Дело № 92OS0000-01-2024-000321-93

Производство № 3а-124/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 сентября 2024 г. г. Севастополь

Севастопольский городской суд в составе: 

председательствующего судьи – Орловой С.В.,

при секретаре – Марушевской Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Югрефтрансфлот» к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

акционерное общество «Югрефтрансфлот» (далее – АО «Югрефтрансфлот») обратилось в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым №, площадью 1888,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> равную его рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 73 464 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что в собственности АО «Югрефтрансфлот» находится здание, с кадастровым №, площадью 1888,9 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес> Административным ответчиком по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена кадастровая стоимость указанного здания в размере 132 699 157,09 рублей, тогда как его действительная рыночная стоимость по состоянию на указанную дату составляет 73 464 000 руб., что подтверждается отчетом об оценке объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ №, в связи с чем нарушаются права и законные интересы административного истца, как плательщика налога на принадлежащее ему имущество.

В судебное заседание представитель административного истца не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, просит административный иск удовлетворить и установить кадастровую стоимость земельного участка, с учетом выводов заключения эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, в размере 89 289 000 рублей.

Представитель административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО1 в судебное заседание не явилась, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной заключением эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №-С.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщили.

Суд, руководствуясь статьей 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив доводы административного иска, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, на основании свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета, АО «Югрефтрансфлот» является собственником нежилого здания – административного здания с кадастровым №, площадью 1888,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 10-16, 100-102).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, в отношении здания с кадастровым № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере 132 699 157,09 рублей. Датой начала применения кадастровой стоимости, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда является ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 6).

Согласно частям 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28) с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

В силу положений части 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций (далее в настоящей главе – налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, если иное не предусмотрено статьей 372.1 настоящего Кодекса.

Налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, определено в качестве объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении, в том числе нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Законом города Севастополя от 26 ноября 2014 г. № 80-ЗС «О налоге на имущество организаций» установлен и введен на территории города федерального значения Севастополя налог на имущество организаций (далее – налог), определены налоговые ставки, порядок уплаты налога, особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества.

Согласно статье 1.1 Закона города Севастополя от 26 ноября 2014 г. № 80-ЗС «О налоге на имущество организаций» налоговая база в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 - 4 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, определяется как кадастровая стоимость имущества.

Проанализировав вышеуказанные нормы права, суд приходит к выводу, что административный истец в отношении принадлежащего ему на праве собственности нежилого административного здания является плательщиком налога на имущество организаций и оплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, следовательно, результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности административного истца, в связи с чем он вправе обратиться с административным иском в суд.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее, в том числе – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247, часть 1 статьи 248 КАС РФ).

В обоснование исковых требований представителем административного истца до назначения по делу судебной оценочной экспертизы представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненный оценщиком ООО «Независимая экспертная компания «ЭКСОР» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость принадлежащего АО «Югрефтрансфлот» нежилого здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 73 464 000 рублей, то есть значительно ниже кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 г. № 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с существенными противоречиями в представленных доказательствах, свидетельствующих об отличии рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке, от его кадастровой стоимости, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя административного истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 г., и соответствия представленного истцом отчета от ДД.ММ.ГГГГ № требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки.

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненному экспертом ООО «Гранд-Экспертиза и Оценка» ФИО3, рыночная стоимость объекта недвижимости –здания с кадастровым №, площадью 1888,90 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2023 г. составляет 89 289 000 рублей. Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненный оценщиком ООО «Независимая экспертная компания «ЭКСОР» ФИО2, не является объективным, всесторонним, обоснованным и достоверным с точки зрения нормативных требований, предъявляемых к такого рода исследованиям, а также правильности методического обеспечения исследований подобного рода. Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненный оценщиком ООО «Независимая экспертная компания «ЭКСОР» ФИО2, имеет явные признаки нарушения действующих, на момент подготовки данного отчета, требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в том числе: требований статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; требований п.п. 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11 Б, В, Г, Д, 22 Б, В, Д, Е ФСО № 7 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости»; требований ФСО № 6 раздела 2 п.п. 7, 11, требований ФСО № 5 раздел 2 п. 9. Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненный оценщиком ООО «Независимая экспертная компания «ЭКСОР» ФИО2, не может быть использован в суде в качестве доказательства по делу. 

