Дело № 2-460/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 марта 2021 год г. Балашиха

Железнодорожный городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Двуреченских С.Д., при секретаре Крупко М.В., с участием истца ФИО3, представителей ответчика ФИО1, ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску ФИО3 к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» о взыскании денежной разницы в площади, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, процентов уплаченных по ипотечному договору, аренды жилья, штрафа, компенсации морального вреда, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» о взыскании денежной разницы в площади, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, процентов уплаченных по ипотечному договору, аренды жилья, штрафа, компенсации морального вреда указав, что 22 октября 2018 года между ООО «Главстрой-СПб» (застройщик) и ФИО3 (участник долевого строительства) был заключен договор № САВ№ участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом № по адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства. Свои обязательства по оплате цены договора она исполнила, однако квартира передана ей по акту приема-передачи лишь 19 января 2020г. Ответчиком были нарушены условия договора, а именно нарушен срок передачи объекта долевого строительства. Согласно акту приема-передачи, площадь объекта долевого строительства уменьшилась, однако застройщик об изменении площади истца не уведомил. Разница составила 0,5 кв.м., что в денежном эквиваленте составляет 39 000 рублей. Данная сумма является для истца существенной. Кроме того, истец выплачивает ипотеку, данная сумма могла быть вычтена из ипотечного кредита, вследствие чего на указанную сумму не были бы начислены проценты.

Просит взыскать с ответчика денежную разницу в площади в размере 39 000 рублей, неустойку в размере 126 807,33 рублей за период с 01 ноября 2019 года по 19 января 2020 года, компенсацию морального вреда в размере 500 000 рублей, штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 52 079,94 рублей, проценты, уплаченные по ипотечному договору в размере 74 500, 19 рублей, компенсацию за аренду жилья на период просрочки в размере 67 500 рублей.

ФИО3 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала, против применения ст.333 ГК РФ возражала.

Представители ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» в судебном заседании представили возражение на иск, в котором просил снизить размер неустойки и штрафа на основании ст.333 ГК РФ. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено 05 ноября 2019 года, причиной несовременного получения послужило невыполнение подрядчиками работ по отделке квартир. Кроме того, ответчиком осуществлялось за свой счет строительство объектов социальной инфраструктуры. Просили также снизить размер компенсации морального вреда и отказать в требованиях о взыскании денежной разницы в площади, процентов за пользование чужими денежными средствами, процентов уплаченных по ипотечному договору, аренды жилья.

3-е лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, доводы изложенные с иске поддержал

Суд, выслушав стороны и исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. 

В соответствии со ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ или договором о выполнении работ. Срок выполнения работы может определяться датой, к которой должно быть закончено выполнение работы.

В соответствии со ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.9 ст. 4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Судом установлено, что 22 октября 2018 г. между ООО «Главстрой-СПб» (Застройщик) и ФИО4, ФИО3 (Участник долевого строительства) заключен Договор участия в долевом строительстве № САВ№, в соответствии с которым Застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать Участнику двухкомнатную квартиру под условным проектным номером 299, на 17 этаже, приведенная площадью 47,10 кв.м. по строительному адресу: 

<

адрес> (л.д.14-30).

Согласно п. 3.1 Договора – стоимость квартиры составляет 3 673 800 рублей. Указанная сумма была внесена истцом в полном объеме, что ответчиком не оспаривается.

В соответствии с п. 3.3.3 Договора – срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства не позднее 31 октября 2019 года. 

19 января 2020 года между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому ФИО4 и ФИО3 передана 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 46,10 кв.м, приведенной площадью 46,60 кв.м (л.д.37).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что условия договора, а именно срок передачи квартиры истцу, ответчиком нарушены.

Разрешая вопрос о размере подлежащей уплате неустойки, суд учитывает следующее.

В соответствии со ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Просрочка передачи квартиры истцу за период с 01 ноября 2019 г. по 19 января 2020 г. составила 80 дней. 

Расчет выглядит следующим образом: 

Цена договора 

Период просрочки 

Ставка 

Формула 

Неустойка 

с 

по 

дней 

3 673 800 

01.11.2019 

19.01.2020 

80 

6,5 

3 673 800? 80? 2 ? 1/300 ? 6,5 

127 358,40 

На основании положений ст. 333 ГК РФ, с учетом заявления ответчика, суд считает возможным снизить размер взыскиваемой с ответчика в пользу ФИО3 неустойки до 42 500 рублей, полагая, что указанная неустойка может быть признана достаточной и соразмерной последствиям нарушенного ответчиком обязательства, поскольку доказательств существенности наступивших последствий вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком его обязательств материалы дела не содержат. При этом суд принимает во внимание период просрочки, отсутствие негативных последствий для истца, а также учитывает, что строительство многоэтажного дома связано с взаимодействием различных организаций, привлеченных не только для финансирования строительства, но и для непосредственного выполнения необходимых строительных работ.

