 900 руб. (80 000 - 20 000 = 60 000 х 3% = 1800 + 800 = 2600 + 300 (за требование о компенсации морального вреда) = 2900).

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Решил

Иск ФИО1 к ООО «Лотан» о признании пунктов договора участия в долевом строительстве недействительными, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Признать недействительными п.п. 4.6 и 9.2 Договора № ДЖ2-12.1-4-17-3 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ

Взыскать с ООО «Лотан» в пользу ФИО1 в счет неустойки 80 000 руб., в счет компенсации морального вреда 3000 руб., штраф 41 500 руб., всего 124 500 руб. 

Иск ФИО1 к ООО «Лотан» о взыскании неустойки в размере большем, чем 80 000 руб., компенсации морального вреда в размере большем, чем 3000 руб. оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО «Лотан» государственную пошлину в доход федерального бюджета в сумме 2900 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Подольский городской суд в течение одного месяца.

Судья