Дело № 3а-393/2021 

УИД: 26OS0000-04-2021-000096-86

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 23 июня 2021 года 

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Товчигречко М.М., 

при секретаре судебного заседания Стасенко О.В., 

с участием представителей административного истца М.К.Н., Х.О.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «З.н.» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма «З.н.», действуя через представителя по доверенности М.К.Н., обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ….., равной рыночной стоимости 39 674 000 рублей, по состоянию на 01 января 2015 года. 

В обоснование иска указано, что общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма «З.н.» является арендатором земельного участка с кадастровым номером …. (единое землепользование), площадью 13 586 994.59+/-2 580 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир СПК …... Почтовый адрес ориентира: …….

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1381 и по состоянию на 01 января 2015 года составила 72 038 245.32 рублей. 

В соответствии с представленным административным истцом отчетом независимого оценщика ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» от 23 декабря 2020 года №115/9//2020 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года составила 39 674 000 рублей. 

28 декабря 2020 года административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в Ставропольском крае при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю. 

В соответствии с п. 2.3 договора аренды от 22 декабря 2011 года, заключенного ООО «Агрофирма «З.н.» и Г.О.В., действующей от имени собственников земельного участка, арендодатели (собственники участка) поручают представителю арендатора (ООО «Агрофирма «З.н.») за счет причитающихся им денежных средств арендной платы осуществлять от имени каждого арендодателя уплату земельного налога за земельный участок, переданный в аренду, а также исчисление и уплату НДФЛ. В течение длительного времени административный истец уплачивает земельный налог за арендуемый земельный участок, что подтверждается соответствующими финансовыми документами. 

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, в частности по уплате земельного налога, исчисляемого на основании кадастровой стоимости участка. 

В судебное заседание не явились: представители административных ответчиков: Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, администрации Туркменского муниципального района Ставропольского края, собственники спорного земельного участка, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, ходатайства об отложении слушания дела не поступали. 

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. 

В судебном заседании представители административного истца М.К.Н. и Х.О.А., поддержали административные исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы ООО Межрегиональный центр оценки «Бизнес-Партнер» Т.Н.Л. от 05 апреля 2021 года № 155/2021 уточнили административные исковые требования. 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований об установлении кадастровой стоимости заявленного в иске земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании выводов судебной оценочной экспертизы, выполненной ООО Межрегиональный центр оценки «Бизнес-Партнер» Т.Н.Л. от 05 апреля 2021 года № 155/2021, по следующим основаниям.

В силу статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. 5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Закона об оценочной деятельности актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Дело о пересмотре кадастровой стоимости подлежит рассмотрению по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки. 

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», разъяснено, что в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения). Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона). 

Оспариваемая кадастровая стоимость арендуемого административным истцом земельного участка установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года №1381 и по состоянию на 01 января 2015 года составила 72 038 245.32 рублей. 

18 декабря 2015 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка. 

В выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21 декабря 2020 года № КУВИ-002/2020-51030189 указана оспариваемая кадастровая стоимость в размере 72 038 245.32 рублей. 

В соответствии с п. 2.3 договора аренды от 22 декабря 2011 года, заключенного ООО «Агрофирма «З.н.» и Г.О.В., действующей от имени собственников земельного участка, арендодатели (собственники участка) поручают представителю арендатора (ООО «Агрофирма «З.н.») за счет причитающихся им денежных средств арендной платы осуществлять от имени каждого арендодателя уплату земельного налога за земельный участок, переданный в аренду, а также исчисление и уплату НДФЛ. 

В течение длительного времени административный истец уплачивает земельный налог за арендуемый земельный участок, что подтверждается соответствующими финансовыми документами. 

Таким образом, административный истец сохранил право на оспаривание кадастровой стоимости, ставшей архивной, но применяющейся для расчета налоговых платежей до начала действия новой кадастровой стоимости. 

В силу изложенных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении данного объекта недвижимости затрагивает права и обязанности административного истца, как плательщика налоговых платежей и дает последнему право на пересмотр результатов определения его кадастровой стоимости. 

Из материалов административного дела следует, что общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма «З.н.» является арендатором земельного участка с кадастровым номером …. (единое землепользование), площадью 13 586 994.59+/-2 580 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир СПК ….. Почтовый адрес ориентира: …..

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1381 и по состоянию на 01 января 2015 года составила 72 038 245.32 рублей. 

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика. 

В силу положений статьи 12 вышеуказанного Федерального закона №135-ФЗ, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное. 

В соответствии с представленным административным истцом отчетом независимого оценщика ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» от 23 декабря 2020 года №115/9//2020 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года составила 39 674 000 рублей. 

Из разъяснений, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости. 

При установлении юридически значимого обстоятельства по делу (установлении величины рыночной стоимости объекта недвижимости) судом исследовался представленный административными истцами отчет об оценке рыночной стоимости заявленного в иске земельного участка, находящегося в аренде у административного истца, на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов административного истца и возможных возражений ответчиков по настоящему административному делу, определением суда от 05 февраля 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО Межрегиональный центр оценки «Бизнес-Партнер». 

Согласно заключению эксперта ООО Межрегиональный центр оценки «Бизнес-Партнер» Т.Н.Л. от 05 апреля 2021 года № 155/2021рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года составила 39 018 992 рубля. 

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу. 

Заключение судебной оценочной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости. 

При проведении экспертного обследования земельного участка присутствовали: эксперт, геодезист и представитель административного истца, представитель администрации Туркменского муниципального района Ставропольского края. При натурном обследовании участка составлен акт осмотра, подписанный присутствовавшими лицами. 

Фотографии приведены экспертом в качестве иллюстрационных материалов для более полного представления об объекте исследования. 

Обследование проведено в допущении, что рассматриваемый объект на дату исследования находился в том же состоянии, что и на дату осмотра. Идентификация объекта исследования проведена на основе личного визуального осмотра и по материалам административного дела. 

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. 

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объекта исследования, анализ ценообразующих факторов и рынка объекта недвижимости, анализ фактических данных о ценах предложений к продаже объекта недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки. 

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости сравнительным и доходным подходом. При этом, эксперт обосновал отказ от применения затратного подхода.

На основании проведенных расчетов, эксперт принял следующее процентное соотношений полученных различными подходами оценки рыночной стоимости имущества: сравнительный подход 90%, доходный подход 10%. Подставив полученные значения в приведенную формулу, эксперт получил согласованную рыночную стоимость. 

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом мотивированы в заключении. 

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. 

Заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. 

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключение судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

С учетом изложенного, а также выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы, опровергающих содержащиеся в представленных стороной административных истцов отчете об оценке данных об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленных в иске объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета независимого оценщика. 

При этом, отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены. 

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению. 

Обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об оценочной деятельности», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и исчисления размера арендной платы государственную кадастровую оценку, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость объекта недвижимости заявителя, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости заявленного в иске недвижимого имущества. 

На основании изложенного, оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, руководствуясь законодательством об оценочной деятельности, а также принимая во внимание позицию лиц, участвующих в деле, полагает возможным определить по состоянию на 01 января 2015 года кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленном в заключении судебной оценочной экспертизы. 

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01 января 2015 года. 

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в Ставропольском крае при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, а именно 28 декабря 2020 года. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «З.н.» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …. (единое землепользование), площадью 13 586 994.59+/-2 580 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир СПК ….. Почтовый адрес ориентира: …., в размере равном его рыночной стоимости 39 018 992 рубля по состоянию на 01 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером …..

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 28 декабря 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 23.06.2021 года. 

Председательствующий судья М.М.Товчигречко