Каких-либо обоснованных возражений относительно указанного заключения эксперта от представителей административного истца, административных ответчиков не поступило.

Руководствуясь положениями статьей 82 КАС РФ, суд признает составленное экспертом ФИО3 заключение от ДД.ММ.ГГГГ №-С надлежащим доказательством, подтверждающим содержащуюся в нем рыночную стоимость объекта недвижимости и недостоверность отчета оценщика, в силу следующего.

Статьей 59 КАС РФ предусмотрено, что доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов, электронных документов. Доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

По смыслу положений статей 82, 84 и 168 КАС РФ экспертное заключение является одним из доказательств по делу, подлежащих оценке на предмет относимости, допустимости, достоверности, достаточности.

Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Требования к заключению судебной экспертизы также содержатся в Федеральном законе от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которому судебная экспертиза – предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Суд полагает, что при проведении по настоящему делу судебной оценочной экспертизы данные требования закона экспертом соблюдены. Не доверять его выводам у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы и подтверждены. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержащиеся в заключении выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющихся у эксперта специальностей.

Так, надлежит согласиться с выводами эксперта относительно допущенных оценщиком ООО «Независимая экспертная компания «ЭКСОР» ФИО2 нарушений при проведении исследования и составлении отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, которые повлияли на итоговые результаты проведенного исследования.

Также суд считает возможным согласиться с выводами эксперта о рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 89 289 000 рублей. Так, указанная рыночная стоимость объекта недвижимости была рассчитана с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж и составила 89 209 000 рублей, а также затратного подхода и составила 89 409 000 рублей. Итоговый результат равен сумме произведений весов альтернатив (подходов) на соответствующие величины альтернатив (результаты, полученные в каждом подходе) и итоговая рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена экспертом в размере 89 289 000 рублей. При этом обоснование применения данных подходов экспертом приведены в заключении согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.

В заключении эксперта при расчете рыночной стоимости с применением сравнительного и затратного подходов проанализированы все ценообразующие факторы, влияющие на рыночную стоимость нежилого здания, принадлежащего административному истцу, произведен правильный подбор объектов-аналогов, которые сопоставимы с объектом оценки по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам, применены все необходимые корректировки с обоснованием приведенных поправок и расчетов их значений.

Заключение эксперта полностью соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и требованиям Федеральных стандартов оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение итоговой рыночной стоимости объекта исследования, экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости указанного нежилого здания. Произведенные при выведении итоговой рыночной стоимости здания расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; в заключении эксперта присутствуют ссылки на источники используемой информации и литературы, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Согласно части 2 статьи 61 КАС РФ суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе. 

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (части 1 - 4 статьи 84 КАС РФ).

Принимая во внимание изложенные правовые нормы, оценив представленное в материалы дела заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №-С, суд приходит к выводу о допустимости указанного заключения эксперта как доказательства.

Оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, судом не установлено, поскольку у суда не имеется сомнений в обоснованности имеющегося в деле заключения эксперта, а также не выявлено противоречий в содержащихся в нем выводах.

При этом суд не принимает в качестве доказательства отчет об оценке объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ №, поскольку как следует из вышеуказанного заключения эксперта оценщиком при проведении исследования допущены нарушения, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости нежилого здания.

С учетом положений статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что указанная в заключении эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №-С итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания подлежит признанию достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в отношении нежилого здания с кадастровым №, площадью 1888,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 определено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ от 31 июля 2020 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Югрефтрансфлот» обратилось в суд с административным иском ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является ДД.ММ.ГГГГ

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым №, площадью 1888,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равную его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 г., в размере 89 289 000 (восемьдесят девять миллионов двести восемьдесят девять тысяч) рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Севастопольский городской суд.

Председательствующий – 

Мотивированное решение составлено 8 октября 2024 г.

Председательствующий –