Также судом учтено право второго участника долевого строительства по договору САВ№ от 22 октября 2018г. ФИО4 на обращение в суд с требованием о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства. 

Одновременно, суд исходит из того, что снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению ответчика от ответственности за просрочку исполнения обязательства и что неустойка, как мера гражданско-правовой ответственности, не является способом обогащения, а является мерой, направленной на стимулирование исполнения обязательства. 

Частью первой статьи 395 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Между тем, просроченное обязательство застройщика по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства не является денежным, ФИО3 не просит вернуть денежные средства, уплаченные по договору участия в долевом строительстве, не заявляет об отказе от исполнения указанного договора, в связи с чем, требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период просрочки передачи объекта долевого строительства удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. ст. 15, 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Так как установлено, что со стороны ответчика имело место ненадлежащее исполнение договорных обязательств, в соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», с учетом степени вины нарушителя и иных установленных по делу обстоятельств, степени нравственных страданий, размер компенсации морального вреда суд определяет в пользу истца сумму в размере 5 000 рублей.

22 января 2020 года ответчику направлена претензия с требованием выплатить неустойку за нарушение сроков передачи квартиры (л.д.70-71), однако требования потребителя не были удовлетворены.

В соответствии со ст. 13 п. 6 Закона РФ «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992 г., с учетом п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 17 от 28.06.2012 г. «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Учитывая, что ответчиком в добровольном порядке не были удовлетворены требования потребителя о выплате неустойки, следовательно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф.

Поскольку ответчиком было заявлено ходатайство о применении статьи 333 ГК РФ суд, объективно и всесторонне оценив обстоятельства дела, приходит к выводу о том, что размер штрафа явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, в связи с этим считает необходимым уменьшить его размер до 10 000 рублей и взыскать с ответчика в пользу истца.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из Договора участия в долевом строительстве, в п.3.9. стороны предусмотрели что если в результате обмера, проведенного во исполнение обязательств Застройщика в соответствии с требована Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрами недвижимости», фактическая Приведенная площадь Объекта долевого строительства окажется меньше Общей площади Объекта долевого строительства, указанной в п. 2.2 Договора более на 1 (Один) кв.м., Цена Договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение указанной в п. 3.10 Договора расчетной цены 1 (Одного) квадратного метра на разницу между фактической приведенной площадью Объекта долевого строительства и Приведенной площадь» Объекта долевого строительства, указанной в п. 2.2 Договора.

Согласно п.3.10 Договора расчетная цена 1 (одного) квадратного метра Объекта долевого строительства, применяемая исключительно для проведения взаиморасчетов в соответствии с п.п. 3.8,3.9 договора составляет 78 000 рублей. 

С учетом указанных выше, согласованных сторонами условий договора, суд не находит оснований для взыскания с ответчика в пользу истца разницы в площади в денежном выражении в размере 39 000 рублей, поскольку фактическая приведенная площадь квартиры (46,60 кв.м) уменьшилась относительно приведенной площади, указанной в п.2.2. договора (47,10 кв.м) на 0,5 кв.м.

Также суд не находит оснований для взыскания с ответчика в пользу истца процентов, уплаченных банку во исполнение кредитного (ипотечного) договора, потому как обязанность по уплате процентов по кредиту возникла у истца в соответствии с кредитным договором и не находится в причинной связи с действиями ответчика по исполнению обязательств, возникших из договора долевого участия.

Истцом заявлено требование о взыскании убытков по оплате аренды жилого помещения. 

Согласно ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии со ст. 15 ГК РФ. Как указано в ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрев возмещение убытков в меньшем размере. Пунктом 2 названной статьи установлено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков, возможно при доказанности совокупности нескольких условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков. При этом для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.

Согласно статье 56 ГПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В материалах дела отсутствуют доказательства найма жилого помещения, факт несения истцом убытков, связанных с наймом жилого помещения, факт невозможности проживания по месту регистрации, в связи с чем суд считает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ

Иск ФИО3 к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» о взыскании денежной разницы в площади, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, процентов уплаченных по ипотечному договору, аренды жилья, штрафа, компенсации морального вреда - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» в пользу ФИО3 неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 01 ноября 2019г. по 19 января 2020г. в размере 42 500 рублей, компенсацию морального вреда 5 000 рублей, штраф в размере 10 000 рублей, а всего 57 500 рублей.

Иск ФИО3 к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда в большем размере, о взыскании денежной разницы в площади, процентов за пользование чужими денежными средствами, процентов уплаченных по ипотечному договору, аренды жилья - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия судьей решения в окончательной форме через Железнодорожный городской суд Московской области.

Судья С.Д. Двуреченских

Мотивированный текст решения 

изготовлен 21 апреля 2021 года