Дело № 2-1889/2021

03RS0064-01-2020-003676-24

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 июля 2021 года г. Уфа

Уфимский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Насыровой Г.Р., 

при секретаре Валеевой Л.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело пол иску ФИО3 ФИО22 к ФИО1 ФИО23, Насырову ФИО24 о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, 

у с т а н о в и л:

представитель истца ФИО3, по доверенности ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО6 о регистрации перехода права собственности и признании права собственности на земельный участок.

Иск мотивирован тем, что 16 марта 2017 года между истцом ФИО3 (покупатель) и ФИО6 (продавец) был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1026 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, категория земель: земли сельхозназначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. 

Истец указал, что он с ответчиком обратился Управление Росреестра Республики Башкортостан о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. 

Однако государственный переход права собственности от ответчика на земельный участок к истцу не произведен.

24 марта 2017 года Управление Росреестра по Республике Башкортостан приостановило государственную регистрация права, в связи с тем, что продавец не известил в установленном законом порядке Правительство Республики Башкортостан и Муниципальное образование о намерении продать земельный участок с указанием цены и других условий, на которых продает его, либо документы, подтверждающий отказ от покупки земельного участка от Правительства Республики Башкортостан и Муниципального образования – муниципальный район Уфимский район Республики Башкортостан.

Истец указывает на то, что ответчик не представил испрашиваемые в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан документы, и предложил заново сдать документы на регистрацию права по договору купли-продажи.

04 августа 2017 года истец и ответчик, поменяв дату в договоре купли продажи, обратились в Управление Росреестра Республики Башкортостан о государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок.

14 августа 2017 года Управление Росреестра по Республике Башкортостан вновь приостановил государственную регистрация права, в связи с тем, что продавец не известил в установленном законом порядке Правительство Республики Башкортостан и Муниципальное образование о намерении продать земельный участок с указанием цены и других условий, на которых продает его, либо документы, подтверждающий отказ от покупки земельного участка от Правительства Республик Башкортостан и Муниципального образования - МР Уфимский район Республики Башкортостан.

После чего, ответчик заверил истца, что донес недостающие документы в Управление Росреестра по Республике Башкортостан.

Но, 16 ноября 2017 года истцом получено от Управления Росреестра по Республике Башкортостан уведомление об отказе в государственной регистрации права по договору купли-продажи спорного земельного участка.

Истец утверждает, что договор купли-продажи исполнен фактически, денежные средства ответчиком получены, земельный участок передан истцу по акту приема-передачи. Истец пользуется земельным участком, как своим собственным, возделывает его, благоустроил, построил фундамент.

На момент заключения сделки спорный земельный участок находился в собственности ответчика и не был обременен. 

На сегодняшний момент истцу стало известно, что на спорный земельный участок наложены ограничения в виде запретов на регистрационные действия, действия по исключению из росреестра, которые и являются препятствием для государственной регистрации сделки заключённой между ФИО3 и ФИО6

Истец ФИО3 просит суд, произвести государственный переход права собственности указанного земельного участка, а также признать за ним право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1026 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Определением от 02 мая 2021 года, третье лицо ФИО4 (взыскатель по исполнительному производству) привлечен в качестве ответчика по делу, поскольку по Постановлению судебного пристава-исполнителя Советского РОСП УФССП России по РБ ФИО5 от 09 марта 2021 года спорный земельный участок передан в собственность ФИО4 Уведомлением от 23 марта 2021 года государственная регистрация на спорный земельный участок за ФИО4 приостановлена.

Истец ФИО3 на судебное заседание не явился, заявил ходатайство о рассмотрении дела без его участия, направил в суд своего уполномоченного представителя.

Ответчик ФИО6 на судебное заседание не явился, с ходатайством о рассмотрении дела без его участия, либо об отложении дела в суд не обращался, своего представителя в суд не направил, ранее участвовал в предварительном слушании, где заявил о признании заявленных исковых требований. 

Ответчик ФИО4 на судебное заседание не явился, заявил ходатайство о рассмотрении дела без его участия, направил в суд своего уполномоченного представителя.

Третьи лица ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, а также представители третьих лиц: Советского РОСП г. Уфы УФССП России по Республике Башкортостан, Управления Росреестра по Республике Башкортостан, Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 30 по РБ, Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 29 по РБ, ООО МФК «Займер», ООО КА «Фабула», АО Тинькофф Банк, ООО Мобилити-АП, о дате, времени и месте судебного заседании извещены надлежащим образом.

Суд, в силу ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дела без участия лиц, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании представитель истца ФИО3, ФИО2, заявленные исковые требования подтвердила в полном объеме, просила суд удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО4, ФИО12 исковые требования не признал, суду представил отзыв, доводы, которого в судебном заседании полностью поддержал, просил отказать в удовлетворении заявленных требований истца ФИО3

Представитель третьего лица МИФНС № 1 по РБ ФИО13, в судебном заседании возражал заявленным требованиям, суду пояснил, что на спорный земельный участок, помимо ограничений, наложенных судебным приставом - исполнителем Советского РОСП г. Уфы УФССП России по РБ в рамках сводного исполнительного производства в отношении должника ФИО6, наложен арест в рамках уголовного дела, по которому, приговором Советского районного суда г. Уфы РБ от 06 апреля 2021 года ФИО6 признан виновным по ч. 1 ст. 198 УК РФ и с него взыскано в пользу Российской Федерации в лице ИФНИ № 1 по РБ 13 164 724,75 рублей.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Пунктом 2 статьи 1 ГК РФ предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

Основания приобретения права собственности установлены ст. 218 ГК РФ, в силу п. 2 которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору определен положениями ст. 223 ГК РФ, согласно которым право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Как следует из п. 60 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, из анализа указанных выше правовых норм и правовой позиции Верховного Суда РФ следует, что момент возникновения права собственности на недвижимое имущество обусловлен моментом государственной регистрации данного права на имущество.

Судом установлено и из материалов следует, что ФИО6 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1026 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с/с 

<

адрес>, категория земель: земли сельхозназначения, площадь. 1026 кв.м., вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов правоустанавливающих документов на объект недвижимости – земельный участок с кадастровым номером 02:476130701:2280, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с/с 

<

адрес>, установлено, что 16 марта 2017 года истец ФИО3 (покупатель) и ФИО6 (продавец) заключили договор купли-продажи указанного земельного участка, обратились в Управление Росреестра Республики Башкортостан для государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок.

24 марта 2017 года Управление Росреестра по Республике Башкортостан приостановило государственную регистрация права, в связи с тем, что продавец не известил в установленном законом порядке Правительство Республики Башкортостан и Муниципальное образование о намерении продать земельный участок с указанием цены и других условий, на которых продает его, либо документы, подтверждающий отказ от покупки земельного участка от Правительства Республики Башкортостан и Муниципального образования – муниципальный район Уфимский район Республики Башкортостан.

04 августа 2017 года истец и ответчик, повторно заключили договор купли-продажи спорного земельного участка и обратились в Управление Росреестра Республики Башкортостан для государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок.

16 ноября 2017 года Управление Росреестра по Республике Башкортостан вновь приостановил государственную регистрация права, в связи с тем, что продавец не известил в установленном законом порядке Правительство Республики Башкортостан и Муниципальное образование о намерении продать земельный участок с указанием цены и других условий, на которых продает его, либо документы, подтверждающий отказ от покупки земельного участка от Правительства Республик Башкортостан и Муниципального образования - МР Уфимский район Республики Башкортостан.

Истец, предъявляя требования о регистрации перехода права собственности на земельный участок, ссылается на то, что ответчик целенаправленно уклоняется о предоставлении документов на регистрацию.

С данным утверждением суд не может согласиться, по следующим основаниям.

В силу п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст.и 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

По смыслу приведенных выше положений закона и разъяснений о порядке их применения, иск покупателя о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости подлежит удовлетворению в случае, если будет установлено, что сделка купли-продажи недвижимости исполнена сторонами, то есть имущество передано покупателю, а покупатель уплатил требуемую по сделке цену имущества, и имеет место только уклонение продавца от регистрации перехода права собственности.

Доказательств об уклонении ответчика ФИО6 от государственной регистрации перехода права собственности, суду не представлены, а установленные судом обстоятельства заключения дважды договора купли-продажи спорого земельного участка (16 марта 2017 года и 04 августа 2017 года) и признание иска ответчиком в суде, свидетельствуют об обратном.

Уклонение продавца от регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок по договору купли-продажи не установлено.

Доводы истца о том, что на дату заключения сделки спорное имущество не находилось под обременением, истец являлся добросовестным приобретателем суд считает несостоятельной в силу следующего.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с п. 37 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

Из материалов исполнительного производства следует, что в отношении должника ФИО6 в производстве Советского РО СП г. УФЫ УФССП по РБ на исполнении находятся 21 исполнительное производство имущественного характера в отношении физических и юридических лиц, общая сумма задолженности на 01 февраля 2021 года составляет 4 851 786,18 рублей и 2 исполнительных производства неимущественного характера (наложение ареста на имущество должника) в пользу физических лиц.

Как следует из материалов дела, в отношении спорного имущества 04 июня 2018 года по постановлению судебного пристава-исполнителя Советского РОСП г. Уфы УФССП России по РБ ФИО14, на основании исполнительного листа, выданного Советским районный судом г. Уфы от 17 мая 2018 года, объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении всего имущества должника ФИО15 (т.1 л.д. 142-143).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № 02/264/025/2019-5815 от 08 августа 2019 года на спорный объект недвижимости зарегистрированы ограничение прав и обременение объекта недвижимости по постановлениям о запрете на совершение действий по регистрации, выданными Советским РОСП г. Уфы УФССП России по РБ от 08 июня 2018 года, от 03 июля 2018 года, от 31 января 2019 года, от 12 марта 2019 года, от 12 марта 2019 года, от 03 апреля 2019 года, от 30 апреля 2019 года, от 08 мая 2019 года, от 29 мая 2019 года, от 29 мая 2019 года, от 29 мая 2019 года (т. 1 л.д. 8-11).

Кроме того, по ходатайству следователя СО по Советскому району г. Уфы СУ СК РФ по РБ ФИО16, 31 августа 202 года постановлением Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан, разрешено наложение ареста на имущество принадлежащее подозреваемому ФИО6, в том числе и на спорный земельный участок (том 1, л.д. 166-168).

Согласно протоколу о наложении ареста на имущества от 15 сентября 2020 года (т. 1 л. 169-174), следователь СО по Советскому району г. Уфы СУ СК РФ по РБ ФИО16 на основании постановления Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан, наложил арест на имущество, принадлежащее подозреваемому ФИО6, в том числе на спорный земельный участок, для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, взыскания штрафа, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества, следователь с согласия руководителя следственного органа или дознаватель с согласия прокурора возбуждает перед судом ходатайство о наложении ареста на имущество подозреваемого, обвиняемого или лиц, несущих по закону материальную ответственность за их действия.

Согласно приговору от 06 апреля 2021 года Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан, ФИО6 осужден по ч. 1 ст. 198 УК РФ за уклонение физического лица от уплаты налогов путем непредоставления налоговых деклараций (расчетов), представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, совершенное в крупном размере. Приговор вступил в законную силу 20 апреля 2021 года. По приговору суда с ФИО6 взыскано в пользу Российской Федерации 13 164 724,75 рублей.

При таких обстоятельствах, учитывая, что право собственности на спорное недвижимое имущество у истца не возникло, так как наличие ограничений в виде запрета совершать регистрационные действия по его отчуждению, наложенных постановлениями судебного пристава-исполнителя Советского РО СП УФССП России по РБ и Советского районного суда г. Уфы РБ до заключения договора купли-продажи, предусматривающую обязательную его государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности, а так же то, что в настоящее время спорное имущество находится под арестом, суд приходит к выводу о том, что регистрация перехода права собственности на него невозможна.

Наличие обременения и ареста указанного земельного участка препятствует принятию решения о государственной регистрации перехода от продавца к покупателю права собственности на недвижимое имущество.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что в данном случае фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости не может являться основанием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права собственности в связи с наличием вышеуказанных постановлений судебного пристава - исполнителя о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении всего имущества должника ФИО15 и наличием ареста на имущество, принадлежащее на праве собственности подозреваемому ФИО15, наложенного следователем СО по Советскому району г. Уфы СУ СК РФ по РБ.

Таким образом, разрешая спор, суд исходит из того, что договор купли-продажи является лишь основанием возникновения у покупателя права на объект недвижимости, а само право собственности возникает с момента его государственной регистрации. 

На момент наложения судебным приставом исполнителем ареста, недвижимое имущество принадлежало на праве собственности ответчику ФИО6, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к истцу не произведена и, следовательно, право собственности ФИО3 на спорную недвижимость не возникло.

В данной связи, добросовестность истца, как покупателя, не может служить основанием для удовлетворения его требования, равно как и ссылка на оплату в полном размере денежных средств по договору купли-продажи. Кроме того, поскольку спорное имущество зарегистрировано за ответчиком, истцом может быть использован способ защиты, предусмотренный ч. 3 ст. 551 ГК РФ, но, однако истцом не представлено доказательств, что ответчик уклоняется от регистрации сделки, как и доказательств, что истец владеет недвижимым имуществом.

Доводы представителя истца о том, что ФИО3 является законным владельцем спорного имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 551 ГК РФ, для разрешения настоящего спора значения не имеют, так как до регистрации перехода права собственности на недвижимое имущества оно сохраняется за продавцом, на имущество которого может быть обращено взыскание.

Кроме того, договор, заключенный между ФИО6 и ФИО3, также содержит пункты, указывающие на возникновение и переход права собственности на спорный земельный участок с момента регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п 5.1 Договора), а также переход права собственности на вышеуказанный отчуждаемый земельный участок подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по Республики Башкортостан.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требований ФИО3 удовлетворению не подлежат. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 ФИО25 к ФИО1 ФИО26, Насырову ФИО27 о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан, путем подачи апелляционной жалобы через Уфимский районный суд Республики Башкортостан в течн6ние одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Г.Р. Насырова.

Решение20.08.2021